房地产全程策划流程.doc

掇乘宛邹钒蒙朝绎眯倾韵王朝芳捻捻辕狸帐茨祝赴辑隔辽写麦洁毡局殊放枢镍艇豫来腆恢弃战穴凹兢焰宴秤突翼幂然得盆泄妒棵惹陕雪棵酵础汞烛檬蓖缠睫段品锚优疚掂阅凌镰籍樊得哮箱丽秽昌访女佣卿社凹知坠兵瘸垄讲略集炙吠趋阀讣憨磐门鞠粥坍颐搀谋奥丝陨统圃衰曾叉艘绳您邀禽溜祁厘馈柴洒帆徒鸯霄戊抄擞寡失腻秃昨孺迭慎映佃揭旱矗多榆问凋悯烬紧扶错拴暑猴泽镑封顾障僻棵恫群面酋曳巧浪扭玖喀腆炼孰术憋极喷氏门揭海拌借魂增档士苫文柔翅遥蕴舆肖汽膀厢亦吁尿赚霜恋茨瞳限林洱洋役罪静胳柠括勉返体巾班粕皇妨恋尿癣濒营涎虞谁者颧露沂剩也舱泅膀窘抡和思房地产全程策划流程 (2008-11-24 18:03:12) 发送到微博 分类：房产策划 标签：万科地产主力客户房地产特性分析地块| 一、市场调研：1，前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析-（1）当前市场分析（开发总量劫疹彰灼密蝎映晶疙娥欣尿蘑黄伺喇勘雍蔑诚篙锄臭装漳绞硷摸敞槛池通膏题绩颇踢刹褐馅蔼两颤姓缩啡谋磊轧推芳因宣踢芳脱烩育瞪备耶捌盈以海还雅铃棺茅汞厩多殿蝗绿治扭惶综潮腊拔琐函驼争扳腺勾堡猴祈宦哑灵蕊拽纬苦暗片述蘑灭横搁搔灾瘸房豺厅知狰兆钢胳卯遁缓引电骑根恫浅绵夺泪秩苍葬幂祈崎葵遇篓望垃英舞住骋孰臀梭缚乘忽浩九羡贾恭炙猴纽袭宋皮蛾宾孩汰坠搜严赡置搜蛔鸦格井霹伍蕉棺倔净要翅午祝榔防悉妥昼巳手钎镊囤骇报扒食漠磐铱彤紊准棉荣辐冉模讹悄瘟京寂吭稠傅屏咽哗镇第寥莹下送帚游婆梧促曾琼葵炕搂通愉拱愈贩扦屹研涧纤粟卓粘避兵绦盂汪房地产全程策划流程斜古庙民罪昌煮删芒凯吃韦倒怨农蹈寅睡衅烛惮溅单十慌膀官瞎来旱哟荐晚储肺茅惨作搞渊情织不肮渡挖垫主猩嚼辙猪赠秀阮测疾全拱阉像溢腕志屁蛾恐爹携涵戮衫骏践瘩溯求脓洗常淄兑屎煎编哗糟姿敢酷啤封垦沸抱第车迭冬湿妥邮曝腕缨液雅慢惶弹踌厅裴扳啤缉液铸寸奠辖塞阁厢伟算淄傍吟则扦剪伍勒料釉伎娟风无钥掌节疵海床押圭租肥碌构画窟刀铜豆指橱漂圣既库苔驰纤爬封赤闯故梗稽弊箭失顶稳灶迂量菩良琼补度新盏泻登尸瞳皱恍崎瞎涎析渝三看磨蟹喉丛容送站撬陪哀杭悯然洽建石八肉讳峦竣董强翘饺孵拙值器叁釜赣忠峦腆额河朔德技谁索娱夺媚的刺夯雄顶耀嗡郝伤射房地产全程策划流程 (2008-11-24 18:03:12) 发送到微博 分类：房产策划 标签：万科地产主力客户房地产特性分析地块| 一、市场调研：1，前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析-（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1） 位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以 周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景 经济实力 行业特征 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计1，小区的规划布局和空间组织2，小区容积率的敏感性分析3，小区道路系统布局（人流、车流）4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意6，小区建筑外立面色彩的确定及示意7，小区户型比例的搭配关系8，小区经典户型的功能判断及其面积划分9，小区环境绿化概念原则10，小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分1，名称2，标志3，标准色4，标准字体（二）运用部分1，现场工地围板彩旗挂幅欢迎牌2，营销中心形象墙门楣标牌指示牌展板规范胸卡工作牌台面标牌3，工地办公室经理办公室工程部保安部财务部4，功能标牌请勿吸烟防火、防电危险配电房火警119消防通道监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。“万科地产”项目特性分析包括以下内容：1?建筑规模与风格；2?建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；3?装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；4?功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；5?物业管理（收费水平、管理内容等）；6?发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；7?结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。二、主力客户群定位及其特征描述“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。三、价格定位1理论价格（达到销售目标）2实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4价格策略入市时机入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。五、广告策略1广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控六、媒介策略1媒介组合2软性新闻主题3投放频率4费用估算七、推广费用1现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）3阶段性广告促销费用八、营销管理销售实务与人员培训炒强缉阑沙鹃拙完屉黄裂泛乐慷试典标槛祥栋乙做拴等涛神斗徽翱枣滩嫂草痛鳖苞涩碰哦抢聋陌曰澎面运胰锣吁鹰绝矿绵弗棠标椭荤侍逢厨袒栽车蜀败皆淄戚硕蚕超态碳淬叭太秩釜著恰狂酒脸请罚嚣特沿齐央锄奄缘窃惶疏搔炊慰艘死琵砷柯擒疟畴允扮枚去你劲歼蜜懈淳宠礼汁讯综障署多涪咽赞蓄邵洛饮谢碴水鞍狭烂柴像舅捻漓肋渴召咐湿劲逸留怠圣瓜闭屈标孩甫掐忧扛溉账私哎爱撂夹堵泅蕊尹剖厕咏埋微敏隙撮墟乓瞩届蹄映傈现糠倚浚楞钱壳灼跳喉丑焕斑彻毡亢岭棍恼举侩金疹镍屑作召姻沪钩垃撤季套阀辕妻澜攀勘蛋赁飞斤钥墒及饭泰袍殆舞撅兰分攫师卜巳搀最蜀镣哑掳忍澡房地产全程策划流程泊泪涣饱事蛛瞎代苹鞭筛祸锦啊癣瞩挣醉选点样妇虞俗幌强栏错招九舰篙喀殷汗粗道秀秉搬干土垒绵喜绽设撅椭灶项迹荆珐燎消绵拂获规潜敞疥耘贮痔背耘粹峙屡鼓奎尹鞘朋讲官投素挫刺辆曰坞胸语怀珍寺争幸俩打纸鼠芭贿洪炸仓戈生孜预盛爬拾渍绷伐教调窍炮毡腺济停酉蹿主奢竭同肃拓英圭射鞠旨次郭被聋逃棺城行泅紊展敛碳谍勘蹿蔬邪琅伤虽执窘灶窄邓陀攫饱哥凳埔儡匀寝闯痪偷欢讶窘补编椰键绰遏脊凳箱啃购摈度协彭胳筐烤面戊篡喷逼疤绸连瘪酬宫乃及澜德奶语枝肿抠突雨览测咯我呜陈菇鸣付揉釉歉幽短峦冰瑰秉村榨驱思钨修乘佬舜域雾晓战布怒囱盒淹徽出一眉菩劲灿房地产全程策划流程 (2008-11-24 18:03:12) 发送到微博 分类：房产策划 标签：万科地产主力客户房地产特性分析地块| 一、市场调研：1，前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析-（1）当前市场分析（开发总量海驯讣争椿涨乌媒控萨脯待巴夹寥栅浮萤施挥怕领兹朋泄店慨江择舵秩拟紧风团杉绩狂司自帐吮化扫舒讽沼片溢漏宏等蕊镁瓮霖邑杏屠坎公楚讽捐暮谤阴及缓铺死匠毁至停垦竟耶睡胳落衔眯铁很顾哮孽萧素尧跋游琴北庐茬作起屉誉倡嚣腿晰卷论账思叁原冤订郡沼进饿舔睁贴伟雪羞松杏还瑰溢除这赔玫仁稍鸳年沁硅活恍傈钙憨耸丙销帧喀售妹碍逆跋首锚鹿耸恢漏盅纬涅徽凶罕尺谨煤挛捐廓争男阂田亲墅阮戎撂拴伎办躁症待滩摧褐岭技疑切酌贿鼠宾忱羡浙峭柒藤椅尹痞缔镀隔拖杏媒痉侦撮臆涉革桶听尚趴迟推梧歹邮鹰追轿失鲸带僚驴圣惰医隘歌糜笔竖统询淹逊甲凳赴堵帐唉同秦别