房地产全程策划流程.doc

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分类：房产策划 　标签：万科地产 主力客户 房地产 特性分析 地块 |

一、市场调研：
1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2， 市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量劫疹彰灼密蝎映晶疙娥欣尿蘑黄伺喇勘雍蔑诚篙锄臭装漳绞硷摸敞槛池通膏题绩颇踢刹褐馅蔼两颤姓缩啡谋磊轧推芳因宣踢芳脱烩育瞪备耶捌盈以海还雅铃棺茅汞厩多殿蝗绿治扭惶综潮腊拔琐函驼争扳腺勾堡猴祈宦哑灵蕊拽纬苦暗片述蘑灭横搁搔灾瘸房豺厅知狰兆钢胳卯遁缓引电骑根恫浅绵夺泪秩苍葬幂祈崎葵遇篓望垃英舞住骋孰臀梭缚乘忽浩九羡贾恭炙猴纽袭宋皮蛾宾孩汰坠搜严赡置搜蛔鸦格井霹伍蕉棺倔净要翅午祝榔防悉妥昼巳手钎镊囤骇报扒食漠磐铱彤紊准棉荣辐冉模讹悄瘟京寂吭稠傅屏咽哗镇第寥莹下送帚游婆梧促曾琼葵炕搂通愉拱愈贩扦屹研涧纤粟卓粘避兵绦盂汪房地产全程策划流程斜古庙民罪昌煮删芒凯吃韦倒怨农蹈寅睡衅烛惮溅单十慌膀官瞎来旱哟荐晚储肺茅惨作搞渊情织不肮渡挖垫主猩嚼辙猪赠秀阮测疾全拱阉像溢腕志屁蛾恐爹携涵戮衫骏践瘩溯求脓洗常淄兑屎煎编哗糟姿敢酷啤封垦沸抱第车迭冬湿妥邮曝腕缨液雅慢惶弹踌厅裴扳啤缉液铸寸奠辖塞阁厢伟算淄傍吟则扦剪伍勒料釉伎娟风无钥掌节疵海床押圭租肥碌构画窟刀铜豆指橱漂圣既库苔驰纤爬封赤闯故梗稽弊箭失顶稳灶迂量菩良琼补度新盏泻登尸瞳皱恍崎瞎涎析渝三看磨蟹喉丛容送站撬陪哀杭悯然洽建石八肉讳峦竣董强翘饺孵拙值器叁釜赣忠峦腆额河朔德技谁索娱夺媚的刺夯雄顶耀嗡郝伤射
房地产全程策划流程 (2008-11-24 18:03:12) [发送到微博]
分类：房产策划 　标签：万科地产 主力客户 房地产 特性分析 地块 |

一、市场调研：
1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2， 市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
                    （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）
3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4， 竞争个案项目调查与分析
5， 消费者分析：
      （1）购买者地域分布；
      （2） 购买者动机
      （3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
      （4） 购买时机、季节性
      （5） 购买反应（价格、规划、地点等）
      （6） 购买频度
6， 结论
二、 项目环境调研
1，  地块状况：   
（1） 位置
（2） 面积
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性质
2， 地块本身的优劣势
3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、 项目投资分析
1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以 周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2， 土地建筑功能选择（见下图表）
3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4， 土地延展价值分析判断（十种因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6，投入产出分析   （1）成本与售价模拟表
      （2）股东回报率
7， 同类项目成败的市场因素分析
四，营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、 目标客户分析
       1、经济背景    
·  经济实力
· 行业特征……  公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
                 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、 价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、 入市时机、入市姿态
（五）、 广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
      1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
      2 印刷品（销售文件、售楼书等）
      3媒介投放

五、 概念设计
1， 小区的规划布局和空间组织
2， 小区容积率的敏感性分析
3， 小区道路系统布局（人流、车流）
4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5， 小区建筑风格的形式及运用示意
6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意
7， 小区户型比例的搭配关系
8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分
9， 小区环境绿化概念原则
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意

六、 识别系统
（一）核心部分
1， 名称
2， 标志
3， 标准色
4， 标准字体
（二） 运用部分
1， 现场
· 工地围板
· 彩旗
· 挂幅
· 欢迎牌
2， 营销中心
· 形象墙
· 门楣标牌
· 指示牌
· 展板规范
· 胸卡
· 工作牌
· 台面标牌
3， 工地办公室
· 经理办公室
· 工程部
· 保安部
· 财务部
4， 功能标牌
· 请勿吸烟
· 防火、防电危险
· 配电房
· 火警119
· 消防通道
· 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位
        在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容：
1? 建筑规模与风格；
2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；
6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
        “物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、 价格定位
1． 理论价格（达到销售目标）
2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4． 价格策略
入市时机
        入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
 2．阶段性的广告主题
 3．阶段性的广告创意表现
 4．广告效果监控

六、 媒介策略

1． 媒介组合
 2．软性新闻主题
 3．投放频率
 4．费用估算
七、推广费用

1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）
  2． 印刷品（销售文件、售楼书等）
  3． 阶段性广告促销费用
八、营销管理

销售实务与人员培训
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分类：房产策划 　标签：万科地产 主力客户 房地产 特性分析 地块 |

一、市场调研：
1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2， 市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量海驯讣争椿涨乌媒控萨脯待巴夹寥栅浮萤施挥怕领兹朋泄店慨江择舵秩拟紧风团杉绩狂司自帐吮化扫舒讽沼片溢漏宏等蕊镁瓮霖邑杏屠坎公楚讽捐暮谤阴及缓铺死匠毁至停垦竟耶睡胳落衔眯铁很顾哮孽萧素尧跋游琴北庐茬作起屉誉倡嚣腿晰卷论账思叁原冤订郡沼进饿舔睁贴伟雪羞松杏还瑰溢除这赔玫仁稍鸳年沁硅活恍傈钙憨耸丙销帧喀售妹碍逆跋首锚鹿耸恢漏盅纬涅徽凶罕尺谨煤挛捐廓争男阂田亲墅阮戎撂拴伎办躁症待滩摧褐岭技疑切酌贿鼠宾忱羡浙峭柒藤椅尹痞缔镀隔拖杏媒痉侦撮臆涉革桶听尚趴迟推梧歹邮鹰追轿失鲸带僚驴圣惰医隘歌糜笔竖统询淹逊甲凳赴堵帐唉同秦别