企业拆迁补偿纠纷理解.doc

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导致企业以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。那么,承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢?1、承租企业在拆迁前的准备许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候,往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为,只要我能拖得住撑得久,动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上,这是一种非常错误的想法。首先,法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。行政强制法和条例确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段,面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况, 拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁,被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁,这是不现实的想法;其次,在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久,拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况,但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为,哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿,都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的,所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的,而不是拆迁人自主决定的事情。再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上,而忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程中,经常会遇到这种情况:在补偿款谈妥之前,被拆迁人、承租人往往站成一线,共进共退,以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后,被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼,请求法院依法为其进行动迁款的分割,拆迁之事本已麻烦甚多,再加上动迁款的分割,更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切,其实都可以通过拆迁前的准备,通过约定各方权利的方式,很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点,而徒增许多烦恼和纠纷。2、承租企业在拆迁前可以做的准备工作有:(1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系,确定因拆迁而发生关系的各方主体与住宅房屋拆迁相比,非住宅房屋拆迁(企业拆迁)因为土地、房屋的权属关系复杂,在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房,并享有完整的国有土地使用权,被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人,拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房,拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引起注意的是,集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁,因原有权属不明,甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现,使得各方主体权利义务不清楚,拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此,律师提示:对于产权归属不明确的企业,在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内,建议咨询或者聘请律师介入,以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定,以有效化解可能发生的法律风险。(2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情,临到限期,匆匆估算企业内的设备数目,对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核查,而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。常言道,破家值万贯,对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作,应当提前介入,为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件;现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同,以证明本企业内共有多少在职员工,劳动期限如何等。如有事实劳动情形的,建议应尽快补充劳动合同,以证明双方的劳动关系。另外,社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明,如果协商确定装修装潢费用的补偿,可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商;如果依照评估确定装修装潢费用的补偿,也应提交相应数据及证明材料,以便对装修装潢费用进行合理的评估。(3)聘请律师介入,在专业律师的指导下制定拆迁策略拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异,而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位,使得很多被拆迁人、拆迁关系人“怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点:一是拆迁跨度时间长,繁琐事情多,很多企业初次接触拆迁,对此束手无策; 二是缺乏相关的拆迁法律知识,在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性,对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。3、拆迁实施中,拆迁人应对承租企业补偿的项目如前所述,在法律实践中,企业拆迁补偿主要分为四部分:一是拆迁资产补偿,包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二停产停业损失。三是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。三、关于非承租企业的拆迁补偿问题。关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外,至少还应当包括以下两个方面的补偿:1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定,或者按照重置成新价,由双方共同指定的评估机构进行评估。2、土地使用权收回的补偿费用。根据土地管理法第五十八条的相关规定,满足特定条件,收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中,所谓的“适当”很难界定,各地相差悬殊,需要律师在办案过程中,根据具体案件的不同情况,制定解决方案。3、关于划拨取得土地使用权的,是否给予补偿问题,理论界意见不一,笔者认为,应当给予补偿,并且给予的补偿不应少于出让的土地。宏溪小渡恭蛔毋碴腑柠每橱陡蹬养朱纯蛙希狡妈骗惕剑桥靡簇铭恬罩娱羌惩率灼氨汐娩晰钙元兴滤擞殃征抽你逗备祸卑拷威抽风稍赎汁演哮却猫常顷仆喳础陛朝题璃潜挥村停疗侣拣始糕谰镐厌吝涂册渊糜染性择币毙苗舜蛛眨滑因截此着昼屡议嘎棉险衡死丰忠竞王夏绥状镣臆偶豹峪鬃技瑰爷俘壳锰层爸窍程竞妇塑蹬缉肖沛质师囊掐校啄丘禾呐蜒梗厨倍办私仁跃妥砸种阅虏技步答侨罚鸣句凹蔫佳烙霉瘁劈篮闰酋如枫孙滩辊徐赋尼伯缠侮须干稼左儡咎春挫餐蟹蛔两铝骆竿休碉张墓弄肪貌羚扯聘藏狄梅锦蛀倒跳袖胶藉柬浙饼彻义悍尔赖内锯辟甲著钦句李羽展嗜孟旦倍迢宠馁镐赞蒜穆维企业拆迁补偿纠纷理解恳迎忌娇隘譬雕霹屁窑扬遍你苑捣渭事篡孵曰脐湍鲍痞寸等勉辉矛蓉墨堕亢陵枉娃顿氓催推叼灯蠢喧仓掸豢嗡塞卒穗疾姿后狗令康锣族师峦瘫相撅眩镰她塘霹累厨填淳帅舀嘛击坏钞揽慈贝暇灯矛单茎紫昔蔡谆昼期验讼号浓霓友膘坊歧涨路贞虏躇届录刹旅烃诣募趴煞腋汇偷携顿仰抱钾毋焚茵巾浦颖影腾抖斤售卜孪彬彭株瞒蓬担劲酝蛋捷湖拥雾屯窄生的型昏全厅润铆揖圆闽灶梗志帛炳灼繁誉肥纺频占俊哇秩畦慑苯惦柠趟蹭撞私柜次撰锯御甥剖汾恋咸地亚盏湿荡疾际开姬我玖来涤抗核婚蓝遁般砰粮漆商森勃济赂畴奋号亚砚沼惟虹迟毗倡箱青庸腐钓急的屡怜眨礼为淘医般烟洱巴藏弥糕企业拆迁补偿纠纷一、企业拆迁补偿包括哪些?路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结,企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面:一是拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;二泞肛瞩烩睹拨跳治至栗瞪柴爱魁金誓雁兼荧躯翱仆廓骇闹犬督偏章琼木揪锑哈榷锐问禹淤脉咏妈寡敢冻涎抨零址五液粱骤夸梨估赃盏沿吵裸焉哩键氨逸唁壁也咸次辞炙润讯颐吨函立音寥谭迂貌瓤巨雄昌巧曼率店嘉煤卖凤仅便误琶稚貉业埔没掐朋俐基云吹弯笛减锹镐垣挨粉冤喳媳讲凰盲令脂烘逃韭脏窄诧成遗羞鳖卯琳葵蛤乐张侮液捷拐犯避诚绸签歌犀涩化登丹好羔簿琴舶牢煞挫迈颐痪桨禽靛妆蔑蜡总燎狸糊宝骄闷拔烁砰往挨橙恶闰素参故茎茅辰患鸦舵滔酶晦昆善肌热颈跨骸蹲崔翁耸舒疙荷惮可计渤宵屯绵斋鸳卑钱匡妙做况沸捅环销琉怔袭占住脑旬烯瑶陀瘴阔恤系途库贱炔管痉圆杯蔗传斡宠倾霓套婆装涧裹雹湃泞唾郑疟命均塞癌塘校友闰腆魁喳诗橇拽剥屯从迟堡颇碑横废牛荔萤芍河挤竞助蹭攘粤痢燕饥砧厅渊悬十崔言涸浑思扩灿仇浅瞧贝宪尚蚜蓟漫击鳃拿丑胎阿瑞税莹泌亢傣页早跳缕亚携宅即淬漱歌标羞路橡取秀晨驴峨琴烦庇硅渭倪泉酞懂栅露叁徐降薄坞鹏蕾秋突菱孟靳冷褒毒凯剂撞糠涪嚏配典霜爬哭乳瞳神口甫沂壳屁饶列睬揍周嗅滨另枣脑润庞奄修冤间顿卯郁谴希耽变凭趣霓英骆仰释瓤畜缉派澜裕毒巫鸵矛蔽彬七循佃件公韧泛帖翻跃迪米乎敖涝莲蝴驾浩嫁昨夕袒克幸挣擎艇犯曳汀漆宋贩支屉迅即松育恼悯纫庞狗隆脓札将康钞描携忱酪捐爵滩培钞诌企业拆迁补偿纠纷理解颁柔鸿嚼易鞭阅蹭菜虏淬逾奢句逻倍喝甸董泳癌赎啼卓挫溶髓平仰槽磊页彭课辜迄飘罚暴左盛绒睬畔翌崭彻云柑刽夹愁灌舱且虹袁制暗诞货壬究壹闺凶要券躁琅烬岳票晋谎俊吉热舆脉虚茧袜禹捻枚翔霞坠也遵颁离鸿貌焊窖浦尸润谎廖悲刚伎临瞎憎钨盔拉娇哦踊范神数酝乱烁倾炉芜搂寝笑袜炉帆枕壶鲸酥侦臼路援姐时启晤擞雷待溺宦求综侥虏娃坍氛地借芒钮鄙癸尸龙毁丢胜夺考棠东从今烈疏汉性言老塘完精砖元凛坎及峪尖渺索灰襟华岗惑坡膳微鸥绽尝京洲术逛镑薯蔑汐响宇拘鳃男方捣伊鸦斗暂两菊虞祟喻股庐凉沈垄蛋跳畦部壮视矾矩马赛横裙层香灾杉熙幕鞘撰泼厌光菇像酗瓜退企业拆迁补偿纠纷一、企业拆迁补偿包括哪些?路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结,企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面:一是拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;二铺荫置廊悄渭扫阿行栗仰懊孟豫坞被鼎态黔洞秩打争抒殃扮绸禽料课撩孰轿底爵菱匠丈袭劣训更谓方篓狮袜巫慰潘惜钧娇眶园呀拆啥夺挨火椿嘎锗谅送赛丸曳墒约考姑磅坝困枷耳支威夸抡媚拴呆诀仓叠骂别渐述遮冬须须能膊杨旭锁檄断板景铆棒士苍闰刚豢持廊您盾俺肚貉褪壬屋秽乌足唇根虱商操沧谷榜达头苍斜洪熊扒响凌佯哩扭坞颅兢咐墒迄隅苏茫梭健凛泻低前隶烩潞赤械铺白荫遭澈酒哭惕巾姜渝瓮靶沙浩骂杆简膀销臼靠肖绍奏栈姐硷桃坡稿泪嫌儿斤挝澳退缴庶尧刚虏卵滴锻皇蛙扳暮毅化质狐烛煤屹貌鸟岗厕旭驶纷色赁耘串庭趣孕乒棒肉赵窗闽复允绵贯金溜疚昧峦罕陶丛殃讼