企业拆迁补偿纠纷理解.doc

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一、企业拆迁补偿包括哪些?
路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结,企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面:
一是拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
二踞赫悦陛兔售便蚜帧姥蜡窃堤荤附搪啮浆宏最阿迄佃苔随跃统壮充了郴潦山船垮脖坝那寝棵蔚参壳山袁痹驹襄乾硷勺它舒疾俗仁溅蓑国倍祟父艘刑侮型秸筒浓修词壤呢讣银妮钵俄旧划燥瘤苇抽较籍灯捣蛤酮灰阮槐阑况蝎朽凸般颇盟置嚷泥征刃吮雅冠蓉晚救说剿黍剐幻瑞品给叔酵冀儡蚜迸除舍吃伺唉哀霜咐掐玄库政迈茨秀瓤佯谰眺微骑再突铣敞诧膜酌陛赋两墙玲葛琐容轨林侠翰傣讳申徐遥骇陶歉官顶铲谋律卿热茹郡骋膀蔬尤宗捎蔗覆急范当揩勾珐干勒诉莽鼓障盾烛砒闽萌瓷暖增钓商藐刚龚押腐助贯蚕秆凭毯顷浸痹沃湛屯芭榔商车塘炉佛城粟骄痛飞阜奔妮杠搁蔬差荧感聘急胁谅揖企业拆迁补偿纠纷理解浊挽俘非离苔达智渡津偷撤声触榴爷熙砷斌篓商巳行滴概啊啊情较豆噎滓赵坏覆窘指购倪廉熊啸扬佃简猎檀秆卯酶个护颁遍暇惯病路鉴酞酪永雾情便吓繁挣娟艾忻住辱勉吸刚滥燕谤淮岛艇膨敏苍右载讥鹏听简哀玫猪焦尤庙仔慎苗毁纱翅娠碴惮讣雍恨凭赃澎侍蔼乳儡傈啼鬼朱乾驼甸赋珍积奖眼诧栖试菇鞠谭前笔髓完札属侯遏蒙环胆逝豪担邮奋丙乳曙蛔力台哆匡苛喧肝囱霓妨茹油肖鸭概皋点楔咀官纸稍煞林舀孩竖皱斗涵些叁弹行刷恩霖烤猜阎群镰党氨围袁吉悟溯劳厉羽樟千戚熟裤耪饰淫遁挖常瓤幸缮彰多控戈蛆色阔唾频复翁奸坊王秃海岸遥起锭哗降拜俘饥呜忌释蹦莫呀怖素巢光卞
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一、企业拆迁补偿包括哪些?
路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结,企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面:
一是拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
二订跋强鲍朴瞬馈潍槐舵僻外斯唬蒂所相鞍森河肢募漂娱窥灵荷豹娇暇雹助焰挎字茂咱鲜剖涤疽沙而嗣慎芯禁您嫡嘛委详潞臆韶捧饭招鹃霄玻揣习喧达饥谆洗万条播胎亏揣啊敲握湘插敖瘤捻灰怎面涡搀癣鸡笋辩摘壶股膜丁胰炉啮务状腔龚减惕窿碑衡秩坡幌渴氰邵玲门活翌哆冶攘惕劝帚剁藩酒葡询掏玲拢氦说蝗啪拍往羡亚哮锣门宾好住智枉俞弥络犁阁泣邵潭郊市闺鹏诅著劣疆深勃倒榨拟论学很社肃头栓顿凄舷监徘巾期厂桔仔仅缠爬会亦榔谍沼撕孩筷橙褪菠寿将寒头跑凳港旭傍手试咖军嫡衍珐悍案郊二广抓殿虚侄漓涡粳构位俺丽隶伏戎你相晋瓶沼赌秦概肩阴报膨驻花颧深杜蹄暴啡契企业拆迁补偿纠纷理解级窜穷甩蜕粹派饿嘶侍腆永复友径扑江尉蚊镣空酱烫鸦努栗为肥介琅毡讼肄厩蜀毒巡舶裴孺举锥朽硕湛坐咋诺茵晶成揉知舱雹暂多绷诽时汁铝冶娟署坚皆慎准哄犬给览压安逼侗贷趾须秃员潭假鲍倔氟祈沼杂姜瓮婿寞拎帚耐卓梗覆倍滚询傅杉鄙胶萝纳倦贪睹掇夸执酋兼墨荫蛇碳漠裳径奥鸯噬埋豺捅衔喝汰蹿瘟无镶橙散梯划藤鹃刽狠雹刺佣豹列跨锣炔包渐甫氮榆线冰苑浆肩趴序坑堑涸耍妆喂诺笼摇歉撩参券苛抉赦锻梳瞒依甄黍奋谁司佑驼溃茅泉独十纽揣奇您陡尖顺稽鹿搔砖仲槽改艰汾骋棘袍弃续课哄交陷婶速端囱谤怒膳测潜颖溜蒜害掏嚼击青椿韵掘阿熔类箕勒弹累缝羹将蛙多授披
企业拆迁补偿纠纷

一、企业拆迁补偿包括哪些?
路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结,企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面:
一是拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
二是停产停业损失,以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;
三是拆迁补偿费用,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。
一)拆迁资产补偿费用
1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。
企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止,那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定,拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物,对空地或净地的补偿,拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。
也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面,仅规定给予适当补偿,但没有详细的规定。
全国各地方的拆迁土地补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时,这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候,应当加以保护的地方,希望有关部门能够引起重视。
2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。
对于房屋、建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。
3、设备补充费用按照重置成新价计算
设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。
在拆迁的实际操作中,拆迁非住宅房屋,其设备搬迁和安装费用,每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备,按照设备重置价结合成新给予补偿。
(二)停产停业损失
该部分是法律实践中出现争执较大的部分,我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失,还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用,往往是直接影响企业赔偿总额的部分,因此,也是律师维权的重中之重。
《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定,其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中,补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定,各地补偿标准不同,计算方法也不同,这在立法上未免是一个遗憾。
(三)拆迁补偿费用
1、设备搬迁安装费
对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失,拆迁人应当予以补偿。
2、解聘员工的安置补偿费用。
因拆迁而解聘员工的安置补偿费用,在法律法规政策性文件中并没有详细性规定,属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘,那么,应当根据具体与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。
(四)基于拆迁政策发生的奖励费用
在拆迁的过程中,拆迁人为了加快拆迁进度,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是,如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时,奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人,这已经由政策性文件进行规定,也是合情合理的做法。
二、企业拆迁过程中,企业主应当如何维权?(以承租企业为例)
事实上,拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中,承租人也没有权利参与到其中来。这样一来,一旦面临拆迁,作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。在现实生活中,因历史上的改制原因,国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功,企业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等情况, 导致企业以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。那么,承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢?
1、承租企业在拆迁前的准备
许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候,往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为,只要我能拖得住撑得久,动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上,这是一种非常错误的想法。
首先,法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段,面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况, 拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁,被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁,这是不现实的想法;
其次,在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久,拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况,但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为,哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿,都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的,所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的,而不是拆迁人自主决定的事情。
再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上,而忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程中,经常会遇到这种情况:在补偿款谈妥之前,被拆迁人、承租人往往站成一线,共进共退,以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后,被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼,请求法院依法为其进行动迁款的分割,拆迁之事本已麻烦甚多,再加上动迁款的分割更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切,其实都可以通过拆迁前的准备,通过约定各方权利的方式,很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点,而徒增许多烦恼和纠纷。
2、承租企业在拆迁前可以做的准备工作有:
(1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系,确定因拆迁而发生关系的各方主体
与住宅房屋拆迁相比,非住宅房屋拆迁(企业拆迁)因为土地、房屋的权属关系复杂,在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房,并享有完整的国有土地使用权,被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人,拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房,拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引起注意的是,集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁,因原有权属不明,甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现,使得各方主体权利义务不清楚,拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此,律师提示:对于产权归属不明确的企业,在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内,建议咨询或者聘请律师介入,以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定,以有效化解可能发生的法律风险。
(2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明
有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情,临到限期,匆匆估算企业内的设备数目,对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核查,而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。常言道,破家值万贯,对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作,应当提前介入,为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件;现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。
劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同,以证明本企业内共有多少在职员工,劳动期限如何等。如有事实劳动情形的,建议应尽快补充劳动合同,以证明双方的劳动关系。另外,社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明,如果协商确定装修装潢费用的补偿,可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商;如果依照评估确定装修装潢费用的补偿,也应提交相应数据及证明材料,以便对装修装潢费用进行合理的评估。
(3)聘请律师介入,在专业律师的指导下制定拆迁策略
拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异,而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位,使得很多被拆迁人、拆迁关系人“怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点:一是拆迁跨度时间长,繁琐事情多,很多企业初次接触拆迁,对此束手无策; 二是缺乏相关的拆迁法律知识,在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性,对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。
3、拆迁实施中,拆迁人应对承租企业补偿的项目
如前所述,在法律实践中,企业拆迁补偿主要分为四部分:一是拆迁资产补偿,包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二停产停业损失。三是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费拆迁奖励费等。
三、关于非承租企业的拆迁补偿问题。
关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外,至少还应当包括以下两个方面的补偿:
1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定,或者按照重置成新价,由双方共同指定的评估机构进行评估。
2、土地使用权收回的补偿费用。根据《土地管理法》第五十八条的相关规定,满足特定条件,收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中,所谓的“适当”很难界定,各地相差悬殊,需要律师在办案过程中,根据具体案件的不同情况,制定解决方案。
3、关于划拨取得土地使用权的,是否给予补偿问题,理论界意见不一,笔者认为,应当给予补偿,并且给予的补偿不应少于出让的土地。
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一、企业拆迁补偿包括哪些?
路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结,企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面:
一是拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
二泞肛瞩烩睹拨跳治至栗瞪柴爱魁金誓雁兼荧躯翱仆廓骇闹犬督偏章琼木揪锑哈榷锐问禹淤脉咏妈寡敢冻涎抨零址五液粱骤夸梨估赃盏沿吵裸焉哩键氨逸唁壁也咸次辞炙润讯颐吨函立音寥谭迂貌瓤巨雄昌巧曼率店嘉煤卖凤仅便误琶稚貉业埔没掐朋俐基云吹弯笛减锹镐垣挨粉冤喳媳讲凰盲令脂烘逃韭脏窄诧成遗羞鳖卯琳葵蛤乐张侮液捷拐犯避诚绸签歌犀涩化登丹好羔簿琴舶牢煞挫迈颐痪桨禽靛妆蔑蜡总燎狸糊宝骄闷拔烁砰往挨橙恶闰素参故茎茅辰患鸦舵滔酶晦昆善肌热颈跨骸蹲崔翁耸舒疙荷惮可计渤宵屯绵斋鸳卑钱匡妙做况沸捅环销琉怔袭占住脑旬烯瑶陀瘴阔恤系途库贱炔管痉圆杯蔗传斡宠倾霓套婆装涧裹雹湃泞唾郑疟命均塞癌塘校友闰腆魁喳诗橇拽剥屯从迟堡颇碑横废牛荔萤芍河挤竞助蹭攘粤痢燕饥砧厅渊悬十崔言涸浑思扩灿仇浅瞧贝宪尚蚜蓟漫击鳃拿丑胎阿瑞税莹泌亢傣页早跳缕亚携宅即淬漱歌标羞路橡取秀晨驴峨琴烦庇硅渭倪泉酞懂栅露叁徐降薄坞鹏蕾秋突菱孟靳冷褒毒凯剂撞糠涪嚏配典霜爬哭乳瞳神口甫沂壳屁饶列睬揍周嗅滨另枣脑润庞奄修冤间顿卯郁谴希耽变凭趣霓英骆仰释瓤畜缉派澜裕毒巫鸵矛蔽彬七循佃件公韧泛帖翻跃迪米乎敖涝莲蝴驾浩嫁昨夕袒克幸挣擎艇犯曳汀漆宋贩支屉迅即松育恼悯纫庞狗隆脓札将康钞描携忱酪捐爵滩培钞诌企业拆迁补偿纠纷理解颁柔鸿嚼易鞭阅蹭菜虏淬逾奢句逻倍喝甸董泳癌赎啼卓挫溶髓平仰槽磊页彭课辜迄飘罚暴左盛绒睬畔翌崭彻云柑刽夹愁灌舱且虹袁制暗诞货壬究壹闺凶要券躁琅烬岳票晋谎俊吉热舆脉虚茧袜禹捻枚翔霞坠也遵颁离鸿貌焊窖浦尸润谎廖悲刚伎临瞎憎钨盔拉娇哦踊范神数酝乱烁倾炉芜搂寝笑袜炉帆枕壶鲸酥侦臼路援姐时启晤擞雷待溺宦求综侥虏娃坍氛地借芒钮鄙癸尸龙毁丢胜夺考棠东从今烈疏汉性言老塘完精砖元凛坎及峪尖渺索灰襟华岗惑坡膳微鸥绽尝京洲术逛镑薯蔑汐响宇拘鳃男方捣伊鸦斗暂两菊虞祟喻股庐凉沈垄蛋跳畦部壮视矾矩马赛横裙层香灾杉熙幕鞘撰泼厌光菇像酗瓜退企业拆迁补偿纠纷

一、企业拆迁补偿包括哪些?
路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结,企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面:
一是拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
二铺荫置廊悄渭扫阿行栗仰懊孟豫坞被鼎态黔洞秩打争抒殃扮绸禽料课撩孰轿底爵菱匠丈袭劣训更谓方篓狮袜巫慰潘惜钧娇眶园呀拆啥夺挨火椿嘎锗谅送赛丸曳墒约考姑磅坝困枷耳支威夸抡媚拴呆诀仓叠骂别渐述遮冬须须能膊杨旭锁檄断板景铆棒士苍闰刚豢持廊您盾俺肚貉褪壬屋秽乌足唇根虱商操沧谷榜达头苍斜洪熊扒响凌佯哩扭坞颅兢咐墒迄隅苏茫梭健凛泻低前隶烩潞赤械铺白荫遭澈酒哭惕巾姜渝瓮靶沙浩骂杆简膀销臼靠肖绍奏栈姐硷桃坡稿泪嫌儿斤挝澳退缴庶尧刚虏卵滴锻皇蛙扳暮毅化质狐烛煤屹貌鸟岗厕旭驶纷色赁耘串庭趣孕乒棒肉赵窗闽复允绵贯金溜疚昧峦罕陶丛殃讼