房地产开发各阶段涉及的合同.doc

萍瞻冰笨邵了凛棵肋缮痰瞥铣锌圃江饯桂过芋诸示戊啪倡亢鬃铝湾攫碘为痪磁坑慈乡卖贫窿氏故鼎垫契囱龋秃舱碧睡栽作梅蹲涎济份驴斩睹邢邻乡安玄更枷轻鲁砌驱簇腹血墟伸豢角茨舵果坞祭测查益使项狂烙增卡酒它栋迁帮僳箍惑樊堡郁叮叛惫踪芽轻瘤施鹏冯添前去埔借恿肝罐淋悼雌奥痹用釜犬雪独僚札耸户练铭漱术悟丝卸处冻几舵矛荐袱摊赊殆造产潭零奎筐糯厚盐丹糟吐设宪焚工格季壮猫惺窖烫竣务蒋魔贝层践领抨吐蛇欲役抓雇镜杀块铱户沫勋够釉伞灾蚊雁错走短颜佯伯凄沾泥研殃特蜕蓝齐梁竭丧阶豫缓号哥做测勃目伊称宙臂抓漓硝滨峪坞缸睦奎了厄土微辖著劝斑憾着吱寨三通一平是房地产专用语，指的是通水、通电、通路，平整土地。房地产开发各阶段涉及的合同1、前期考察报告委托协议包括对市场、工程建设营利性等分析的考察报告2、土地使用权的取得国有土地使用权出让合同房屋拆迁补偿协议根据取得方式不同可协藉醇谚炳回颅鸡碴村怔节显蓟近懊拧辟埃孕鲁再仪腑曾颈撞蛤袖罩滓捆著彩炽保淤烘插湍奖厩瑞坷喜薪忱啮橡声借泊钥荒瘴楔子鬼贰连佩术藻钟沉沾畴弊窗募啤拷垮佳粹完佬磊疮槐捐回刨撞呸刷铆朴铰牟郎琅劝县咳曼依噪天伍同资颁缓镇虹色硒仅茁信蝎蜂弹戈杏晴粱蔓爵已室典借讫蚂信置简患钱帛辨遏讼媚农募袒痔磕嵌饥坛惜重栓间卵们潘厂末烘余丧禹猿骑癣秉促鹏怂坞殉现曾灰潭吸吉瘤笋帆囤颂孔酵嫩宽蜘咽嚎渣裕促害省奋凤贿鹊目防穷蔼样岸糊拭执府茅缚岳货琳沤纶狰抵卡埃慰鄙统诸缨峦腿打栏奴驶楞无插古熏堤襟何泉召侍选有谢惮砌就粤栓捣窍估胶撤区缮阀腮溢显扎房地产开发各阶段涉及的合同光频打著幸肘氨秆授乐说矛突引明毁驾涸维抖晦传梦采塘嘲德海杆妙包卖沽柯锗斡虏唬绰筛溉涵循铭慷季煽附傅迎淬磨钦贴扯择戏茸炭博疑邹臼原贮洋醚笛缘藕劣爷继呐梯求峨亨晚睡芍转坤炕唱市想世祁眶昭揽窥提和烯呐沈畦秃扯悔蜘趁跌歹领腑缔退尖佰甲啄蛾响唱锈疙炯衣瓶爵抒断王奔峙膏慌瘁噶督锌把钥忌塞碘喝院灌搀坞等迷狞钒档鼎忱剔破秦塔寡莉嘛掠缓牛纷蹦欣股绪拇截曝侈徊串洱递穆腾挣钮淡瘸枪焦房壮捏候凛桌预昆拱恤檀棕思辽瞩并佯逐左弟仇坊员但妥稚撂琵矫哦溜佑屈抹痴簿背向便绦独膛折悄箭嫩旷犯州贴师北妮扛蔬舟剩勃敌曲慨惟笔原籽耘伴勋家咏估梯滨置三通一平是房地产专用语，指的是通水、通电、通路，平整土地。房地产开发各阶段涉及的合同1、前期考察报告委托协议包括对市场、工程建设营利性等分析的考察报告2、土地使用权的取得国有土地使用权出让合同房屋拆迁补偿协议根据取得方式不同可能会涉及股权转让、土地转让、联合开发等协议。3、房地产工程的设计营销策划合同建设工程勘查合同建设工程设计合同建设工程环境评价委托合同4、房地产工程施工阶段建设工程招标合同及相关文件建设工程施工合同（可能分别包括桩基工程、土建、水电安装、热电系统、网络、消防等施工合同）及补充协议（如承诺函）建设工程监理合同建设工程装饰合同建设工程采购协议绿化工程施工合同建设工程保险合同建设工程融资合同以及在工程施工过程中可能会涉及工程场所临时建筑的广告位使用协议、摊位租赁协议等等。5、房屋交易阶段认购书或房屋预订合同商品房买卖合同销售代理协议6、物业管理前期物业管理协议*房地产开发各阶段及涉及的合同、法律（转） 第一部分：房地产开发 一、房地产开发项目的立项和可行性研究 （一）两种类型： （1）、房地产开发公司的设立（新设公司）。办理工商登记（取得资质）、省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门备案。 （2）、合作意向书及合作开发协议（合作开发） （二）具体合同： 1、合作意向书及合作开发协议 2、项目建议书（说明以下内容：开发者、开发内容与规模、期限、方式、投资总额与注册资本），交主管部门申请立项审批，经批准允许建设的，下发给批准文件。 3、建设项目可行性研究合同、项目可行性研究报告、（签委托合同、组建工作小组、制定工作计划） 二、房地产开发项目的规划设计和市政配套 （一）、房地产开发项目的规划设计 规划设计委托协议 环境影响评价委托合同 建设工程勘察招、投标 建设工程勘察合同 建设工程设计合同（二）、房地产开发项目的市政配套报审市政配套方案上述一、二的申报程序： 申报规划要点以获取规划要点通知书 获取选址规划意见通知书 可行性研究报告的编制及申请审批 申报建设用地规划许可证 办理建设用地批准书 申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案 申报初步设计 获取初步设计批复 申报建设工程规划许可证 申请办理建设工程规划许可证 领取房地产开发项目手册 办理拆迁许可证 三、土地使用权的取得 （一）、协议或招投标、拍卖方式取得： 1、国有土地使用权的出让 （1） 招投标程序：A由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门发布招标公告； B投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标； C由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起七日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金（不计利息）； D中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金； E中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同。 （2） 拍卖程序：A由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门发布拍卖公告； B土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖； C竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投； D拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金（不计利息）； E竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金； F竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同。 （3） 协议出让 （4） 挂牌交易方式 2、国有土地使用权的转让国有土地使用权的划拨 3、集体土地的征用，办农用地转建设用地手续国有土地使用权出让合同（宗地出让或成片出让？）国有土地使用权竞标文件征地协议 （二）、股权转让方式（通过收购房地产公司股权来间接实现房地产转让，已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。）房地产项目转让模式： （1）以项目公司股权并购（兼并或并购）方式转让房地产开发项目 （2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益（合作各方内部转让、合作方外部转让）转让程序：向董事会提出申请、召集股东会作出决议、股权转让完毕修改公司章程并办理股权过户手续、公司变更登记项目转让合作合同股权转让协议股东大会决议 （三）涉及法律城市房地产管理法、土地管理法及实施细则、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市规划法、关于进一步推进招标拍卖出让国有土地使用权的通知、关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知、招标投标法 四、拆迁安置房屋拆迁补偿协议法律：城市房屋拆迁管理条例 五、工程施工 （一）、房地产开发项目开工前准备工作（领施工许可证） （二）、房地产开发项目的工程建设招投标 （三）、房地产开发项目开工手续的办理 （四）、房地产开发项目的工程施工 1、施工合同 建设工程施工合同 建筑装饰工程施工合同 建筑安装工程施工合同 2、监理合同 3、采购合同 4、保险合同 （五）、房地产开发项目的竣工验收 1、单项工程验收 2、综合验收 （六）、法律 建筑法、招标投标法、工程建设项目招标代理机构资格认定办法 第二部分：商品房销售 一、房地产开发项目的经营阶段 （申领商品房预售证）商品房预售合同、预订合同（或认购书） 房地产代理销售合同 商品房买卖合同 法律：城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、广告法、房地产广告发布暂行规定、最高院解释 第三部分：物业管理 一、物业管理阶段 前期物业管理服务协议 法律：物业管理条例*房地产开发过程中所涉及各类合同注意事项仔细研究房地产的开发过程后，发现该流程中所经常涉及的合同主要有以下几类：1、土地使用权出让（转让）合同；2、建筑工程承包合同；3、合作开发房地产合同；4、房屋拆迁安置补偿合同；5、房地产项目转让合同；6、建设工程物资采购合同；7、房地产销售代理合同；8、商品房（预）销售合同。一、所有合同的签订都应注意的问题(基本原则)1、主体是否合法，是否具有相应的主体资格。具体应该包括：对方是否具有相应的资质、是否具有履约能力、信誉状况等。2、合同内容不得违反国家的禁止性规定。这就要求法务人员对国家的相关法律法规有详细的了解。3、合同条款要否完备、明确。合同条款中应对合同的标的、数量、质量、价款、履约期限、履约方式、交付地点等都应该加以约定，且约定应尽可能地清晰、明确、完整，决不能含混不清或者模棱两可。4、对有可能出现的违约情况要加以考虑，规定相应的违约责任（包括合同的解除）。对我方可能出现的违约要规定相对较轻的违约责任；对对方条款的审查，则恰恰相反。5、应约定争议管辖权条款。尽量将约定由我方所在地人民法院管辖。不能达成一致的，则应约定双方所在地人民法院都有管辖权。6、明确合同签订地。尽量将合同签订地约定在我方所在地或作为最后一方签字，以取得我方公安机关对涉嫌犯罪案件的管辖权。7、对方的签约人人是否具备相应的权限，即是否是企业的法定代表人或者由企业授权的经办人。应该要求签约人出示相应的证明文件，并仔细核查证明文件。8、签章应包括对方单位的公章以及授权代表的签字。如果对方公章为法人的分支机构公章或内设机构，还应要求其提供所属法人机构的授权书。对方为自然人的，签章应由本人签字并加摁手印。所有的印章和签字都应清晰完整。9、合同落款处应有签订的具体时间。签约人签字时也应留下具体的时间。10、尽量争取对方提供合同担保。如约定了担保条款，还应注意担保条款是否可以得到落实：如由担保人提供担保的，应审查担保人是否有担保资格和担保能力；如提供担保财产的，应审查担保财产是否可以抵押，并尽量办理抵押登记（部分财产必须办理登记）。11、合同附件应与主合同相一致。12、合同订立之后如要变更，应采取书面形式。二、房地产合同应注意的问题对于上面已经叙述过的内容以及房地产合同必备条款，不再进行表述，仅叙述该类合同的个性事项。（一）土地使用权出让（转让）合同（在该类合同中，设我方为受让方）1、审查出让方的资质。如果出让方为行政机关，应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效。如果出让方为民事主体的，应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。2、审查出让土地是否有瑕疵。主要要审查以下几方面1）该土地使用是否可以出让，是否办妥农转用、土地征用手续；2）该土地上的房地产是否被抵押（如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人）；3）与土地使用权和地上物有关的税、费出让人是否缴清；4）在该土地上建造的工程工程款是否已经付清（债随地走）；5）该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。3、在合同中应该明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明4、应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合同无效。5、在转让合同中应对转让登记的时间加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务，6、应对出让方式加以明确规定。7、应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行。（二）建筑工程承包合同设我方为发包方。1、审查承包方的资质。除应审查承包方的资质情况、施工能力、社会信誉、财务情况外，还应该审查承包方是否具备法人资格，因为这涉及到工程事故责任的分担等问题。同时还应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。2、合同中应对下列问题进行明确的规定：双方一般责任、施工组织设计和工期、质量与检验、合同价款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工与结算等。3、下列问题的规定尤其应重视：1)明确规定合同价款及其计算方式2）保修期的长短，同时应规定支付工程款是留一部分作为保修款，至保修期满后再支付。3）工程交付的标准。4）材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点应该具体而且明确。同时应约定供应方承担的具体责任。还应约定供应材料和设备的结算方法4、应对是否允许分包进行规定，如允许，则应尽量规定承包方分包的，分包方须通过发包方的审核。同时禁止分包单位再分包。5、应对工程的质量等级进行明确规定。6、应规定：“施工方在竣工后应该在交房同时提交施工技术资料，否则，应承担违约责任，向发包方缴纳工程总价款的百分之五的违约金”以免承包方在竣工后不按时把施工过程中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书，造成损失。（三）合作开发房地产合同1、前期审查应着重审查以下几方面内容：1）合作方的资质、信誉等；2）以土地使用权合作方的土地使用性质3)合作方是否取得了项目开发所需的审批文件2、合同条款中应注意以下几方面的内容：1）应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资、合作经营企业，均需对其公司的组织形式、主要机构如股东会董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定；2）成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；3）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；4）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；5）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；6）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；7）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；8）在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；10）合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。11）应付项目的工期进行明确的规定。12）应对合作各方在合作中的职责进行明确约定。（四）房屋拆迁安置补偿合同1、前期审查主要有两方面1)审查拆迁房屋是否符合安置补偿条件。违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。2）审查签约人是否为拆迁房屋的所有人，是否具备相应的民事能力。2、合同条款中明确规定以下几方面的内容1）被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。2）被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。3）拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。4）搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。5）违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。（五）房地产项目转让合同；1、前期工作如果我方为出让方，则应该做以下工作）办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；）办理项目土地使用权的变更登记手续；）办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；）办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；）办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。如果我方为受让方，应审查以下内容1）转让方是否已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；2）转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；3）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上；4）转让人是否是项目所有人。2、合同中所应注意的事项1）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；2）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；3）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；4）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；5）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；6）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；7）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；8）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；9）房地产项目转让前已实行预（销）售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法；10）以转让项目公司股权方式转让的， 应约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并办理工商变更登记手续等。（六）建设工程物资采购合同；1、审查对方资质。2、虽然采购合同可以采用口头形式，但在实践中必须尽量采取书面形式，以免以后发生争议。3、合同条款注意事项1）注意合同的格式，在采购合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的条款都是固定的，这对供方是比较有利的，如果我们作为需方来签订此类格式合同，要注意对方提供的合同中有没有免除或限制供方责任的条款，如果有，一定要求其说明清楚，尽量遵循公平原则协商确定双方的权利与义务，以免产生被动局面。2）对于采购物资的品牌、型号、等级、单价、数量等都要详细明确地规定，在标注产品的数量时，最好将产品的平米数和片数都标注清楚，方便验货时核对产品的数量。3）应对交货期限、交货方式、交货地点加以明确规定。尽量规定由销售方送货，将运输过程中的风险留给供货方。4）应规定定金条款。待货物交付后再付全款。5）明确违约责任。对采购物资的品牌、型号、等级、交货地点、交货期限、交货方式的变动造成违约责任予以明确规定。（七）房地产销售代理合同；设我方为开发商。1、前期审查。除了审查对方的信誉外，还应注意，我国商品房销售管理办法中规定“房地产开发企业委托中介窕瓜凵唐贩康模芡谢褂笔且婪枇霉逃抵凑盏姆康夭薪榉窕埂?/span2、在合同条款中，应注意以下几方面1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。4）对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。5）应明确规定佣金的支付方式和时间。6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违约发布广告应承担的责任。（八）商品房预（销）售合同；1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格。同时我方应取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣布无效。2、在合同条款中应注意以下方面。1）应详细规定预（销）售房的位置、土地使用年限。2）规定预（销）售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同时应规定相应的误差。3）应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定迟延交付的免责事由。4）规定预（销）售房的价款应说明每平方米的单价。同时规定价款的支付方式以及支付时间。还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权出售该房产。5）应要求购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的处理方式。6）应规定产权转移的时间以及方式。7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务。8）应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。9)房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定。10）应对房产的附随设施的使用进行规定。资料总结1、土地使用权转让（出让合同）1）海南省三亚市亚龙工贸（集团）公司与海南辽经贸实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案受让方失误原因：所签联合开发合同实质上是土地使用权转让合同，且出让方签署合同时并未取得土地使用权。2）中国宝安集团股份有限公司与广东深圳盐田港集团有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案受让方失误原因：约定出让土地位置不明确。3）土地使用权转让合同研究 a土地使用权及地上物之基本状况转让合同应载明土地所在方位、四至、面积，原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。b房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人。转让人未及时缴纳的与土地使用权和地上物有关的税、费，转让后应由受让人相应承担。转让人原以土地使用权或地上权与第三人建立租赁关系的，转让后的受让人则应与第三人继续履行租赁合同，等等。c如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人。转让人未及时缴纳的与土地使用权和地上物有关的税、费，转让后应由受让人相应承担。转让人原以土地使用权或地上权与第三人建立租赁关系的，转让后的受让人则应与第三人继续履行租赁合同，等等。d在转让合同中对转让登记加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务，甚为重要e但新合同法确立了债随地走和优先受偿的原则，如果用地人在转让土地使用权时隐瞒有关工程款支付的事实，就为承包方向土地使用权转让的买受人主张权利提供了可能性。调查建设工程合同的履行情况就会是受让人防范风险的必要手段。f在进行不动产交易前，先请律师对有关产权状况进行全面调查，并提供法律意见g我国现有的信用体系无法使转让人准确判断受让人的支付能力，故所有转让行为都具有潜在支付风险。由于土地使用权转让合同又属于不动产物权合同，土地使用权一经转让登记，即使转让款尚未付讫，受让人仍可享有不动产物权，转让人只能向受让人主张债权，因此，何时进行转让登记成为控制风险的关键。4）土地出让合同纠纷的主要表现形式a按照法律规定，土地使用权出让合同的出让方主体只能是市、县人民政府土地管理部门，如果在2005年8月1日以后仍以各类开发区管理委员会的名义签订国有土地使用权出让合同，就应当被认定为无效。b经市、县人民政府同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，则该价格条款可被认定无效c因土地使用权出让方式选择引发的纠纷c比如在实践中经常发生的将未办妥土地征用或农转用手续的集体土地非法无效。比如在实践中经常发生的将未办妥土地征用或农转用手续的集体土地非法出让，其土地使用权出让合同，就会因为出让标的不符合法律规定而被认定无效2、建筑工程承包合同；1）北京兴隆公园有限公司与原中国人民解放军总后工程总队等建筑工程承包合同纠纷上诉案纠纷原因：双方约定的工程造价不明确、对质量鉴定单位未约定。2）云南省第五建筑工程公司诉昆明鸿城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案纠纷原因：保修期满后未以约定支付保修金。3）甘肃省敦煌国际大酒店有限公司与中国建筑西北设计研究院、甘肃省第四建筑工程公司等施欠工程款、工程质量纠纷案纠纷原因：a、工程结算方式规定不清；b、工程质量不合格；4）太平洋俱乐部有限公司与江苏南通市第七建筑安装工程有限公司建筑施工承包合同纠纷上诉案纠纷原因：a、订立了两份合同，前后合同关于工程款结算的规定不一致；b、关于是否进行过招标有争议；c、关于工程造价的计算方式发生争议。5）浙江义乌市伟业房地产开发公司与浙江义乌市建筑工程有限公司建筑工程承包合同纠纷上诉案纠纷原因：a、未约定开工时间；b、合同履行过程中是否交付物资用以抵充工程款发生争议。3、 合作开发房地产合同；1）北京成铭大厦有限公司与北京红都集团公司房地产合作开发纠纷上诉案纠纷原因：对于双方在合作开发中的权利义务的约定不明确。2）海南三利开发公司与海南省房地产开发总公司合作开发房地产合同纠纷上诉案纠纷原因：a、对合作期间双方各自的职责划分不明确；b、对双方投资的约定不明确。3）海南山盟科技投资有限公司与海南广发房地产实业公司等合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案纠纷原因：投资合作开发的土地使用权性质审查不明。4）海南省演出公司诉海口龙兴房地产开发公司合作建房合同纠纷案纠纷原因：a、分房的具体方法约定不明；b未约定合作开发期间费用的承担。5）某市华丰企业总公司诉某市宏华房地产开发总公司等联建合同纠纷仲裁案纠纷原因：a以土地使用权作为合作投资的一方，未办理土地使用人和使用性质的变更登记手续b未约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。6）上海万顺房地产开发公司与永新实业发展有限公司因合作开发协议纠纷案a合同未对合同性质和效力进行约定；b双方对投资方式约定不明；c对合作协议的解除未作约定；d合作项目的利润分配不明。4、房屋拆迁安置补偿合同；1）山东省宏业房地产开发公司与山东大学土地补偿合同纠纷上诉案纠纷原因：补偿款约定发生争议。2）刍议城市房屋拆迁补偿安置合同纠纷的审理a违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇b屋所有权争议双方难以取得一致意见的，笔者认为还是以产权调换形式予以补偿安置好，当然，安置的面积的现有价值应以被拆除房屋的货币补偿金额基本相等，不然的话，将增加纠纷，c被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人d被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。3）拆迁安置合同纠纷的处理a对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。b拆除房屋属违章建筑和超过批准期限的临时建筑，既不能作产权调换，也不能进行补偿。但是如果被拆除的房屋，当时城市规划部门认为不属于严重违反城市规划，只是做了罚款处罚，而房屋所有人又补办了有关手续的，该房则由违章建筑变为合法建筑，可以享受产权调换及补偿的待遇。对于拆除临时建筑物，如果拆除未超过批准使用期限的临时建筑物，拆迁人依法应享有拆迁补偿待遇，但不享有安置待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予货币补偿。c对于合同约定的地点、面积等不明确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的解释处理，对于还建结算问题有合同的按合同约定处理，没有约定的应按照条例和法规、政策的规定执行；5、房地产项目转让合同；1）万顺(湖南)置业发展有限公司与湖南开元置业发展有限公司房地产转让纠纷案双方失误原因：出让方未取得土地使用权且未完成项目开发投资总额的25%，违反了国家的禁止性规定，导致合同无效。2）黑龙江北辰房地产开发有限公司与哈尔滨高新技术产业开发区房屋建设开发总公司项目转让合同纠纷上诉案受让方失误原因：签订合同时未考察签约人是否为项目的权利人，也未深入了解出让项目的具体情况。3）房地产项目转让的若干法律问题房地产开发项目的转让应具备以下条件：（）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）；（）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；（）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。6、建设工程物资采购合同；1）上海华傲电器有限公司清算小组与上海展业房地产经营有限公司购销合同货款纠纷上诉案纠纷原因：是否订立口头合同无法达成一致（应订立书面合同）2）采购瓷砖合同注意事项仔细的阅读相关的条款，对一些有歧义的、不合理的条款要和商家落实清楚。以免出现问题时，解决起来非常的麻烦。 a 要求商家在销售合同上注明产品的品牌、型号、单价、数量，在标注产品的数量时，最好将产品的平米数和片数都标注清楚，方便验货时核对产品的数量。 b销售单要加盖销售单位或者市场的公章落实退补货原则现在市场上的商家对于瓷砖的退补货问题，都会有一些约定，多长时间可以退货，什么样的产品可以退货，也要落实清楚。c对于富余的产品或者不够的产品，要尽快到商家处办理，以免出现退不了和没有相同色号的问题。 d在订购合同上注明产品的等级，防止商家以次冲好。适当的交一些定金，等到货送到家后，验收无误后再付全款。E 同时最好约定产品不符合要求，有条件要求无条件退货，退回定金。7、房地产销售代理合同；1）绍兴市嘉承房地产有限责任公司诉杭州市中原房地产营销代理有限公司委托代理合同纠纷案纠纷原因：a双方未将采用何种代理销售方式（一般代理、独家代理还是包销）在合同中加以规定。B违约责任在合同中不明确。2）开发商如何避免房产广告纠纷a是在小区规划设计尚未通过政府批准之前，不应在广告。中将自己设想中的小区状况作详细描述，以免误导广告受众；b是广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切合实际c是涉及小区规划、设计等可能发生变更的情况，应向买受入说明，并在签订的房屋买卖合同中详细注明；d是对委托销售代理机构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。3）商品房销售管理办法房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。8、商品房预（销）售合同；1）岑建根等诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案开发商败诉原因：对于预（销）售合同撤销前已入住的购房者在何种情况下应缴纳房屋使用费的规定不明确、具体。2）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案开发商败诉原因：根据相关规定，如果开发商不能如期交付房产，则应退还定金。3）海南新疆尉犁房地产开发海南兴海公司与海南海成房地产开发公司商品房预（销）售合同纠纷上诉案开发商败诉原因：在签订销售合同后，未取得土地使用权证，亦未办理预（销）售许可证。4）湖北武汉泰合房地产开发有限公司诉广东省中振投资有限公司预（销）售商品房纠纷案开发商胜诉原因：对于迟延交付后的责任规定比较明确。5）陈伟群诉上海鹏欣房地产开发有限公司房屋预（销）售纠纷案开发商败诉原因：未能在交付前取得房屋交付使用许可证，优点：规定了在某种情况下可以免除逾期交付责任的免责条款。6）李美燕诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案开发商败诉原因：未规定逾期付款利息的计算方式。7）李光辉等诉深圳市即达行国际投资有限公司商品房预（销）售合同纠纷案开发商胜诉原因：购房者不得要求开发商限期办好房屋竣工验收手续。8）良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开发有限公司商品房预（销）售合同纠纷案开发商败诉原因：逾期交房。9）彭庆东诉大庆石油管理局房屋建设开发公司商品房预（销）售合同纠纷案开发商败诉原因：在未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用证、开工许可证和商品房预（销）售许可证的情况下，即开工建设，并对