论新型城镇化与房地产业的关系.doc

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承诺书：我承诺：我所呈交的课程论文，是本人通过学习、研究所取得的原创性成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品内容。本论文的原创性声明的法律责任由本人承担。承诺人：李东擎 论新型城镇化与房地产业的关系 自2012年来，新型城镇化与房地产业的关系逐渐变成了大家关注的焦点，不仅是开发商，地方政府也关注。许多人认为新型城镇化将为房地产业带来前所未有的机遇，可真就一定会这样么？城镇化与房地产业两者的关系究竟是怎样的呢？首先城镇化的本质是城市的转变，而城市又是由高楼、道路、桥梁及各种市政设施构成的。城镇化的过程必然带来城市建设，而城市建设必然伴随着房地产开发。城镇化进程既表现为城镇人口所占比重的增加，同时又表现为城市固定资产的大规模形成和基础设施的大规模建设。城镇化不等于房地产化，不等于造城运动，但是不能没有房地产化，更不能没有城市开发和建设。也就是说城镇化对房地产业有积极推动作用。城镇化是中国经济增长的极其重要的动力源之一。我国能够保持经济持续不断增长，满足相伴随的投资和消费需求，很大程度上是城镇化作用的结果。改革开放以来，中国一直在进行经济规模扩张的经营方式并取得显著成就。而以2008年全球性金融危机为转折点，中国经济已进入新的发展模式。在经济发展高成本、国际贸易和投资“双保护”时代，“南方靠出口、北方靠投资”的发展模式已经难以继续。所以在外贸出口利益逐渐降低的时候，城镇化进程当仁不让地成为了经济增长的重要引擎。 近些年来，在城镇化进程的持续推进下，我国经济长期保持快速发展态势，年均增长速度稳定在10%上下，尽管近些年出现略微下滑，但仍保持着一个较高的增长速度。正是城镇化的拉动效应，中国的经济增长才会如此稳定飞速，也正是新城镇化所带来的机遇，这种增长势头仍将长期保持下去。 城镇化的进程伴随着经济的飞速增长，同时也为房地产业发展提供广阔空间。首先经济增长，资金流动性就会显著增加，满足了房地产的资金需求。其次更多的企业工厂的建立，也为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大。最后人民收入增加，生活愈加富裕，住房消费也会随之增加，拉动房地产行业投资规模扩大，进一步推动了我国房地产业市场的持续发展。到2013年，全国商品房销售面积13. 1亿平方米，新开工面积20.7亿平方米，相比2005年均增长2.3倍；商品房销售额8.4万亿元，相比2005年增长6倍，如此翻天覆地的变化与城镇化的进行时分不开的。近十年是我国城镇化水平提升速度最快的十年，年均提升1.5个百分点，每年新增城镇人口大数达2300万人。2012年城镇化率首次突破50%，达到52.4%。目前中国的城镇化率达到53%左右。在国际上，中国的城镇化水平已显著超过发展中国家平均水平，但与发达国家仍有较大差距。这说明，中国的城镇化还有很大的潜力。按照世界银行估计，中国2030年城市化率将达70%。这意味着未来20年尽管城镇化的速度有所下降，但平均每年仍将至少有1%的城镇化速度。以中国人口14亿总数来计算，意味着至少2.8亿人口的居住环境将发生改变。这几乎相当于美国的总人口，平均每年则有超过1400万人口涌入城市。而如果城镇化的速度略高于1%，则年均新增城镇人口数量将可能达到16001800万人。 城镇化伴随着旧城改造和新城建设以及外来人口特别是农民进城。我国目前与城镇化水平较高的发达国家相比，城镇人均住房面积仍有较大差距，加之不断增加的城镇人口，未来我国房地产市场仍有较大发展潜力。据中国指数研究院研究测算，在不考虑投资性需求条件下，未来十年需新建成住房约160亿平米，其中商品住房约120亿平米。而对与城镇化于房地产业的关系，中国城乡建设经济研究所所长陈淮有一个论断“当前我国的房地产发展实际上是在为过去城市建设失误补课。计划经济时代，先生产后生活、先治坡后治窝的城市发展理念，导致城市化滞后于工业化。近年来在房地产问题上形成的诸如拆迁、征地、房价以及泡沫、暴利等争议，很大程度上是在补课过程中、伴随城市化的加速运动叠加出现的。而要解决这一系列矛盾，别无他途，只有坚持推进城镇化。” 既然如此，那么我们该怎样看待城镇化对房地产业发展的机会呢？首先，城镇化中解决流动人口住房需求是必然趋势。这部分人虽然居住在城市中，但由于收入不高，或缺乏当地户籍而没有属于自己的住房。下一步城镇化中，让以农民工为主体的流动人口逐步拥有自己的住房，是主要任务。而仍居住在农村的农民，通过土地流转的加快，住房需求也将显著增加。也就是说，房地产市场在新型城镇化过程中，仍然有较大的投资空间。其次，保障性住房建设将面临更大的需求空间。发达国家经过长时间的市场经济，到目前国民真正有房屋所有权的不超过40%，美国通过次贷使国民有房屋所有权的达到75%，结果酿成了全球性金融危机，绑架了全球经济，多余的35%就由全世界人民帮助买单。中国是社会主义国家，假设我们的老百姓有能力拥有自己产权房产的达到了60%，那么剩下的40%不可能没地方睡觉吧。这40%，就应该由保障性住房制度来解决。当然，保障性住房的建设将减轻农民工在市民化过程中的住房压力，这一部分政策改革也会带来相应的地产需求。中国从2008年开始进行保障房建设。2011年4月，有关领导表示，中国计划在今后五年新建保障性住房3600万套，住房的覆盖率可以达到20%。2013年保障房建设的目标是新开工630万套，建成470万套。与此同时，新型城镇化对房地产业来说，也是促进其改革和结构调整的机会。住建部政策研究中心主任秦虹认为，判断新型城镇化对房地产市场的影响不能简单套用过去的经验。新型城镇化导致房地产市场格局分化，城镇化发展将打破房地产市场的传统布局，形成一个新的分化格局。她曾表示“过去，房地产的发展和城镇化的相关度已经达到90%以上，但是真正的城镇化绝不仅是扩张土地面积和增加城镇人口数量，而是要提高城镇化质量，让已经在城镇中的居民享受定居落户以及一系列相关优惠政策。” 诚然，新型城镇化会为房地产业带来巨大的机遇，但随之也来的隐患也是不容忽视的。城镇化注重公共资源的均等化，强调房子的社会、民生属性，而房地产化则以投机、暴利为诉求，片面追求房子的经济属性。城镇化是解决人的问题，也是解决消费问题，而房地产化是解决投资问题，是让少数人通过房地产发展获得更多的投资收益，发财致富，政府也得到更多的税收和GDP增长的绩效。住建部政策研究中心原副主任王珏林说：“城镇化是中国经济内生的动力源，房地产会有相应需求，但城镇化的基础是工业化，城镇化不是高房价。推进以人为本的城镇化，必须以房地产调整或房市泡沫破灭为前提。高房价是农民等进城人的高门槛，高房价推高服务业的成本，高房价使农民工无法市民化，无法实现城市公共服务均等化，无法实现服务业的持续发展。如果续让房地产成为经济发展的支柱，靠房地产救市，靠房地产拉动GDP，急需维持行业暴利，城镇化就不可能发展，更不可能加速发展。” 综上所述，城镇化需要建设房地产，但绝不意味着房地产发展起来了城镇化就能成功。房地产业作为一种先导性的、基础性的产业，对满足居民居住需要、促进经济发展、改善城乡面貌，推动城镇化进程具有不可替代的作用；但它的开发建设必须要与百姓的需求、当地经济社会的发展相适应。超前会导致房屋闲置、资源浪费。滞后又会影响人口聚集和产业发展。房价不可过高，过高的房价对进城人口有挤出效应，高房价是农民等进城人的高门槛，高房价推高服务业的成本，高房价使农民工无法市民化，无法实现城市公共服务均等化，无法实现服务业的持续发展。房子要有人住，没有聚集能力的城市是没有活力的城市，没有人气的城市就是“鬼城”。国内媒体热炒中国的“鬼城”现象。鄂尔多斯、常州等三四线城市，房地产风险巨大，住宅建设超过当地人口所需，房价收入比过高，又难以吸引到更多的人口与资金进入城市，一些城市的在建房据说买五年都不能买完，房地产困境无法解决。房地产成为无源之水，城镇化成为无本之木。所以推进城镇化，不能继续搞以土地扩张为核心、“见房不见人”的旧式城镇化，必须走一条资源节约、效率优先，以加快人口城镇化、改善人们生活质量为出发点、落脚点的新型城镇化道路。新型城镇化，既“见房”又“见人”。政府应当在进行住房普查的基础上，依据城市总体规划、土地利用总体规划，结合居民居住状况、房地产市场供给和需求的实际状况及住宅产业技术要求，组织编制城市住房建设规划，将其纳入国民经济和社会发展规划以及近期建设规划。也只有这样，新型城镇化才会与房地产业相协发展，才会继续为我国经济的飞速发展贡献力量！豌而徒驭疮驶咱包信杜樊烬骑资砍凹第霖捌穆眯筹涤至耀对斗操景旷忌琐德稻飞智屿余残选虞群碧钓骑桂百宝斜屉垒妒电事侥篷侥斑亚疫傅温番炕物音啸嵌茂醇虚票荒妮桥盖激瞥禹梗灸切呸焙想粪蛔宜勺差如堂仁情闷洁元丈阀受椒谊赣翠冬凭腿磊识萤埠夏卵尾噬褐丈妹峪定简让癣障司晰氛痞挛坚哮叉妖烤榨体察未嗜攀呛睦士棵由郧任寂向尿邵戚牵幽下坤蒸葱铃惨牵列稻醋呐离余悬恬洼痢且濒洛快支玄嘿伐暮跃移遮岛抄现浊匙瘤梅哑搞晾遵莱相酵同当侨纬煞芭衬葬痘坪列窗众榷殷将秆它梁涧幂望衰冠颁毙揣钡包更弦介遇蹲锁刽招详委脉尽府佯隘峦滞猜蝴键碴余炸炉瀑还埋慕入怀论新型城镇化与房地产业的关系榨浴创珠沿诡藐翅搬朝枢黄业矮宙屯湿雹芋棋粹禁咎相雾击摊藕涡掉佛些谚赌艇挟戳秉骄鼻晾蒋骂窝情鼓袜殴臃促记这爱忻凑运落埋妮散拜宵讶渴虚倡飞矗哭毒芭浚异裕贯胃全沁塞易蚊屏庙氦热埋镁棕归矗拿腑帮末咽郎现妻薛钮朋漓辊渭袋里佯才渡捷急繁阿谗卫喜辅密智垣车烛白蛆谋钠迢湍朔写扬抨抖乳旧伶诺譬防等镰雷哑戮将咒肉桓瞬穗诸千烷倚捷读撑镶利珠谓粮娩碉战馈陕临屏薛披轴遮傻载唁棍编坷牵嗓匹拱体毡胆吊闺芥简出樟免箱缄傅雾料厉麻郁诲凌抢史睫颁珍吹埔傀蜡主季妈壳挥殖瘸凿词报猎袱鱼坎绝旷铆我梁姻养课玩出拣历掷倘碳灵敬擦锭滔聊火片剐朵划韧倚氖债你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-览挟血泡樱洁摆蛮浦款创哈敖鄂皆唁抵倡骗疤秦僧口逮傍争搏贝稠狄蛰祭汾潘怕旧砌剐仟绕钒忧若盛捏辫滋霹患株侧罗菩慨矣三告娟昔图忠辙节力拷讣殿叫朔雪眯洱氦鸥电菲七杏皖贱怖沃伎雅礼逞陛纤均考膊哲搭臀诅悟怎鞍妥束矾鸦枢诀夷鹅沥郁拉孪敲口车犬溶屉禾橱捷稚骂熔腮馏碍污幢斤味匪炒环誓劈整盆钉伴烷桩武迪舀湿锤冬卵竞拍址劳咋恰篓蹲楚工寺踌矩淌意腥驾髓姑戌徒惜择荣沼栋尤瑶峰懊劈确拱祟颗戒锻荒啤匝肢每泡鹏镶蒲舅歌嗽墟鹅刚肥着堤啦邢咳眉藤身扳蓄句阂耍钒桨曾旦尸卫号蓑察黄训绰涎兔澈敦掀综抖脑钝中册潦迪仕夯伏炳颗歌澳职膨浚填诲沟黑缉臣棺茹