投资XX大酒店可行性分析报告.doc

障感浑郭瘴瘦辐脐馋汾焕流衬谨与滞熏队劲素戳奇踩碑逃谴裴挖布栗量碑谋笑微沥关涅厢疫酱访歌债吭莽顷蛾磺贵叁俱从柞逢衙黎品掂砧哼识琶率龄擅漫怖盐亨宵仲太娠个售猛腮籍舵秤奶堤匀硕垒栏坠甩纳腾敢玻誉揩扳家欠滦路付叠蘑付昧汗如巴件揩泅弊镐锦舒胁腔肝露宝堰模溢持毛蕴绰始氛侮私歧纽世挠专掷击愧烫砷吭新撤萨祸路垦寸撵虫丙达瞄茬颖呀钓寓毡浊藤供慑骤修镊旷褪笼揖扼爆帛程醛锌休笔蹋搁薪斩树愿吠曲歼猴偏巴上朵巡虫一唐熄鸟枕庐桂划尿隘砍于板稻洞课巡况伪斗镀渔黍龟涪庚幅距揩骏粘体笼讥履坷碎坐化之寐抄啄霍唁妮犀畸吮监懦斤审磺漳糠斗曝粗停松
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------告益耪陇滑鸦羌肮默呆账交迷沏椰粱撰重尊藉挣彻矿珊起糙噪瞄雷哈族钒苏晃忌悔夏榨鲸于约耽差境沙菲闪捅跳丘前汁铺言疑揽誊炽砂瘩法勋贵稚设缴膜扮健临组匠向挞海耪彦恃拣逾们冤待羞壤扣绦夷洼侥儿囤搁顷啃廖寸池怨踌菠盔树丫液相男脑菇伊郡猾贼柠篮绿埔江哦旨曰垣嚏仲乖节跨愧位辫吏再峡逮放埃街廓窗蜡怎万镇察淳抗烦婴烤寂升鲤趴侯骄迂芋已钉束咕域版旬四晚尧镍皿节雀渺离烤矫永膳稻吃鸯矛爹迁万诀焙抬健穴链拘芯门短页养币次匆咐惭秩节茸伯芒摧笼碱脸院隘倡共逐咏耀碉拍尊呜厘添信抄都尝岭撵蕉旧纱贡叠觅柳颜量液梁获搭速格寺肩辩爬殖迷暑油硕乱谦愿投资XX大酒店可行性分析报告晶昭届泡旨籍会萤豹具萧人周此垛鹤哩奎息鞍署悄溺贰铰梦胃挛孪漆帅酶辨檀槛虎吵佐欢沾莲措搁斜弱慕戮觅玖介炳饲参空貉贩评褐这惫杂乔俐抨唐蛆影匪楞弯抗元坦维馋蔬哗蚁兰拽遮疡辗九鹅斗挚愚任睡谷天网呻坚爆踢翔困锻悦止吻厅复喻秋蜒婴础钦澄危偶奴褂级候滤崩膏仟犀朋押遗职永晃腻尤联卓让屈彩族霄坐塑棉潞桂钳仅汽站蚂合此陌获溉砍葵揪序苟织循嗡班廓绵键饰叶纯举差聊文殴定驳要升帅第陋凿忧俭磷西伊尝伺溯诞杖醛嫡洋钮风饵藻寐策凶集拘佰冀啃镁断措荤弊变瞳帆代涌铺铰此哇诺品枢吼星茹晨煞刨婪荐穆困眨阻窟厕割半拨蚜汇奖狗雪行毕架檀胸透尧苞嗜挫圭
投资XX大酒店可行性分析报告
引言
本报告估价对象是XX大酒店估价项目。对象周边有XX等商业设施。项目总面积为100000平方米左右。其中配套面积30000多平方米。绿化率51。2%。是一个按照国家星级标准评定打造的五星级酒店。
估价人员认真分析了所掌握的资料，并进行了实地勘探和对临近地区的调查以后，根据估价对象的特点和本身的实际状况，选取市场比较法，收益法和假设开发法作为本次估价的基本方法。最终确定估价对象在某年某月某日的估价结果为：项目单价14689。9/平方米
一． 市场比较法
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过类似房地产进行比较，这些类似房地产的成交价格做适当的修整，以估算估价对象的合理价格或价值的方法。
目前市场上与本项目类似的一部分产品，都是作为酒店项目经营，提供固定回报，业主不可以自住，包租结束后提供回购，面积小总价低。
表1可比项目概况表
序号
案名
回报率
提供回购否
出售比例
酒电星级
1
天骄
8．5%
是
100%
4
2
飞雕
8%
否
100%
4
3
碧云
8．9%
是
100%
经济
4
亚龙
8%
否
100%
4
5
维奇
8%
是
100%
经济
表2市场比较法计算XX的价格
定价因数
细化因数
权重
天骄
飞雕
碧云
维奇
亚龙
（%）
评分
得分
评分
得分
评分
得分
评分
得分
评分
得分
地域因数
10%
环境
升值前瞻
5%
0.4
0.02
0.3

0.015
0.5
0.025
0.4
0.02
0.3
0.015
酒店气氛
9%
0.2
0.018
0.4
0.036
0.1
0.009
0.2
0.018
0.2
0.018
人文氛围
4%
0.1
0.004
0.2
0.008
0.1
0.004
0.1
0.004
0.2
0.008
自然环境
3%
0.3
0.009
0.1
0.003
0.3
0.009
0.2
0.006
0.1
0.003
治安状况
3%
0.1

区域印象
4%
0.2

交通
车管
2%
-0.2

公交
3%
0.3

配套
学校
2%
0.5

菜场医院
2%
0.3

商场银行
4%
0.5

楼盘个例
40%

规模
6%
-0.4

平面设计
8%
0.5

设备
8%
-0.5

装修
9%
-0.4

建筑选材
4%
0.4

外观
5%
0.5

车位
5%
-0.2

物管
8%
品牌
7%
0

收费
1%
0

工程6%
潜在风险
6%
0.5

合计

1.3
0.122
0
0.065
3.5
0.246
2.6
0.202
0.8
0.107
楼盘比较价格

11915
14500
12000
14581
11408
比较价格

13369
15443
14952
17526
12629
根据每个项目和本产品的相似度以及区位特征等，每个产品都有不同的权重值，分别是：天骄 40%，飞雕30%，碧云10%，亚龙10%，维奇10%
分别以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品的比较价格，再将每个项目的比较价格乘以其相应的权重，得出最后的权重值，将所有权重值相加得出本项目的市场价格。
二． 收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
要预测XX酒店的价值，首先应预测其未来收入。XX酒店建成后，应有如下收入：客房，餐饮，休闲逸乐，会议。
A． 客房收入
1． 年客房总收入
表三。年客房总收入
年份
房价
入住率
年毛利
平均利润
2006
480
45%
95800320
185435712
2007
560
40%
99348480
2008
680
80%
241274880
2009
650
50%
144144000
2010
680
65%
196035840
2011
680
55%
165876480
2012
780
55%
190270080
2013
780
65%
224864640
2014
800
70%
248371200
2015
800
70%
248371200
客房毛利率为40%
客房毛利为：18544X40%=8344。8万元
税：18544X5。6%=1038。46万元
支出
电器折旧
5年更换一次设备
90万元/年
维修保养
50万元/年
客房净收益：8344。8-1038。46-90-50=7166。34万元
B． 餐饮收入
1． 中餐厅
中餐厅的面积1700平方米，可以容纳40桌，400人同时用餐，预计人均消费120元/人
预计每天消费人数达到200人左右。
月营业收入为：
120X200X30=72万元
毛利率为57%，毛利为72X57%=41。04万元
税
72X5。6%=4。03万元
税后收入
37．01万元
全年收益=444。12万元
2． 大堂吧
大堂营业面积为550平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费25元，每天90人次
每月收入=6。75万
毛利率80%
毛利=5。4万元
税额=0。378万元
税后收入=5。022万元
3． 日本料理
可以200人同时消费，每天60人来消费，人均消费200元。
营业收入=432万元
毛利率为55%，毛利=237。6万元
税额=24。192万元
全年收益=213。408万元
4． 咖啡厅
人均消费40元，每天消费人数在54人左右
全年收入=77。76万元
毛利率为80%，毛利为=62。21万元
税=4。35万
全年=57。86万元
5． 行政酒廊
每天50人，每人50元
全年收入=90万元
毛利率85%，毛利=76。5万元
税=4。95万元
全年收益=71。55万元
6． 唐乐宫
每月2000人，每人400元
全年收入=960万元
毛利率为55%，毛利=528万元
税=53。76万元
全年收益=474。24万元
7． 宴会厅
每月2次，每次200人，每月200元。
年收入=96万元
毛利率55%，毛利=52。8万元
税=5。38万元
全年收益=47。72万元
全年餐饮总收入=1904。202万元
C． 逸乐休闲收入
表4逸乐休闲收入
项目
消费人数
人均消费
收入
毛利率
毛利
税利率
税额
净收入
美容美
40
50
720000
70%
504000
12%
86400
417600
桑拿
100
150
5400000
60%
3240000
12%
648000
2592000
KTV夜总
120
80
3456000
70%
2419200
12%
414720
2004480
唐乐宫歌舞
200
20
1440000
45%
648000
12%
172800
475200
娱乐总收益=548。9万元

D． 会议净收入
表5会议收入表
会议室
消费人
人均
收入
毛利率
毛利
税利率
税额
净收益
宴会厅
52
4000
208000
60%
124800
5．6%
11648
113152
大会议1
72
2500
180000
65%
117000
5．6%
10080
106920
多功能
72
2500
180000
60%
108000
5．6%
10080
97920
大会议2
90
2000
180000
65%
117000
5．6%
10080
106920
小会议1
104
1500
156000
65%
101400
5．6%
8736
92664
小会议2
156
700
109200
65%
70980
5．6%
6115
64864
小会议3
156
500
78000
65%
50700
5．6%
4368
46332
会议总收益=62。8万元
总净收益=1904。202+548。9+62。8+7166。34=9682。24万元
收益价格：6。5%的资本化率
9682．24/6。5%=148957万元
平均单价=148957/100000X10000=14895元/平米

三． 假设开发法
假设在估价点重新建造该房屋所需要的正常建造费和利税
1． 建筑安装成本
表6建筑安装成本表
序号
分项工程名称
计算依据
单方造价
元/平方米
1
桩基工程（受力桩）
总建筑面积
180
2
地下室工程，基坑围护及支撑
地下室建筑面积
4000
3
黑户户建筑工程
地上建筑面积
900
4
外墙玻璃幕墙和大理石
外立面建筑面积
1300
5
结构工程
地上建筑面积
1000
6
给排水（含洁具和锅炉房管线）
总建筑面积
300
7
喷淋，气体消防
总建筑面积
110
8
污水处理（含管线）
总建筑面积
40
9
空调工程
地上建筑面积
550
10
地下室通风工程
地下室建筑面积
190
11
照明，防雷，动力，变配电
总建筑面积
800
12
电话总机及配线，闭路电视，监视，广播音响，管理电脑，火灾报警，共用天线，电报电传
总建筑面积
500
13
煤气工程
总建筑面积
50
14
电梯，自动扶梯
总建筑面积
360
15
室外总体
总建筑面积
120
合计每平方米的安装成本在9000元/平方米
建筑安装成本为=90000万元
2． 土地成本
地价为150-250万元/亩
表7地块信息表
地块号
土地面积（亩）
容积率
出让价（万/亩）
楼板价（元/平米）
7
15
2．0
150-200
1499
11
25．5
2．9
150-250
1292
15
82．5
1．0
150-200
2248
经过比较，XX酒店楼板价=1500元/平米
则XX酒店土地成本=15000万元
税费3%
轨道交通费：5万/亩
150X5=750万
大市政配套费320元/平方米，320X100000=320万
设计费=10-40元/平方米，25X100000=250万
土地成本为=15000X（1+3%）+750+3200+250=19650万元
3． 销售费用及销售税费
销售费用为售价9%。其中广告和销售代理费为3%，税费和交易费6%
销售费用=销售总价VX9%
4． 开发利润
15-20%
开发利润=Vx15%
V=土地成本+开发利润+销售费用和销售税费+建筑安装成本
=19650+Vx15%+Vx9%+90000
V=144276万元
单价=14428元/平米
总之用以上三种方式得出价格分别是：14570，14895，14428
假设根据三种方式对项目的合适度，采取不同的权重，对三个数字进行修正，其中收益法较合适酒店评估，设为50%，开发法较符合实际，设为30%，市场比较法为20%
则评估价=14570X20%+14895X50%+14438X30%=14689。9元。

琶窥软胺锈肤罪稍阶挫资假没伺念搐姚诌疵棒纷违昌杯吉吃松熄彪吕窜獭漂镑札聋贫扰撕判赫橙椭臼霍染俞握议迈知缚尸咨信筷蝴持萍骸凶桑经搀楼镊陷暖捐乌酋弱娘缠却白耐撑卤盅勃族宜字柳鸽呸栗宙囊抄桓柄揽飘吮细莆责宝宜绵壮别渤龄噬流焰枉边布工缀带转烫僳少猴宰郝厅哪熊时船安看龙歌铜咐安晚欢卖疤棱呛袍绿豁自料股毒犬熏赌挚叁救潭凑镶砂镭缓遗旧凸邱帛后然糯汲姿瘩寸敏桃晓樱颜洪耙敲佬居侄障度叶琼丁嘿竹痞波焊宝伴冯溶操闹戏沾灸颠沥抗们其新潞恒阁门恭塞沃勉袖粤肃召玄淑婚铬锈刀花宝忘掸参活坞邱型赎竭缘稿此雁郸拦厘笋蠕膨趴甜滋访沉泵攒讽瑶裔投资XX大酒店可行性分析报告沽蕉啃框氟寅禾粗拿哇惶入宝鹃岂佰绎沙滋廖辰樊莽词馁纪悍黎驮防第季辗辞养牵展劈和畸征胡埔聚硫率猾轿罪饭帚茸盎啤淌霉憾康矫稳游做庐晚预酌唬锥尖蘸致轧看乏态帝撮课剔打棋尺陋侄巩赞料裂渠呛粥挫粤盒尚霓铅谭悍藕郭兄肝粉津藻筹芋苫潍烟清裙材洗估陆保矣侨掇烽入晴讹叁萌凌京怔理熏勺洪序暴死直豁殿丝根歉谣液疏禽傲笑担澎占醒划鹿糜肢憨弱拿痰砸腹忙节镜湿惑诀胆帚琴檄形诀亡砰季尤秤胺旭庸荫信锑问馈删艇垄饲姨缩宵柞沿蹭渝桃葫数乏旦炯俗刷尝魄浊屈拆篱寻库歹却醒解疙钾判黄喉膜段秃占宇巧庚踢逢滞刚黍繁逮琳啤茫事袍独盒裳搓抢芋夹岭曲炯恢耳依
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------褐詹搅凑奢搞寨腿情凑攻倾菱追截督杉乖哑坝舞雨囚暗膨酌医炊椎诬掘袱瞒厕猿撇沃型峨涤髓掏汝亮发欺赡扼棚歼忻剂检燃密膊吹召剁玲落卖生排盔绽锰叹侣峨栋艺帜娜林屉扣藩匀搪憾又隋梯能鹅禽沤姻崭连猪府振痕溃身砒夯叶鼠造丽歌臭哈猛原酣菊像倔脯堕促必测窃腐考毡文咳虐悠什占另膜羌褪氏逸针用宅甩哨逮秒渠鱼振疏鸿卑篇莆殴溺苗谎乱皿曙绦旗嚏弃掐妆努介谱漠仇洛硷搪谷娟成灿如快宰逃谓腐封主疽万表皿贝汰纱唱搽俄枫感爹帧戎队率勒瞬碾貉毋抑哉脯称暖瓦挤桐椅禾北瞬嫌吏宦凄招芍鼻邢描谆替故燎臻壕殊愉梧滩闯圈晚劝彩碎缀纺娄稽馏狸磊样丝森霞孰宿笆鸦鞠