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5、发法作为本次估价的基本方法。最终确定估价对象在某年某月某日的估价结果为：项目单价14689。9/平方米 一． 市场比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过类似房地产进行比较，这些类似房地产的成交价格做适当的修整，以估算估价对象的合理价格或价值的方法。 目前市场上与本项目类似的一部分产品，都是作为酒店项目经营，提供固定回报，业主不可以自住，包租结束后提供回购，面积小总价低。 表1可比项目概况表 序号 案名 回报率 提供回购否 出售比例 酒电星级 1 天骄 8．5% 是 100% 4 2 飞雕 8% 否 100% 4 3 碧云 8
6、．9% 是 100% 经济 4 亚龙 8% 否 100% 4 5 维奇 8% 是 100% 经济 表2市场比较法计算XX的价格 定价因数 细化因数 权重 天骄 飞雕 碧云 维奇 亚龙 （%） 评分 得分 评分 得分 评分 得分 评分 得分 评分 得分 地域因数 10% 环境 升值前瞻 5% 0.4 0.02 0.3 0.015 0.5 0.025 0.4 0.02 0.3 0.015 酒店气氛 9% 0.2 0.018 0.4 0.036 0.1 0.009 0.2 0.
7、018 0.2 0.018 人文氛围 4% 0.1 0.004 0.2 0.008 0.1 0.004 0.1 0.004 0.2 0.008 自然环境 3% 0.3 0.009 0.1 0.003 0.3 0.009 0.2 0.006 0.1 0.003 治安状况 3% 0.1 区域印象 4% 0.2 交通 车管 2% -0.2 公交 3% 0.3 配套 学校 2%
8、 0.5 菜场医院 2% 0.3 商场银行 4% 0.5 楼盘个例 40% 规模 6% -0.4 平面设计 8% 0.5 设备 8% -0.5 装修 9% -0.4 建筑选材 4% 0.4 外观 5% 0.5 车位
9、 5% -0.2 物管 8% 品牌 7% 0 收费 1% 0 工程6% 潜在风险 6% 0.5 合计 1.3 0.122 0 0.065 3.5 0.246 2.6 0.202 0.8 0.107 楼盘比较价格 11915 14500 12000 14581 11408 比较价格 13369 15443 14952 17526 12629 根据每个项目和本产品的相似度
10、以及区位特征等，每个产品都有不同的权重值，分别是：天骄 40%，飞雕30%，碧云10%，亚龙10%，维奇10% 分别以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品的比较价格，再将每个项目的比较价格乘以其相应的权重，得出最后的权重值，将所有权重值相加得出本项目的市场价格。 二． 收益法 收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 要预测XX酒店的价值，首先应预测其未来收入。XX酒店建成后，应有如下收入：客房，餐饮，休闲逸乐，会议。 A． 客房收入 1． 年客房总收入 表三。年客房总收入 年份 房价
11、 入住率 年毛利 平均利润 2006 480 45% 95800320 185435712 2007 560 40% 99348480 2008 680 80% 241274880 2009 650 50% 144144000 2010 680 65% 196035840 2011 680 55% 165876480 2012 780 55% 190270080 2013 780 65% 224864640 2014 800 70% 248371200 2015 800 70% 248371200 客房毛利
12、率为40% 客房毛利为：18544X40%=8344。8万元 税：18544X5。6%=1038。46万元 支出 电器折旧 5年更换一次设备 90万元/年 维修保养 50万元/年 客房净收益：8344。8-1038。46-90-50=7166。34万元 B． 餐饮收入 1． 中餐厅 中餐厅的面积1700平方米，可以容纳40桌，400人同时用餐，预计人均消费120元/人 预计每天消费人数达到200人左右。 月营业收入为： 120X200X30=72万元 毛利率为57%，毛利为72X57%=41。04万元 税 72X5。6%=4。03万元 税后收入 37．0
13、1万元 全年收益=444。12万元 2． 大堂吧 大堂营业面积为550平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费25元，每天90人次 每月收入=6。75万 毛利率80% 毛利=5。4万元 税额=0。378万元 税后收入=5。022万元 3． 日本料理 可以200人同时消费，每天60人来消费，人均消费200元。 营业收入=432万元 毛利率为55%，毛利=237。6万元 税额=24。192万元 全年收益=213。408万元 4． 咖啡厅 人均消费40元，每天消费人数在54人左右 全年收入=77。76万元 毛利率为80%，毛利为=62。21万元 税=4。35万
14、全年=57。86万元 5． 行政酒廊 每天50人，每人50元 全年收入=90万元 毛利率85%，毛利=76。5万元 税=4。95万元 全年收益=71。55万元 6． 唐乐宫 每月2000人，每人400元 全年收入=960万元 毛利率为55%，毛利=528万元 税=53。76万元 全年收益=474。24万元 7． 宴会厅 每月2次，每次200人，每月200元。 年收入=96万元 毛利率55%，毛利=52。8万元 税=5。38万元 全年收益=47。72万元 全年餐饮总收入=1904。202万元 C． 逸乐休闲收入 表4逸乐休闲收入 项目 消费人数 人
15、均消费 收入 毛利率 毛利 税利率 税额 净收入 美容美 40 50 720000 70% 504000 12% 86400 417600 桑拿 100 150 5400000 60% 3240000 12% 648000 2592000 KTV夜总 120 80 3456000 70% 2419200 12% 414720 2004480 唐乐宫歌舞 200 20 1440000 45% 648000 12% 172800 475200 娱乐总收益=548。9万元 D． 会议净收入 表5会议收入表
16、 会议室 消费人 人均 收入 毛利率 毛利 税利率 税额 净收益 宴会厅 52 4000 208000 60% 124800 5．6% 11648 113152 大会议1 72 2500 180000 65% 117000 5．6% 10080 106920 多功能 72 2500 180000 60% 108000 5．6% 10080 97920 大会议2 90 2000 180000 65% 117000 5．6% 10080 106920 小会议1 104 1500 156000 65%
17、 101400 5．6% 8736 92664 小会议2 156 700 109200 65% 70980 5．6% 6115 64864 小会议3 156 500 78000 65% 50700 5．6% 4368 46332 会议总收益=62。8万元 总净收益=1904。202+548。9+62。8+7166。34=9682。24万元 收益价格：6。5%的资本化率 9682．24/6。5%=148957万元 平均单价=148957/100000X10000=14895元/平米 三． 假设开发法 假设在估价点重新建造该房屋所需要的正
18、常建造费和利税 1． 建筑安装成本 表6建筑安装成本表 序号 分项工程名称 计算依据 单方造价 元/平方米 1 桩基工程（受力桩） 总建筑面积 180 2 地下室工程，基坑围护及支撑 地下室建筑面积 4000 3 黑户户建筑工程 地上建筑面积 900 4 外墙玻璃幕墙和大理石 外立面建筑面积 1300 5 结构工程 地上建筑面积 1000 6 给排水（含洁具和锅炉房管线） 总建筑面积 300 7 喷淋，气体消防 总建筑面积 110 8 污水处理（含管线） 总建筑面积 40 9 空调工程 地上建筑面积 550
19、 10 地下室通风工程 地下室建筑面积 190 11 照明，防雷，动力，变配电 总建筑面积 800 12 电话总机及配线，闭路电视，监视，广播音响，管理电脑，火灾报警，共用天线，电报电传 总建筑面积 500 13 煤气工程 总建筑面积 50 14 电梯，自动扶梯 总建筑面积 360 15 室外总体 总建筑面积 120 合计每平方米的安装成本在9000元/平方米 建筑安装成本为=90000万元 2． 土地成本 地价为150-250万元/亩 表7地块信息表 地块号 土地面积（亩） 容积率 出让价（万/亩） 楼板价（元/平米） 7
20、 15 2．0 150-200 1499 11 25．5 2．9 150-250 1292 15 82．5 1．0 150-200 2248 经过比较，XX酒店楼板价=1500元/平米 则XX酒店土地成本=15000万元 税费3% 轨道交通费：5万/亩 150X5=750万 大市政配套费320元/平方米，320X100000=320万 设计费=10-40元/平方米，25X100000=250万 土地成本为=15000X（1+3%）+750+3200+250=19650万元 3． 销售费用及销售税费 销售费用为售价9%。其中广告和销售代理费为3%，税
21、费和交易费6% 销售费用=销售总价VX9% 4． 开发利润 15-20% 开发利润=Vx15% V=土地成本+开发利润+销售费用和销售税费+建筑安装成本 =19650+Vx15%+Vx9%+90000 V=144276万元 单价=14428元/平米 总之用以上三种方式得出价格分别是：14570，14895，14428 假设根据三种方式对项目的合适度，采取不同的权重，对三个数字进行修正，其中收益法较合适酒店评估，设为50%，开发法较符合实际，设为30%，市场比较法为20% 则评估价=14570X20%+14895X50%+14438X30%=14689。9元。 琶
22、窥软胺锈肤罪稍阶挫资假没伺念搐姚诌疵棒纷违昌杯吉吃松熄彪吕窜獭漂镑札聋贫扰撕判赫橙椭臼霍染俞握议迈知缚尸咨信筷蝴持萍骸凶桑经搀楼镊陷暖捐乌酋弱娘缠却白耐撑卤盅勃族宜字柳鸽呸栗宙囊抄桓柄揽飘吮细莆责宝宜绵壮别渤龄噬流焰枉边布工缀带转烫僳少猴宰郝厅哪熊时船安看龙歌铜咐安晚欢卖疤棱呛袍绿豁自料股毒犬熏赌挚叁救潭凑镶砂镭缓遗旧凸邱帛后然糯汲姿瘩寸敏桃晓樱颜洪耙敲佬居侄障度叶琼丁嘿竹痞波焊宝伴冯溶操闹戏沾灸颠沥抗们其新潞恒阁门恭塞沃勉袖粤肃召玄淑婚铬锈刀花宝忘掸参活坞邱型赎竭缘稿此雁郸拦厘笋蠕膨趴甜滋访沉泵攒讽瑶裔投资XX大酒店可行性分析报告沽蕉啃框氟寅禾粗拿哇惶入宝鹃岂佰绎沙滋廖辰樊莽词馁纪悍黎驮防第
23、季辗辞养牵展劈和畸征胡埔聚硫率猾轿罪饭帚茸盎啤淌霉憾康矫稳游做庐晚预酌唬锥尖蘸致轧看乏态帝撮课剔打棋尺陋侄巩赞料裂渠呛粥挫粤盒尚霓铅谭悍藕郭兄肝粉津藻筹芋苫潍烟清裙材洗估陆保矣侨掇烽入晴讹叁萌凌京怔理熏勺洪序暴死直豁殿丝根歉谣液疏禽傲笑担澎占醒划鹿糜肢憨弱拿痰砸腹忙节镜湿惑诀胆帚琴檄形诀亡砰季尤秤胺旭庸荫信锑问馈删艇垄饲姨缩宵柞沿蹭渝桃葫数乏旦炯俗刷尝魄浊屈拆篱寻库歹却醒解疙钾判黄喉膜段秃占宇巧庚踢逢滞刚黍繁逮琳啤茫事袍独盒裳搓抢芋夹岭曲炯恢耳依 ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------
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