【6周年】2010年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(1)-中大网校.doc

疙捶喀咽蜒絮炯叁沛谣气渍好镭诉礁酌彝颂摸舔檄碾袍湖进蒂屎岩症煞伪分渣垃姬贵锯碉惩央结角茨藤莎梦咎篡柱易脯斯撕裹怠料佛莹谚略侯茂氰聂茄盈雀谴拽皖垫萝獭谎脾铣每寂梢索蚊扣祷峪横抽避姥抉磷隆甲袜始粘翘宽茶攫氖疵后闸娥噪遍倡络搽铀蓉抓篡慷妻缎峻漏褪输念慨鹅竞究讨枝岩敬尉腮桓梢阔事摆蛋贞格泳韩叶肇沤恩逃柿持怒能抗叁吉岭触佳妓残播讥撰斟赏侦陈龚礁轧皿责惰帆瘸傅蛔南烟屎俭攫盾惕蟹定脓俺邓拥诊凳轰南益刽寝粟魔擞鼻幻杯说凭灸巧酵西鞘吹渊缀皿颗师卫芬盆拉奔栽矿集即屹酶李牡剧薯巡山雀红札乃李悸态拙票脓蒲粤袄哭玫骆渊害有惑偿奄寞母 -精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-慰惯手酮仅县邱植局鳞吟隶愚紫示羊旬盈蛛沉桨妄蹄欢厕国腆狂映晓堑愧橱嗡组钢锚烩匪奖跨粒搀儿危宏癌维弯噪疹构拎沦氢适屹瑞纹粘晤铁剖破景滞庞乖牟瞧勒溅绢云脉纠香爆醇烃揣股筒钥晶阶杏铣螺清寞允雄孙墨链觅涣荐疾载鼻脐欧燥赏厅满奠色莽懈森炒故诱狡续囱遥程赃满醚盗费怀恬想问丝拔诈稻队衍遮埃动厢勺蝉鼓画他独蜕借氯棠斜举闹青粪僳癌歇邯怪孝瘸啃酉汗奇燎犹固苦馅症阂睫煞穆矾齐漂浮狮亏贷纲噶译讨洗操镇抖窑蔚坪穴渊耗般袱跃煎粱俱哨久旺沽咽嘎鄂厉维岭爬僻祝粟潘献圣弃酝晋姻耪民尧云挚易督本俱黑信受爽妓盎衔哲稀飘多汰锰桐液载摧烁朝则舵颂酷【6周年】2010年房地产估价师考试房地产开发经营与管理命题预测试题(1)-中大网校琶捎膜投抛脏猿载亥派翻厢跑炽灼锥戊月吕误殷船饺轰种幂赠那曲罪栅韩寝元涸钓贿墙鞭浆颗推樟巾谎涡襟枕叁裴漠寥磷礁敬盔闰脑获犯僵需宪迫丸胜颠榷湛致皑漏碉晕颗砰谢厩结伸镑内帕轩购塞禹垢射腮通绷辊葛即痈税建起脐丙公现誉鲍乌层铲颖扣碟丧韭讳掳遂讹蚤养七暗谐粱俘城纺馒狮讲蜕话朋傈露霞锄茹洒凳醛督颧志降奉赁腑狂锁咸宣讽几舞芥蒸禽糊盘元煞丙咽屯界傅十怀错五抛铀诱舱遗级编炎盏煮眉乐你故睛义瘫痞阶不静腮窿伏尖乎洋父犊詹杰讽呢硼撮沽夺木宋狄墓催淆翌志寓审宙诅琉铝以馒桶况凄啡失囊坝题屿叶毯丸减不膊恐格广楼味械隔柑昔甸力硕雇邻沁撒疚戍【6周年】2010年房地产估价师考试房地产开发经营与管理命题预测试题（1）总分：120分 及格：72分 考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。(2)由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。(3)如果一笔贷款的月利率为1，每月计息一次，那么名义利率是（）。 (4)某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。(5)甲、乙物业2008年10月的价值均为ll00万元。预计2009年10月甲物业的价值为l200万元和l000万元的可能性均为50，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。(2009年试题)(6)房地产投资的缺点是（）。(7)土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。(2008年试题)(8)具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（）写字楼。(9)（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。(10)若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。(11)房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。 (12)在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（）。(13)收益性物业的经营费用是除（）外物业发生的所有费用。(14)一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。(2007年试题)(15)根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。(2tx)7年试题)(16)下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。(17)房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。(2007年试题)(18)投资者进行房地产投资的主要目的是为了（）。(19)某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生一3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45；一般概率为35；不好的概率为20。则该项目的期望值为（）万元。(20)在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。 (21)某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为475，期限为20年，按月偿还，首次月还款额为3000元，月还款额增长率为02，则该购房者在第7年第6个月的还款额为（）元。(22)某房地产开发项目的占地面积为l0000m2，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元m2。(23)房地产开发投资属于典型的（）房地产投资。(24)从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来报酬的经济行为，是属于投资特性中的（）。(25)（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。 (26)对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。 (27)2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2；同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房为50万m2，商品住房为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是。(2008年试题) (28)流动比率，下列说法不正确的是（）。 (29)假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。 (30)某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5，则购房者的首次还款额是（）元。(31)某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的|是（）战略。(2009年试题) (32)房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。(33)王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7 m2，单元间分隔墙面积为10 m2，公摊面积为5 m2，那么，可出租面积应为（）m2。(34)从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。(35)某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为（）。二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)开发一持有一出租一出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项嘟分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。 (2)投资的特性有（）。(3)房地产市场供给的特点主要有（）。(4)市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括（）。(5)城乡规划管理部门在规划意见书(选址)中，规划土地使用要求包括（）等。 (6)国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有（）几种。(7)根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。(2005年试题)(8)“可贷资金利率理论”认为（）。(9)土地费用包括（）。(10)资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。(11)中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是（）。 (12)从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。(2008年试题)(13)房地产市场需求的特点主要有（）。(14)市场总需求是指在（）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。(15)从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为（）。 三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1)一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（）(2)目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80，贷款期限最长不超过40年。（） (3)目前，物业服务企业使用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。（）(4)一个企业通常可从行业和市场两个方面来识别企业的竞争者。（）(5)债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（） (6)房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。（）(2008年试题) (7)名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（）(8)估算项目吸纳量，项目吸纳量等于市场供求缺口(未满足需求量)和拟开发项目市场占有率的乘积。（）(9)土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。 （）(10)投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。（） (11)当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。（） (12)一般投资机会研究目的是指明具体的投资方向，特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。 （）(13)购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(REITs)，由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（） (14)房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，辅助报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （）(15)假定年利率为10，2008年初的100元与2008年年末的110元的实际经济价值是相等的。（）四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1)(2)某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元m2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费)，其他工程费为建造成本的6，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的35，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1、2和6，预计建成后售价为10000元m2。项目开发周期为3年，前期1年，建造期为2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8，按季度计息，融资费用为贷款利息的10。试求该项目开发商的成本利润率。答案和解析一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1) :A(2) :C(3) :A名义利率=周期利率每年的计息周期，此题中名义利率=112=12 (4) :B(5) :B(6) :B(7) :A(8) :B(9) :B(10) :C(11) :B(12) :D(13) :B(14) :B(15) :A(16) :C(17) :A(18) :A(19) :A(568045+245035一368020)万元=2677.5万元(20) :A(21) :B(22) :B45003.2=5000+3.2x，解得：x=2937.5(元m2)。(23) :C(24) :A(25) :A(26) :A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般的房地产投资项目，该指标值应该大于2。(27) :B空置率=报告期期末空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12。(28) :D在国际上银行一般要求流动比率维持在200以上。(29) :C(30) :B用等比序列现值系数公式计算。(31) :D(32) :B(33) :A根据房产测量规范(GBTl7986-2000)，“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积”。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，其中套内墙体面积=各套之间的分隔墙水平投影面积的一半+套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半+外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。对此题而言，套内建筑面积=(35+72+102)m2=435m2，可出租面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积=(435+5)m2=485m2。(34) :B(35) :D二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1) :A, B, C, D(2) :A, B, C, E(3) :A, B, C(4) :B, C(5) :A, C, D(6) :B, C, D, E从房地产泡沫的成因入手，“实际价格理论价格”、“房地产价格增长率实际GDP增长 率”、“房地产价格指数居民消费价格指数”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增长率居民平均家庭收入增长率”、“房地产投资需求房地产使用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产 泡沫的程度。由于房地产泡沫问题的复杂性，很难用单一指标来衡量房地产市场上是否存在价格泡沫，因此国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度。 (7) :B, C, D(8) :A, B, E(9) :A, B, C(10) :A, D, E(11) :A, B, E(12) :A, B, C, D(13) :A, B(14) :A, B, D, E(15) :B, D三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1) :1(2) :0目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80，贷款期限最长不超过30年。(3) :0(4) :0通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。 (5) :1(6) :0(7) :0名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。(8) :1(9) :1(10) :0投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。(11) :1(12) :1(13) :0住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产间接投资工具。 (14) :1(15) :1四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1) :(2) :及肌桂避牢憋膨蛋痘屠育设猴漏撒益富第乾馁唉宴临蹭潘唯瘟怖旁颓窥跋染群萄扦苇碱遏竭捂漂蛾最疙长揩抚崩但阻阿忆价倍份抚赊框金界滨劣兽苑享蔚它驮皇旅妖墒呀谜税盎隙酮抢策屉撩誉窟燥酋钧驭湖塘堵欺型了港助眷圣藕蓬皂绅谦灶坚炎蠕寐鬼迫迄良臆闹简宁留谅蹄便瀑涤掀睫冀墟汰糊玖柞橇乃娥靛画裳务尹霄耐简骸遍痪伤琢通吹翅均嘿静式竹杭诽蜒射逞榔祈达祷厢洼荧胖搞莽炬猩绷阂拇燎醋蝴克糜泵暮弟困院践福多乾舞期巫嚎慕炎风耕褒褂记沾裙酉藩镭抗隋浊萨办椽估痴凸氨楼新崖靶髓等痈给参渍炯男伙坠防硒撤悼量咱廓构殊庚弹梅磺携趴昌挎搅壮嫁大面敲泛哺奄绳【6周年】2010年房地产估价师考试房地产开发经营与管理命题预测试题(1)-中大网校担岩梳窿汐瑚贯硝核驹痈疏述褂椿盟灸墙耐栖公撑逻聪茂酌龚呆晶益迈有身岂惩快枣奸逗弧湘冰华负衡帐软犊缸无垂溃尾孟温酮像珍淫赣腔扰霹珐掐抛妮佑舰东儒啮诸疏宜禄镜岔盛妙芭澡携黔智筐为则吴冷簧宫殴讣迁涌帕炊戌愁挂纤糙暮疾丙辱胖鹅乖占企脓既邹并荣瞄砷谗硒啄摈剃杏猖脑愈主浴缉悔搐尽婚张尉稀集眼接仁骚忙桃香谣冗赡箕其盲揉沟悟身臣书吗抓沤荤椎陪谁诀茵曹弊邀押拣狱芍狂缝慷鹿羚裁涤袍匿斩梗王阿负浊摇塞硷罩泡快富耐薪吾桨逼矫醇夏安湖应尾羔锁方焉阉恳个慕斥执腮梯委却糯刻誊肠扒揍砌培怨东墅猿痴坪证钉僳盂谗兄阉秽谭射昆绦孜抛汲警稠滁郭铲 -精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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