商业地产房地产项目停车库方式专项研究报告4.ppt

20072007年年3 3月月停车库方式专项研究报告停车库方式专项研究报告o一、本项目定位与停车设施要求一、本项目定位与停车设施要求o二、本项目可供选择的停车库方式二、本项目可供选择的停车库方式 o三、停车库建筑设计方案的对比分析三、停车库建筑设计方案的对比分析o四、停车库建设成本的对比四、停车库建设成本的对比 o五、停车库营运成本的对比五、停车库营运成本的对比 o六、停车位经济效益产出的对比六、停车位经济效益产出的对比o总结总结 目目 录录一、本项目定位与停车设施要求一、本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求（a a）豪宅产品定位）豪宅产品定位:国际知名的江景超高层豪宅社区，CBD配套的标志性 住宅物业 集居住、会所、高端商业于一体的国际化顶级物业。1 1、本项目的市场定位与停车数量的要求、本项目的市场定位与停车数量的要求:（b b）销售对象的用车需求）销售对象的用车需求:根据对市场上高端住宅产品的研究发现，一般 这种类型的消费者的户均拥有汽车量在两部以上。（c c）户数与相匹配的车位比例：）户数与相匹配的车位比例：按照销售对象的用车需求，则业主的车位 比应在1：2以上为宜。（d d）商业及访客备用车位数量）商业及访客备用车位数量:本项目一共约554户，商业体量相对较小，因此主要考虑访客车位，访客车位比应在1个/8户。本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求2 2、停车方式的要求、停车方式的要求:停车方式的总要求：停车方式的总要求：有利于提升项目的形象和档次，给予业主以尊贵服务的享受。p 考虑到业主的隐私，车库设计应注重隐蔽性；p 考虑到项目可用地面积及地面行人安全，车库设计应多考虑在 地下；p 车库设计应突出安全性，确保汽车和车主的安全；p 停车方式的选择，应具有较高的存车取车的效率，存取方便；p 车库设计应特别突出专用性，例如占位器的设计；p 车库设计应注意满足特殊尺寸车辆的停放要求，但特殊车位应 限制数量；p 车库的管理方式应注重服务性，体现业主的尊贵身份。本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求3 3、停车位经济效益的产出要求、停车位经济效益的产出要求（a a）单个车位销售价值）单个车位销售价值:参照市场高端项目的车位售价，本项目的车位售 价约在20万/个以上。（b b）本项目车位销售预期效益）本项目车位销售预期效益:车位总数：1178个可售车位：1178-554/8=1108（按照每8户一个访客车位计算）单价：20万/1个（预计均值）则：本项目车位销售预期效益=1108200000=221，600，000元（人民币）考虑到车位的销售周期较长，未必在交楼时全部完成销售，因此按照60%的销售率则车库总售价为221，600，00060%=132，960，000元（人民币）本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求（c c）政府关于车位产权的界定标准）政府关于车位产权的界定标准p 如果地下车位(库)建筑面积未分摊，可办产权销售，但是无约 定的话就属于全体业主；p 如果地下车位(库)建筑面积已分摊，就属于全体业主；p 如果该地下车位(库)属于“人防工程”的话，属于全体业主；p 如果是改造车位(库)，也属于全体业主。p 采用机械停车系统的方式，其车位不可销售，一般采用 长期租用的方式。本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求4 4、停车库投入使用后的营运要求：、停车库投入使用后的营运要求：（a a）物业管理要求）物业管理要求:根据本项目的顶级豪宅定位，要求相匹配物业管理服务。可以考虑聘请国际著名的物业管理公司作为物业顾问，由侨鑫物业管理公司具体执行。物业管理服务具体到停车库问题上，要求：p 确保汽车和车主的安全性；p 存取车的效率性；p 服务的尊贵性，比如提供洗车服务、简易维修服务、待客泊车等。（b b）维护费用的控制）维护费用的控制:维护费用既要能够满足日常维护的需要，又须严格控制。机械停车库每个车位的维护费用为50元/年，包括易损件、人工费等，计算到每一天为：50/366*834=114元/天二、本项目可供选择的停车库方式二、本项目可供选择的停车库方式 本项目可供选择的停车库方式本项目可供选择的停车库方式1 1、通道式地下停车库、通道式地下停车库:传统地下停车库形式，目前在广州采用 此方式的豪宅楼盘（观园国际、誉峰、金海湾等)。项目名称项目名称车位个数车位个数地下层数地下层数住宅车位比住宅车位比车位售价车位售价观园国际58831：1.520万誉峰8422 1：1.5 25万-30万金海湾5003 1：1.520万本项目可供选择的停车库方式本项目可供选择的停车库方式2 2、机械停车库、机械停车库:自动化程度高；可实现全封闭无人停车；停 车量大；减少车库内车道设置，节省用地面积及空间；可节省部分土建造价。机械停车库的类型:a.a.简易升降类、升降横移类简易升降类、升降横移类：这些是机械车库最初级的产品，也是目前机械车库的主打产品。该设备特点是造价低（2万/车位），自动化程度不高，每个车位都须有专人操作，故障率高、事故率也高，此类设备不适合用在本项目中；本项目可供选择的停车库方式本项目可供选择的停车库方式2 2、机械停车库、机械停车库:b.b.垂直循环、多层循环和平面循环：垂直循环、多层循环和平面循环：此类产品特点是地方空间利用率高、造价也高（6万/车位），平时运转时耗电高，故障率也高，但取（存）车效率较低，以多层循环式为例，取一部车几乎所有的车位都须随着转轮移动，取一部车几乎要一度电，而且取一部车时间还需4-5分钟，所以这类型号的设备也不适合本项目的要求；c.c.塔库塔库:一般是在没办法的情况下采用的一种停车形式。它是以高耸空间的形态展现在人们面前的，它空间利用率很高，通常可以在仅有三个车位的地面上建25层（50个车位）到30层（60个车位）高的车库。这种车库造价高，对防震及防风的要求也高，这种形式的塔库在广深地区用得最好的是深圳中国银行金融大厦项目。它是一家韩国公司产品，从1998年使用至今基本正常，基本能满足银行职员们的上下班存取的要求，但这种形式的车库对本项目来说仍然是不合适的；本项目可供选择的停车库方式本项目可供选择的停车库方式2 2、机械停车库、机械停车库:d.d.巷道堆垛式巷道堆垛式：该种车库造价属中低档，其适用的地方是若采用塔库则嫌地方不够高（比如仅有8-9层），用平面往复式则嫌不够长（比如长仅20米左右）。一般来说，一套巷道堆垛系统有效搬运存取的车辆在40部以内比较合理。该种设备在中国大陆仓储式设备中曾较多地被采用，从使用效果来看，基本上是失败的，主要原因一是存取车效率低；二是故障率高，有大约20%的使用方在投入使用后不断地维修又不断地出现故障的情况下，已灰心地放弃了维修，从而也停止了使用。本项目可供选择的停车库方式本项目可供选择的停车库方式2 2、机械停车库、机械停车库:e.e.平面往复式（也称平面移动类平面往复式（也称平面移动类）：该设备造价属中上档（5万/车位），是在克服和改进了上述设备种种缺陷毛病的基础上发展起来的。该种形式的设备在日本、韩国是在淘汰了第一代升降横移类产品，又逐渐淘汰第二代多层循环和巷道堆垛式产品基础上发展起来的。它以运行平稳流畅、噪音低、故障率低而被日本、韩国所使用。如果运用在本项目上，需要和通道式停车库相结合使用，这样可以不用增加首层汽车出入口的数量，保证首层的商业利用价值，同时减小停、取车高峰时在首层出入口处的“颈瓶”现象（国家行业标准中对于平面往复式停车库的单辆车进出库所需时间尚未作有关规定，但基本要求应当不能出现存取车排队的现象）。三、停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析1 1、通道式地下停车库设计方案的解读、通道式地下停车库设计方案的解读(a)首层地下车库出入口布置（首层总平面图）采用通道式停车库,需设置3个首层汽车出入口。分别分布在地块北入口、地块东入口及地块3#楼宇与4#楼宇之间.停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析1 1、通道式地下停车库设计方案的解读、通道式地下停车库设计方案的解读采用通道式停车库，-1层地下室建筑面积为：20904平方米，可设置普通车位349个，子车位:23个.（b)负一层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（-1层平面图）停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析1 1、通道式地下停车库设计方案的解读、通道式地下停车库设计方案的解读(c)负二层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（-2层平面图）采用通道式停车库，-2层地下室建筑面积为：21560平方米，可设置普通车位419个，子车位：38个.停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析(d)负三层地下车库车位分布、停车数量、停车面积（-3层平面图）采用通道式停车库，-3层地下室建筑面积为：9100平方米，可设置普通车位142个，子车位：14个.剩余空间可满足增加1个车位的面积。1 1、通道式地下停车库设计方案的解读、通道式地下停车库设计方案的解读停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析1 1、通道式地下停车库设计方案的解读、通道式地下停车库设计方案的解读(e)地下车库的建筑层高与下挖深度（地下车库剖面图）采用通道式停车库，需设置3层地下室，负一层层高4.2米，负二层层高3.8米，负三层层高3.8米，地下室埋深约为12米。停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析1 1、通道式地下停车库设计方案的解读、通道式地下停车库设计方案的解读小结小结：采用通道式停车库,现设计方案可实现的停车总数为985个，其中正常车位910个,子车位75个。距离1178个目标车位数量的差距为193个，由于差距不大，可通过加大负三层地下室范围增加车位数量。采用通道式地下停车库优点有：汽车出入口数量要求少；住户停取车方便，特别是在上下班高峰期时，相对于机械车库没有排队等候的时间；同时不会因为发生机械故障，造成业主无法取车；可以满足特殊尺寸的车辆停放。采用通道式地下停车库的不足是不能最大化的利用建筑空间，单个车库所占空间过大,停放车数量有限。停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析2 2、本项目机械停车库设计方案的解读本项目机械停车库设计方案的解读(a)首层机械停车库出入口布置（首层总平面图）本方案采用的是平面往复式机械停车库与通道式停车库相结合的方式。需设置16个汽车升降出入口,如果出入口设在首层则需要16个升降出入口，因此，在不影响首层功能的前提下，停车库出入口同通道式出入口相同，16个汽车升降口分五组需设置在负一层地下室。停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析2 2、本项目机械停车库设计方案的解读本项目机械停车库设计方案的解读(b)机械停车库车位分布、停车数量停车面积（机械停车库-1层平面图）汽车需要由正常的地下室坡道入口驶入负一层，再通过汽车升降出入口分流入库。16个汽车升降分五组设置在负一层地下室.因此负一层地下室保留了通道式停车库，可设置非机械停车位306个。停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析2 2、本项目机械停车库设计方案的解读本项目机械停车库设计方案的解读(c)机械停车库车位分布、停车数量停车面积（机械停车库-2层平面图）负二层地下室分三部分设置机械停车库，剩余部分保留通道式停车库，可设置机械停车位834个，非机械停车位38个。停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析2 2、本项目机械停车库设计方案的解读本项目机械停车库设计方案的解读(d)机械停车库的建筑层高与下挖深度（机械停车库剖面图）采用机械停车库，需设置2层地下室，负一层层高3.2米，负二层层高6.7米，地下室埋深约需要11米。停车库建筑设计方案的对比分析停车库建筑设计方案的对比分析2 2、本项目机械停车库设计方案的解读本项目机械停车库设计方案的解读 小结小结:采用机械停车库和通道式停车库相结合,现设计方案可实现的停车总数为：1178个，其中机械停车位834个,非机械停车位344个。采用了机械停车库能有效满足目标车位数量的要求，提高了车库建筑空间的利用率。但同时也存在一些缺陷：需要在首层设置多个汽车出入口和多条通行道路；高峰时车库局部的“颈瓶”现象，机械连续存、取车时造成后面车主等候时间过长（按国家有关部门规定，机械车库的清库时间为120分钟）；发生机械故障时如何处理，是否具备应急措施（现有产品中很多不具备应急措施）；无法满足特殊尺寸车辆停放要求。四、停车库建设成本的对比四、停车库建设成本的对比停车库建设成本的对比停车库建设成本的对比停停车库车库方式方式地地库库土建土建总总造价造价（万元）（万元）机械机械车库总车库总造价造价（万元）（万元）车库车库地坪涂料地坪涂料（万元）（万元）总总价价 （万元）（万元）传统传统通道式通道式地下停地下停车库车库1382013820（1688416884）200200 14020 14020 （1708417084）平面往复式平面往复式机械停机械停车库车库12896.5012896.5041704170126.12126.12万元万元 17193 17193备备注注834834车车位位55万元万元/车车位位=4170=4170万元万元五、停车库营运成本的对比五、停车库营运成本的对比停车库营运成本的对比停车库营运成本的对比供电总负供电总负荷：约550KW可能的每天运行负荷量为：550KW*12小时*0.2（使用率）=1320度电费，按1元/度计费，也就是1320元/天；机械停车库运营成本机械停车库运营成本:维护费用：维护费用：50元/年车位包括易损件、人工费等，计算到每一天为：50/365*834=114元/天设备更新周期及费用：设备更新周期及费用：机械车库的设计寿命基本按30年考虑更新时主要是电器及活动机械，刚架等可以不用更换，费用约为造价的1/4，按目前经济估算为：4170*1/4=1042.5万元/30年地下通道式停车库运营成本地下通道式停车库运营成本:日常管理费用和基本维护费用：700元/天（机械停车库也需要此部分费用）备注：以上数据由厂家根据本项目的设计方案提供。六、停车位经济效益产出的对比分析六、停车位经济效益产出的对比分析停车位经济效益产出的对比停车位经济效益产出的对比 停停车车方式方式 车车位数量位数量车车位位单单价（万元价（万元/位）位）销销售售总总价（万元）价（万元）通道式地下停车库1108个2013296(22160)机械停车库834个为机械停车位，344个为传统车位传统车位:20 机械停车位:10.89532(15887)备注：备注：1、通道式地下停车库考虑到销售率的问题，销售总价系乘以60%的销售 率（经验值）而来；后期增加的193个车位不包含在内。2、机械停车位的车位单价：因为机械停车位没有产权，只能以长期租约 出售，综合考虑各种因素按照300元/月算，以30年的租约计算，则得 出每个机械停车位单价10.8万/位；3、机械停车库考虑到销售率的问题，销售总价乘以60%的销售率（经 验值）而来。总总 结结总总 结结p 采用机械停车库能有效增加车位数量，提高车库的空间利用率；p 采用机械停车库需要设置多个出入口和多条出行道路，减少了首层的商 用面积；p 机械车库的造价比传统通道式停车库的造价高，并且机械车库还不 能满足特殊车辆（超长、超重）的停放；p 机械车库每天的设备运行及维护费用也比较高，保守的估计约为：1320+1141434元/天，而通道式停车库只需相应的物业管理，费用 较低；机械车库还需考虑30年后的更新、改造费用，约为成本的1/4；p 通道式地下停车库经济产出效益高于机械停车库，同时车位产权明晰，有利于销售；综合以上，对于本项目的停车库方式，通道式地下停车库经济效益高于机械停车库，同时在建筑设计方案、车位产权问题、投入成本、维护费用、使用方便性等方面，通道式地下停车库方式都较优于机械停车库。因此，在能满足停车位数量需求的条件下，建议采用通道式地下停车库方案。房地产营销策略秘笈房地产营销策略秘笈2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 QQ:69031789房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 QQ:69031789通常房地产广告传播阶段的划分：预售期预售期开盘期开盘期强销期强销期热销期热销期保温期保温期清盘期清盘期任务：任务：任务：任务：任务：任务：1、引起关注蓄势待发引爆销售深化品牌形象达成销售销售结束塑造品牌扩大销售2、形成热点形象雏形时间：3个月时间：1个月时间：2个月时间：23个月时间：1218个月时间：3个月内部认购期造势借势运势造势借势蓄势运势蓄势1.预热期2.内部认购期3.公开发售4.热销期电视任务引起关注蓄势待发形成热点形象雏形引爆销售深化品牌形象报纸公关新闻促销准业主联谊会（珠江夜游）形象广告形象广告促销信息的发布产品形象广告户外品牌形象广告配合公关活动的信息发布公开发售阶段整合传播进程公开发售阶段整合传播进程送铺租专业市场现场巡回show以旧换新集体购房5.保温期6.清盘期提升品牌形象2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 QQ:69031789策略思考策略思考SP点式攻坚PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响有销售力的广告所创造的营销环境作用：作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报手段：手段：现场、节假日、DM等作用：作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段作用：作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：手段：公关活动、新闻房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第一大类卖点：楼盘硬件【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第二大类卖点：建筑风格【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第三大类卖点：空间价值【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 QQ:69031789房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第四大类卖点：园林主题【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第五大类卖点：自然景观【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】第六大类卖点：区位价值【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第七大类卖点：产品类型【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】第八大类卖点：人以群分【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第九大类卖点：原创概念【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】第十大类卖点：功能提升【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 QQ:69031789房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十一大类卖点：产品嫁接【教育、音乐、艺术、运动、旅游】第十二大类卖点：楼盘软性附加值【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】第十三大类卖点：产品可感受价值【服务、文化、物业、口碑】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十四大类卖点：楼盘及发展商形象【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】第十五大类卖点：居住文化与生活方式【生活方式、品味卖点、文脉卖点】第十六大类卖点：情感【孩子、情缘、亲恩】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十七大类卖点：销售与工程进度【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢】房地产卖点挖掘：房地产卖点挖掘：第十八大类卖点：创意促销【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 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Promotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具。SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段。房地产促销：房地产促销：合作目标营销策略促销预算促销目标设计设计市场范围整合折扣率确定时间促销条款竞争性防御产品范围效果测试SP目标SP设计SP评估2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 QQ:69031789房地产促销：房地产促销：SP工具分类免费（Free）,印花、免费样品、赠品、优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、退款优惠、合作广告、竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP房地产促销房地产促销110种：种：1、零首期。2、送全屋豪华装修。3、送全屋家私。4、送空调。5、送全屋家电。6、送国内旅游。7、送国外旅游。8、内部优先认购8折优惠。9、开盘8.8折优惠。10、免13物业管理费。11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。12、送私家花园。13、购房入户口。14、送名牌学校入学、入托名额。15、购房有机会抽奖得汽车。16、元旦节购房优惠。17、春节购房优惠。18、元宵节购房优惠。19、情人节购房优惠。20、5.1节购房优惠。房地产促销房地产促销110种：种：房地产促销房地产促销110种：种：21、母亲节购房优惠。22、儿童节购房优惠。23、中秋节购房优惠。24、国庆节购房优惠。25、重阳节购房优惠。26、父亲节购房优惠。27、教师节购房优惠。28、圣诞节购房优惠。29、3.12植树节购房优惠。30、6.24荷花节购房优惠。房地产促销房地产促销110种：种：31、购房抽奖送半套。32、业主自己设计户型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭晓日优惠。35、封顶日优惠。36、楼型设计获奖优惠。37、样板房亮相日优惠。38、公关活动促销。39、交楼日优惠。40、提前入住优惠。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 8 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