房地产公司业务操作指引、模板及表单模版.docx

业务操作指引、模板及表单
1.《工程质量管理策划方案》编制指引。
2.实行工程质量和安全现场检查及通报制度的规定。
3.工程质量和安全检查考核办法及考核节点（含整改通知单、管理警告、管理通报格式）。
4.项目工程质量和安全管理工作奖罚办法。
5.工程事故处理指引。
6.专家库工作指引。
7.项目现场消防安全管理指引。
8.危险性较大工程质量控制指引。
9.项目开工基本条件。
10.施工标准施工工艺板确认指引。
11.材料设备进场验收指引。
12.监理规划审查指引。
13.施工组织设计（方案）审查指引。
14.技术交底及施工图会审指引。
15.工程质量现场检查内容与要求。
16.项目施工现场安全文明管理指引。
17.质量保证资料核查指引。
18.项目资料归档清单。
19.分部(项)专业工程验收指引。
20.项目竣工预验收指引。
21.项目竣工验收指引。
22.综合体接管、验收和移交指引。
23.工程质量和安全控制要求。
24.重点部位质量监管计划编制指引及样表。
25.月度质量安全月报。
26.场地交接单。
27.工程保修金支付会签表。
28.项目移交后工程款支付会签表。
1.《工程质量管理策划方案》编制指引
总则：工程质量管理策划方案是股份公司每个项目进行质量管理目标定位及如何保证实现目标的指导性文件，各项目的工程质量管理策划方案由项目公司在开工前15天内编制完成，报项目管理中心质量监管部审核，经项目管理中心主管副总经理审批后予以实施。工程质量管理策划方案以项目为单位进行编制，主要内容就包括：项目概述、工程质量目标、项目公司质量保证体系（包括架构及各级人员的质量责任）、项目的质量管理措施、重点难点分项工程控制措施、质量通病防止措施、创优措施（如有）。
一.项目概述：
包括项目介绍、工期介绍。
二.工程质量管理安全目标
1.工程质量目标确定依据该项目股份公司提出的要求以及项目公司自身对质量的要求确定，同时该质量目标应在合作施工单位、监理单位的合同或工作要求中体现。应包括：
分部、分项工程合格率目标；
一次性验收合格率；
结构工程质量目标，例如：北京结构长城杯；
整体工程质量目标，例如：北京建筑长城杯、国优鲁班奖；
特殊工程质量目标，如：钢结构金奖、装饰工程奖项；
2.工程安全管理目标
写明该工程的安全管理要求，是否要创地方安全文明工地，或者其他系统的安全文明工地；杜绝重大安全事故发生；伤亡率指标的控制要求。
三.项目公司质量保证体系
1.项目公司质量管理体系架构，建立以总经理为首的质量管理体系架构，包括工程副总、成本副总、设计副总等相关人员的架构。
2.各相关人员的质量责任。应在管理策划方案中明确每个人员的质量管理责任。
四.项目质量安全管理措施
1.项目施工准备阶段质量控制措施
1）建立健全项目工程质量安全管理制度，主要包括：
施工现场大检查制度。
现场协调会制度。
施工现场质量安全奖罚管理制度。
工程档案管理制度。
2）检查工程施工单位主要技术、质量负责人员是否到位，人员上岗情况是否符合相关合同、法律法规要求。
3）对分包单位的选择审查，保证单位，人员符合资质要求。
4）对监理单位现场项目部人员支柱资质、条件与数量审核。
5）设计交底管理工作，在工程开工前组织好设计交底工作，项目公司设计部、工程部应做好审图工作，并督促施工单位、监理单位做好此项工作。
6）对施工组织设计、施工方案及专项施工方法的审核、组织讨论工作。
7）根据工程质量控制难点、重点、特点以及影响程度设置重点质量监管部位、编制《重点监管部位质量监管计划》、《材料设备监管计划》；内容详重点部位监管计划指引。
8）对关键工序、重点、复杂工程应组织好专家论证会，并且落实专家论证会意见。举例说明本工程那些需要专家论证，如何组织。
9）开工前制度质量创优计划，（如有创优目标），明确质量目标，并按分部分项工程分解。
10）制定项目的验收管理制度。每一分项工程验收流程应明确，验收责任人明确。
2.项目施工过程质量控制
1）在施工过程中进行质量跟踪监控（定期检查、巡查、旁站等），发现问题如何处理？
2）根据质量监管计划，对施工重点部位，关键工序等进行检查。
3）工程材料、构配件和设备的质量的审查；如何进行，发现问题后果如何处理？
4）工程样板制度。实行样板先行制度，各项工序的样板施工必须在甲方、监理或总包单位的检验合格的基础上方可进行大面积施工、施工质量不能低于样板标准。
5）大检查问题落实情况。每周进行施工现场质量联合检查，由甲方、监理、施工单位共同参加，检查施工中存在的质量问题，形成联检通报，发各相关单位，并跟踪整改情况，每周根据联检情况制。
6）关键工序及重点方案专家论证意见的落实情况。
7）创优工作定期落实要求。
8）工程资料管理要求：施工资料过程控制要求，如何利用资料管理推进质量管理工作；资料出现问题的处理措施。
3、工程验收、竣工移交质量控制措施
1）验收条件要达到；
2）每一分项工程验收后，须及时进行成品保护、成品保护的总体管理措施要求；
五.重点、难点分项工程质量控制措施
项目公司在分析项目设计、工程量、工期等基础上，提出针对本项目的重
点、难点分项工程质量控制要求。
1.重点分项工程依据影响建筑物功能、使用性、安全性而定、包括但不限于以下内容：
1）基础工程指桩基础、复合地基等项目质量控制措施；
2）地下防水工程质量控制措施；
3）屋面防水工程质量控制措施；
4)外墙外保温质量控制措施；
5）消防工程使用、安全功能保证措施；
6）机电空调工程使用功能保证措施；
7）步行街装修工程质量控制措施；
2.难点分项质量控制要求：难点分项工程依据目前建筑业技术水平，需要大家采取特殊措施以及重点管理的分项工程，包括但不限于以下内容：
1）大体积混凝土质量控制措施
2）超高层建筑测量控制方法
3）预应力结构质量控制措施
4）劲性混凝土质量控制措施
5）钢结构质量控制措施
6）高大结构施工质量控制措施
六.质量通病防止措施
质量策划方案中须对目前xx工程中碰到的常见工程质量问题提出防止措施，质量通病措施包括但不限于以下内容：
1.钢筋工程
1）钢筋保护层控制：剪力墙结构体钢筋保护层质量控制措施；框架柱钢筋保护层控制；梁钢筋保护层控制；板筋保护层控制；
2）钢筋连接
包括机械连接、焊接头质量控制
2.楼板裂缝质量控制措施
3.幕墙渗漏质量控制措施
4.门窗渗漏质量控制措施
5.机电管线安装美观质量控制措施
6.机电保温工程质量控制措施
七.创优管理措施
如项目公司有创优规划，则应考虑以下措施：
1、 在合作单位的选择、成本价格核定上应采取措施；
2、 具体的质量管理措施；
3、 分项工程采取的特殊措施。
2. 实行工程质量和安全现场检查及通报制度的规定
一.总则
1．1为规范工程质量监管工作程序，推行项目工程质量科学管理，强化工程项目的工序质量管理，重视管理机制的质量保证能力及持续改进能力，加强现场质量和安全的检查和整改、通报工作，特制定本规定。
1．2 项目工程质量控制的重点突出对质量保证条件、原材料、过程工序质量控制及功能效果测试。重视提高管理效率及操作技能。
1．3质量监管部不定期对各项目进行现场检查和监督，现场检查时有权要求被检查的项目提供有关工程质量的文件和资料；进入被检查单位的施工现场进行检查，在工作中发现有严重影响工程质量的问题时，有权采取责令整改、局部暂停施工等强制性措施。
二.基本规定
2．1 项目管理中心质量监管部人员现场检查工作程序
2.1.1 简单碰头会。检查人员到项目公司后，先和主要人员（总经理、工程副总、监理总监等）简单碰头，说明检查内容和目的。
2.1.2 现场检查。针对现场进行仔细认真的检查（含相关资料），并进行照相记录，检查内容主要是：重点部位主要问题，考评办法中需打分的内容，现场重点监管内容，整改复查，照片内容要满足写报告的要求。
2.1.3 召开现场会，安排整改。对现场检查出的问题，召开项目公司工程副总、工程部经理及主要工程师、总包、分包、监理单位主要人员参加的现场工作会议，安排布置整改，对严重的问题现场发出《工程质量缺陷停工整改通知》（详见附表一）。
2.1.4 考评打分。根据考核办法要求，每次检查后进行考评打分。
2.1.5 发出《整改通知书》。每次检查完成后，向项目公司发出一份经质量监管部总经理审核的《整改通知书》，项目公司根据整改要求进行整改，并于一周内向质量监管部反馈整改方案和措施。
2.1.6 写出影像资料报告。检查人员于检查完成后的一周内完成一从影像资料报告，报告中就主要问题进行通报，有文字、有图像。
2.1.7 复查整改情况，检查人员认真复查现场整改情况，整理后汇入下一期的质量报告中。
2.1.8 整理《检查影像资料报告》、《整改通知书》、《整改回复内联单》齐备后，交于部门内业管理人员汇总。
2.2 工程质量和安全检查、报告。项目管理中心质量监管部按项目形象进度对股份公司所属重点项目进行检查，每季度根据情况和上季度查出质量和安全问题整改复查情况，编制一份《工程质量安全检查工作报告》，上报股份公司分管副总裁，并抄送相关副总裁和总裁。
2.3 工程质量整改通知。项目管理中心质量监管部对定期和不定期检查中出现的质量和安全问题以书面方式 通知项目公司，要求及时整改，严重问题进行通报批评，并复查整改情况。
2.4 停工整改通知单。对工程质量和安全管理措施存在重大隐患，施工中使用不合格的原材料、配构件、中间产品或严重违反施工程序实体质量低劣，继续施工将达不到质量标准或留下质量隐患的，质量监管部签发停工整改通知单，暂停该工序或全部施工，立即执行：质量问题处理完毕，项目公司复查合格，报质量监管部核实具备复工条件后，签发《工程复工通知书》（详见附表二）。
2.5 报股份公司领导进行处罚的建议。对项目施工质量和安全存在重大问题不及时整改或严重违规的问题，质量监管部将上报项目管理中心总经理、股份公司领导召开质量现场会或建议股份公司给予严肃的行政处罚等。
三.质量监控重点内容；
3.1 质量保证条件：现场组织机构、质保体系，建立健全并落实质量、安全生产责任制情况；材料设备封样、进场验收制度、抽样检验制度，岗位责任制及奖罚制度情况；按规定签订施工合同、监理合同情况；
3.2 施工图设计文件审查、发放、修改、作废工作，施工开工报告签发条件情况；
3.3 组织图纸会审、设计交底、及时签认设计变更、洽商、签证工作情况；
3.4 项目监理机构的人员配备、资格及到位情况；
3.5 监理规划、监理实施细则及旁站方案的编制、审批及执行情况；
3.6 施工单位资质证书、安全生产许可证书；
3.7 项目管理人员配备、资格及到位情况；专业工种配备、上岗资格及到位情况；
3.8 分包单位招标情况、资质、安全许可证书，对分包单位的管理情况；
3.9 施工组织设计和专项方案、应急预案编制、审批、交底及执行情况，危险性较大工程专家论证情况；
3.10 按规定对工程材料、构配件、设备的封样、检测、检验情况；
3.11 施工现场工地标养室情况，按规定执行见证取样的情况；
3.12 监理工程师按规定采取旁站、巡视和平行检验等形式对工程进行监理的情况；
3.13 经审查批准的施工图设计文件的实施情况；
3.14 施工现场施工操作技术规程及国家有关规范、标准执行情况；
3.15 质量、安全问题的整改和质量，安全事故的处理情况；
3.16 监理资料、施工技术资料的收集、整理情况；
3.17 对工程实体质量、现场安全的监管；
（1）重点检查结构质量、质量通病防治和使用功能，主要为地基及桩基工程、
结构工程、屋面工程、内外装饰装修工程及安装工程等五部分，尤其重点控
制防水、消防、机电设备及安装的质量；
（2）抽查涉及结构安全和使用功能的材料、构配件和设备的出厂合格证、试验报告、见证取样送检资料及结构实体检测报告；
（3）对实体质量进行必要的监督抽测，具体由监督人员根据结构部位的重要程度及施工现场质情况进行抽测；
（4）检查施工现场临时用电、基坑（槽）、模板支架、安全防护、施工机械操作等安全施工情况；
（5）检查工程现场文明施工情况；
（6）检查施工、监理等单位关于保证结构安全、重要使用功能的工程技术和安全管理资料。
四、安全监控重点内容
4.1 安全文明生产重点监控现场的各项安全生产管理制度和实施效果及大检查情况。
4.2 安全责任制度，安全管理体系，安全资料管理，现成安全监控，文明施工管理。
附表一
工程质量缺陷停工整改通知
序号：
项目名称

检查日期

监理单位

施工单位

工程形象进度情况：
工程质量缺陷问题：
项目公司负责人： 检查人：
建议处理意见：
（ ）1、全面停工整改
（ ）2、 局部停工整改
（ ）3、缺陷第 条内容上报项目管理中心总经理、分管副总裁批准股份公司通报
（ ）4、其它处理意见
工程质量监管部总经理：
股份公司领导指示：
附表二
工程复工通知书
序号：
项目名称

复查日期

监理单位

施工单位

工程质量缺陷整改复查情况：
检查人： 工程质量监管部总经理：
签收人： 年 月 日