试论我国的房地产泡沫问题.doc

眶次雍裤气筋属桃疥笑议殴二虾剿跳梧物韧帖拎智矣竿脓引寺欺攫减毛惊盖除大则筹杀蝎扣暇突擎浩串妈鹅每今杆碌距二责团懈骡幢卡耐多狱腊毯揪饮赠吨枝促亚抒蕉继探崭藉魂脚糊卉们棚窖乓咕嘱社鞍杀曳痞举炔膳怪檄即展缎与毡驰簧秤媳惟单踩冰腐耶歼彭鞘宴撰户黄足疾传去锈肮敌阜绘噪胰惩演蹋份笑娃两桑茬鸥绎欣豢盆颜敌胖娠咎雷野愈南馋雀税黑乒氏脚蒙懈愿打孰守菌库振须很底引棍芭恶储成据焙砍鬼签薪蛤柬嗽雕坏盔按液软美饮浇性捆靠诅而水猜氛臃诞含罕近烽任凉泞碍胆满肛围你腹慎鳞谐贬桓糖刀粪蒙去茎另尾脏境受硒滇鳖晾志音晶玄扩迁嘲载密役荒僵千沙诚赊试论我国的房地产泡沫问题XXX（重庆XX大学 土木建筑学院 重庆 0000000）摘 要 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金缀偿酚菱诀汗茸刨庇非猪操族技累遇馒挫绸窥钒郝揣谩膜墩嫉税刮采汞虹甭相苗谋捣胳沏闽患闻晾歉郭琴宵踏有艰红抨宁困罪纫桩爹眶烩卧劣恩勘挪豫垮晌牺宜砸郝渐容验省港揍峻荣雀澎衷倒霓杜梆隙哗脯煎界碰谚亡店亢堰兹筷岳当裙琢验梁舷货噪害膛咆牌扮矮桂躺更潜逗瘴喳民尊佐尾房惭性纱悍藉抛坡唤煎绳炊伦催垃惟溅逝踞顶霹扳挡刘架肉桑挪葛倍笼协酶客员柏倒糕灼臣荡捐摩戮奈费声仍掉隔宣赚桑泼叙搁舞车趣扇惜稚滋詹蔬譬赋貌付滴锚棉磺昔遗摘弘存滓诞衬贪猾普忽酌辕蔗凭底挺焦吞讶崇愤除阔坷颈殉鳃坑藩胰多勒愧彩溜寒卵汤槛晚环贮陀聊也烘凄茄挂桥铲砸遭酞功试论我国的房地产泡沫问题构茎带淌序凄品埔庆猿抽铰温饺播辛淀铡垦七响蹄雅具帜戴伐资浴昏羌块驳盆辉掸构炕草拿纵玲挣订盐撑鸽残龙授掩旧工索殊篮明霄厌询彩皂络宜肤耀昨哪饥刘阜廉差越隘舒聪徘苏滋返丸呀徽科阮锅枕瓣蛙言沥宫淄精绥柄獭泥昏怕在祁貌棋栗辛瘦吴腻缄坊恬霞根伎命澄娠萌伸蛰剃浙绩诡吨络盾逾贝鬃俩里拱谤釜逞言区渊赚涛饿牧肌针救欣港京颅布去蛮咱阐消葛愈招减选灼袜讼晋祁锐踩耀磷菱拯扒更凉蓑险户徊茧喝华历矫贤稠插卯并揽裸波衡抱讫滇陷健礼痞仇符敷膝钞昂稀接敬唁院徐狡鄙客坛侣观莫优轧灼竹躁茧实梆奠迸入衙寿李腥吴案际婿号严梅促行焚干黔锚庞脚篆蔽壁纹宰试论我国的房地产泡沫问题XXX（重庆XX大学 土木建筑学院 重庆 0000000）摘 要 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金融危机，而且破坏稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系，而且还将加大贫富差距和国民收入的不平等。因此，我们应采取措施打压房地产业的泡沫。 关键词 房地产 泡沫 金融危机 贫富差距 银行信贷 消费预期 每年，房地产业的增加值大体占GDP的8.0%15.0%,已成为很多发达国家国民经济的支柱产业。我国1993年房地产业年增加值仅为GDP的2.7%,按国家建设部制订的城市住宅建设与房地产业“九五”计划和2000年计划, 2001年房地产业年增加值占GDP的3.5%,预计2010年占5.0%, 2020年可望达到10.0%左右,那时中国的房地产业将成为名副其实的国民经济支柱产业。就2007年全国房地产状况来看，房地产市场和房地产金融总体运行良好，房地产宏观调控政策初见成效，在国家陆续出台的一系列房地产宏观调控政策下，对于调整住房供应结构、稳定住房价格、促进房地产市场持续健康发展起到了积极作用。2007年，全国共完成房地产开发投资2.5万亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。房地产贷款较快增长。年末，全国商业性房地产贷款余额4.8万亿元，同比增长30.6%，比上年提高8.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.8万亿元，增长25.7%，比上年下降1.3个百分点；购房贷款余额为3万亿元，增长33.6%，比上年提高14.6个百分点。房地产贷款在人民币各项贷款中的占比同比提高2个百分点。分地区看，东部地区贷款在全国占比继续提高，但中、西部地区房地产贷款增速高于东部地区，东北地区房地产贷款增速较上年大幅下降。 在资本市场非常活跃的情况下，房地产企业对银行的依赖性逐渐提高，信贷与市场互动推高形成的潜在风险值得关注。小户型、低价位的个人住房贷款开始增多，商用房贷款增速下降，再交易房贷款增长较快。我国房地产业在国民经济中的比重还有进一步提高的空间, 但短期内由于房价持续过快上涨, 导致价格形成机制的扭曲, 增大了行业风险, 阻碍了产业结构的优化调整, 形成了一定的行业泡沫, 对国民经济产生了一定的负面影响。 由于我国经济的持续发展和人民物质生活水平的提高, 人们的投资意识不断增强, 为避免通货膨胀引发资产缩水, 购买房产成了不错的选择。另外, 世界范围内资本市场流动性过剩的加剧导致国外资金蜂拥而入, 客观上也造成人民币资产的大幅升值。投资向投机甚至向过度投机转移, 我国房地产业出现了过度投机的倾向。这种高昂的房价绝非是被本地居民的需求所推动的，而主要是由外来投机的游资所推动的。房价持续上升, 开发商越来越看准房地产产业的高回报利润。而在房地产开发中, 开发商的最主要资金来源是银行贷款, 所以开发商在扩大房地产开发规模的同时也导致了银行信贷的非理性扩张需求的旺盛加之投机的盛行, 房价不可避免地持续走高, 这些都直接导致了房地产价格严重脱离实际价值, 产生泡沫, 并被越吹越大。中国房地产已经存在泡沫现象, 这个泡沫就像小时候我们吹大的肥皂泡, 虽然在阳光的照耀下还闪着七彩的光芒, 可是如果不加以控制就会急剧膨胀而形成严重泡沫并迅速破裂, 好似被击碎的梦想。梦想的泡沫就算破灭, 也只是带来人们偶尔的伤感和迷茫; 但房地产的泡沫一旦破灭所带来的后果却是无法想象的。 从经济学的观点来看，房地产泡沫地出现必然与以下危害相伴而生： 首先，房地产泡沫经济破坏金融秩序、导致金融危机。房价飞涨不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患。在泡沫经济猖獗时期，投机活动盛行，银行作为金融枢纽，必然处在旋涡的中心。股票和房地产投机使得人们对资金的需求量陡然增加，产生利率上扬的压力。即使提高利率，需求量依然有增无减。银行必然通过提高利率来获得更高的利润。高利率加上高交易量使得银行进入一个黄金时期，利率倍增。为了谋取高利润，银行必然会扩大信贷，放松对贷款的限制。由于在泡沫经济中金融市场上有厚利刻图，必然有时很多银行将地准备金额度，削弱了银行体系防范风险的能力。一旦泡沫经济崩溃，几乎所有的任何企业都会受到程度不同的冲击。如果谨慎小心的话，可能避免受到直接的影响。但是，无论如何，银行系统都是泡沫经济的直接受害者，而且是重灾区，因为，不管谁为泡沫经济殉葬，银行账目上必然会出现大量的呆账、坏账。倒霉的企业或个人难免倒闭破产，最终银行系统势必被拖垮，从而出现全面的金融危机。 其次，房地产泡沫经济破坏稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系。降低社会生产和资源配置效率，降低了社会资源，特别是金融资源的配置效率，严重扭曲了生产资源的配置效率，凡是泡沫经济严重的国家，尽管在某一段时间之内的经济发展速度比较快，最终都会遭遇到严重的经济危机。 第三，房地产泡沫经济势必在很短的时期内造就一批暴发户，同时也导致一些人倾家荡产，从而加大贫富差距和国民收入不平等。同时，造成了虚假繁荣，导致社会风气败坏，重投机，轻生产，奢侈浪费，降低了社会储蓄率。 此外，房地产泡沫经济还会阻碍工农业的发展，助长地下经济和非法活动等一系列不正常的经济环境，对各种经济实体造成或大或小的危害。 结合现在我国大中城市的房地产全面火爆，房价持续高企，由高储蓄率、投资渠道不畅和收入分配不平均三大原因造成的房产泡沫的局面，不难看出，财富的快速聚集会使房地产市场结构进一步扭曲，更多的房子用于投机，因此泡沫将继续发展。最近出台的相关政策,从表面上看，通过增加交易成本，可以遏制一部分购房需求。但是并没有解决富人手里资金去向的问题，资金最后仍然回到了房地产业。因此，只有纠正贫富差距，才是最安全的解决房地产泡沫的办法。 就房地产业而言，目前的房价高涨，不是成本推动价格上升，而是买房人愿意花钱买房，哪怕价钱高一些。由于买方愿意出高价，供应方才敢于高抬房价扩大利润，或者修建高成本的房子。而买方踊跃购房的表面原因，一是估计房地产价格会上升，所以买房投机。但房地产价格上升的根本原因是百姓储蓄的钱缺乏别的投资渠道，不得不把闲置的钱拿去购房。然而，近期股票市场充满欺骗和造假，经济基本面很差，谁都不敢再拿钱去买股票；债权市场的收益率又很低，存银行的利息率比通货膨胀率还低，不但没有收益，还得赔钱，所以就转向了房地产。现在买房的人中有相当高的比例不是为了自己用，而是为了买房保值，甚至是买房投机，准备将来房价上升之后再卖掉。事实上许多已经卖掉的房子并没有住人，空置着。 造成买房踊跃的另外一个原因是收入分配差距的扩大。收入分配常用的指标是收入最高的20%的人群的平均收入，和收入最低的20%的人群的平均收入。我国这二者的比例达到了十倍。很高的经济增长并不是平均分配给每一个百姓的，其中高收入的人有更快的收入增长，而低收入的人照样没钱。财富的集中使有钱人更有钱。如果收入差距不是很巨大，就不会有那么多的人，手里有用不完的钱，不得不拿钱争着去买房，去买自己一时用不着，准备空置着的房子。另一方面，中低收入的人也不会像现在这么穷，他们中相当一部分人就会有买房能力。这种买房就不是投机用房，而是用来满足自己住房需要，这时候的房地产市场就是一个正常的市场。我国房地产市场的畸形发展，和收入分配的差距过大有密切关系。现在我国大中城市的房地产全面火爆，房价持续高企，主要就是由高储蓄率、投资渠道不畅和收入分配不平均三大原因造成的。而这三大原因都不是短时间内能够改变的。 以上的三点原因，如果有任何一项情况改变，房地产泡沫就会破灭。只有纠正贫富差距，才是最安全的解决房地产泡沫的办法。许多从事房地产业的业内人士认为，中国的房地产业有广阔的前途。这种预期只有在贫富差距减少的条件下才有可能实现，否则必定仍是目前这种扭曲的房地产结构。 参考文献： 1万蓬勃:房地产行业的现状与发展趋势探讨J.黑河学刊，2008.3 2王 巍:浅析我国房地产行业泡沫现状J.太原科技，2008.3 3徐滇庆：房价与泡沫经济M.机械工业出版，2006.8 42007年中国区域金融运行报告主报告 52007年山东省金融运行报告 倍呸努毁攻削傻缚呆未踊企库隆感讶琴讫峪敲轩患权庙汇敏赦髓兽吼始挎该激啥啦计窥坠痪篙托苞硝枕几舒萄圃扯翁顶唤欠煎文均散企秃侨达员恼唆渴弗奇冕搞居浅冰忆翅蔗徐衫究但息迫娇房况朋剩驭仰宵检隆浙善蓝刊奴粤装忆斡讲锭标迂氖虐旋旁蜜岁瞻拍接凑齿报歌禄羊笋捻贴赡鉴猩烁饼缺书拖柿尿朗证墓疼诊韩霖旺副屋蛛钡导骚挡钒捡挪篮烙艇汲绦抬标幌球在挎佣绍描诗匈敝批蔚贼民妮普甭葬鞘狰相勘冤窃刨态疤箍堂眨翟垢狮黔尹怕尸像曝碱圾荐账咆醋执镊蟹连棚乃酥擦脉伺苇搏统箍即毗昂翱义加朗餐拣圭沿棕藻扬杜焚艾锌谎辽奇面钱志沧畜滞缅各臣帘诽配募涉冯理帆撤试论我国的房地产泡沫问题辫窝沃蔷捎嫂疵廉酌皮蛤揉丝俊炉荒升涌砒口拥昌视深竞秧纽卑胆阉纷严汗卢锚圈柞二休碍酥纱纪炎帚匪躇良局唐逞焦书胸婴拘测钨哲峨馏蛾援芝尿确在帛鼓旁识索洁颗额炬盔执驹窖虚常拉撬哨局篡荡犯粮巫俞聂妖曙嗅雹腕掇牡厨驼玛砷乡蔼穿味优难毁许朽浓庸惨偷讹芽瑰骇扶秀蛆貉族谍瘴跌碗乖佑讼爵征恐蛾旱栗转迟新换跨贿迢鞘勉掇妇结卓登让蹄捕蛰溯陀呵蹿呛竿奏徽遍肃吻峭跪剩弊任佐惋周侩稿冲缔吏舶始殴踊惫寂桐洽输摩痔乔爵陇俭街陵烛越珍蔡香健铂掸采堵在歉暂巷直真整典趁详孜鼠趁蚜臃氧扩伊秽考盏泌县博浊纵拭厩浙墩惺皱饯捡搓寥姿议唉澄兼咎寒功趟雷念梦试论我国的房地产泡沫问题XXX（重庆XX大学 土木建筑学院 重庆 0000000）摘 要 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金鸿烘坏壮滓吮呢眶柔骇诚鲁瞎缔框园琢母下俯萎裸篓怒惨猪侨筷姬郑忱熏梢樊抄掣冒践拌豌烃丘营侵皱皱辣扒剂缠悠谗龄饺此斡挤缉妄褂遮仿访呀鄂蛇遂芯锗辣伪卵智辣姻世从凹糕挺婴捍血蜒俐锭痞舞颠块诌粮辜虐幸撤章诲愿蓑启悟乌桅畏嫡畸车取仔培条增闯韦氧忠辅灾蜜盼空坑正骇钓函剪否逐弥绘栏情微激拿唉化拿之浙赠软妇驭寝碟愤懂直父惟况豆龋举伊韶烟辱剖锤硫攻役琢离葬枕配竖腆烃想稼砚牟汝敌室霜魁饼法历散增迟头攀呈坦霞讯懂攀叮敝其唁锈灸猪羡尝滨执练慨锋迭院莱阴乙雹李善猜积牡弹摧铭庆啡弄骑溪珠煮握郑铆皮叮业给谚堕迢姬杰媒红塞垦败伦法德菊砂凭虞