房地产公司项目启动会管理办法模版.docx

xx地产项目启动会管理办法

1. 总则
1.1 目的：
1.1.1 明确项目启动会目的及原则，规范项目启动会筹备、议题及成果审批，使项目启动会成果成为项目操盘的基准框架，切实保障项目运营目标的实现。
1.1.2 增强正式上会前总部职能部门专业审核把关作用。
1.1.3 提高启动会召开时效性以及成果的严肃性。
1.2 适用范围:以运营分期为单位，xx地产操盘项目。
1.3 基本原则:
1.3.1 内外一致：项目总体规划、业态指标、立面、配套等对项目收益可能产生重大影响的方案，原则上应在经营启动会前与政府相关部门达成一致，否则不应召开经营启动会(外部一致性)；项目经营启动会成果审批通过后，即成为项目操盘基准框架，置业公司应严格执行（内部一致性），如有重大变化，应通过经营启动会确认后变更。
1.3.2 承上启下：项目经营启动会中的关键运营指标（货值、利润、利润率、开盘、交房节点等）原则上应达成项目投资决策的指标值。年度或半年预算原则上依据经营启动会成果进行分解，并满足启动会成果中的关键指标要求。
1.3.3 分级决策：启动会分三个阶段召开，第一次的产品定位会主要是“定方向”，第二次的经营启动会主要是“定指标”，第三次的生产启动会主要是“抓落实，排风险”。
1.3.4 专业评审:增强总部各职能部门专业审核把关作用，在各阶段启动会前，各职能部门提前进行专业评审。正式上会时重点对评审结果、各项指标标准、各职能间的分歧、项目风险解决措施等进行评议决策，把最终集团层面的启动会开成决策会而非讨论会。
2. 启动会上会条件
2.1 产品定位会前须完成以下两项专业评审才能申请上会：
2.1.1 总部营销管理部：客户与市场定位评审（含商业）。
2.1.2 总部产品研发部：概念方案评审。
2.2 经营启动会前须完成以下两项专业评审才能申请上会：
2.2.1 总部产品研发部、成本管理部：规划方案评审，大成本评审。
2.2.2 总部投资发展部、运营管理部、营销管理部、工程管理部、财务管理部：运营关键指标及运营节奏评审。
2.3 置业公司需提前将产品定位会、经营启动会资料及各专业评审书面意见提交总部运营管理部，总部运营管理部收到置业公司合格资料3日内组织召开经营启动会，生产启动会按照总部工程管理部要求组织召开。
2.4 含集中商业的项目经营启动会前，必须完成专项方案评审。专项方案评审包括：市政、冷热源、供电、基础及结构、桩基支护、立面幕墙、精装、景观、泛光、采光顶等。
2.5 产品定位会、经营启动会项目关键运营指标（货值、利润、销售净润率、首次开盘、首次交房节点等）原则上不应低于投资决策指标，如低于投资决策指标，须经地产总裁同意方能上会。
3. 各阶段会议具体要求
3.1 产品定位会
3.1.1 会议内容：关键运营指标，客户与市场定位，产品方案。产品定位会以客户与市场定位和产品方案为主，关键运营指标是产品方案选择的决策参考，原则上不能低于投资决策会指标，在经营启动会上最终确认项目的关键运营指标。
3.1.2 召开时间
项目类型
住宅及配套
商业项目首期
集中商业
项目首期
后期住宅及
配套商业项目
后期集中
商业项目
完成上会时间
拿地后30日内
拿地后90日内
开工前160日
开工前270日
（1）所有会议成果须在上会通过后5日内完成审批。
（2）拿地是指获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地日或土地收购协议签署日。
（3）综合业态项目，按首期上会的业态来确定。
3.1.3 参会人员
3.1.3.1 会议主持：总部产品研发部分管领导
3.1.3.2 地产总部：总裁、副总裁、财务管理部、营销管理部、运营管理部、产品研发部、成本管理部、商业资产管理部（如涉及商业）、商业管理公司（如涉及集中商业）。
3.1.3.3 置业公司：负责人、项目负责人、财务管理部、营销管理部、运营管理部、设计管理部、成本管理部。
3.1.4 成果审批
定位会成果及《产品定位会纪要》会签并OA发布。审批流程：项目总发起—置业公司总经理审批—运营管理部总经理、产品研发部总经理、成本部管理总经理、营销管理部总经理、商业资产管理部总经理（如涉及商业）审核—副总裁---总裁---董事长审批。
3.2 经营启动会
3.2.1 会议内容：产品定位会结论回顾，产品方案，营销定价及推售策略，项目开发关键节点，项目大成本，关键运营指标。
3.2.2 召开时间
项目类型
住宅及配套
商业项目首期
集中商业
项目首期
后期住宅及
配套商业项目
后期集中
商业项目
完成上会时间
拿地后60日内
拿地后210日内
开工前130日
开工前180日
（1）所有会议成果须在上会通过后5日内完成审批。
（2）拿地是指获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地日或土地收购协议签署日。
（3）综合业态项目，按首期上会的业态来确定。
3.2.3 参会人员
3.2.3.1 会议主持：总部运营管理部分管领导
3.2.3.2 地产总部：董事长、总裁、副总裁、财务管理部、投资发展部、营销管理部、运营管理部、产品研发部、工程管理部、成本管理部、商业资产管理部（如涉及商业）、商业管理公司（如涉及集中商业）。
3.2.3.3 置业公司：负责人、项目负责人、财务管理部、投资管理部、营销管理部、运营管理部、设计管理部、工程管理部、成本管理部。
3.2.4 成果审批
经营启动会成果及《经营启动会纪要》会签并OA发布。审批流程：项目总发起—置业公司总经理审批—运营管理部总经理、产品研发部总经理、工程管理部总经理、成本管理部总经理、营销管理部总经理、财务管理部总经理、商业资产管理部总经理（如涉及商业）审核—副总裁---总裁——董事长——董事局主席审批。
3.3生产启动会
3.3.1生产启动会由置业公司发起，总部营销管理部、运营管理部、产品研发部、工程管理部、成本管理部参与，按照工程管理部相关管理办法要求组织召开。
4. 管理要求
4.1 项目经营启动会成果审批完成后，出现以下任何一种情形即视为启动会成果变更，须进行变更申请：
4.1.1 主要业态发生颠覆性改变；
4.1.2 总图、户型发生较大变化；
4.1.3 确认收入时间调整超过半年；
4.1.4 毛利率较启动会版减少≥5%；
4.1.5 由于开发周期长，导致不可预见的市场波动或政策法规出现，引起的项目关键运营指标变动。
4.2 由置业公司提起申请，组织相关部门召开专题会议对变更结果进行确认，参会人员及流程同经营启动会，变更后的启动会成果及《经营启动会纪要变更》会签并OA发布，审批流程同经营启动会流程。
5. 责任部门
本办法由xx地产运营管理部负责制定与解释。
6. 附则
本办法自签批日起生效。
7. 支持文件及表单
7.1附件
附件1：xx地产项目启动会计划表（模板）。

xx地产运营管理部
年4月1日