房地产公司项目启动会管理办法模版.docx

xx地产项目启动会管理办法

1. 总则
1.1 目的：
1.1.1 明确项目启动会目的及原则，规范项目启动会筹备、议题及成果审批，使项目启动会成果成为项目操盘的基准框架，切实保障项目运营目标的实现。
1.1.2 增强正式上会前总部职能部门专业审核把关作用。
1.1.3 提高启动会召开时效性以及成果的严肃性。
1.2 适用范围:以运营分期为单位，xx地产操盘项目。
1.3 基本原则:
1.3.1 内外一致：项目总体规划、业态指标、立面、配套等对项目收益可能产生重大影响的方案，原则上应在经营启动会前与政府相关部门达成一致，否则不应召开经营启动会(外部一致性)；项目经营启动会成果审批通过后，即成为项目操盘基准框架，置业公司应严格执行（内部一致性），如有重大变化，应通过经营启动会确认后变更。
1.3.2 承上启下：项目经营启动会中的关键运营指标（货值、利润、利润率、开盘、交房节点等）原则上应达成项目投资决策的指标值。年度或半年预算原则上依据经营启动会成果进行分解，并满足启动会成果中的关键指标要求。
1.3.3 分级决策：启动会分三个阶段召开，第一次的产品定位会主要是“定方向”，第二次的经营启动会主要是“定指标”，第三次的生产启动会主要是“抓落实，排风险”。
1.3.4 专业评审:增强总部各职能部门专业审核把关作用，在各阶段启动会前，各职能部门提前进行专业评审。正式上会时重点对评审结果、各项指标标准、各职能间的分歧、项目风险解决措施等进行评议决策，把最终集团层面的启动会开成决策会而非讨论会。
2. 启动会上会条件
2.1 产品定位会前须完成以下两项专业评审才能申请上会：
2.1.1 总部营销管理部：客户与市场定位评审（含商业）。
2.1.2 总部产品研发部：概念方案评审。
2.2 经营启动会前须完成以下两项专业评审才能申请上会：
2.2.1 总部产品研发部、成本管理部：规划方案评审，大成本评审。
2.2.2 总部投资发展部、运营管理部、营销管理部、工程管理部、财务管理部：运营关键指标及运营节奏评审。
2.3 置业公司需提前将产品定位会经营启动会资料及各专业评审书面意见提交总部运营管理部，总部运营管理部收到置业公司合格资料3日内组织召开经营启动会，生产启动会按照总部工程管理部要求组织召开。
2.4 含集中商业的项目经营启动会前，必须完成专项方案评审。专项方案评审包括：市政、冷热源、供电、基础及结构、桩基支护、立面幕墙、精装、景观、泛光、采光顶等。
2.5 产品定位会、经营启动会项目关键运营指标（货值、利润、销售净润率、首次开盘、首次交房节点等）原则上不应低于投资决策指标，如低于投资决策指标，须经地产总裁同意方能上会。
3. 各阶段会议具体要求
3.1 产品定位会
3.1.1 会议内容：关键运营指标，客户与市场定位产品方案。产品定位会以客户与市场定位和产品方案为主，关键运营指标是产品方案选择的决策参考，原则上不能低于投资决策会指标，在经营启动会上最终确认项目的关键运营指标。
3.1.2 召开时间
项目类型
住宅及配套
商业项目首期
集中商业
项目首期
后期住宅及
配套商业项目
后期集中
商业项目
完成上会时间
拿地后30日内
拿地后90日内
开工前160日
开工前270日
（1）所有会议成果须在上会通过后5日内完成审批。
（2）拿地是指获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地日或土地收购协议签署日。
（3）综合业态项目，按首期上会的业态来确定。
3.1.3 参会人员

3.1.3.1 会议主持：总部产品研发部分管领导
3.1.3.2 地产总部：总裁、副总裁、财务管理部、营销管理部、运营管理部、产品研发部、成本管理部、商业资产管理部（如涉及商业）、商业管理公司（如涉及集中商业）。
3.1.3.3 置业公司：负责人、项目负责人、财务管理部、营销管理部、运营管理部、设计管理部、成本管理部。
3.1.4 成果审批
定位会成果及《产品定位会纪要》会签并OA发布。审批流程：项目总发起—置业公司总经理审批—运营管理部总经理、产品研发部总经理、成本部管理总经理、营销管理部总经理、商业资产管理部总经理（如涉及商业）审核—副总裁---总裁---董事长审批。
3.2 经营启动会
3.2.1 会议内容：产品定位会结论回顾，产品方案，营销定价及推售策略，项目开发关键节点，项目大成本，关键运营指标。
3.2.2 召开时间
项目类型
住宅及配套
商业项目首期
集中商业
项目首期
后期住宅及
配套商业项目
后期集中
商业项目
完成上会时间
拿地后60日内
拿地后210日内
开工前130日
开工前180日
（1）所有会议成果须在上会通过后5日内完成审批。
（2）拿地是指获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地日或土地收购协议签署日。
（3）综合业态项目，按首期上会的业态来确定。
3.2.3 参会人员
3.2.3.1 会议主持：总部运营管理部分管领导
3.2.3.2 地产总部：董事长、总裁、副总裁、财务管理部、投资发展部、营销管理部、运营管理部、产品研发部、工程管理部、成本管理部、商业资产管理部（如涉及商业）、商业管理公司（如涉及集中商业）。
3.2.3.3 置业公司：负责人、项目负责人、财务管理部、投资管理部、营销管理部、运营管理部、设计管理部、工程管理部、成本管理部。
3.2.4 成果审批
经营启动会成果及《经营启动会纪要》会签并OA发布。审批流程：项目总发起—置业公司总经理审批—运营管理部总经理、产品研发部总经理、工程管理部总经理、成本管理部总经理、营销管理部总经理、财务管理部总经理、商业资产管理部总经理（如涉及商业）审核—副总裁---总裁——董事长——董事局主席审批。
3.3生产启动会
3.3.1生产启动会由置业公司发起，总部营销管理部、运营管理部、产品研发部、工程管理部、成本管理部参与，按照工程管理部相关管理办法要求组织召开。
4. 管理要求
4.1 项目经营启动会成果审批完成后，出现以下任何一种情形即视为启动会成果变更，须进行变更申请：
4.1.1 主要业态发生颠覆性改变；
4.1.2 总图、户型发生较大变化；
4.1.3 确认收入时间调整超过半年；
4.1.4 毛利率较启动会版减少≥5%；
4.1.5 由于开发周期长，导致不可预见的市场波动或政策法规出现，引起的项目关键运营指标变动。
4.2 由置业公司提起申请，组织相关部门召开专题会议对变更结果进行确认，参会人员及流程同经营启动会，变更后的启动会成果及《经营启动会纪要变更》会签并OA发布，审批流程同经营启动会流程。
5. 责任部门
本办法由xx地产运营管理部负责制定与解释。
6. 附则
本办法自签批日起生效。
7. 支持文件及表单
7.1附件
附件1：xx地产项目启动会计划表（模板）。

xx地产运营管理部
年4月1日