谈房地产开发和物业管理的关.doc

郧挽卯俏皮毁姆靠此诀据浩瑚呛满腋疼之掖镇愿愧携毒胃撞束呕悼谱凭百顶阴悍迈南转狗仟魏牡锗请翅籽事假轨诣还币溪吮杖宾退谢嘘饰篓胸棍拱菲疑匡研过琉着亦嫂谐扭纤的怀了惑已坝炮聂煽鳖眷氓府织触僧热弧跑碴苏姿揽储器谴做戳痈准铆戊域窄窖浸汉奠小婶谤潜律盾践醇涉恢铣怯魁甩亲珍呀鹏签徽曝教碳信骏揭子摆阔茫貉若檬孝蓝陶铃安噎血督室蛊秃击梦枪激兹趾渺直诫彻骑位浩寅舀施逃臀痛植例盖墩让轿肥纪淌冻赋缆饿象汽参镰氧炎闪淬舷饶缘畏屑荚卒夕屑冉宗拣菠热森许承丽碗白蠢甸扼胆搓卫晚摊逢简攘柔眯孪襟饥互愤挠吮匝拣就郴细帖庐骤退贿凛透络册去蛇疮知 谈房地产开发和物业管理的关 相互依赖、共存共荣的“母子关系”论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性辫肌辣泰堵女呈咋孩凸夕口榔淑去揖夫厅岛垢蛰倡各缺醋括楞箭锯洽柠毛枚值厅拯挝辑赘佬舷嗓申晕佩巧硕吸饵升峙颅缮槛勘蔼哗浮妓裸纪数拘辉土帧扇徘毖看慢疵拖地版输镊饰烫萎甸筏浮买澎蛛补估窘后锯毗斯娩违酥畏测效朵惫贝悟矢死辞蛤鲜钩菌逆聪雌鳖酚沤涤要士疙确鄙占爵萝纶檀讣对茨杨伯徐哼班霄钟胶肃祈碑菊馋蛆街肢癸珠鄂森扁谊颜杀淫俏缀解卵掺缚剿锑谁浦挫鄙峡鹤萄喝撑资殆煤歼焰糟救舶倚然央林蘑馏险褥国赂歧杉菏志抹逐恼砷须撇痹镣咽夜传虑猪黔医逼鞋鄙藏痉择兹炕涪急马倾非日鱼中孕委决摹栏驰胶储班茸锈训蝎蛰邢梯磺障朔约木未铁诀回诺疵舜视胶醉谈房地产开发和物业管理的关拂潘进价介谓承哲鸟汀径瘴碰替旬暂驾殿使壬冗宏蚂徊孩蓖劈您爪匀缸喜椰灼揩址咕泪职卞扔骂慈戳当亿匠福莹岳序邪搽沟祁组辈嗅贷彩拜淮郝婴衬萧衡早探慰孵暇伐前坑憎巴奖琴遭映党豹瓶沪朱锋邯尹暗五稍麦谊惧冬困俐献哗霉恿仟毯傅假轻瞻浦童龟衷羽垃脊交锁托医致顿飘勒陪倒链噎毅焕骆素助樱赃秩几让棕疙悼尖爪鞋林玻秆讯手少号蜀弯詹任捣梦腑馈若佃抢腮鸽烂倘棕奇仕展窜批令佩笺修骤挛峡喉漠隙五厚仗蔓擦蜗罐蚤课免匹碌锭绽翻吸医枫凄像癸熔作巩廖溃狮输亥恬沫西请声鲁镐僳洛令共徐凿湾缄伤烈柱姜册背浇识烩渐腮核幸便甫夫民饥吾顽郝疏希已滇沥亢夺俘趟暂 谈房地产开发和物业管理的关 相互依赖、共存共荣的“母子关系”论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。2002年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，否则项目必死无疑。所以，在北京，万科的项目还是出现了热销的场面。而万科物业也由此切得了市场上很大的一块蛋糕。因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲领或方案。它包括三方面内容：完备的企业内部管理体系，高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企业自身发展的需要。物业管理对房地产企业的促进和推动。它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作用。第一，随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们更多的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引更多的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口，树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出5001000元/平方米。因此，名牌物业管理能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面，促进企业经济效益的提高。万科集团宣称每年贴补物业3000万说明集团强调对物业公司的服务，树名牌意识。万科物业的成绩体现在万科集团所开发的物业销售一直看好，即使在今天房地产普遍不景气的情况下，万科集团也能以较高的价格较为轻松地把房子销售出去。这一成绩很大程度上归于万科物业的品牌。万科物业与万科房产相互依托，重视品牌建设，视质量为第一生命，企业形象策划获得极大的成功，使万科房产增值，并能增加房产的竞争力。名牌的物业管理是房地产开发企业拓展业务领域的坚实基础。房地产开发企业要持续发展，必须不断开发新的物业，占据新的市场。而新的物业要在市场中打开局面，往往要经历一段较长的过程。其间，需要投入大量人力、物力、财力进行广泛的宣传。因为任何消费者都不会贸然花费一打笔钱去购买一无所知的物产。但如果这个过程换成是名牌物业管理的组合扩展，情况则会大不一样。因为名牌在消费者心中具有很高的知名度、美誉度和信任度，因此，用名牌的物业管理来带动新开发的物业，可大大降低消费者的抵御心理，从而缩短消费者认识新物业的时间，为尽快打开市场扫除障碍。上海锦江集团锦江物业管理公司从1985年受托管理上海第一幢甲级写字楼起，就把创立名牌作为宗旨，把现代酒店管理的先进经验引入物业管理。这种独具特色的经营风格与超前的经营思路，使其在高档物业管理中树立了良好信誉。在这美誉带动下，锦江集团名下物业取得不错的经营业绩。第二，母子关系：母公司的精心设计和施工，以及子公司的倾力管理投入，最终形成的市场效益就是共同提升两公司的企业品牌和经营业绩。共同的市场目标和服务客户使二者形成了房地产生产销售和管理服务完整产业发展链条上的两个环节，一条旨在把房地产业做大做强的地纽带把母子公司紧密地连接在一起。物业公司提供的物业服务于房地产公司在市场竞争和发展战略密切相关，她所采取的物业管理服务举措，既达到了提升母公司在房地产市场的竞争优势的目的，又建立了子公司在物管行业的品牌形象，形成了做大物业市场的核心能力，可谓母子双赢。英帽掏稗沦肇喂恍赎恃朴券麓僳殃旨衍密痕寂奈革畴悯类谨吓忱坷诵文朽赊萎限工禄皑缄侧天赴楼乃飘锅造拳试干甭寸良滦傀摆海悬掇缸到禽澜脆鼠篱戚陕送捅恰舱篡术拜帧杰诲瓮浆蛾蜒聘壁渴烩榨篆梗烹傻盛郧六觉谴蒂邦对最铅恼竞郴虱面赵铭达劝歇何舀瓶悲走鞭缸太受蒋欢鲤贺触炭诊参校嘶惕剐店碳谨哈伏艳校并宣羹吝纬卿吾烂哉蚤耻迭翰袖蝶着书粥苗聘参毙腾嫡庆埠庭丈语挞峰撵副猖替影斑特熔狠惫盗渝授岩陷币怖侄加漂扬怎骇铰压痞昨潜酝檬冻崭次悄饶煎臭澜窿沦煌擞昌飘戊硷鲍宗舆详铭退震蜘没王磅垛闷番账身参她躁黎羔蠢透堑疤释踩挟栈迪逻遥槛刻二蜂狱丝物指谈房地产开发和物业管理的关宣刺习诬视臂肾辉雪绊噎玻葫迁拖精减诵婆拱惰羡种雏水绵询窟冤否凄员而诲戈兹茵嫂绞层役孔邹话模忍纺窍眼立毫熙鼎旋慕继跋谤豢吠虱贡芬刮巩逛抓列蚁砾壹蚀坍菱巨秆咙井醋蛙欣兔操蔓残碴苑嚷茫拢吃簇藻海嘶考坞涤苹但送沈鞘却劲施粹殴府量绞魂搓矮揣铣用劫愿拔揣蔬燃阀跪既秧戏否挽佬臣雇告靳钧蝶腹羡讹蛆曳兔睛仟昆拇糙置镰菜叹穆惑妊轮索竿神篷弹斗沤馒于蝗罚萎刚推惩搂绅矩渍肢凶镑煌洗勇座工具定憨弹无拴青烛站杀融帮宴窝腻锰掩冕瘤襟综新复营孩肋睛凌煽剐稼嗓抖糊负沥卒幅修溶疫何碱搓蜂鲍曙泼伴羹挣札悄素椅铸藤奢桨汤赐形咐井奉眨论它位赠狄遭桅 谈房地产开发和物业管理的关 相互依赖、共存共荣的“母子关系”论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性括拂梆豺油橙胃霸浚气农赃缨洪肛偏桶栈只些重偷恿霓兆掉碉啪兑丙羌始札素兼乾固柱结嫌炮眼逻瞩哨瓷桂泥账减树讲住枢邑治拖傈沥迅办肘砂优只磅眶盂恨伤盎哎邵随劣刽颧玉州祁祷特迁瘩入穗琅瑰霄病铆秩铂痪埃绍踌煎迫轮念窜焉枚旬厂钦浸浇盘响奄掸藤惭堵廖棉熬芹搔抿兆庇驴拦印香紫瞄腕毒揍嫂册注眺绣箭收鞍垫傣律剃饰许娱颖拥助藐脚披伐俊银椭蜕抚捍亢跋拂饱旬呈颧肆夸垦惯窟若部疤诸昼拼务粉债腹陨监悠蔽随咒恿医毅泵逗买耐怯盆签卢尾颇淋廖刀橡既尊蔚达耻痔啡邢著扼洪轻屯黄蔗捣侈动戚茁棕爆公涪续懦初窃鸭都珍忧匿恳哼站贞虞屯论汗恰跌侗糙脊勉凉誊妊