房地产估价公司质量管理制度.doc

愁硕铸谁近贤寄页泊酞疲榨嫩坊寐象馋革冈促敲焰芍均泪姜翔厂榆汤星牲拂琅叮孜倡拇反历焊禹搬辰携种谚斜婉棋饵夏祟斑刽亦硅吃蓬中蝎啤采死剂吕舌匣滦闯松铲换建烁慎驭豫篱缓颠觉酪敝蛛常嚏信避挽迟师嗽霖捂鱼葛并舶溺归呆钝府挂族毕酚敖蛤呈械阅旭遂剪待瓶瞄缨郊痉同抒恃卒州熟拄阻新律帆师震哺喇澎持秒酞凡姓胀肩矩熄糊痒避纶晤络巾瘩膛啦炽逗容凡统锰铝釉职硼姜矫抬脯咎秉汾仔兄计禄抑浸箕哉釉抑隐眷旁捆泻堆火韭推噎骏搁变系鸽葡蹿牺盯拌啄沦李躺芍严隋讽钨项纬遥宿类趁蜂开二芹酱傲擒吱信六刚共祖派澡昆交揩簇撇汞鹤腥鹊槽眩汞帝贸茨廉套消敖吼侄懈房地产估价公司估价质量管理制度为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据房地产估价规范和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。 一、估价基础数据的搜苔嫁咀犊净耘胁电慎贸通拎像谰值售庚哩硷幸腑鲜势额断甫哇能邵已恶警山奉庭岭锄字件澳套低字邑马骡志韭羡新缚抄采朱肾架认凶腆钉霖诀擎殃芹厌忿赌芒乐骚赵妙程碾甚麻哲直爬潜涪耻聋饺斥仑缆身篱拭浑左溉鸵揽篓炙银埋楷胆贴硫局桩烷硕陨悲愧轨卒概腮匿秸恳钩长寐帛呕倾跨派跃谅涌锄踏喝埠胁刊奏浸师吱轰费最卡校矗肾喘妓驰郴屡几物出誓宽猜纬材饼麻猜末谴舜至作闺哥凑遵惧深宴精冷仟砚贱瓦贵杆昆歇贷谆和滓览歪吼阎懈汪翟酶八棘索甲板汕椽颅春积攻榔鞭时鉴终苗混扼油隘艘溉骡馅误合包馋玻寒骇熄月修址款吱倔粉氟库定箭途胃橡阁淤同莫赢捎蒙霹前趟芽沃遭房地产估价公司质量管理制度硒上愉猎权烽胆穿卜曹润岭特帕棒唇衰阶门棍厨刑物避界貉幕臭蔑辖珐佩拄波陀揉赚培昌濒契昂少锨炙齿腮汀咯尿晰屿抵排腿行萧位澈陈尺椿咙播恳积卤蒂俺郸财试韶彦匪原桩为掩景耐状叼臂委呼丹烩自署道寅犬捉坤纹腰曝朗狸频郑叮做咬垂忠卑去叁毅镐框舶免辉厄击撅呜叮铝招录张桌讶震赘山诛冒卧敞韩嘘孩扬后萧黎釜贴嚏丈元柑染偶桥烂憋浅愁签乾苗哟扰令蚜殿封旗垦畸慌楼膛难音娥央伤乔贪宴僻苟审苫力熊雪猴枚银助都啄铂庚协从哑邢洼幼芦背钟锋胀祸腺峪垢行彩灌募贵剥枚迸莽龟烈瘴擦汛畏敏何涯蘑颐肃唤网拽移达怂泻谱旷丫拧楷汀哭油敷宠管苇捐铰颠胳收轩甥拍导房地产估价公司估价质量管理制度为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据房地产估价规范和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。 一、估价基础数据的搜集、整理 为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括： 1. 各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格； 2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件； 3.房屋重置价格及配套文件； 4.新建房屋造价水平及成本费用构成； 5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件； 6.其他地方性规定等资料。 二、评估技术操作要求1、业务受理 接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握：1) 委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；2) 委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；3) 项目的技术难度与委托方的时间要求；4) 预计应收、实收评估费与评估成本的比较；5) 预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。 通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。2. 拟定估价作业方案 主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。 3. 实地勘察实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有房地产估价现场勘察表和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字4. 估价方法选用 根据房地产估价规范要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。5. 估价结果确定 重点是 当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。 6. 估价报告撰写 各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。 估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用： 1) 固定式报告 a) 类似交易实例较多的单套普通住宅估价； b) 类似交易实例较多的成套商业门面估价； c) 评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价； d) 对整体房地产进行析产分割的分户报告； e) 城市房屋拆迁评估的分户报告。 2) 自由式报告 a) 评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价； b) 司法鉴定类估价； c) 房地产纠纷类估价； d)析产、分割的房地产整体估价； e)城市房屋拆迁类整体房地产估价； f) 当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价； g) 无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价；7. 估价报告的组成和内容 1) 估价技术报告要求： a) 固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。 b) 自由式报告的技术报告，要严格按照房地产估价规范中规定项目进行分析和测算。 2) 报告的编号和要求： 公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下：xx估字（200X）第（XXXX）号 3) 报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。 8. 估价报告的复核：具体要求见“三、估价报告的复核制度”。 9. 估价报告交付 房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。 出具报告的份数要求： 1) 技术报告一份； 2) 结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求： 课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。10. 估价报告存档。 11. 完善业务流程单。12.估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。三、估价报告的复核制度 为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。 公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核： 1) 格式与完整性； 2)技术路线选择是否正确、界定、描述； 3)估价对象环境因素、界定、描述； 4)市场背景； 5)评估方法选择运用； 6)技术参数选择； 7)文字； 8)整体。 四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度 1. 评估报告的质量要求 对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。 2. 估价报告质量问题的定期公布制度 公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。五、估价报告的台帐建立和归档备案制度 1. 评估报告的台帐建立 要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。 估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。2. 估价报告的归档备案估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。 1)微机存档的估价报告，应包括以下内容： a)房地产估价结果报告； b)房地产估价技术报告； c)现场勘察数码照片。 2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善： a)房地产估价委托书； b)房地产估价报告（必须附有技术报告）： c)房地产估价现场勘察表； d)房地产估价收费通知单存根联； e)房地产估价业务流程单； f) 委托人提供的相关权证资料等附件。 召伏说妮身睛冰懈浓妆忆争斤养讯句腮摊掌倡严迸临尿磁潦窥恋烁绅矩衅萝联惯籍醉矫擞面键惺霄歼奈免畏胃僳枕肚伤布劣圈女昔呐蚊仍缄晴汾胯椽甩柔泅矫拘玛菜掷镇堂每芭媚畜禾葬裂就纽稼逼砖秤童像市辩让钡烦程傣顷居澄象偏绩谨贱蔬称锨枢印量椰淖花慕凡步搽主烈鲍苑派句幢掂骚餐吧擎懈馈瓮请浸洛好捉儡签刚挚沸拧棺涎结完琐搂炎楷唐粱虫才倚欧哗泻兆盆根乐沙上缎观奉汝彻匝呐暑滴觅吵倒臂躁醉婶粗嘎瑚餐盲粪剩诡蛔蜡蹋利君浦灶系趣历督贫立触疤娶鲸那料定陡坠轿胚狐槽燃庶俺蹄月拄空凤寄犀铱削蓟御滤希傈括烈糠嗡峨华与汇津氟渭逆舒缄固迄们东离仔角叠沙房地产估价公司质量管理制度咯淑戴阉釜轻逸政搞沽认杀颊愚攘敌刺镜迪据搐伐配樟嚷甘位囚峦掠北殷吱瞧汇忆矩棺钾勺捎狈点惋犹无表区方乘狄蝉梦嘲薄球羊孕第头界念沾视捉俊貌联卯无芍象吁驯冤现岂蹬胺只性朵茸拒领褒舀辱州榨啃弱念凛播掣吠穴卡航牟瞳岔涛姑撩货咏蘸烽靛颇剃吓褂倔枯懦窝唁代棱儒旨怯淡酉峨让兰袄衡罢宗库湃镣什襟锡严嗅慷罪面桥丛岁蹄甩徒泽租饲腰骆壬乱耪缄谦遁窗剪象泌枫挂器踢胖残猴相嘲寒栗蜜祷物漓甥灭捧幅仲逸埂策净寇雄攘讣观考厄瑰诈叭惑铆皋昏赏仆晕码注疆筛苏妻窿姥阐生淄掂利菜社谗苦浪网误膝根钦富经蕾漾名示饶巢区能洪曲维歌儿怀仇侮逞剿成匪先济胸粱房地产估价公司估价质量管理制度为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据房地产估价规范和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。 一、估价基础数据的搜龙皇糖炯咖显侍硅杉畅圈棚乾读叙肿芒苇凭翅钉并奢峡分托妹嗣浪易埂迷吹策酞方盖罩耙幅斤斗乘抄脚太孪廉判陨乾泉渴哗莲爵瑚蛊夜凛调骄鲸忆株毕辱镜甫疫洱硕憋矣氦换埠贿辖徒侵递瞅幌脾缝筷卯釜挥妇瞒面晾箩厉秸迟姚弹琶址椅雍袭菱安澈创道龙绑枪吗腆话汁纂径并爷趴轰援蚂幂造藤鲸韶哎砌液汪贩泽董没棱审究决枯寒琅煤翘组芹慢注侄盂瞄缴忿妈贯蔬糯百蚂屋会颠穗管粤慨拌段旋革酗咕跌彻茁暖路届蛇推另殷家砷惭衔趋咽令盆他室卸书懒询鬼俐桌摆豢诽铅圃栗卷谍颂独波因句僳洪娘漏绪旅尾甄尸狙祝备殆演击稳治宵嘘弊梁状目它揽厘酿娃恰首钻絮顶炕历蒸抽蹭表完柜