都市花园商住楼开发项目投资可行性研究报告.doc

广水市都市花园小区商住楼建设开发项目申请报告 共32页 第32页广水市都市花园小区商住楼建设开发项目申请报告主 持 部 门：广水市发展和改革局编 制 单 位：广水市工程咨询公司单 位 资 格：国家发展和改革委员会工咨丙12120060061分 管 领 导：付立华 高兴木公 司 负 责 人：吴 强技 术 负 责 人：王伟群（注册咨询工程师）报告编写负责人：叶仕文编 写 人 员：黄凤冰（注册咨询工程师）朱 萍（注册咨询工程师）陈光涛（注册监理工程师）吴 强 王 海 叶仕文熊 玲 付其和审 核：王 海目 录第一章 总论第二章 项目建设缘由及必要性第三章 市场分析与建设规模第四章 项目建设条件第五章 项目建设方案第六章 消防、节能、环保及安全第七章 投资估算与资金筹措第八章 社会经济效益评价第九章 结论 附件：1、广水市人民政府关于都市花园小区建设问题的会议纪要；2、企业法人营业执照；3、房地产开发企业资质证书；4、组织机构代码证；5、建设工程规划许可证；6、建设用地规划许可证；7、国有土地使用权出让批准通知书；8、委托书。 第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称：广水市都市花园小区商住楼建设开发项目1.1.2 项目承办单位名称：随州市宏兴房地产开发有限公司 1.1.3 承办单位负责人：叶德生1.1.4 项目联系人：胡文东1.1.5 联系电话:137741103681.1.6 项目建设地点：广水市广水办事处西河社区1.1.7项目建设性质：新建1.1.8 承办单位概况1.1.8.1 随州市宏兴房地产开发有限公司成立于2002年3月，公司注册资本1000万元，主要从事房地产开发和物业管理工作。该公司现有人员78名，其中高级工程师8名，会计师3名，工程师35名，助理工程师22名，一般员工10名。该公司具备开发10万平方米以内的房地产项目，有完善的管理机制，通过了ISO9000质量认证和ISO14000环保认证，能满足物业管理的要求。1.1.8.2 公司法定代表人叶德生，大学学历，多年从事金融、建筑工程和房地产开发，具有三级项目经理资质，有丰富的管理工作经验。1.1.8.3 该公司2001-2004年在随州开发了宏兴小区14000平方米、东园小区12000平方米、银河小区17000平方米、电信小区100000平方米，先后被随州市政府授予信得过企业和纳税大户称号。2007年被招商引进到广水市，拟投资7000万元兴建都市花园小区。1.1.9 项目建设内容1.1.9.1 建筑面积 5640平方米的商业铺面；1.1.9.2 72360平方米的住宅楼。1.2 报告编制依据1.2.1 广水市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要；1.2.2 国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；1.2.3 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数（第三版）；1.2.4 广水市鼓励外来客商投资的若干规定;1.2.5广水市人民政府关于都市花园建设问题的会议纪要；1.2.6随州市宏兴房地产开发有限公司与广水市工程咨询公司就本项目签订的委托书；1.2.7随州市宏兴房地产开发有限公司提供的其它资料。1.3 研究范围本报告着重研究都市花园小区商住楼建设开发项目项目的建设背景、有利条件、建设内容、建设规模，并对建设项目的投资进行估算和效益分析，为项目业主和相关单位提供较准确的投资依据。1.4 编制的原则1.4.1项目建设是提升城市品位、增强服务功能的需要；1.4.2是繁荣地方经济、增强发展后劲、扩大社会就业的需要；1.4.3项目建设符合广水市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要。1.5 研究结论该项目以科学发展观为指导，立足于广水市现有住宅现状，根据广水产业发展需要提出，项目实施可有效改善、提升城市基础设施条件，项目建设意义重大。 第二章 项目建设缘由及必要性2.1 项目建设的缘由2.1.1 2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，结合我省实际，湖北省政府出台了省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见，在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。2.1.2 自从广水市政府取消福利分房制度以来，个人购房数量骤增。随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。2.1.3 广水自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来广水投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加，这些都为广水市的商品房消费市场增添了新的主力军。2.1.4 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。2005年广水市城镇居民人均可支配收入6677元，比上年增长9%;年全市农民人均纯收入3002元，增长7%;国内生产总值63.14亿元,比上年增长13.5%。2006年城镇居民人均可支配收入7245元，比上年增长8.5；农民人均纯收入3330元，比上年增加328元，增长10.9；国内生产总值72.3亿元,比上年增长14.5%，增长速度创历史最好水平。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。2.1.5 旧城改造造成了需求量的增加。鉴于广水中心老城区内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2004年政府出台了新文件，禁止任何单位和个人在城区内建房，这给房地产开发提供了良好的市场环境。2.2 项目建设的必要性2.2.1 广水街道办事处位于武胜关南麓，春秋时期这里就形成集镇，称为城口。1899年建广水火车站，民国初年设广水镇，1988年撤县建市，广水镇更名为广水办事处，2003年更名广水街道办事处。全处国土面积70平方公里，总人口8.8万人，现辖11个社区居委会，10个行政村，有回、满、土家、朝鲜等5个少数民族。2.2.2 广水街道办事处先后被评为“全国乡镇企业东西部合作示范区”、“湖北省综合经济实力50强乡镇”、“湖北省基层组织建设六好乡镇党委”、“省级文明乡镇”、“省级星火技术密集区”和“省级乡镇企业示范工业园区”，连续四年蝉联“随州市社会经济综合实力第一名”。 2.2.3 广水街道办事处历来是商贾云集之地，商贸发达，个体私营经济繁荣，初步形成了以中山十里长街为轴心的亿元民营经济带，有民营工商企业2000余家，已开发建成小商品、农特产品、工业品、养殖交易批发五大市场。农业产业化格局基本形成，建成了蔬菜、果茶、水产养殖、畜禽养殖、花卉五大多种经营基地。 2.2.4 近年来，广水街道办事处按照“小城镇、大战略，小城镇、大手笔，小城镇、大环境”的城镇建设理念，致力改善软硬环境，先后投资近2.5亿元完成了中山大道、桐柏大道、芦兴大道、东河大道、八一大道、公铁立交桥等十大公共设施建设工程，形成了以中山广场为标志，以中山绿岛为景点，以中山十里长街为轴心，“四纵五横”九条大（街）道为骨架的总体格局，为经济建设更快更好地发展奠定了坚实的基础。2.2.5 广水街道办事处的经济虽然步入了快车道，但是基础设施条件相对滞后，特别是房地产明显滞后，跟不上经济快速发展的需要。随着生活水平的提高，人们对中高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类中高档住宅，加上该公司的宣传、销售也逐步成熟，深入人心，该项目的建成将会大大提升广水市对外形象。 第三章 市场分析与建设规模3.1 市场分析3.1.1 我市现有人口90万人，而政治、经济文化的中心广水城区现有人口就高达9万人，而我市广水城区现有住宅面积仅只有90万平方米左右，人均居住面仅10平方米，这远远满足不了社会发展和日益提高的广大人民群众的物质及文化生活的需要。另一方面，在广水城区现有住宅面积90万平方米中，有近60万平方米是八十年代或九十年代建造的，一是房屋陈旧、矮小，土地利用率极低；二是设备、设施老化，使用功能不完善，无抗震消防能力，三是有少部分住房是其它用房改建的住宅用房，设计不合理，功能无法配套，以上状况与广水市城市发展规划要求极不协调。为了改善我市城市建设的整体面貌，充分满足广大人民群众日益提高的物质及文化生活水平的需要，有效利用极其有限的城镇土地资源，根据广水市城市总体规划的要求，随州市宏兴房地产开发有限公司拟在广水街道办事处西河社区桐柏大道以南处兴建集商业与居住于一体的综合性都市花园小区。3.1.2 都市花园小区商住楼建设开发项目是广水市政府招商引资的重点工程项目，得到了广水市直有各有关部门的大力支持。3.1.3 该项目是按照广水市城市发展规划需要而建设的项目，根据市政府有关规定，今后，广水街道办事处将不准新征地建设住宅楼，杜绝近郊村、居委会在规划区内道路旁的零星分散住宅建设，统一纳入全市进行综合开发。3.1.4 近两年随着广水市招商引资力度的加大,投资环境的优化,外来投资企业迅速增多,外出的人员大量回乡经商,广水城区人员迅猛增加，有力地带动了我市第三产业的发展，同时也给广水城区本来就紧张的住宅市场带来了更大的压力，再加上土地资源的日益紧张，给工作和生活带来诸多不便。据初步统计，广水市广水城区现有常住人口8.8万人，按人均居住面25平方米计算，需住宅面积220万平方米，而广水城区现有住宅面积仅90万余平方米，不考虑城市人口增容，目前住宅缺口就达130万平方米，给住宅楼和商业楼的建设带来了巨大的商机。3.1.5 都市花园小区商住楼建设开发项目位于广水市广水街道办事处桐柏大道的南端，是广水城区的黄金地段，紧靠老城区,周围没有一处像样的住宅区。可以预见，本类产品的推广、销售将会迅速占领市场。 3.2 建设规模3.2.1 该项目占地面积31886平方米，总建筑面积78000平方米，其中住宅楼72360平方米，商业铺面5640平方米。3.2.2 绿化面积8220平方米，区间道2055平方米。第四章 项目建设条件4.1 自然条件4.1.1 项目区地理位置广水街道办事处位于广水市腹地，素有“关内首镇”和“鄂北门户”之称，处界地理优越，东倚大别山，南眺江汉平原，中华山原始森林屏障西北，鸡公山文胜美景极目可见。境内交通便捷，京广铁路线和107国道纵贯南北，京珠高速公路广水连接线横贯东西。全处国土面积70平方公里，总人口8.8万人，辖11个社区。历史悠久，交通便利、商贸活跃、经济发达。4.1.2 地质、地形广水市地处桐柏山脉南麓、大别山脉西端 , 属低山丘陵地带。地势北高南低，自北而南，山地、丘陵、岗 地、沿河小块平原，依次分布。山地占总面积的30.1%，丘陵占67.4%，平原占2.5%。山地主要分布在西北和东北部，一般坡度为30至45，最高处大贵山海拨907.8米，相对高差在300至500米之间。岗地主要分布在中部、南部及东南部，海拔一般在100米上下，坡度一般在15左右。小块河谷平原主要分布在中部、西南及东南部，海拔一般在50米左右，最低处平林市水河床海拔37米，地势以鄂豫边界为脊干，以低山为屏障，丘陵岗地主体，由北向南逐渐倾斜，经横坡河的切割，形成岭谷平行并列的地貌景观。4.1.3 气候条件4.1.3.1 广水市为中纬度地区，属亚热带季风气候，具有四季分明，日照时间长，热量丰富，无霜期长，雨量充沛，雨热同期的气候特征。4.1.3.2 年平均气温13-16左右4.1.3.3 历年极端最高气温 39.74.1.3.4 历年极端最低气温 -154.1.3.5 全年无霜期平均为210-240天4.1.3.6 年日照小时1800-2300小时4.1.3.7 年平均降雨量948毫米4.1.3.8 主导风向以西北风为主,东北风次之4.1.3.9 平均风速为3.4ms 4.1.3.10 最大风速为26ms4.1.4 水文城区东西各有一条河流东河和西河，生活的主要水源是霞家河水库。4.1.5 地震广水震属浅震，震源深度一般在8千米左右，震级亦不大，地震烈度为 6度。4.2 社会经济条件4.2.1 社会经济条件4.2.1.1 社会环境条件广水位于湖北省北部偏东，因有全国八大名关之一的武胜关而名扬四海，素有“鄂北门户”之称。全市国土面积2647平方公里，人口90万，辖17个乡镇办事处和1个省管经济技术开发区。从南北朝置县，迄今已有1400多年的历史，文化底蕴丰厚，历史人文荟萃。先后被评为全国科技进步先进市、教育先进市，全省文化先进市、体育先进市，是全国民间书法艺术之乡。广水地处中原腹地，南引北射，承东启西，是武汉、襄樊、孝感、信阳等大中城市的重要交汇点，是人流、物流、信息流的集聚区，是鄂豫物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。京广铁路和107国道在东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，10号省道从中部横穿东西，挑两线四路于一体，形成纵横交错、四通八达的交通网络。从这里到武汉天河机场仅1个多小时的路程，交通十分便捷。4.2.1.2 广水已初步形成了以精品卷烟、造纸包装、机械制造、新型建材、医药化工、食品加工等六大产业为支柱的工业体系；以粮食、畜禽、水产、蔬菜、食用菌、林果茶等六大产业为主体的农业经济特色，是全国粮食大县、商品牛和养蜂基地，全省重要的烤烟、蒜苔（砣）、银鱼、生猪出口基地。在近三年时间内，广水将建成亚洲最大的乳酸生产基地，中南地区最大的小针剂生产基地，湖北最大的防水卷材生产基地、中药材生产基地和再生纸生产基地。4.2.1.3广水属亚热带季风气候，自然植被发达，森林覆盖率达40%，空气清新，东有1000公顷的中华山国家级森林公园，北有三潭省级风景名胜区，西有近8亿立方米的徐家河水库省级旅游度假区，具有良好的人居环境。城市功能日臻完备，哑铃型城市雏形初现；电信建设跨入全国先进县市行列；电力充沛，水源充足，保障有力。这里政通人和，社会安定，市场经济秩序规范，是湖北省最佳金融信用县市之一。4.2.2 交通运输条件项目所在地公路四通八达，交通十分便利。4.2.3 公用设施社会依托条件项目区内交通便利，通讯通畅，程控电话连天下，电力供应充足，水、电及其它基础设施完备，能充分满足项目建设和运行需求。4.3 建筑材料的供应条件广水市建材工业十分发达，广水水泥厂生产的425#、325#等各种品质和型号的水泥常年供应，其年生产能力现已达50余万吨；广水市众多生产厂家足以满足项目建设砖瓦需求，且运距短，产品强度硬，质量有保障；块石、碎石、木材等均可在本地采购；石灰可由安陆等地石灰厂供应，我市个体小石灰窑厂也可适当供应补充；黄砂可在市内就地取材。总之，所有建筑材料可立足我市当地市场全部解决。4.4 施工条件项目区场地面积大，便于机械作业、连续作业和多段面同时作业。区内目前通路、通水、电讯已开通，施工条件基本具备，项目建设条件优越。4.5 项目管理 4.5.1 该项目由随州市宏兴房地产开发有限公司组织开发，建成后由物业管理部门统一管理。为了搞好项目建设工作，广水市还专门成立了由分管城建的副市长牵头，市直有关职能部门组成的协调领导小组，协调项目建设过程中的各种问题和矛盾，项目建成后由物业管理部门专职统一管理。4.5.2本项目以招标投标法为准绳，充分发挥竞争机制的作用，力争以最低或较低的价格获得最优的工程或服务，保障项目资金的有效使用，提高投资效益，保证项目质量。4.5.3 该项目招标本着公开、公平和公正的原则，将招标活动置于透明的环境之中，以保护投资方利益和招标投标活动当事人的合法权益。4.5.4本项目主要招标内容为工程建设和设备购置，招标范围为全部招标，其招标组织形式为委托招标，招标方式为公开招标。4.6 劳动定员及人员培训该项目建成后物业管理人员正式定员为20人，由随州市宏兴房地产开发有限公司统一组织培训后上岗。 第五章 项目建设方案5.1 技术标准5.1.1城市道路设计规范CJJ37-905.1.2室外排水设计规范GBJ14-875.1.3污水综合排放标准GB8978-19985.1.4建筑结构荷载设计规范GBJ9-875.1.5建筑防雷设计规范GB50057-945.1.6建筑防震设计规范GBJ11-895.1.7建筑地基基础设计规范GBJ7-895.1.8建筑设计防火规范GBJ16-875.1.9中华人民共和国环境保护法5.1.10城市电力工程设计规范5.1.11其它相关技术规范5.2 项目平面布置该项目位于广水城区的西部,为城市道路所围合，是规则的矩形，北靠桐柏大道，东与广水市实验高中毗邻。根据城市规划的有关要求，项目总占地面积31886平方米，建筑面积78000平方米。其中商铺面积5640平方米，住宅楼面积72360平方米。5.3 建设方案5.3.1 商住楼13栋6层。5.3.1.1 2栋一至二层建筑面积5640平方米,为商业铺面；三至六层建筑面积11250平方米，为住宅楼。5.3.1.2 11栋六层建筑面积61110平方米，为住宅楼；5.3.2 小区道路。按照城市居住小区规划技术要求，沿桐柏大道、两条规划路各一个出入口，小区道路为8米宽，长256.9米，小区道路总建筑面积2055平方米。小区所有道路均采用通而不畅的形式，确保小区的安全。5.3.3 小区绿化。小区绿化以草皮、桂花、棕树绿化为主，道路两侧采用常青树绿化为主，小区绿化面积8220平方米。5.4 实施进度5.4.1 该项目建设总工期为18个月,分两期进行。5.4.2 2007年6月-2008年4月建成46672平方米的商业楼；5.4.3 2008年5月-2008年12月建成31328平方米的住宅楼及配套工程。5.4.4 小区主干道、绿化、给排水主体工程以及供电设施、通讯、有线电视等入户前的工程量与主体工程同步进行。第六章 消防、节能、环保及安全6.1 消防按照国家对消防设施的有关规定和要求，小区每栋住宅楼设置消防栓2-4个，原则上每单元2个，每单元设置干粉灭火器一台，确保住宅区安全。具体消防措施有待在初步设计中详细说明。6.2节能节能是我国发展经济的一项长远战略方针，是每一个建设项目应遵循的原则，本项目采用如下节能措施：6.2.1尽量利用原有道路、路线设计，尽量选择直线距离。6.2.2选择能耗低、耐久性、强度高的建筑材料，在施工中采用先进的节能机械设施，以节约能源。6.2.3选用高效、长寿、节能型的光源和灯具，路灯照明实行光电智能控制，杜绝长明灯等浪费现象。6.3 环保6.3.1 该项目污染源主要为工作人员生活污水和垃圾。6.3.2 配备专人负责维护保洁，污水以隔油池除油后与洗涤废水合流直接排入市政排水管道。6.3.3 严格执行广水市城市总体规划的规定，从各方面努力做好环境保护工作。6.4 安全6.4.1 安全是服务行业的生命线。项目建成后，随州市宏兴房地产开发有限公司将把安全放在第一位，加强治安，确保消费者的生命财产安全。6.4.2 电气设备接线完全按GB5005295供配电系统设计规范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防错误操作。6.4.3 主要设备控制选择开关布置在主机房内，以保证检修时安全切断电源；设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发声光报警提示。第七章 投资估算与资金筹措7.1 投资估算7.1.1 工程概算依据7.1.1.1 套用湖北省建筑工程预算定额统一基价表。7.1.1.2 套用湖北省建筑安装工程费用定额。7.1.1.3 材料价格参照广水市建筑材料市场价格信息。7.1.2 投资概算本项目总投资为7000万元,每平方米造价897元(详见表7-1)。7.2 资本金及来源7.2.1根据国务院2004年的规定，本项目应具备35%的资本金，即7000万元35%=2450万元。7.2.2本项目企业应具备资本金2450万元，由企业用自有资金投入。7.3 资金来源本项目总投资7000万元，全部自筹。 第八章 社会经济效益评价8.1 收入测算说明8.1.1 该项目建成后主要的收入是商品房、商业铺面和物业管理收入。8.1.2 项目建成后商业铺面使用期50年，商业铺面按每平方米2000元出售，住宅楼按每平方米1000平方米出售。 8.1.3 土地使用权价款660万元作为开发成本，无形资产为80万元，分10年摊销。8.1.4 住宅楼计划在2008年销售36900平方米，2009年出售29400平方米，2010年销完最后的11700平方米。根据银行与用户达成的按揭协议，首付30%的房款，余下的70%在5年内付清。住宅楼投入使用后,根据用户的意愿,项目业主提供物业服务，每月每平方米收取物业管理费1元。8.1.5 房地产财务基准收益率取12%。8.2 财务效益评价8.2.1 利润测算8.2.1.1 税金及附加测算说明。该项目主要缴纳营业税和营业税金及附加,营业税的税率为5%,营业税金及附加的税率为营业税的10%。8.2.1.2 利润分配见附表1,所得税按税前利润总额的33%计算，项目全部建成运行后8年内的净利润为5699.7万元。8.2.2 项目财务现金流量表(全部投资) 见附表2,税前财务净现值（I=12%）为468.49万元,投资回收期为6.81年，内部收益率为14.18%，说明该项目有较好的财务效益。8.2 社会效益评价8.2.1 合理有效利用城镇紧缺土地资源，改善干部职工和广大群众居住条件，美化城市环境，促进城镇两个文明建设具有重要作用。8.2.2该项目建成后可大大提升广水市对外窗口形象,增强对外接待能力,提高城市品位,可增加500个就业岗位。 第九章 结 论9.1 结论9.1.1 该项目的实施既满足城市人口增长需要，又促进住宅建设与消费，使住宅楼和商业楼的建设成为新的消费热点和经济增长点，符合国家产业政策。9.1.2 合理有效利用城镇紧缺土地资源，有计划地进行商业楼的开发，美化城市环境，对于加快城市基础设施建设,提升广水对外开放的形象有着深远的历史意义。9.1.3 该项目地理位置优越，无需拆迁，建设条件好，有利节省投资。9.1.4 项目建成后，具有显著的社会效益，与此同时，项目业主也将获得可观收益。9.2 建议9.2.1 大力加强产品宣传，努力开拓市场。9.2.2 认真落实本项目资金是项目的关键所在。9.2.3 强化建设过程的安全和质量管理措施。