7-黄鹏-----房地产业与城市经济的关系.doc

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安徽建筑工业学院继续教育

毕业论文

课题名称
对安徽建筑业发展战略的研究

专 业
工程造价
姓 名
袁朋
学 号
2012031961

2013
年
4
月
20

日至
2013
年
5
月
10
日共
3
周

指导教师签字

年

月

日

题目：对安徽建筑业发展战略的研究

摘要：房地产开发是城市经济发展的命脉。本文分析了城市房地产与城市经济发展的关系

关键词：房地产开发、城市经济增长。

目录

摘要………………………………………………………………………2
关键词……………………………………………………………………2
1.房地产业基本概念和城市经济增长
1.1房地产业的基本概念………………………………………………3
1.1.1房地产的含义和分类…………………………………………3
1.1.2房地产业的含义和界定…………………………………………3
1.2城市经济的相关概念……………………………………………3
1.2.1城市形成的原因………………………………………………3
1.2.2.城市经济………………………………………………………3
1.2.3城市经济在国民经济中的地位……………………………3
2.房地产业和城市经济的内在联系………………………………………3
2.1城市经济分析………………………………………………………3-4
2.1.1城市经济环境因素……………………………………………4
2.2房地产业发展分析…………………………………………… ……4
2.2.1房地产业发展周期……………………………………………4
3.房地产业和城市经济关系研究……………………………………… …4
3.1城市经济对房地产业的作用分析…………………………………4-5
3.1.1城市经济增长作用下的城市空间扩张……………………5
3.1.2城市经济增长对房地产投资的影响分析…………………5
3.1.3城市经济对房地产需求的影响分析………………………6
3.2房地产业对城市经济的作用分析……………………… ………6
3.2.1房地产业对城市经济的基础性影响分析…………………6
4.总结……………………………………………………………………………6

参考文献………………………………………………………………… 7
致谢……………………………………………………………………… 7

1.房地产业基本概念和城市经济增长
1.1房地产业的基本概念
1.1.1房地产的含义和分类
目前,国内外房地产学术界对房地产的定义纷杂。一般来说,房地产是指房产和地产的总称,又叫不动产或者地产。清华大学张红教授认为,房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称[1]。
1.1.2房地产业的含义和界定
一般来说,房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。其中,开发是基础,经营是开发的产品得以实现的过程,而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。房地产业的产业界定的实质是明确其包含的经济活动。刘洪玉教授根据联合国国际标准产业分类(ISIC)和北美产业分类体系(NAICS)对房地产业进行了分类,概括了房地产业包含的经济活动内容:(l)房地产开发(不包括可能涉及的建筑活动);(2)房地产买卖、租赁和经营;(3)房地产中介活动(经纪、代理、估价、托管服务、物业管理等);(4)房地产管理(相关政府部门、行业管理等)[2]
1.2城市经济的相关概念
1.2.1城市形成的原因
城市是生产力发展到一定阶段的产物,是生产要素集约化和业态多样化的社会有机体,是区域经济、政治、科学技术和文化教育发展的中心。
1.2.2.城市经济
城市经济(urban economy)是指由工业、商业等各种非农业经济部门聚集而成的地区经济。城市经济是以城市为载体和发展空间，二、三产业繁荣发展，经济结构不断优化，资本、技术、劳动力、信息等生产要素高度聚集，规模效应、聚集效应和扩散效应十分突出的地区经济。城市经济发展是城市功能赖以发挥作用的重要物质基础。
1.2.3城市经济在国民经济中的地位
现代城市经济发展是一个国家和地区经济发展的主要推动力。现代城市经济主要由第二、第三产业组成,包含了工业、商业、服务业、运输业、信息产业等多种产业。城市形成过程中,一般先形成商业中心、工业中心,围绕商业中心与工业中心而发展起来科技中心、信息中心、金融中心、物流运输中心与服务业中心等。因而,城市经济是一定经济区域内经济活动的主要集中点,在一国国民经济和地区经济中占有主体的地位与作用。
城市经济对其区域的发展有着重要的扶持、引导和推动的作用，同时，城市的规模、功能和发展潜力又直接与其所在区域的范围和经济发展水平有关。因此，城市经济的功能主要体现在集聚与扩散。城市经济的聚集功能主要是通过它的规模效益、市场效益、信息效益、设施效益和人才效益,将区域中的人口和各类生产要素聚集，并由此促进社会分工的细化、专业化，提高劳动生产率，降低市场成本。而城市经济的扩散功能则是指城市经济在聚集区域内经济要素的过程中不断形成商品、先进技术、社会生活方式等人类社会文明成果,这些文明成果又会源源不断地向城市周边区域扩散,引导周边区域的经济活动、社会文化结构和城市聚集类型的转换,从而促进整个城市群空间系统的发展[3]。
2.房地产业和城市经济的内在联系
城市经济的增长是在一定的环境条件下，依赖土地、劳动、资本、技术的进步和制度的完善等机制向前发展的。房地产业的健康可持续发展也是需要条件的。所以要促进房地产业的健康发展和城市经济增长,就必须认识城市经济增长和房地产业发展的内在联系,从而创造条件,加快和推动城市经济持续增长和房地产业的可持续发展。
2.1城市经济分析
2.1.1城市经济环境因素
城市经济增长受到来自国家和国际宏观经济环境的影响,而城市的自然环境条件、市场经济环境和政策制度等都会对城市经济增长起到重要的影响作用。
城市经济是一定地域内经济要素高度集聚的实体和经济网络的枢纽,是这一特定区域范围的经济活动发源地及经济核心,并对这一区域具有吸引力和辐射力。作为一个区域、国家甚至全球经济网络的一个节点,城市经济不仅会受到来自国家、全球宏观经济环境的影响,同时会受到所在区域和乡村地区的经济发展水平的影响。同时适宜的得天独厚的自然条件是城市产生的自然基础。
现代城市是一个生产要素和劳动力聚集的大市场，在市场经济条件下,经济系统中的生产要素和劳动力向能获得最高收益的最佳区位集聚,这种流动需要完善的市场，要素向城市流通聚集,推动城市经济发展。这样,就形成了一个连续的城市经济发展过程作用机制。同样在城市经济系统,它的发展受到来自国家或者区域经济系统的影响和制约。
2.2房地产业发展分析
2.2.1房地产业发展周期
世界上任何事物的发展都是波浪式的,经济的增长也会有扩张和收缩的交替过程,经济学家把这种起伏的、波浪式的经济发展叫做经济发展周期或产业发展周期。经济学家一般把经济周期分为四个阶段:复苏阶段、繁荣阶段、收缩阶段和萧条阶段。前两个阶段又可以合并称为扩张阶段,后两个阶段合并称为收缩阶段。随着经济的较快发展,房地产业投资占固定资产投资的比例不断提高,房地产周期波动与城市经济周期之间的关系就会越来越明显。因此,在世界各国经济的发展中,把房地产业作为经济发展的晴雨表。
3.房地产业和城市经济关系研究
城市经济从供给和需求两个方面影响房地产市场。同时，房地产市场的发展也会对城市经济产生强大的反作用。其影响过程可以描述为：城市经济的波动导致了房地产市场供求的变化。城市经济扩张时期,对空间的需求增加,使房地产市场出现供不应求的情况,从而导致价格和租金上涨。投资者偏好房地产投资,新建筑产生加大供给,也反过来刺激了城市经济的繁荣。由于建筑的时滞性,导致供给的盲目扩大。最终供给过剩,价格和租金下挫,投资积极性降低,建筑投资减少,房地产供给增长下降。低价格与低成本给经济活动带来生机,经济活动复苏,对空间的需求增加,租金有回升趋势,新建筑逐渐增加,如此周而复始发展下去。

3.1城市经济对房地产业的作用分析
城市经济的本质特征是它的空间聚集性。城市化过程就是资源的配置效益和效率的提高或集约发展的过程。在工业化时代，提供向区域外输出产品和服务的基本产业才是房地产价值产生的原因。在此基础上进一步分析房地产、人力资源与产出的相互影响，从而构成了城市经济与房地产业(包括住宅业)及其市场关系的理论基础。这时期房地产业是以大量投资为依托的，到了 20 世纪中叶，城市发展势头减弱，缺乏创新，拥挤加剧，聚集经济所带来的规模效益日益被过度的集中所抵消，大城市衰退综合症日益明显，大量人口和资本外流，这给房地产业包括住宅业带来很大影响。
上世纪末至本世纪初，随着信息时代的来临，城市功能正处于积极的演变之中，一个规模缩小，人口密度较低，作为高水平的金融、商业服务和文化中心的新型城市可能成为城市发展的主流。但是不管城市的性质和功能如何变化，也不论城市经济的规模与内涵如何演变，房地产市场与城市经济存在明显的互动关系是不会改变的。目前我国城市的发展正处于工业化时代和信息时代并行交融的时期，总的来讲，房地产作为一种要素投入，直接或间接影响城市的投入和产出，并对城市的产出缺口有先导性的影响。但是房地产绝不是城市化和城市发展的一个主要原因，而是城市化和城市发展的一个主要结果，并反过来积极影响了城市化和城市经济社会的发展。
3.1.1城市经济增长作用下的城市空间扩张
从国外来看,房地产业的发展是伴随工业化、城市化的进程而发展的。城市经济的聚集性,使人口、产业、经济、科学技术向一定的空间集中、城市面积扩大。城市的空间扩展、城市规划用地面积的扩大,意味着土地用途的改变,这种改变是通过房地产业的经济活动而逐步实现的。由于城市土地资源是有限的,在城市经济增长的作用下,城市的空间利用形式会横向和纵向双向发展。横向发展主要是城市用地规模的不断扩张,而纵向发展主要是城市空间利用效率的提高。说明了随着城市经济的发展,城市用地面积会不断扩大,推动了城市空间的扩张。在城市经济聚集性作用下,使得各种生产要素、人口以及各种产业活动都向城市聚集,因此对城市空间的需求不断增加,房地产业需求也就随之增加。在城市经济增长的作用下,城市的产业布局和空间形态会发生变化,城市中心的土地价值不断增加,这使得城市空间会向上和向下延展。
3.1.2城市经济增长对房地产投资的影响分析
经济增长是一种长期的经济现象,是指一个国家或者地区国民产出或经济生产能力的持续增加,同时,可表现为国民收入的持续增加、人民生活的改善和社会经济活力的表现。房地产投资是城市经济投资中重要的一部分,其存在和发展受到城市经济增长的状况的影响。房地产投资具有价值大的特点，需要巨大的资金投入。城市的经济增长的内容包括城市价值的增加和城市物质财富的增长，也就是说城市的经济增长能够增加城市经济实力和活力,增加社会投资资金积累的规模,为房地产投资提供稳定和充足的资金来源。李艳双在其博士论文中通过对我国1987~2001年房地产投资增长率和国民经济增长率进行了分析,分析结果表明我国的房地产投资增长率和国民经济增长率具有显著的正相关关系。这说明国民经济增长率的变动对房地产投资波动具有决定性作用。国民经济周期性波动是导致房地产投资波动的重要因素[4]。这表明经济增长率和房地产业投资增长率二者之间相互影响的关系。
城市经济增长还可以通过改变城市消费水平来影响房地产业的投资。城市经济的增长能够增加国民收入,提高城镇居民收入水平增加,消费水平也就同时增加。房地产消费是城市居民消费中重要的一部分,当总体消费水平提高时,房地产消费也随之增长,这样就会刺激房地产投资的持续增长。当然,如果城市经济增长平稳快速,国民经济呈持续健康发展,这就将带动房地产投资,房地产业也将快速发展;相反地,如果城市经济增长缓慢甚至停滞,总体经济处于萧条期,各类投资与消费需求势必受其影响，这时房地产投资就会大大受限。
3.1.3城市经济对房地产需求的影响分析
从城市经济发展的历史进程来看,城市经济是一个动态的过程。在这个过程中,城市经济增长将会使城市经济总量不断增加,城市所积累的有形资产和无形资产不断增多。房地产是重要的生产和生活要素,为城市经济提供了必要的空间基础和物质载体。城市经济总量的增长,会使城市各个经济部门和企业对工业厂房、写字楼等房地产产品的需求会不断增加,城市商业经济的较快发展,也会带来商业地产的巨大需求。
城市人口增加是城市住宅需求量上升的重要原因。城市人口除了增加对城市住宅类产品的需求外,还会带来营业用房、工业厂房和仓储等巨大需求。城市人口增长不是简单的人口增加,而是城市的劳动力和消费群体的增加。劳动力的增加就会产生办公楼、工业厂房或仓储用房的需求,产生房地产产品的需求;当人口增加转化为对商业、娱乐和服务等其他消费需求后,就会间接的产生了对房地产产品的需求。另外,从消费的角度看,城市经济增长必然带来较高的消费水平,同时也会改善居民消费结构。房地产消费是居民消费中主要的消费之一,是居民必需的消费需求。居民消费投入的增加必然会引起房地产消费的增长,也就促进房地产需求量的上升。城市经济的增长,城市居民人均住房面积也会增加。
3.2房地产业对城市经济的作用分析
3.2.1房地产业对城市经济的基础性影响分析
房地产业作为城市经济的一个组成部分,它的发展会对城市经济的基础部分产生一定影响作用。房地产业为城市经济发展提供了物质空间。城市的聚集效益是城市形成的原因之一,也是城市规模扩大和城市经济发展的原因。城市人口和产业的集中,在需求方面为工业的发展提供市场条件,促进城市工业经济的发展。城市工业化的发展导致其它部门相应产生,形成了包括商业、金融、交通、中介、媒体等城市网络。房地产作为重要的生产和生活要素,为城市这些经济网络提供了必要的空间基础和物质载体。另外,房地产业所提供的生产设施、生活服务设施、公共设施和文化娱乐设施等体现了一个城市的经济环境、生态环境和投资环境,发展房地产业,建设良好的生态环境和投资环境可以增强城市对外投资的吸引力,促进城市经济的良性循环发展。房地产税收是城市财政收入的主要组成部分。在市场经济条件下,房地产税费不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要条件,也是维护市场公平竞争,实现国家对房地产业宏观调控的有力杠杆。
随着我国房地产业的快速发展和城市化进程的加快,房地产将成为我国居民的重要资产,以房地产为对象的房地产税将成为我国城市财政收入的一个重要来源。房地产业是城市经济的重要产业,为城市各个经济组织和社会团体提供经济和社会活动空间。也就是说,房地产产品是城市经济的一个重要的硬件设备。所以,房地产业的发展可以改善城市面貌,提高城市价值和综合竞争力,从而吸引更多投资,促进城市经济更快增长。房地产业的发展可以改善城市居民居住环境,提高人民生活质量,促进社会和谐发展;同时,也改善了城市商业活动环境条件,提高商贸交易水平和档次,对城市经济产生基础性影响。
4.总结：从前面的分析可以知道, 城市经济的波动导致了房地产市场供求的变化。其中,城市空间的扩张、刺激房地产投资增长和改善房地产供给结构都是影响房地产供给量;而城市经济下产生的居民收入增加和城市人口增加是从需求方面影响房地产业发展。房地产业的发展为城市经济发展提供空间、影响城市财政收入和改善城市投资环境。所以城市经济和房地产业之间有相互促进、互相影响的关系,而且都是通过供给量和需求量两个方面产生互动作用的。

参考文献
【1】张红.房地产经济学[Ml.北京,清华大学出版社,2006.
【2】刘洪玉等,房地产业所包含经济活动的分类体系和增加值估算[J].统计研究.2003, (8),24~27.
【3】丁健.现代城市经济【M].上海,同济大学出版社.2003:134
【4】李艳双.房地产业与国民经济协调发展研究[D].天津大学博士论文,2003,64一65

致谢

论文写就的那一刻也真正标志着我与这所学校就此别离了，论文得以顺利完成，要感谢的实在太多了。首先要衷心感谢我的指导老师陆艳，您循循善诱的指导一直给我很大的帮助。当我对论文的思路感到迷茫时，您为我理清思路，知道我网一条比较清晰的思路上进行修改。再次对您表示感谢，师恩伟大，无以回报。
然后还要感谢所有再大学期间传授我知识的老师，每一位老师的悉心教导都是我完成这篇论文的基础。谢谢你们，我会继续努力。

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