房地产公司战略合作、集中采购实施细则模版.doc

xx地产战略合作/集中采购实施细则修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人.4.29新增战略合作/集中采购实施细则目录1.目的32.适用范围33.术语和定义34.招标采购原则35.采购系统组织46.采购业务框架47.选择采购模式48.制定年度采购规划79.战略采购招标操作指引710.战略供应商管理指引811.协议、合同管理812.战略合作/集中采购执行指引813.支持性文件81. 目的规范采购业务操作、降低采购经营风险、提高采购效益、提升采购管理效率。2. 适用范围适用于xx地产及其全资或直接/间接控股子公司的战略合作、集中采购管理业务。3. 术语和定义3.1. 供应商：是指提供产品或服务的企业，包括施工总承包商、监理/咨询、专业承包商、材料设备等产品或服务类供应商。3.2. 采购模式：是指根据某类采购产品/服务的金额和风险大小而分别采用的业务模式。xx采购模式包括战略合作、集中采购与分散采购三种。其中：3.2.1. 战略合作：是指对于关键的产品/服务，同评估结果为“优秀”及以上的供应商（总部邀请招标定标的除外）建立长期、紧密、稳定的合作关系，从双方整体出发，兼顾彼此的利益，使整体的利益最大化的合作。3.2.2. 集中采购：是指对于标准化程度较高、供货能力和覆盖范围达到一定程度的产品和服务，通过整合内部需求与外部资源，最大限度发挥规模优势、实现规模效益的采购行为。3.2.3. 分散采购：战略合作、集中采购以外的采购业务为分散采购。3.3. 年度采购规划：是指总部/子公司每年从全局的角度对战略合作和集中采购进行规划，共同讨论并确定本年度计划进行的各级战略合作及集中采购产品目录。同时，通过提前统计及分析总体采购需求，使供应商能够有针对性地进行劳动力、生产设备、关键原材料的预先储备，从而保证供应和安装。4. 招标采购原则4.1. 廉洁自律原则：任何参与人员均需廉洁自律，具备良好的职业道德和职业操守，杜绝暗箱操作。4.2. 公平、公正、公开原则：招标过程均须透明、公开，对各投标人均需公平、公正，为公司树立良好的社会形象。4.3. 充分竞争、择优选择原则：构建充分竞争的招标平台，让投标人根据自身的实力充分市场竞争，有效降低工程成本，在充分市场竞争的基础上择优选择中标单位。4.4. 保密性原则：招标过程中的所有信息及文件均是公司重要机密，任何参与人员都不得外泄。4.5. 可追溯性原则：招标过程所有资料均需完整、能够互相解释，并按要求归档，以备后续检查和审计。5. 采购系统组织工程成本部材料线工程成本部成本线工程成本部工程线产品研发部子公司成本管理部项目公司工程部编制、修订及解释本细则负责参与参与提供意见编制、修订及解释子公司具体指引审批审批负责子公司指引采购模式分析负责总部层面参与参与负责子公司层面参与编制、修订总部年度采购规划负责参与编制战略项目技术方案参与协助负责编制战略项目施工作业指引参与负责协助编制、修订子公司年度采购规划审批审批负责参与6. 采购业务框架各个层面的年度采购规划（总部、子公司）供应商分类（施工总承包、监理/咨询、专业分包、材料设备）供应商管理（引入、履约评估、绩效改进、分级管理）通过业务分析，确定每种产品/服务适用的采购模式（战略合作、集中采购、分散采购）标准招标采购流程、招标文件范本、合同范本进行招标采购业务合同履约管理编制招标计划7. 选择采购模式7.1. 对某类采购产品/服务进行业务分析，根据金额和风险大小确定采用战略合作、集中采购或者分散采购，是提高采购效益和效率的关键。这三种模式的区别和选择要点如下：战略合作集中采购分散采购特点和优点适合风险高、金额大的关键性业务，可实现以下目标：稳定的合作关系，质量有保证、风险可控、充分发挥供应商作用；成本可控、效率高。可充分发挥规模效益、降低交易成本，减少经营风险。灵活缺点对供应商及xx的供应商关系管理能力均有较高要求。需要进行大量的需求整合工作。规模效益差、交易成本高。适用业务范围总部采购的产品/服务、子公司和项目的总承包、精装修、监理/咨询、门窗/幕墙、景观/园林工程等。除签署战略合作协议之外的其他产品/服务。所有业务实施条件限定在规定的业务范围内、有具备条件的供应商、双方均有战略合作意愿。需求能够被整合、供应商具备相应范围内的生产、运输、安装、配合及售后服务的能力。对供应商要求评估为“优秀”及以上等级（总部邀请招标定标的除外）。评估为“备选”及以上等级。协议期限两年及以上两年或以内协议主要内容战略合作的目标、对供应商的要求、双方对于战略合作目标承诺和保证措施、定价原则，双方的权利和义务。产品或服务标准、服务流程、价格清单。具体的产品或服务条款。层级总部级、区域级、城市级、项目级总部集中采购、子公司集中采购、一站式采购采购方式1、工程成本部材料线通过邀请招标定标的；2、同已进行过良好合作，且评估为“优秀”及以上等级的供应商，双方经友好协商达成战略合作协议。邀请招标、竞争性谈判、直接委托等。结果执行1、总部邀请招标定标的产品/服务，子公司需通过工程成本部材料线进行战略组价、核价，确定项目合同。2、对于总承包、精装修等产品/服务，战略协议签订后，子公司可在协议约定范围内通过约谈的方式与供应商直接签署项目合同。在集中采购协议有效期内，子公司按协议内的产品/服务价格，直接与协议指定供应商签署项目合同。7.2. 采用的采购模式及其涵盖范围应在年度采购规划、招标计划和每次的招标方案中逐步确定。7.3. 应优先选择集中采购模式，合理使用战略合作模式，减少分散采购。7.4. 战略合作战略合作是为了保证质量、降低风险，对于风险高、金额大的产品/服务采取的一种采购模式，期限至少应为两年及以上。7.4.1. 战略合作的条件：工程成本部材料线通过邀请招标定标的；或供应商评估为“优秀”及以上等级，且总部级要求双方连续合作达到5年以上（含5年），且目前正在进行合作；区域级4年以上；城市级3年以上；项目级2年以上。7.4.2. 战略合作分为不同的层级：7.4.2.1. 总部级：全国范围内战略合作。7.4.2.2. 区域级：区域范围内战略合作。7.4.2.3. 城市级：城市范围内战略合作。7.4.2.4. 项目级：项目范围内战略合作。7.4.3. 实施战略合作时，必须对战略合作伙伴提出明确的发展要求，包括但不限于（部分指标仅适用于总承包类）：质量管理目标、总承包能力、装修房施工能力、工业化技术建造能力、整合供应链能力、履行节能环保等社会责任（企业自身运营以及建造过程）、合法用工、技术工人技能提升和工作环境改善、不断改善产品和服务质量水平、不断优化成本结构、发挥合作规模优势，降低采购价格。7.4.4. 战略合作的价格7.4.4.1. 制定详细的价格清单、确定明确的计价方式和调价机制，7.4.4.2. 总承包战略合作价格原则上符合当地市场价格，双方战略合作价格每年约谈调整一次。总承包业务应建立人工和市场价格调整较为频繁的关键主材的调价机制。7.4.5. 战略合作的竞争机制7.4.5.1. 两家原则：为保持竞争性，战略合作供应商以不少于两家为宜。7.4.5.2. 绩效原则：如果战略合作伙伴的产品质量表现、履约评估结果持续下降，可降低合作层级，确定无法实现战略合作目标的，按规定的权限进行审批批准后，可以终止战略合作。7.4.6. 建立战略合作关系之后，必须继续以下工作以保证战略合作达到预期目标。7.4.6.1. 高层互访机制：每个战略合作级别的采购分管领导，每年至少有两次与合作伙伴的正式沟通，沟通至少应包括对于战略合作目标的回顾和双方改进行动。7.4.6.2. 新业务优先原则：除非出现重大问题导致无法满足要求等特殊情况，在其能力范围内的新业务应首先授予战略合作供应商。并应先授予高级别的战略合作供应商；同级别的，应授予最合适者。7.5. 集中采购7.5.1. 产品/服务在总部、子公司、项目公司等不同范围内分别有相同需求时，可进行相应范围内的集中采购。7.5.2. 集中采购必须有明确的采购价格清单，协议期不超过两年。针对材料价格波动等市场因素，协议中应确定协议期间产品/服务价格的调整机制。7.5.3. 集中采购可分为不同的层级：总部集中采购、子公司集中采购、一站式采购。一站式采购（又称定点采购）是集中采购的一种形式，根据需求情况对具有多种产品供应整合能力的供应商进行集中采购。7.5.4. 集中采购协议中应要求供应商提供最低价（根据协议在全国、区域或城市范围内）承诺。7.5.5. 确定不同层次集中采购原则：总部集中采购供应商应具备全国范围内的生产，配送、安装、服务和施工能力，可覆盖各地项目公司的售前、售后服务体系，其产品质量和品牌的认知度在全国范围内得到认可；子公司集中采购供应商在不同地域范围内应具备以上原则。8. 制定年度采购规划 8.1. 总部/子公司每年从全局的角度对战略合作和集中采购进行规划（包括拟采用的采购模式及层级、涵盖产品/服务范围），确定本年度各级战略合作及集中采购产品目录。子公司成本管理部根据本公司发展情况，按年、项目、分期编制采购规划，鼓励按标段编制。采购规划应及时提交、审批、确认。总部根据子公司采购规划，进行汇总分析，指导供应商资源的分配及协调。8.2. 下一年度的采购规划应于每年12月中旬之前编制完成，并备案。9. 战略采购招标操作指引参照战略采购招标操作指引执行。10. 战略供应商管理指引战略合作供应商日常管理参照战略供应商管理指引执行；供应商评估、分级等参照供应商管理办法执行。11. 协议、合同管理参照工程成本部成本管理实施细则执行。12. 战略合作/集中采购执行指引参照战略合作/集中采购结果执行指引执行。13. 支持性文件xx地产权责手册工程成本部成本管理实施细则战略采购招标操作指引供应商管理办法战略供应商管理指引战略合作/集中采购执行指引