房地产公司旧改项目前期工作作业指引模版.doc

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页脚：1.75cm
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旧改项目前期工作作业指引

编制
xx
日期
x-07-24

审核
xx
日期

批准
xxx
日期

修订记录
日 期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
x-7-25
A
首次制定
xx
xx
xxx

1、目的
规范旧改项目前期的作业方法，确保公司的持续稳定发展。
2、两个新概念：
城市更新年度计划和更新单元
2.1.城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分
2.2.更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定
2.3.城市更新单元的相关规定
2.3.1城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。
2.3.2.确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。
2.3.3.申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。
2.3.4.申报拆迁范围内涉及多个地块的，同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5后，方可申报。
3、 具体工作规范参照：
3.1.广东省政府年8月25日颁布《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》
3.2.市政府2004年10月28日颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》
3.3.二〇〇九年十月二十二日经王荣市长签发的《深圳市城市更新办法》
3.4.2010年深规土59号：《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》
3.5.深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）
3.6.深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（2007年2月市政府161令）
4、政策解读：
4.1.拆迁相关规定
多个权利主体无法形成单一主体，但建筑面积占改造项目总建筑面积80％以上、且占权利主体总数量80%以上的权利主体已与同一拆迁人签订了拆迁协议【由区政府（管委会）核查拆迁协议，核准拆迁人并核发拆迁人核准文件】，该拆迁人持更新单元规划批复、区政府（管委会）核发的拆迁人核准文件及其他有关资料向市规划国土委管理局申请办理房屋拆迁许可证，由征地拆迁与用地保障科主办。管理局在20个工作日内核发房屋拆迁许可证。
拆迁人与全部权利主体达成协议的形成单一主体后，由区政府（管委会）核准改造实施主体并予以公示（公示期为15个自然日）。

4.2. 161号文第三十三条　拆迁下列住宅房屋，以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额：
　 4.2.1拥有完全产权的商品住宅；
　 4.2.2.安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅；
　 4.2.3.定的应当按照完全产权商品住宅补偿的其他住宅。
　　本市各区域商品房交易均价由市拆迁办每季度定期公布。

5、拆除重建低价计算
5.1.城中村部分
新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4. 5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域 。

5.1.1.非农建设用地包括居住、工商、公建三类，其中工商用地每人100平方米，公建每户200平方米。
5.1.2.非农建设指标内用地指规划国土部门历年来批准社区股份公司（居委会）的非农工商和公建用地。

5.2.旧屋村部分
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
1993年7月前已经形成的居住用途旧屋。
5.3.工业区改造
5.3.1.改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

5.3.2. 改建为住宅、办公、商业等经营性用途
原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）
增加建筑面积部分：市场评估地价
5.4.其他情形的用地
按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价

6、 旧改报批流程

7、支持性文件
6.1．深圳市城市更新办法
6．2．深圳市城市更新办法实施细则
8、相关记录
无