成都国际儿童中心项目可行性研究报告.doc

成都万鼎隆投资管理中心“成都国际儿童中心项目”可行性研究报告 成都国际儿童中心项目可行研究报告第一章 项目总论 一、 项目概况 第二章 项目区位分析一、 项目区域 二、 区域交通 三、 区域配套 第三章 项目市场分析 一、 房地产市场背景分析二、 成都房地产市场运行状况三、成都商住用地市场运行状况第四章 项目设计 一、 住宅规划理念二、 户型设计 三、 景观规划 四、 道路交通 第五章 项目营销推广 一、 项目周边环境分析二、 项目定价 三、 项目营销推广第六章 项目SWOT分析与定位一、 SWOT分析 二、 市场定位第七章 项目开发进度和计划一、 项目开发周期 二、 建设进度计划 三、 销售回款。第八章 项目财务评价 一、 项目预计总投资二、 可售面积和销售收入三、 项目预计损益表四、 敏感性分析 。第九章 项目风险分析 一、 政策与环境风险 二、 市场风险 三、 成本风险第十章 项目综合评述 第一章 项目总论 一、 项目概况 (一) 项目名称 成都国际儿童中心 (二) 项目区位 “成都国际儿童中心”项目位于成都市双流县万安镇东林村、河边村，占地126.69亩。本项目位于双流县万安镇东林村、河边村。万安镇区位优势明显，交通便捷。距成都人南延伸线末端仅3.5公里，距市区仅16公里，距双流国际机场仅16公里。麓山大道高等级公路自西向东横贯全镇，镇内生态资源丰富。全镇拥有6个20300亩的天然水库，东部的韩婆岭地区和南部的天马地区拥有成都市近郊独一无二的生态森林6000余亩，形成一道天然绿色屏障，可谓山水相依、秀美怡人，被媒体誉为“绿色的水库，天然的氧吧”。 万安镇独具的区位、交通、生态优势和良好投资环境，给万安镇的发展带来了生机。万华麓山国际社区等大型项目已落户万安，西南空管局、迪康药业、大连海昌等一批有实力、发展潜力巨大的企业项目正在紧锣密鼓的运筹之中。如今的万安已成为各大商家投资的热土，休闲度假的胜地。按照双流县委、县政府提出的全力打造“麓山大道国际社区走廊”构想，不久的将来，中国的“比华利山”将在此显现。万安镇地处双流县东部浅丘地带，具有成都罕见的台地地形优势。全镇幅员面积31.14平方公里，辖5个行政村，3个社区，总人口约2.3万人，（其中：城镇居民553人，已征地失地农民6083人，党员742人）。东部与白沙镇相连，西面紧依成都市城市次中心华阳镇，南部与我县兴隆镇接壤，北侧与我县新兴镇相临，属非城非乡的远部郊区。近年来，在历届镇党委政府的不懈努力下，万安现已成为国际国内知名商家投资、休闲、居住的首选之地。 万安镇基础设施日趋完善。借助天时地利，借助改革开放的东风，通过多年努力，全镇基础设施已初具规模，综合经济实力不断增强。各项基础设施配套完善，完成了岷江自来水万安加压站、天然气配气站、中石化万安加油站等基础配套；先后投入两千余万元，新建了万安供电所、万安卫生院、万安小学，改建了中学综合楼，场镇面貌日新月异，实施并完成了万安场镇城市排污管网建设，集中修建占地600余亩城南坡安置小区，目前第一期、二期和续建和三期已全部安置入住，共安置拆迁户1424户，5161人，居民安居乐业。 2008年，在县委、县政府正确的领导和县级有关部门大力支持下，万安镇立足实际，认真实践“”重要思想，坚持以“四位一体”科学发展为统揽，积极统筹推进城乡一体化进程，致力于“打造人居福地、构建和谐万安”的奋斗目标，积极争创失地农民充分就业样板镇和农民向城镇集中样板镇，镇党委团结和带领全镇人民抢抓机遇，开拓进取，扎实工作，完成了年初确定的各项目标任务。2008年全镇完成工商税收20300万元，固定资产投资完成46000万元，工业投资完成5350万元，全口径工业增加值完成3720万元，招商引资总到位资金完成42790万元，农民人均纯收入达7050元。(三) 项目规划经济指标情况 净用地面积：126.69亩（其中商业用地64.61亩，二类居住用地62.08亩），代征道路面具：27.72亩（不参与各项指标计算）；代征道路绿地面积：6.81亩（不参加各项指标计算）；用地性质：商业（幼儿园、写字楼、卖场）用地强度：容积率：4.0 建筑密度：50%用地性质：二类住宅用地强度：容积率：3.0 建筑密度：30%二、 项目宗地现状 项目地块位于成都市双流县万安镇东林村、河边村，占地126.69亩，道路规划完善。（四）项目规划经济指标情况 第二章 项目区位分析 一、 项目区域 1、双流概况(1)双流拥有悠久的历史文化，是开发最早的古县邑之一，始建于公元前316年，古称广都，与古蜀国的成都、新都并称“三都”。因境内有锦江、江安河交汇而过，至隋朝时改称“双流”。(2)双流县位于成都平原腹地，年平均温度16.2摄氏度。年平均降雨量921毫米，平原、丘陵、山地比例为1：1：1。县境河流属岷江水系，有金马河、江安河等河流总长186公里。双流拥有得天独厚的自然条件，冬无严寒，夏无酷暑，一年四季气候宜人。(3)双流距成都市区10公里，户籍人口93万，幅员面积1067平方公里，辖21个镇，4个街道。(4)双流已经连续7年跻身全国“百强县”行列，2007年全县生产总值增长17.2%，县域经济基本竞争力排全国第37位，居西部第一，中小城市综合实力排名全国第47位；双流机场已发展成了“双流国际航空港”。(5)双流的东升、华阳、航空港三大版块已全部纳入成都市第二圈层的城市发展中，华阳以房产开发、教育科研为主，建设成为新的都市区；航空港依托双流机场的优势形成以物流配送为主的工业集中区；东升镇则作为成都的卫星城及双流“核心枢纽”，向着城市多功能综合性方向发展，形成成都南部新的财富聚汇中心。2、天府新区 天府新区主体为成都高新技术开发区（南区）、成都经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区及龙泉湖、三岔湖和龙泉山，主要覆盖成都市的高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县，共涉及3市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处。天府新区总体定位为以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。为支撑这一定位，天府新区将具备内陆开放门户、高技术产业基地、高端制造业基地、西部高端服务业中心和国家自主创新中心等五大核心功能。在幅员面积1578平方公里的土地上，未来将聚集约600万人口，形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区，并秉承“产城一体”的规划理念，再造一个“产业成都”。二、 区域交通 (一) 天府大道 天府大道，位于四川省成都市，跨武侯、高新、双流3个区（县）， 是成都市的一条重要交通干道。北起于与人民南路四段、火车南站东路、火车南站西路交汇的路口上方的立交桥，南止于与府河路、华龙路平交的路口，全长13.5公里，双向十二车道（含辅道），道路宽86米，中央分车带宽8.5米，各机非隔离带各9.5米，路侧绿化带宽10米。天府大道北段、中段于2001年建成通车。 (二) 地铁一号线 成都地铁1号线一期工程北起升仙湖站，南止世纪城站，全长18.5km，设有17个站（升仙湖、火车北站、人民北路、文殊院、骡马市、天府广场、锦江宾馆、华西坝、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、高新、金融城、孵化园、海洋公园、世纪城），平均时速36km，最高时速80km，2010年9月27日正式投入运营。成都地铁1号线二期工程全长5.42km，设有5个站（科技园、锦江、华阳北、华阳、广都北），二期工程为一期工程的南延线，起于世纪城站，止于广都北站，全长5.4公里，均为地下线，共设5座车站。工程于2011年12月28日动工，将于2015年底前建成投运。成都地铁1号线三期工程南段全长14.27km，设有9个站；北段全长3.15km，设有2个站；支线段全长1.2km，设有1个站。（三）红星路南延线 红星路南延线总长6.3公里，从绕城高速一直向南，到达最新规划的天府新区“中和组团”，接通新川创新科技园，是连接成都市主城区和天府新区核心区的重要快速通道。2013年建成通车，设计时速60公里，自此市民向南就多了一条快速通道，建成后可将出城时间缩短至少20分钟以上。 该工程沿线主要路口均考虑采用下穿隧道的形式穿越。道路横断面采用双向六车道加非机动车道及人行道组成。该项目最长的下穿隧道在红星路南延线中和场镇段，近1.5公里，整个道路设计时速为60公里，7分钟就能跑完全程，市民能充分享受到方便快捷的出城通道。按照建设步伐，红星路南延线将于2013年正式建成通车，自此市民向南就多了一条快速通道。三、 区域配套 1、 商业：欧尚超市、宜家家居、伊藤洋华堂、苏宁广场、凯丹购物广场、远大购物中心、新国际会展中心、美美百货。2、休闲：新益州公园、成都海洋乐园、成都歌剧院、极地海洋世界、湿地公园、华纳梦幻岛乐园、成都港、南天府广场、市政体育馆、麓山高尔夫球场、世纪生态公园。3、医院：成都市第一医院、中德巴伐利亚国际医院、双流第二人民医院、中奥国际医院、宋庆龄华西妇女儿童医院。4、学校：成都市试验外国语学校西区、光亚国际学校、美视国际学校第三章 项目市场分析 一、房地产市场背景分析(一)宏观经济金融背景 1. GDP增速放缓，国民经济运行总体平稳 初步核算，2013年第一季度全国国内生产总值118855亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。分季度看，2012年以来，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院把稳增长放在更加重要的位置，国民经济增速有所放缓，但运行总体平稳。总体看来，2013年第一季度国民经济运行总体平稳。图1-1-1： 2011-2013年1季度国内生产总值（GDP）比较图 2.房地产开发投资增长率震荡上涨 2013年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）58092亿元，比上年名义增长20.9%（扣除价格因素实际增长20.7%），增速比1-2月份回落0.3个百分点，与去年同期持平。房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。从2011年以来，全国房地产开发投资、住宅投资增速持续下降，至2012年11月止住下滑趋势，至今年3月震荡上涨，可以看出房地产市场有所回暖；住宅投资占房地产开发投资的比重持续稳定在7成左右，说明住宅开发的资金投入并未因为调控政策明显减少。详见图1-1-2。图1-1-2： 2011-2013年3月全国房地产开发投资比较图 3.自筹资金、定金及预付款为开发企业主要资金来源 2013年1-3月，房地产开发企业到位资金26962亿元，增速从去年4月开始持续上升，今年2月和3月同比分别增长33.70%和29.30%，增幅明显高于2011年以来平均水平。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款占资金来源比例接近7成，为66.4%，为开发企业主要资金来源渠道。详见图1-1-3。（由于2013年1-3月的定金及预收款、个人按揭贷款数据未公布，该比例根据2013年1-2月数据计算）图1-1-3： 2013年1-2月全国房地产开发企业资金来源结构分布图从资金来源的增长率来看，国内贷款增长率从2011年开始一直处于低位，平均同比增长率为8.07%；但今年同比增长率上升较多，2月和3月同比增长率分别达到26.40%和19.80%。总体来看，2013年第一季度国内贷款增长率明显高于过去两年平均增速，说明自去年货币政策预调微调以来，贷款余额增量有较大增长，房地产开发贷款难度降低。2012年1月，定金及预收款同比增长率达到历史低点，其后一直处于稳步回升阶段，2013年2月，其同比增长率大幅上至66.50%，达到2011年以来的最高点，表明开发企业销售在2012年年初触底后开始持续上升，销售僵局开始持续好转，房地产市场回暖趋势明显。详见图1-1-4。图1-1-4： 2011-2013年2月全国房地产开发企业资金增长率比较图 4.国房景气指数持续在景气线以下 2013年3月，全国房地产开发景气指数为97.56，环比下降0.36个百分点，但同比上涨0.64个百分点，连续两月同比回升。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至今开始震荡回升。虽然国房景气指数仍位于综合景气线以下，但全国房地产市场回暖趋势比较明显，房地产市场不景气的情况将逐步改善。详见图1-1-5。图1-1-5： 2010年-2013年3月全国房地产开发业综合景气指数对比图综上所述，2013年第一季度GDP增速有所放缓的同时，房地产开发投资增长率震荡上涨。一方面，在GDP增速有所放缓和国家把“稳增长”摆在2013年经济工作首要位置的背景下，房地产业作为国民经济的支柱产业，未来不会出现大幅下滑；另一方面，中央多次强调保持房地产调控政策不动摇，一季度也出台更加严厉的调控措施，房地产业仍然面对较严峻的市场政策环境，所以未来出现大幅回暖的可能性不大。因此，随着国民经济增速有所放缓，运行总体平稳，调控政策更新且持续实施，2013年全国房地产市场或将继续小幅回暖，但总体将保持相对稳定。二、成都房产市场运行状况(一) 一圈层房产市场走势2013年第一季度，一圈层新建商品住宅供应量同比上涨，成交量延续上涨趋势，同比有一定上涨，商品住宅成交价格连续3个季度小幅回升，二手房成交量受政策发布影响，大幅上涨。1.新建商品住宅季度供应量同比上涨2013年第一季度，新建商品住宅季度供应量同比上涨。其中2月由于春节假期供应量较小，为74.37万平方米，3月供应量较大，达到223.28万平方米，保持在较高水平。2013年第一季度总供应量为337.05万平方米，环比下降33.71%，同比上涨106.1%。 从供应商品房的用途来看，一圈层新建商品房总供应面积为337.05万平方米，除去商业办公用房，新建商品住宅（含配套车位，下同）供应面积为296.15平方米，占总供应面积的87.87%。见图3-1-2。图3-1-2：2013年第一季度一圈层新建商品房用途供应量图2.新建商品住宅季度成交量同比上涨，延续上涨态势2013年第一季度，新建商品住宅季度成交量比2012年第四季度有所上涨，涨幅为7.06%。本季度月份成交量延续去年年末以来的回暖趋势，月度同比分别上涨212.18%、5.42%和32.98%，3月由于“国五条”的发布，造成需求短时间内集中爆发，成交量达到112.43万平方米，为2010年11月以来最高，甚至超过限购实施前期，需求集中爆发的2011年1月的成交量。整体看来，一圈层新建商品住宅成交量在一季度集中反弹，同比去年上涨57.45%，延续上涨态势。3.商品住宅成交均价继续回升2013年第一季度，根据176个商品住宅交易样本点数据，中心城区商品住宅成交均价为7771元/平方米，环比上涨2.67%。自2011年3季度，中心城区商品住宅成交均价持续下滑，2012年2季度止住下滑趋势后持续小幅回升，本周延续回升态势且上涨幅度加大。原因一方面是去年5月以来，不少城市新建商品房成交量上涨，随着成交量的逐渐上涨，部分楼盘降低、取消优惠甚至调高售价，使成交均价有所上涨，继而推动房地产市场回暖；另一方面是3月初“国五条”发布，短时间内对成交量有一定推动，继而带动成交均价上涨。中心城区商品住宅成交均价止滑上涨的趋势与国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”成都指数一致。4.一圈层房产市场分析 新建商品住宅成交量方面，2012年二季度以来，“三限”政策从严从紧实施超过一年，且房屋售价同比去年确实有所下降，部分刚性需求购房者选择不再观望，造成成交量回升，市场至今一直呈现一定回暖迹象。目前，一方面既有调控政策持续实施，且新出台的“国五条”表明调控有继续加码的趋势；另一方面市场已延续较长时间的回暖趋势。按照行政区域划分，2013年第一季度，高新区和成华区新建商品住宅成交量最高，两区域成交量超过全市成交量一半，说明目前城南和城东是商品住宅交易的热点区域。见表3-1-1、图3-1-7。表3-1-1：2012年-2013年1季度中心城区新建商品住宅成交明细表月份 锦江金牛成华高新武侯青羊其他1月31420.8543197.0952770.5984672.1431206.5659424.83564.572月52277.0579294.2665914.03120451.3746941.58138659.81622.643月88576.30114673.36236166.74205070.3267919.14131183.111869.834月48043.8871498.96114534.65193237.1672729.44119198.00933.405月73388.55110571.18158268.63257045.64113059.31134162.111467.446月61868.3084654.1492803.14199120.1385154.8568725.66941.697月87268.84138071.19132340.59276781.48126651.99102894.301091.658月65816.35139623.84166016.37317476.40133934.42178155.961186.999月51031.15104453.40105669.05259386.72108408.85175903.78762.1110月38845.7961524.6078518.57165049.4268047.0175925.522308.5211月109794.62121329.65193658.05337032.31109187.36233863.80672.2212月82346.4587682.73141592.17292505.0195728.73134611.59581.181月91502.7693797.42163133.85309338.61122289.16166549.4185.212月50626.0844336.58122412.79170544.4772638.7070673.78262.683月102233.38114466.85228301.30364229.60118216.47186332.5910515.292013年合计244362.22252600.85513847.94844112.68313144.33423555.7810863.18 单位：平方米 备注：其他为双流中和镇及华阳部分区域。 图3-1-7：2013年1季度中心城区新建商品住宅区域成交量图 新建商品住宅供应量方面，一季度供应量持续大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形势有所缓和。根据2011年8月-2013年3月供求数据，截止2012年年末，一圈层商品房库存量超过2600万平方米。整体来看，一圈层商品房库存量仍处于高位。第一季度供应量环比下降的同时，成交量有所上涨，使得一季度供求比有所回落。 新建商品住宅价格方面，一季度新开楼盘及在售楼盘新推房源价格较去年四季度有小幅上涨：促销方式虽然还未取消，但购房的实际优惠程度已降低。随着市场的回暖，新建商品住宅成交量的上涨，部分楼盘提高售价，造成新房价格连续3个季度回暖。本季度，在大部分前述重点城市成交均价回升的情况下，成都新建商品住宅价格也出现一定回升。 综上所述，从四季度来看，重点城市和成都住宅市场发展方向基本一致，均继续呈现一定回暖迹象。(二)二、三圈层房产市场走势1.新建商品住宅成交均价 2013年第一季度，二圈层区县新建商品住宅成交均价为5699元/，环比上季度微幅上涨1.46%，同比去年上涨6.44%。其中，龙泉驿和双流涨幅较大，分别为5.26%和3.17%；其余二圈层各区县均价基本与上季度持平，温江环比下跌1.17%。尽管部分区县成交均价有所下跌，但这种下跌多由成交结构变化造成，新建商品住宅市场依然处在回暖区间。总体来看，二圈层成交均价在保持相对稳定的基础上，有一定上涨趋势。见图3-2-1。图3-2-1：2012-2013年1季度二圈层新建商品住宅成交均价图2013年第一季度，三圈层区县新建商品住宅成交均价为3973元/，环比上季度上涨0.44%，同比去年上涨6.11%。其中，金堂成交均价较上季度有所下降，彭州、崇州成交均价无变化，其余各区县成交均价较上季度有不同程度上涨，都江堰和青白江环比分别上涨2.12%和1.61%。总体来看，三圈层成交均价有一定上涨趋势。见图3-2-2。图3-2-2： 2012-2013年1季度三圈层新建商品住宅均价图2.二、三圈层房产市场分析 2013年第一季度，二、三圈层楼市与一圈层情况相似：除个别区县因成交结构调整造成成交均价有所下降外，其余二、三圈层区县成交均价有一定上涨，二、三圈层房产市场同样延续上季度的回暖趋势。 二圈层方面，从房价历史数据来看，当一圈层房价下跌时，二圈层房价下跌幅度小于一圈层；当一圈层房价有所回暖时，二圈层房价上涨幅度大于一圈层。本季度，一圈层新房成交均价同比去年上涨3.16%，而二圈层成交均价同比上涨6.44%，双流、郫县和龙泉驿同比上涨均超过8%，经过2012年上半年楼市的低迷后，二圈层房地产市场已回暖。目前，二圈层住宅价格相比一圈层仍有较明显的优势，且受房产市场回暖影响，刚性需求持续在此释放，房价仍然存在继续上涨的可能。三圈层方面，从房价历史数据来看，由于其无论是刚性需求还是投资需求，其基数都远远小于一、二圈层。尽管如此，本季度，一圈层新房成交均价同比去年上涨3.16%，而三圈层成交均价同比上涨6.11%。经过2012年上半年楼市的低迷后，三圈层与一、二圈层一样，房地产市场已回暖。综合来看，一圈层楼市的持续回暖，会对二、三圈层楼市产生一定积极影响。预计二、三圈层房产市场不会大幅度变动，新建商品住宅交易量或将基本持平，新建商品住宅价格将比较稳定，市场回暖趋势将逐步放缓后平稳运行。(三) 成都市房产市场1.成都市房产市场特点 新建商品房供应同比上涨，供大于求；新房成交量延续上涨态势，二手房成交量也大幅上涨，成交量均已走出低位；商品房成交价格连续三个季度小幅回升。总体而言，成都市房地产市场回暖趋势明显。 (四) 成都房产市场短期预判总体看来，2013年第一季度成都市房产市场已走出低位，部分刚性需求购房者不再观望，逐渐入市购房，新房尤其是二手房成交量同比去年有较大上涨。但由于调控政策的持续实施，这种回暖难以长时间持续。1.调控持续，预计市场回暖趋势将放缓限购限贷政策持续抑制一圈层的住房投资性需求，一些改善性住房需求也被抑制。尽管限购限贷政策对成交量的抑制作用较明显，市场观望情绪依然浓厚，但是经过一年多的限购，市场已逐渐适应限购政策，加上2012年年中货币政策的调整，如降低存款准备金率、降低基准利率等，造成2012年第四季度一圈层新建商品住宅成交量同比去年上涨43.85%，市场回暖并走出低位，本季度延续此趋势。一方面，本季度中央发布“国五条”，表明中央调控决心依然强烈，房地产市场面临的政策环境依然严格；另一方面，成都的地方实施细则的严格程度与市场猜测有一定差距，政策对市场造成很大影响的可能性不大。综合以上因素，预计在调控政策持续实施的前提下，成都房地产市场将在逐渐放缓回暖趋势后平稳运行。2.热点区域本季度房地产市场热点集中在二手房交易的热点区域，如双楠片区、九眼桥片区、玉林片区及地铁沿线区域，以上都是成都传统居住区域。(五) 房产市场特殊状况分析1.“国五条”发布背景及内容自2009年12月以来，房地产市场调控政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，本次出台的“国五条”是第五次调控升级。2012年2季度以来，包括成都在内的全国大部分城市刚性需求释放，造成成交量和成交均价有所上涨，由此导致更多的购房者放弃观望，造成新建商品房和二手房成交量持续出现一定程度的上涨，价格水平下降的趋势消失且回暖迹象明显，“国五条”在这种背景下酝酿出台。2013年1月15日，时任国务院总理温家宝在财政部调研时一再表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究，其中一项就是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。其后地方两会相继召开，各地政府纷纷通过表态将稳定市场预期。2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署房地产市场调控工作，出台了楼市调控“国五条”，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。3月1日，国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，通知要求：完善稳定房价工作责任制，建立健全稳定房价工作的考核问责制度；增加普通商品住房及用地供应，原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量；加快保障性安居工程规划建设，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务；坚决抑制投机投资性购房，继续严格执行商品住房限购措施，且限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。通知最受关注的一条政策是明确对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征，该政策将对二级市场投机操作起到抑制性作用。“国五条”发布后，股市随即下行，与房地产相关的地产股、钢材股、水泥股等板块领跌。股市对政策的反应从侧面表明，“国五条”对整个房地产行业均有较大影响，2013年房地产市场，尤其是二手房市场将面临严峻的政策环境。3.成都“国五条”实施细则简析3月31日，成都市城乡房产管理局发布成都市城乡房产管理局关于公布2013年度我市新建商品住房价格控制目标的通知，全文为：“按照国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号）要求，现将我市2013年度新建商品住房价格控制目标公布如下：各级房产管理部门要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施，进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。”通知完成了“国五条”的最低要求，公布了2013年度新建商品住房价格控制目标，强调了以往的调控措施，但是对目前受关注度较大的20%个税、限购区域、二套房贷等重要内容无涉及。以此判断，通知在发布前，由于政策的不确定性可能对市场造成一定冲击，使二手房成交量短时间冲高；但细则发布后，政策规定与市场预期有较大差异，故通知对房地产市场的短期影响不大，未来短时间内新房及二手房价格下降的可能性较小。4.“国五条”调控下成都房产市场简析以2013年2月20日，“国五条”发布日期为时间轴基点，以周成交量为基础分析“国五条”对成都市房产市场造成的影响。“国五条”发布以来成都市新建商品住宅及二手房周成交量见图3-5-1。图3-5-1：“国五条”发布前后住宅成交量比较图首先可以看出，以地方实施细则发布时间（2013年3月31日）为节点，新建商品住宅和二手住宅成交量呈现两种截然不同的发展趋势。新建商品住宅方面，值得注意的是“国五条”中有关房价控制目标的表述，有别于2011年的“国八条”。“国八条”中提及的房价控制目标，指向的是“新建住房”，这是可以包括保障房的；现在提及的房价控制目标，指向是“新建商品住房”，调控的目标更加明确，表明中央对房产市场调控的决心依然强烈。“国五条”释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号，要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，继续严格执行既有的限购政策，而且限购范围有可能扩大。但是另一方面，尽管调控政策将继续严格实施，“国五条”对二手房市场造成的影响大于对新建商品住宅市场造成的影响，可能继续将部分改善性需求和刚性需求挤压至新建商品房市场。由图3-5-1，一方面，仅从成交数据分析，“国五条”发布以来新建商品住宅成交量震荡中有所上涨，成都实施细则发布后，周成交量反而上涨较多，“国五条”对新建商品住宅市场确实也产生一定“积极”影响；另一方面，利用EXCEL对近几周成交数据做移动平均数趋势分析，未来趋势线是往上的。综合以上因素判断，未来短期内成都新建商品房市场可能进入震荡上涨态势。二手房市场方面，“国五条”中与以往政策差别较大的是“二手房交易按转让所得的20%计征个人所得税”这一刚性条款。成都现行的政策是房产持有超过五年转让的免征营业税，未满5年的征收营业税及附加，个人所得税均按房屋指导价的1%收取。虽然成都发布的地方实施细则没有类似的描述，但将来二手房交易缴税税率大大提高的可能性仍然存在。但是不管未来成都有无更进一步的实施细则出台，原则上都要以“国五条”为准，必将对二手房市场造成长期影响。由图3-5-1，一方面，仅从成交数据分析，自“国五条”发布后，成都市二手房的周成交量一直处于上涨状态，成交量连续3周高于新房成交量，至3月最后一周（即“国五条”地方实施细则发布截止日）成交量达到顶点后，随即大幅回落。之前二手房成交火爆，是因为卖房者担心地方细则会将20%个税放在卖房者头上而急于抛售套现，规避税费上涨风险；但现在细则出台，并没有相关的硬性规定，那卖房者则不会急于出手已有房；二手房供应减少，许多购房者又会重新考虑新房，如此抬高新房价格、二手房成交量减少的可能性较大。另一方面，利用EXCEL对近几周成交数据做移动平均数趋势分析，未来趋势线是往下的，且向下幅度较大。综合以上因素判断，由于三月二手房成交量环比、同比均大涨，“透支”了较多市场需求，接下来更多的购房者可能会观望一段时间，成交量回落的可能性较大。需要特别注意的是，由于中央2月底发布“国五条”，要求各地在3月底之前必须出台实施细则，供地方政府研究的时间相对紧张，成都发布的实施细则仅达到“国五条”最低要求，即公布2013年度新建商品住房价格控制目标，对收取个税、限购区域、二套房贷等问题均未提及。所以，不排除未来发布更详细的实施细则的可能。总体看来，新房成交量震荡上涨，二手房市场尽管成交量上涨，但更多是由于市场对政策的猜测和揣摩造成，“国五条”尤其是通知本身对市场造成的影响还未显现。由于目前处于调控新政发布初期，且成都地方实施细则尚未完全细化，且不排除发布更新更细的实施细则的可能，房产市场后续发展尚待观察，短期内新房及二手房价格下降的可能性较小。三、成都商住用地市场运行状况2013年第一季度，房地产市场持续回暖，土地供应规模保持在较高位，三个圈层成交情况均为量跌价涨，二、三圈层量跌价涨，全市流标宗地数及占比有所下降。(一) 成交量分析1.一圈层土地成交量环比、同比均下跌，商业用地略多于居住用地2013年第一季度，成都市一圈层共成交商住用地13宗，较上季度减少19宗，其中商业用地7宗，居住用地6宗，数量相差不大；成交建设用地总面积约为43.0万平方米，环比下降60.24%，同比下降19.25%；规划建筑总面积约为147.3万平方米，环比下降62.33%，同比下降42.73%。平均容积率为3.42，较2010年以来平均容积率3.80低0.37。另外，本季度工业用地挂牌量创造新高，达到35宗共计114.79万平方米。详见图4-1-1，图4-1-2。图4-1-1：成都市一圈层2011-2013年1季度土地成交情况图 图4-1-2：成都市一圈层2011-2013年1季度土地成交宗数比较图2.二圈层土地成交量环比有所下降，商业成交宗地数多于住宅2013年第一季度，成都市二圈层共成交经营性用地31宗，其中商业用地20宗，居住用地11宗，总数较上季度减少4宗；成交建设用地总面积约为158.9万平方米，环比降低27.26%，同比上涨74.91%；规划建筑总面积约为519.2万平方米，环比降低35.57%，同比上涨29.10%。容积率水平约为3.27，较上季度下降0.42，略低于2010年以来平均水平3.51。详见图4-1-3，图4-1-4。图4-1-3：成都市二圈层2011-2013年1季度土地成交情况图 图4-1-4：成都市二圈层2011-2013年1季度土地成交宗数比较图3.三圈层土地成交量同比环比下降，商业用地多于居住用地2013年第一季度，成都市三圈层共成交经营性用地38宗，其中商业用地28宗，居住用地10宗；成交建设用地总面积约为114.5万平方米，环比下降54.59%，同比下降16.11%；规划建筑总面积约为241.1万平方米，环比下降50.66%，同比下降5.31%。容积率水平约为2.11，较上季度提高0.17，比2011年以来平均容积率2.45低0.35。详见图4-1-5，图4-1-6。图4-1-5：成都市三圈层2011-2013年1季度土地成交情况图 图4-1-6：成都市三圈层2011-2013年1季度土地成交宗数比较图整体而言，2013年第一季度，成都市一、二、三圈层经营性用地成交量环比有所下降，供地规模和成交规模适中，经过2012年年末成交量价“翘尾”的现象后，成交量缓慢平稳回落。(二) 成交价格分析1