装修合同注意审核指引.doc

装修合同审核指引一、合同效力审查根据家庭居室装饰装修管理试行办法规定，凡没有建筑业企业资质证书或者建设行政主管部门发放的个体装饰装修从业者上岗证书的单位和个人，不得承接家庭居室装饰装修工程。因此发包人在签订装修合同时，应注意审查承包人的主体资格及相关资质文件，与没有装修资质的单位个人签订的装修合同因违反法律、行政法规规定属于无效合同。二、合同条款审查（一）修合同主体1、发包方审查合同承包方应是经工商行政管理部门核准登记的，并经建设主管部门审定具有装饰施工资质的企业法人。另外，装修合同中应当写明装修施工地点及面积。2、承包方审查装修合同中的发包方的装修房应属合法居住用房，亦即产权房或租赁房（二）装修施工内容及承包方式。 1、发包方审核装修的施工内容及要求是装修合同的主要内容之一，若该方面的条款过于笼统，就往往容易引发施工纠纷。因此，施工内容应当具体、明确，按照装修部位分别写清装修内容、使用的材料、具体施工要求及承包方式。（三）工期约定1、发包方审核开工、竣工日期应当具体明确，并且约定延误工期应当承担的违约责任。 2、承包方审核承包方为了防止延误工期产生违约责任，应将工期约定一个宽泛的合理期限，并且约定特殊情况下延误工期的免责责任。（四）装修款及付款方式1、发包方审核一般的装修合同，约定首付60%，木工验收合格后交纳35%，完工后交纳5%。如果按照这样的付款形式的话，在工期过了一半左右后，您就已经向装饰公司交了95%左右的费用，如果装修的后期出了什么问题的话，就很难在装修款方面制约装饰公司了。所以建议在签订合同时候，能把首付压到30%，中期交纳30%。中期款：一般合同上约定的中期付款时间，只是简单的标明“工程过半，木工收口”。但是一个工地往往是多项目交叉作业，正规的工期过半应该是：木器制作结束；厨卫墙、地砖、吊顶结束；墙面找平结束；电改造结束。2、承包方审核此条款对承包方来说是尤为重要的条款，无论采用何种承包方式，对此条款都应写清楚，不能含糊。合同中的总价款包括材料费、人工费、管理费、设计费、垃圾清运费、其他费用及税金。税金由业主承担，这是装修业特殊要求。工程价款付款方式及期限应当在合同中约定清楚，以免发生纠纷。并且应当约定发包方延期付款的违约责任。（五）增减项目1、发包方审核装修过程中，很容易有增减项目，比如多做个柜子，多改几米水电路等等。应当在合同中明确约定增减项目应当经过发包方签字确认。并且最好能复印一份装修公司的最初给您看的完整报价单，以免在签订合同或是增减项目时，装修公司偷梁换柱，改换价格。还要注意一点，最后结算费用的时候，你应该支付的增减费用，都应该是在该项目施工前，由您签字认可的，如果是您没有签字认可的，您一概可以不支付相应的费用。 （六）保修条款1、发包方审核装修的整个过程现在主要还是以手工现场制作为主，没有实现全面工厂化，所以难免会有各种各样的细碎质量问题。保修时间内，装饰公司应该实施的责任就尤为重要了。比如出了问题，装修公司是包工包料全全负责保修，还是只包工，不负责材料保修，或是还是有其他制约条款，这些都一定要在合同中具体明确。2、承包方审核应当明确保修的期限，并且明确在特殊情况下的保修免责。5、水电费用：装修过程中，现场施工都会用到水，电，煤气等。一般到工程结束，水电费加起来是笔不小的数字，这笔费用应该谁来支付，在合同中也应该标明。 （七）按图施工1、发包方审核明确约定承包方应当严格按照发包方签字认可的图纸施工，如果工程施工情况与设计图纸上不符，发包方可以要求返工，并且约定返工造成工期延误的，应当按照延误工期承担违约责任。 2、承包方审核承包方在合同履行过程中应当严格按照图纸进行施工，如果有施工过程中有需要改动，应报发包方签字确认，以免产生违约责任。（八）监理和质检到场时间和次数1、发包方审核一般的装修公司都将工程分给各个施工队来完成，质检人员和监理是装饰公司对他们最重要的监督手段，他们到场巡视的时间间隔，对工程的质量尤为重要。因此，发包方最好能够在合同中明确质检人员和监理到场的时间和次数。一般监理和质检，每隔2天应该到场一次。设计也应该3-5天到场一次，看看现场施工结果和自己的设计是否相符合（九）材料的质量和品牌1、发包方审核材料供应的约定是涉及到装修质量和工程款项的重要问题。因此，无论是包工包料还是包工不包料都应在合同附件的材料清单上详细写明材料的名称、品牌、规格、型号、质量等级、单位、数量、单价。并且在供料单上其应明确写明材料送达的时间和地点。（十）质量竣工验收标准应依法定标准。1、发包方审核合同中的质量和竣工验收标准条款必须符合政府有关主管部门相关规定允许的范围。目前福建省的装修质量标准一般采用福建省家庭装饰工程质量标准几次验收程序包括材料验收、隐蔽工程验收、局部验收、整体验收的时间及验收标准都应当予以明确。若发包方对装修质量有特殊约定的，应在合同中予以明确。并且约定不符合质量约定的相应违约责任。2、承包方审核应在合同中约定“如未办理验收手续，消费者提前使用或擅自动用工程成品而造成损失的，由消费者负责。”（十一）当事人约定的其他条款。1、争议解决条款审查管辖约定是否正确、有效，选择诉讼的，有无违反级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，仲裁委员会的名称是否准确无误2、审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项。三、常见法律风险提示（一）发包方审核1合同主体不明晰合同中应首先填写甲方、乙方的名称和联系方法。此处应注意一个细节，很多公司只盖一个有公司名称的章，发包方必须要求装饰公司将内容填满，并进行核对。还应注意签订合同的装修公司名称，是否与合同最后盖章的公司名称一致。如果不符，必须问明二者之间的关系，并在合同上注明。2书面文件不全经双方认可的工程预算书以及全套设计、施工图纸，均为合同的有效构成要件。有些装饰公司在与发包人签订装修合同时，这些书面文件不齐全，给以后进行家装工程带来了隐患。发包人应把以上三项文件及支付费用的单据妥善保存。3增减项未加入合同目前在装修工程的实际履行中，增加施工项目的现象很多。一些装修公司开始有意把报价做得很低，然后在开工后逐步增加，让发包人无法再找另外的装修公司，只好同意他们的要求，使得最后的装修总价远远超出初始报价，所以发包人在合同签订时，如果经过多方了解，再自己将所支出的费用结合居室面积及施工项目是合理的前提下，对工程项目变更应谨慎。如果在施工的过程中，因为施工项目的增减或其他因素，须对原合同进行变更的，发包人与装修公司必须协商一致，并签订书面的变更协议，与此相关的工期、工程预算及图纸都要做出变更，并经双方签字确认。4材料供应不做确认鉴于装修材料品牌及价格等因素，目前大部分装修公司都建议发包人选择“乙方包工、部分包料，甲方提供部分材料”，那么在材料供应上，双方都应负一定的责任。发包人有义务按约定提供材料，并请装修公司对自己提供的材料及时检验，并办理交接手续。装修公司无权擅自更换发包人提供的材料，如果发现问题应及时采取更换、补齐等补救措施。而对于装修公司提供的材料，发包人应进行检验，一旦装修公司有隐瞒材料的缺陷，或者使用不符合约定标准的材料施工的情况，发包人有权要求重做、修理、更换、减少价款或赔偿损失等。 5工程验收不细心验收应注意以下几个问题：合同中规定：“如未办理验收手续，消费者提前使用或擅自动用工程成品而造成损失的，由消费者负责。”这意味着如果未验收，消费者就开始使用装修房屋或入住，一旦因质量问题发生争议，因装修现场的破坏使质量问题责任不易界定，装修公司可依据此规定免除责任。因为装修工程很多项目在短时间难以发现质量缺陷，除双方以协商的方式在合同中约定保修期外，还应约定如因装修公司的原因发生质量问题，装修公司应负责完全修复。不能完全修复的，根据质量检验证明装修公司应负责赔偿损失。3