20110407近期三亚及周边重点板块调研.ppt

近期三亚及周边重点板块调研近期三亚及周边重点板块调研谨呈：海南龙栖湾发展置业有限公司2011-04-071前言前言2为了解竞争市场，找出项目差异化，项目组对三亚及周彪区为了解竞争市场，找出项目差异化，项目组对三亚及周彪区域重点项目进行调研，范围涉及域重点项目进行调研，范围涉及9 9个板块（个板块（8 8个湾区及个湾区及1 1个市）个市）板块板块楼盘名称楼盘名称三亚湾三亚湾泰德白石郡东和中央海岸大东海大东海半山半岛半山壹号亚龙湾亚龙湾公主郡石溪墅土福湾土福湾福湾晋海清水湾清水湾雅居乐清水湾阿罗哈绿城清水湾板块板块楼盘名称楼盘名称香水湾香水湾香水湾1号中信香水湾红磡香水湾富力湾神州半岛神州半岛君临海朝阳海岸石梅湾石梅湾石梅山庄华润石梅湾博鳌博鳌宝莲城亚洲湾博鳌湾千舟湾3此外，项目小组共访谈了此外，项目小组共访谈了5050多位房地产专业人士多位房地产专业人士类别类别姓名姓名项项目目销销售售专业专业人士人士置业顾问黄先生泰德白石郡置业顾问蔡先生东和中央海岸置业顾问陈志文半山半岛置业顾问于小杰半山壹号置业顾问唐靖文公主郡置业顾问汤阳石溪墅置业顾问陈小姐福湾置业顾问刘小姐雅居乐清水湾客户经理毕可欣绿城清水湾置业顾问张妍红磡香水湾置业顾问刘岩富力湾置业顾问杨小姐神州半岛君临海置业顾问马兆清朝阳海岸置业顾问周小姐石梅山庄置业顾问李大伟博鳌宝莲城置业顾问周欢博鳌亚洲湾置业顾问徐凤兰博鳌湾类别类别姓名姓名职职位位房地产资深人士房地产资深人士刘秘书长三亚房地产协会程昆华润营销总监高天世联战略部高级总监陈学亭海蓝椰风销售经理付强海蓝复原营销总监程小强25度阳光项目经理王雷25度阳光销售经理杜成25度阳光策划经理肖经理三亚冠亚地铺经理陈兴三亚久城置业经理宋兴旺三亚宏基地产经理田雪嵘三亚新美房产经理4访谈的重点问题集中在如下：访谈的重点问题集中在如下：各个湾区特点、资源及开发现状项目的基本情况（规模、产品、面积段、客户、价格、消化情况、后期推售情况等）旅游岛前后、新政前后各项目销售变化（价格、成交量）各个板块岛外客户构成、特征、关注点、置业目的 三亚房地产走势判断 对本项目的思考和建议5三亚楼市概况三亚楼市概况6三亚现状市场：城区附近一线海景用地开发殆尽，度假区开始向三亚现状市场：城区附近一线海景用地开发殆尽，度假区开始向腹地发展、向两翼扩张，东线是近几年土地供应的热点。腹地发展、向两翼扩张，东线是近几年土地供应的热点。崖洲湾崖洲湾红塘湾红塘湾三亚湾三亚湾鹿回头鹿回头大东海大东海亚龙湾亚龙湾成熟区域成熟区域待开发区域待开发区域阳光海岸阳光海岸坎秧湾坎秧湾太阳湾太阳湾土福湾土福湾海棠湾海棠湾陵水县几大湾区：陵水县几大湾区：土福湾、清水湾、土福湾、清水湾、香水湾、石梅湾香水湾、石梅湾区域区域待开发用地待开发用地开发时间开发时间关键信息关键信息成熟区域市区1.6km2以上2006-2012土地出让基本完毕土地出让基本完毕，在建大规模项目只有东方巴哈马、山水国际、凤凰水城等三亚湾6.8km22006-2012三亚湾新城，为三亚湾仅可开发的二线用地二线用地鹿回头2.98km22006-2012土地出让完毕土地出让完毕，包括半山半岛、半岛龙湾住宅及悦荣庄酒店大东海2001-2006建设完毕建设完毕，未来存在小规模改造用地放量但尚未确定，如山海天二期亚龙湾6km22009-目前只有二线用地开发目前只有二线用地开发，整体报批即将结束，在售项目只有公主郡、翡翠谷西线待开发区域阳光海岸4.2km22006-拆迁困难，拆迁困难，0808、0909年放量有限年放量有限红塘湾2.58km22008-城市发展备用地城市发展备用地，综合性旅游度假区；一级开发阶段用地控制为2000余亩崖洲湾13km22009-工业用地工业用地，规划建设三亚创意产业园东线待开发区域坎秧湾1km22007-休闲体育主题，住宅只允许建顶级住宅只允许建顶级，9个特色酒店占地0.34km2，商业配套占地0.1km2太阳湾0.4km22007-2010土地出让完毕，土地出让完毕，由太阳湾开发有限公司开发，包括1个5星酒店和136套别墅海棠湾51.62km22008-2015规划居住用地9.03km2；2010年前以高档酒店建设为主；08年已出让5.36km2陵水县土福湾/清水湾/香水湾/石梅湾土福湾：土福湾：规划用地5.19 km2，旅游度假区，典型在售项目东和福湾；清水湾：清水湾：由雅居乐统一开发，规划用地11.3km2，居住和度假休闲区，住宅开发先行，已开发至三期；香水湾：香水湾：总用地13km2，居住为主，多个开发商无规则开发，开发水平参差不齐；石石梅湾：梅湾：总用地12 km2，由华润集团统一开发，定位滨海度假区，目前正处于规划期。东线土地供应：包括东线土地供应：包括坎秧湾、太阳湾、亚坎秧湾、太阳湾、亚龙湾的二线土地，以龙湾的二线土地，以及三亚作为重中之重及三亚作为重中之重的陵水的开发。的陵水的开发。数据来源：世联数据库数据来源：世联数据库7三亚现状市场：以海为价值判断根本，一线海景别墅普遍可实现三亚现状市场：以海为价值判断根本，一线海景别墅普遍可实现6 68 8万元万元/平米的均价，最高可达平米的均价，最高可达1010万元万元/平米；公寓普遍可实现平米；公寓普遍可实现1.61.64 4万元万元/平米的均价，最高可达平米的均价，最高可达5 5万元万元/平米以上。平米以上。三亚湾板块三亚湾板块市区市区板块板块大小东海板块大小东海板块亚龙湾板块亚龙湾板块土福湾板块土福湾板块清水湾板块清水湾板块香水湾板块香水湾板块公寓：公寓：1.6-3.5万元/平米别墅价格：别墅价格：34万元/平米典型代表：典型代表：凤凰水城、东方巴哈马、万科森林度假公园、太阳岛公寓公寓价格：公寓价格：34万元/平米（二线海景）4-8万元/平米（一线海景）别墅价格：别墅价格：47万元/平米典型代表：典型代表：泰德白石郡、铂爵公馆、三亚湾新城海景公寓：海景公寓：3-4.5万元/平米起别墅价格：别墅价格：5万元/平米典型代表：典型代表：半山半岛、半山壹号公寓公寓价格：价格：34万元/平米别墅价格别墅价格：6万元/平米典型代表：典型代表：公主郡、石溪墅别墅价格：别墅价格：6万元/平米公寓价格：公寓价格：4.5-4.8万元/平米（海景）3-3.5万元/平米（非海景）典型代表：典型代表：东和福湾公寓：公寓：4万元/平米独栋：独栋：3.5-4.5万元/平米典型代表：典型代表：雅居乐清水湾公寓价格：公寓价格：1.5-2.6万元/平米海景独栋：海景独栋：8-10万元/平米非海景独栋：非海景独栋：4.5-6万元/平米联排价格：联排价格：3.8万元/平米典型代表：典型代表：香水湾1号、富力湾81 12 23 34 45 56 611111212131314147 79 98 81010三亚现状市场：市场现有住宅物业供应集中在三亚湾、亚龙湾三亚现状市场：市场现有住宅物业供应集中在三亚湾、亚龙湾二线以及陵水各湾区的一线区域二线以及陵水各湾区的一线区域编号编号项目名称项目名称物业类型物业类型规模规模/剩余剩余(万万)2008200820092009201020102011201120122012201320131海阔天空高层8.54 42国际公馆高层13.613.613.63国光滨海花园高层/联排/双拼/独栋112 24三亚湾新城洋房/双拼/独栋3302502505山水天域高层/洋房1410106美丽新海岸 高层/独栋258 87半山半岛高层/联排/独栋4930308凤凰水城高层/洋房/联排130 1161169山水国际高层/联排/叠拼/独栋104 808010东方巴哈马小高层/多层33131311公主郡高层/双拼/独栋155 512海南福湾高层/独栋1815.615.613红磡香水湾高层/联排/独栋17.514.514.514香水湾1号独栋9.2 9.29.2项目可能项目可能的销售期的销售期市场典型项目销售速度（万市场典型项目销售速度（万/年）年）市场混合形态的市场混合形态的中等规模以上产品中等规模以上产品消化速度约在消化速度约在6-10万万/年；年；数据来源：市场调研一手资料，世联数据库数据来源：市场调研一手资料，世联数据库9目前市场主要楼盘：目前市场主要楼盘：1111年春节前后市场普遍销售情况较好，目年春节前后市场普遍销售情况较好，目前随着旅游淡季来临，三亚房地产市场逐步进入淡季前随着旅游淡季来临，三亚房地产市场逐步进入淡季项目名称项目名称开盘时间开盘时间12.13-12.2612.13-12.26上上门量门量12.13-12.2612.13-12.26成交量成交量价格情况（元价格情况（元/平米）平米）优惠折扣优惠折扣 中铁子悦薹 2011年1月洋房预计4万左右 山水天域 2009年2月110229000一次性9.8折 凤凰水城南岸 2010年1月905525000一次性9.8折，当天结款95折香榭左岸2009年12月504毛坯2.9万左右一次性9.5折老带新再打9.8折 太阳岛公寓 2011年春节90毛坯均价18000新浪国际公寓预计2011年1月40预计开盘价25000碧海蓝天3期三期2011年春节期间开盘120已认筹55批起价25000，均价29000三亚嶺海2010年2月15120购卡客户15批左右均价28000（精装修）1.8万（毛坯）万科森林度假公园2011年1月9-10日550已认筹1700批当天认筹9.8折，开盘再8折，一次性付款9.5折半岛蓝湾2011年1月底45均价2万半山壹号预计1月底开盘40均价3-6万认筹，享97折海岸名都2009年12月1号756最高7万，最低3.1万，均价3.9万一次性98折10重点板块扫描重点板块扫描11三亚湾板块三亚湾板块三亚湾位于三亚市区西部，海岸长度约17公里，是三亚具一定规模、自然条件良好的旅游度假区，同市区相比，该景区拥有更加良好的海景资源和沙滩。目前已经具备了良好的形象和档次，众多项目已经开发完毕或即将完成开发，目前该片区基本没有可用于开发建设的土地 目前发展状况目前发展状况u2001年开始起步，目前配套缺乏以国内旅游度假为主,酒店价格较其它区域低资源资源u海景资源客户客户u以北方“候鸟”为主，投资、度假为目的产品产品/价格价格以高层公寓、产区酒店为主公寓：34万元/平米（二线海景）；4-8万元/平米（一线海景）别墅价格：47万元/平米销售状况销售状况海景公寓去化速度快代表楼盘代表楼盘泰德白石郡、东和中央海岸、凤凰岛等 12泰德泰德白石郡白石郡区位区位u三亚湾路200号（海坡椰林大酒店旁）规模规模u占地36亩，总建面1.71.8万，容积率0.6产品产品u230套西班牙风格公寓，3层建筑，带前后私家花园产品为50300 的一房到三房，以50 为主，50左右的标准间和一房（60%），100多的两房（20%），160余的三房（20%），4套290的四房；价格价格u均价在70000元/，带15000元/的精装修销售销售u2010年10月1日开盘，目前已销售30%客户客户客户以东北、江浙、上海、北京人居多，主要为投资客配套配套酒店5星级常规配套，园林景观，海景，海上娱乐项目，地上停车位三亚湾最大的泳池两个温泉泡池、一个泳池酒吧13区位区位 三亚湾凤凰岛 规模规模凤凰岛长1250米,宽约350米，占地面积547.5亩（36.5万平米），规划总建筑面积48万平米，总容积率1.1；5栋高层公寓，30套独栋别墅；产品产品50-70的单间，110-150的一房一厅，150-300的二房二厅，各占比例分别为：80%、15%、5%；20000元/的精装修标准；价格价格4、5号楼均价60000元/，3号楼均价90000元/，最高价130000元/；销售销售4、5号楼全部出售，3号楼消化70%，1、2号楼没有推售；客户客户客户来至全国各地的成功企业家配套配套包括七大项目，即一栋超星级酒店（包含酒店及国际会议中心）、国际养生度假中心（即五栋产权式酒店）、商务会所（别墅型产权式酒店）、海上风情商业街、国际游艇会、奥运主题公园和凤凰岛国际邮轮港；评价评价独享山海天旅游资源，配套齐全，三亚标志性项目，价格达到三亚市峰值凤凰岛凤凰岛14区域小结区域小结p三亚湾片区是中高档楼盘较为集中的片区，楼盘均具有良好的景观三亚湾片区是中高档楼盘较为集中的片区，楼盘均具有良好的景观资源，目前片区项目售价较高，售价均在资源，目前片区项目售价较高，售价均在3000030000元元/以上；以上；p目前，海坡片区一线基本没有可发后续用地，海景资源的稀缺性保目前，海坡片区一线基本没有可发后续用地，海景资源的稀缺性保证了物业价格的上涨空间较大；证了物业价格的上涨空间较大；p三亚湾片区已经形成了一定规模和档次的度假物业项目，但配套设三亚湾片区已经形成了一定规模和档次的度假物业项目，但配套设施建设滞后，有待政府公共配套设施进行补充。施建设滞后，有待政府公共配套设施进行补充。15大东海板块大东海板块大东海片区位于三亚城区南部，是三亚著名的旅游景区，也是距三亚城区最近的景区之一。大东海海湾长约2公里，片区内有良好的海景资源和著名的鹿回头景区；该片区即拥有良好的景观条件，同时又可享城市配套之便，生活便利性较高。目前大东海地区基本没有开发用地，该片区开发项目主要由中高端物业组成。目前发展状况目前发展状况u该区域属于旅游景区，商品发开发项目较少，可开发土地资源有限资源资源u海景资源、娱乐项目配套客户客户u以北方“候鸟”为主、养老度假为目的产品产品/价格价格海景别墅、公寓为主 海景公寓：3-4.5万元/平米起别墅价格：5万元/平米销售状况销售状况小户型海景公寓去化速度较快代表楼盘代表楼盘半山半岛、半山壹号 16半山半岛半山半岛区位区位鹿岭路27号（鹿回头公园旁）规模规模占地面积2066多亩，建筑面积100多万平方米，容积率1.73，绿化率45.5包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地；一、二、三期分别在07、08、09年出售，四期8栋高层，共1000多户；产品产品四期共有8栋楼组成，30-33层的高层，共有1000多套，户型由138198的两房和三房组成，5000元/的精装修标准，层差1000-1500元/；两套270的独栋别墅价格价格三期09年年底价格达39000元/，四期开盘时价格为3万/平米，目前均价为4.9万/平5.2万/平 销售销售一期：07年底，别墅60多套，一个月卖完；二期：别墅70多套，1周卖完；三期：8栋高层，已于2010年2月售完；四期：8栋高层2010年2月初推出，共1000多户，已销售了80%；五期：2011年推出，目前已销售70%；六期：计划2011年5月1日推出客户客户客户主要是明星及海归客户来源：长三角东三省珠三角，前两者和占60%，外籍客户10%；目的：度假+投资；40岁左右居多，45-55岁。配套配套洲际酒店、豪华商业街、悦榕庄酒店、18洞夜景高尔夫、费尔蒙酒店、国际潜水基地、游艇会及各种生活配套等17营销手法：营销手法：u明星效应：明星效应：职业明星vs业主高尔夫邀请赛、第11届海峡两岸暨香港电影导演研讨会与2010年中国电影导演协会年度表彰大会u重展示：重展示：重金打造售楼部、豪华丰田商务看房车u立体推广：立体推广：电视广告、户外广告、网络、老业主口碑、阶段性岛外推介会u客户渠道：客户渠道：前期通过明星效应及立体广告轰炸开拓客源；后期主要通过老业主口碑及广告等拓展客户18半山壹号半山壹号区位区位大东海鹿回头度假区鹿岭路 规模规模总占地面积约100亩，总建筑面积约80000，其中住宅部分容积率约为1.0，建筑密度20%产品产品由17栋多层退台式电梯山海城堡、1栋私家会所及1栋五星级酒店围合而成 价格价格均价3万/平米，含5000元/平米精装修销售销售目前在售第一期，从2010年11月开始认筹，2011年1月16日开盘；客户客户客户以东北、山西为主；山西开发商，其在山西开发过楼盘，所以山西老客户较多；鼓励行业内人士带介绍客户，佣金按千分之三结算配套配套主要借势半山半岛配套，紧邻三亚免税店19区域小结区域小结p该片区即拥有良好的景观条件，同时又可享城市配套之便，生活该片区即拥有良好的景观条件，同时又可享城市配套之便，生活便利性较高，片区南望大东海，西面为鹿回头山顶公园景区，北便利性较高，片区南望大东海，西面为鹿回头山顶公园景区，北临三亚河入海口，景观资源良好，区位优势明显；临三亚河入海口，景观资源良好，区位优势明显；p大东海片区经过这几年的开发建设，使得本区域基本没有空余的大东海片区经过这几年的开发建设，使得本区域基本没有空余的开发用地，市场存量和潜在供应量较少，物业上涨空间较大。开发用地，市场存量和潜在供应量较少，物业上涨空间较大。20亚龙湾板块亚龙湾板块亚龙湾位于三亚市东南面二十五公里处。度假区规划面积18.6平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。度假区内分为八大功能区，由滨海酒店、高尔夫球场、别墅、度假村、游乐设施等构成。目前发展状况目前发展状况u该区域土地由中粮集团统一运营开发，目前已经有15家星级酒店投入运营，2个高尔夫球场，1个商业中心项目，而商品房项目屈指可数资源资源u自然环境资源、商业配套客户客户u北方地区“度假”一族产品产品/价格价格以酒店、别墅为主流公寓价格：34万元/平米别墅价格：6万元/平米销售状况销售状况小户型别墅和公寓去化较快代表楼盘代表楼盘公主郡、石溪墅21区位区位亚龙湾亚龙大道规模规模占地37万，总建面15万，三期在售；产品产品三期产品为洋房和别墅，洋房409套，别墅90余套；洋房户型面积80-160平米价格价格别墅价格5-7万元/；三期公寓3.6万/；销售销售三期公寓400多套，2011年1月开盘；别墅90多套，暂时未售客户客户小户型投资者和自住各占一半；北京、上海、江浙的多，其次哈尔滨；年龄在40-50岁，年轻人少，60岁以上的老年人也较多。公寓的客户比别墅年轻，年轻人中40岁左右的想法多些；配套配套热带雨林、高尔夫球场、山泉小溪80亩湖面环绕，设3个私人会所；评价评价公主郡依托高尔夫、酒店等资源价值，作为亚龙湾唯一的高品质社区；但产品的质素一般，密度高、别墅产品细节处理不够细腻；中粮中粮公主郡三期公主郡三期22亚龙湾亚龙湾石溪墅石溪墅区位区位u亚龙湾国家旅游度假区亚龙大道中段 规模规模u占地10万平米，容积率0.4，绿化率60%产品产品u3栋10层的观海公寓，共264套，121套独栋别墅，公寓四层以上可以看海u别墅面积主要由120、250和300多，其中120的为主力户型，占70%u公寓以60的为主，60的户型占90%价格价格u别墅价格为5-8万/（含1.5万元/平米精装修），公寓4万/，均带1万多元/的精装修销售销售u11年1月1日开始销售客户客户北方高端客户为主配套配套独栋别墅每户都有园林和私家泳池23区域小结区域小结p该片区是纯旅游度假景区，片区规划也以旅游度假为主，基本不该片区是纯旅游度假景区，片区规划也以旅游度假为主，基本不涵盖居住及其生活配套的功能；涵盖居住及其生活配套的功能；p该片区一线海景用地稀缺，借助区域发展优势，目前开发项目以该片区一线海景用地稀缺，借助区域发展优势，目前开发项目以二线海景用地为主，区域开发涵盖了别墅、洋房、公寓、酒店等二线海景用地为主，区域开发涵盖了别墅、洋房、公寓、酒店等低密度物业。低密度物业。24土福湾板块土福湾板块土福湾景区位于海南省陵水的南端，东至万福村，与三亚市海棠湾接壤，西至赤岭村，南临浩瀚南海，靠近海南东线高速公路。景区以赤岭（包括小赤岭、赤岭、第三岭）为中心，分东西福湾，有“亚龙湾姐妹湾”之美称。景区规划面积379公顷。目前，景区内已建起世知度假村和大风车度假村。目前发展状况目前发展状况u定位为国际级海岸，将建设三大国家及和世界级品牌：30家左右国际顶级品牌滨海酒店带、世界级游艇休闲社区及国际级海洋科研机构、教育、博览中心；u目前在售项目较少资源资源u国际级海岸资源，比肩世界顶级滨海度假区的定位客户客户u北方中高端客户，度假需求为主产品产品/价格价格公寓：2-3万/平米；别墅：3-5万/平米销售状况销售状况在售项目福湾处于尾盘销售，晋海未正式开盘代表楼盘代表楼盘福湾、晋海25东和东和福湾福湾区位区位海棠湾福湾出口处(海棠湾镇藤桥河出海口东侧)规模规模项目占地1000亩，容积率不足0.5。项目分两期进行，一期包含：度假酒店式一线海景公寓（四星级以上标准）和度假独院泳池平层别墅；二期包含：五星级酒店、商业街。五星级酒店建筑面积约4万；商业街建筑面积约3万；度假酒店式公寓占地约10万，建筑面积约10万，共约1700套，每套面积约48104。度假独院泳池平层别墅，占地27万，建筑面积约6.5万。联排别墅共约500套，每套别墅包括私家院落和私家泳池，每套面积约68137平方米。产品产品一期有5栋公寓，500多套别墅，其中68 的有100多套，137 的有400多套，都是一层的联排，有三联的也有四联的，另外还有几栋花园洋房 价格价格u洋房均价2.5万元/。联排别墅均价为6万/，带5000元/的精装修销售销售2008年9月开盘，目前别墅剩4、5套左右，公寓剩10多套客户客户客户主要来自黑龙江、上海、北京、山西和国外，其中国外客户主要为俄罗斯人，占2成左右，一般选择别墅产品；职业主要有煤老板、金融企业高管和私企业主；主要为投资、度假客，年龄在4050岁间配套配套2000的SPA会所、咖啡厅、雪茄吧、红酒吧、游艇码头等。2个五星级酒店（皇冠假日酒店（4万多）和洲际酒店），二期还会有大型购物中心、体育中心、医疗中心等土福湾板块土福湾板块26清水湾板块清水湾板块清水湾位于陵水黎族自治县东南部，距东线高速路英州出口4.8公里。与土福湾一衣带水，南临三亚海棠湾和亚龙湾，北眺南湾猴岛，地跨新村、英州两镇，海岸线长达12公里。目前发展状况目前发展状况u清水湾旅游开发项目土地开发面积约2万亩，其中雅居乐地产拥有土地15000亩土地，开发年限为10年；其余约5000亩由绿城及阿罗哈等开发商共同开发。资源资源u优良的海景资源客户客户u北方中高端客户，度假需求为主产品产品/价格价格公寓：2-3万元/平米；别墅：4-5万/平米销售状况销售状况目前主要以雅居乐清水湾为主，后期推盘量大代表楼盘代表楼盘雅居乐清水湾、绿城清水湾、阿罗哈27清水湾清水湾规模规模u占地1.5万亩，总建面980万，目前已开发180万，12公里海岸线。清水湾大道宽36米，长1.6公里。分为四块，金色果嶺，蔚蓝海岸，瀚海银滩，星海传说。产品产品有海景洋房度假区、高尔夫低密度区、东南亚风情海景别墅、海景酒店式公寓、亲海别墅等一期金色果岭：容积率0.4，别墅：180-567 ，洋房115-291 2009.3.28开盘，2个高尔夫、码头、2个酒店（朱美拉、莱佛士）。别墅270套。二期蔚蓝海岸：容积率0.4，洋房区，700多套房子，2009.9开盘，面积80-208 ，已售完。三期瀚海银滩：别墅、公寓和洋房。公寓120、160-170（主力户型，占30%）、360 ，洋房77335 （一线海景），别墅2971415 （一线海景）。四期星海传说在售：为200多的独栋，星海传说分为两期，一期有118套别墅，二期有500套别墅价格价格u星海传说组团独栋别墅的价格为3.54.5万/；目前在售的酒店公寓4万/销售销售u星海传说组团于2010年1月开盘，目前只剩10套；后期将推出洋房公寓，预计有几百套客户客户客户主要来自江浙、山西、内蒙，冬季时入住的业主比较多配套配套高尔夫，游艇，温泉；未来将有6个酒店开业，包括卓美亚（2012年开业）、莱佛士（350间客房、明年上半年开业）、JW万豪酒店、希尔顿、洲际和豪瑞格清水湾板块清水湾板块28营销手法营销手法u产品设计：产品设计：注重居住与自然协调，突出景观资源优势，以低密度大社区、齐全生活配套和娱乐设施，塑造综合性旅游度假产品；u配套高端：配套高端：6家超五星级酒店入驻、3个18洞国际滨海高尔夫球场、多国风情温泉SPA疗养、千个泊位游艇码头；u推广策略：推广策略：通过全国一线重点城市媒体投放和密集公关活动，在市场上造成轰动并迅速提升项目影响力，后期以软性推广为主调，加强对产品深化与解构，以项目区域炒作为主，针对不同客户，有的放矢；u展示策略：展示策略：销售中心为中泰式会所，面朝大海，看沙滩美景；外部设置大型休闲观景广场、方便客户驻足观海，体现项目景观优势；内部以大空间和贴近自然态势装饰为主，体现项目热带风情；u客户渠道：客户渠道：多元化渠道蓄客模式，充分利用雅居乐全国各地高端项目老业主资源，启动内部员工推介会，鼓励内部员工认购，建立公司内部全员营销网络；同时通过高尔夫、奢侈品等小众高端活动，建议销售联动，促销优惠政策；u推售策略：推售策略：以平价入市，保证项目首次推售成功，为后期推售创造好的开端；同时有利于后期项目价格拉升，通过分批少量频繁加推，保证新货冲击市场，维持项目旺销局面；u推广渠道：推广渠道：户外：机场及主要竞争对手等；电视：翡翠、凤凰、海南电视台等；报纸、航空杂志等；29香水湾板块香水湾板块香水湾位于海南省陵水东部光坡镇，距县城约18公里，是陵水县最北端的海湾，全长大约7千米，大部分是银白色洁净的沙滩。目前发展状况目前发展状况u在售项目较多，以低密度度假住宅开发为主资源资源12公里原生态海岸线、6家酒店、2座高尔夫球场客户客户u北京、上海、江浙客户为主产品产品/价格价格别墅：4-8万/平米；公寓：1.3-2万/平米(目前主要以红磡香水湾公寓销售为主，价格1.3-1.4万/平米）销售状况销售状况香水湾1号及红磡香水湾已处于开发后期阶段，后期将主要以中信香水湾及富力湾为主代表楼盘代表楼盘香水湾1号、中信香水湾、红磡香水湾、富力湾30香水湾香水湾1 1号号规模规模u占地600亩，建面9.8万，分四期建设，目前还剩4.5万没有建设。产品产品u一、二期别墅，三期高层五星级酒店，四期联排别墅。一期二期共108套别墅，面积分为180，262，377，680 四种。180 的两房占户型比例20，262 的两房占户型比例30，377 的三房占地1亩多，占户型比例的3040，680 的四居占地4亩左右，占20。u四期为联排别墅，30多栋，一排34栋，一栋700多。价格价格u一、二期09年9月开盘价3万元多 ，旅游岛之前是5万6万元 ，现在均价6万元 ，离海近的是11万 销售销售u一、二期09年9月开盘，共108套别墅，还剩10套，其中两套680平的，一套面海8000万，一套4000万u将推出75栋内庭别墅，总占地占地100亩，每套面积为500平900平，更适合居家客户客户北京，上海，浙江，广东，东北，行业不好说，都是私企老板，年纪50岁左右 配套配套两个超大型的会所，1.2万，以娱乐、休闲、餐厅为主，有SPA，棋牌，商业，保健，健身等香水湾板块香水湾板块31富力湾富力湾规模规模u占地2500亩，建筑面积40万平方米，综合容积率0.6产品产品u公寓，别墅（独栋、联排），主打别墅，其中F区为联排（200 ），C、D、G、K区均为独栋别墅，其中C区独栋为300 和400 ，有52套，D区有530 和370 的，有34套。别墅没有停车位，车停在花园门口，公寓有集中的地下车库价格价格u目前在售的价格为4-8万/平销售销售u新政对成交量影响较大，过去每月的成交量都过亿元，目前大幅下滑客户客户以北京、上海、江浙的客户为主，北京的客户居多（看中富力湾这个品牌的老业主），年龄在50岁以上，客户比较关注300 m2的别墅，都是自住的，该项目对炒房者有限制，不允许该产权证的名字，客户来富力湾买别墅主要是因为喜欢住在海边，对户型都不挑剔，只要价格合理就会愿意买的。这段时间还是有客户入住的，入住了40至50户配套配套拥有3.2万平的商业，其中1.7万平进行招商，剩下的自己持有，只租不卖，两层同时出租，业态包括咖啡厅、餐厅、花店、超市、酒吧、烧烤吧等未来将开三个酒店，万丽和两个万豪，其中万丽有250间客房，预计明年年底开业，万豪有56间客房，32间为别墅客房，另一家万豪有480间客房香水湾板块香水湾板块32石梅湾板块石梅湾板块石梅湾位于兴隆，三面环山，一面向海，山形秀美，拥有丰富的自然景观资源，港湾平时风平浪静，滨海沙滩长约7公里，近百米内水深不过3米，石梅湾已被列为国家级自然保护区。目前发展状况目前发展状况u开发项目较少，主要以石梅山庄开发为主资源资源u7公里长滨海沙滩、丰富的自然景观资源客户客户u东北、北京、浙江及重庆等地，度假及养老客户为主产品产品/价格价格别墅：2.8万/平米；公寓：1.2万元/平米销售状况销售状况石梅山庄09年开盘，目前在售第一期代表楼盘代表楼盘石梅山庄、华润石梅湾项目（待开发）33石梅山庄石梅山庄规模规模u规划面积5000亩，建设用地2800亩。一期870亩40万平方米独栋别墅、花园洋房将于近期首度问世。分为A、B、C三个区域，其中A区占地329.03亩，由47栋中高层的住宅及一栋综合楼组成，建筑面积为324970.53平方米；B区占地362.83亩，由297栋低层别墅及一栋公建养生馆组成，建筑面积为65601.56平方米；C区占地115.19亩，由94栋低层别墅及一栋公建商业街组成，建筑面积为22364.41平方米,总建筑面积为412936.50平方米。产品产品u产品形态包括独栋别墅、合院别墅、多层花园洋房、酒店、高档会所、商业街等。价格价格u别墅：均价2.8万元/平米；洋房：1.2万元/平米销售销售u目前在售一期，2009年开盘，目前约销售40-60%客户客户主要以东北、北京、浙江及重庆等地为主，以度假及养老为主；浙江籍开发商，在浙江及三亚开发过若干项目，前期客户以浙江及三亚老业主为主配套配套商业街、会所等34神州半岛板块神州半岛板块神州半岛位于万宁市东澳镇的东南面，距市区（万城镇）约28公里。神州半岛三面环海，一面接陆，面积24平方公里，东南长8.7公里，西北宽 2.7公里，东依牛标岭，南濒浩潮南海，西靠老爷海港口，北临东澳港。平均气温为24.4摄氏度，年日照时间达290天，气候温和，四季如春，是一个四季如春的阳光型半岛，也是海南省万宁市一处大型旅游风景名胜区。目前发展状况目前发展状况神州半岛分十年开发，中信泰富投资100亿，负责一二级开发，并负责统一运营整个神州半岛度假区资源资源u神州半岛依次分布着4个海湾，还有一个面积5平方公里的内海老爷海，并有四条河流汇入，形成内外动静结合、湖海天共色的壮美景观客户客户u东北、北京、浙江及重庆等地，度假及养老客户为主产品产品/价格价格公寓：均价1.5-1.8万/平米销售状况销售状况2010年年底开始销售，目前均处于一期开发代表楼盘代表楼盘君临海、朝阳海岸35君临海君临海规模规模u占地面积:94200，建筑面积:237613，容 积 率 2.20，绿 化 率 49.30%，总共 1880 户。产品产品u高层住宅及别墅。价格价格u高层住宅均价15000元/平米销售销售u2010年10月开盘，目前一期约销售40-60%客户客户北方客户为主，度假投资养老客户为主.配套配套游艇、酒店、商业中心等36朝阳海岸朝阳海岸规模规模占地面积：17998200，建筑面积：4060000，容 积 率：0.34，绿 化 率：49%，产品产品u高层住宅、别墅、酒店价格价格u均价18000元/平米销售销售u一期约销售80%客户客户集团内部客户占85%,以香港上海客户为主.配套配套游艇、酒店、商业中心等37博鳌板块博鳌板块博鳌镇是海南省琼海市的一个镇。面积约31平方公里。位于琼海市东部海滨，万泉河入海口。东临南海、南与万宁市交界，西与琼海市朝阳乡、上甬乡相邻，北与潭门镇接壤。距离琼海市嘉积镇17公里、海口市105公里、三亚市180公里。为半渔半农集镇。是国际会议组织博鳌亚洲论坛永久性会址所在地。目前发展状况目前发展状况房地产发展速度较快，但质量及档次明显低于东部湾区物业整体水平资源资源江海景观资源、博鳌亚洲论坛客户客户北京、哈尔滨、陕西、东北等北方区域；上海、江浙一带；以及部分四川、重庆、深圳、广州区域；产品产品/价格价格公寓：2-2.5万元/平米；别墅：1.5-7万元/平米销售状况销售状况目前主要以高层公寓销售为主代表楼盘代表楼盘宝莲城、亚洲湾、博鳌湾、千舟湾38项目项目博鳌宝莲城博鳌宝莲城地址地址博鳌龙博大道9号物业形态物业形态酒店式公寓，与华美达酒店长期合作，年不保底实际营业额回报30%,酒店统一风格装修。规模规模占地面积:1066666平方米 建筑面积:600000平方米 产品产品面积为46-116，别墅未开盘价格价格起价20000元/均价25000元/平方米是否精装是否精装精致全装修含硬装、软装、家私、家电精装标准精装标准五星级酒店装修标准4500元/装修标准宝莲城宝莲城规模大、较成熟社区、内部景观优越。实现博鳌售价最高，本区域规模最大综合质素最高项目；项目概况项目概况39项目项目中信中信千舟湾千舟湾地址地址琼海市博鳌镇朝博路物业形态物业形态一期分为7栋小高层住宅（10+1层）、8栋多层住宅（6+1层）、24栋双拼别墅、5栋叠加别墅 规模规模占地面积:518926平方米 建筑面积:280000平方米产品产品公寓6-9层 40-130价格价格公寓：16000元/平起，均价2.2万别墅：50000元/平是否精装是否精装公寓、独栋精装修；联排毛坯；精装标准精装标准观海景项目3000元/装修标准；观湖景2000元/装修标准 含硬装、软装中信：千舟湾中信：千舟湾品牌开发商，占据最佳资源，区域水系资源无可超越的最优楼盘。项目概况40项目项目博鳌湾博鳌湾地址地址博鳌镇滨海大道（博鳌特别规划区1号）物业形态物业形态别墅、公寓、酒店规模规模占地面积:100717平方米 建筑面积:80000平方米产品产品主力户型：一室一厅、两室一厅、三室两厅价格价格目前精装公寓在售，面积50-120户型，均价21000元/；别墅：7万/平米是否精装是否精装所有公寓均为精装修，融入亚热带海岸风情中，以源自泰国的简约奢华东南亚风情，营造国际享乐标准的度假休闲氛围。精装标准精装标准公寓装修标准4000元/平方米博鳌湾博鳌湾与政府规划的湾区海岸公园近在咫尺，得市政便利，灯塔的点缀更加渲染了项目海滨风情的特色。项目概况41项目项目博鳌亚洲湾博鳌亚洲湾地址地址博鳌镇滨海大道东侧（万泉河口海滨度假区）物业形态物业形态别墅、公寓、酒店规模规模占地面积:560000平方米 建筑面积:700000平方米 产品产品面积在116-136平米价格价格别墅：360-600万元/套是否精装是否精装精装修精装标准精装标准公寓带4500装修 别墅带6000装修 巴厘岛风格样板房博鳌亚洲湾博鳌亚洲湾整体规划和布局以及人文氛围的营造在片区首屈一指，外立面和流线型设计也是独特的地方。项目概况42市场总结及项目启示：市场总结及项目启示：p东部岸线以东部岸线以18度为分界线，以南为热带气候，以北为亚热带气候，置业群体及度为分界线，以南为热带气候，以北为亚热带气候，置业群体及需求有所区别；需求有所区别；p东部岸线城市一线海景项目共性：资源强势、配套成熟，价格已经达到顶点，东部岸线城市一线海景项目共性：资源强势、配套成熟，价格已经达到顶点，与之相比，西部岸线配套及海景资源较弱，但价格方面存在较大优势；与之相比，西部岸线配套及海景资源较弱，但价格方面存在较大优势；p东部岸线一线海景区域开发已经趋于饱和，土地相对较少，发展潜力有限，西东部岸线一线海景区域开发已经趋于饱和，土地相对较少，发展潜力有限，西部岸线尚处于开发初期，一线海景土地资源储备丰足，后期发展潜力巨大；部岸线尚处于开发初期，一线海景土地资源储备丰足，后期发展潜力巨大；p客户来源及渠道：主力客户群体以东北、北京、山西、上海及江浙等地为主，客户来源及渠道：主力客户群体以东北、北京、山西、上海及江浙等地为主，各项目客户区域来源主要视开发商资源不同而有所差别；各项目客户区域来源主要视开