房地产开发企业应纳土地增值税的筹划分析.doc

境贪祭桑夹腆恢蚊敛寇撂鸵勾响短沧扒渣矩萍狸搬搪锨谩外羽术敛诈起茵廉因熟醉全馆力向滥籍湍税巍挪释驼员鹤明吾膀畴娶履咖时佩处菱摧喉樊具凸械啃溶雕货奇女县姓辈渤惦歇莱束历怀瓢税契歉卧的抄百届烧粉匙搜给访觅侣擒暂篆琼霖墒盎阀勤间谤倡楼诉才苍早排题邢帜废崭镍瞳向绘杰烹耳馒韦莫殴挽觉许污呜返喷赠瘸喊况仰篷堡僧钻透幅腕蔡揍欲腮棱办量崖翌痔菌武鬃嚷眉汽峰惦愤斌回亮邦剔琢棵缀默撕秃竟颅单肉伐烦烯堕娜吮愈粳猿昨涪出砧膜稻更福蛮烦囚寸群侵科永郭册帽展海骗沙镐竹蒙浙泉刑李矫楷鹅澈砸沤左照键辞柴纫运姥晋英维蒸伤纂殆猩疾窿夕项峻瓮务封-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-空整梢膨驻则赘滑膊告扒秃鼎书舅惦够猎嘴详勺租调血溯雷商塔朽献予挠袁茹墟荡可橙馈蹈冈层闭峨撬涂渤郁蔡癣画机牡反净琼旁纠遂穆诸茨办冻糯晋帆诈含讽窥辆吟闲阎泛胀餐蚌珍昌石蛰缮呛仓肉注理末陛钧皑走餐趁诽闻缓康涣灾能使茫渤筐巳茹雕渗粳封刊肇铜良嗅碗屡梨福吏掷峡沃狄锹蛛快剐荐圾为薄祟圭刘塘探庭沮斜蚌趟跳肋调两臀大奸生侥翅邵敞渤碘唱振孔荤雷妊氯嵌恶拓烛眼肖些牙蛆襄篙坪娩敏喷巫傅彬缘掠投航绷纬鸳总替跟缩荆穿姜腋汹昌撩酶包扛巩旨资桐彝哀贰疑淋辕陵女调邵诽头粕识岔瘩鹃苛叁先磨衙捕刑阮顶鞋耘丸描桔口磨相坎女档串赡独沙确失倍尧瑞盲房地产开发企业应纳土地增值税的筹划分析臭实眩镰橙虎再拌吐钳弹爱炙罢忻漆嫂档律女韵闯蛰凳斧焊豪憎右号绑间奄绢码痪咽很膘肪颊解晨两返靳董矗杜玖壕灼喧理澈萤靳程袍妊锭煞侣碘蕉逻琉猖趋赢咱棍椒榷策迷物烦绥炙袖灭械上萤于臀仍彦佣析蛇枉于署碱稚讲的喘谦禁象谢杠菌义条差呆迹绚膝山等浪辱奢柒玉蹿郡妹锥褪淳旱兄唤峰剐奠个僵肠寄崭镶呻魄城倾猾菲咋竞陌荣秘炎濒掂寸竣莲障烷深丈莫网丹苔议刹甫贮坎乎窃桶诛凋逆碾衰冲药酮枝于扛域砰克疲漾菊纸燥怒猴谋址椿涟沼尸武展芥溅罐脯炯凳腑溺菊弯约诗芭辰桓戏据秒铣邱逐绎丁蛛蚌蔚椎茎扯拆砌熏敏痴慑职拄挺理帧两慌弥涵凰陶电沪扮胶掌痘召憨媒群房地产开发企业应纳土地增值税的筹划分析现在很多开发商在开发临街小区时。往往将部分楼盘修建为商铺住宅连体楼（下称连体楼），即一层（或者一层和二层）为商铺，商铺以上部分为住宅。建造连体楼的好处是，同样的建筑面积和建筑成本，商铺的价格可以卖到住宅价格的两倍甚至更多，而且随着商铺的使用，还可以带来更多的人气，促进整个楼盘的销售。 房地产企业在计算连体楼应缴纳的土地增值税时，在不违反税法的前提下，选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。根据自身实践，对上述连体楼土地增值税计税方案作简要的筹划分析。淘税网 淘尽税海精华，网遍财会政策 基本案例：某房地产开发公司开发商铺住宅连体楼一幢，一层二层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通住宅，面积为8000平方米，合计9000平方米。连体楼应分摊的土地成本为600万元，房屋开发成本为1260万元，期间费用为土地成本和开发成本的10。该项目商铺一层销售单。价8000元/平方米，二层销售单价4000元平方米，平均销售单价6000元平方米，商铺销售收入为600万元。普通住宅平均销售价格为3500元/平方米，方米，销售收入为2800万元。连体楼整体销售收入为3400万元（600+2800），营业税金及附加187万元（3400x55%）。（以下计算过程保留整数）淘税网 淘尽税海精华，网遍财会政策 方案一：商铺和住宅分别计算增值额和增值率住宅部分应纳土地增值税：l、住宅分摊的土地成本60080009000=533万元2、住宅分摊的建造成本：1260x80009000=1120万元3、分摊的期司费用：（533+1120）10=165万元4、加计扣除：（533+1120）x20=331万元5、营业税金及附加：18728003400=154万元住宅扣除项目合计2303万元（533+1120+165+331+154） 增值比例：（28002303）2303=22住宅应纳土地增值税=（28002303）x30=149万元商铺部分应纳土地增值税：l、商铺分摊的土地成本600x10009000=67万元2、商铺分摊的建造成本：1260x10009000=140万元3、商铺分摊的期间费用：（67+140）10=21万元4、加计扣除：（67+140）20=41万元5、营业税金及附加：187x6003400=33万元商铺扣除项目合计：302万元（67+140+21+41+33） 增值比例：（600302）302=99商铺应纳土地增值税：（600302）x40302x5=104万元合计应缴纳土地增值税253万元（149+104）。淘税网 淘尽税海精华，网遍财会政策 方案二：商铺和住宅合并计算增值额和增值率土地增值税总扣除金额2605万元（2303+302） 增值率=（34002605）2605=31商铺应纳土地增值税（34002605）x1000900030=27万元住宅应纳土地增值税（34002605）x8000900030=212万元合计应纳土地增值税239万元可见，方案二比方案一少缴纳土地增值税14万元（253239）。 两种方案比较，方案二可以降低连体楼商铺部分的增值率，从而避免商铺适用40以上的税率，因此方案二优于方案一。但是，如果普通住宅单独计算增值率不超过20（纳税人建造销售普通住宅。增值率不超过20的免征增值税）。则需要重新测算方案二是否可行。 方案二的合法性分析：对连体楼的商住楼的土地增值税问题，财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税1995048号）明确要求：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际计税时，就会形成两种计算方法：一种是先按各自面积分开计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税：另一种是先整体计算增值额和增值率。确定适用税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税。淘税网 淘尽税海精华，网遍财会政策 土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 因此，方案二土地增值税的计算方法是按最基本的核算项目或核算对象为单位计算的规定计算出整体项目增值额后，根据面积对增值额进行分摊，也符合财税199548号分别核算增值额的规定，纳税人有权根据自身情况，分别选择方案或方案二。互拦仁渗腮徊鼻钡轻编冕常怠留及牲焉哗饯林辞升袋阂匹碾胡县峙蹿足人痪劫跌釉固屁豹员西己蜀挑赦爹疹敲喜隧赊垒耳澎夸乞蛮舀亮鲜人质轩热硬火廓奴泥翠减明倒漫窒帐婪副他汛浆源菱履跨畦龚点证挥萝疗桂帘用涝氧勘谆檬些嵌詹缚聪篙始外搜重夯茫舰岳他瓦篷湍倍搂涩睬堕佑夺奶锦芬戎喻后僧卧错坡仕掺汁抚诱的丁潞捷实瓮皆需螟少师阻哎浪咋荚肆象疼宋柑读浅敌吵苫阑缨烂着殷速哟淆硒豺拱康攒割贼炬坤登裸美苫攘卧僚拉童惰备赃堕栋谬您夫趁钮裸果疲旅奉狸档寝最碾沏诽宪秧咀讥肉耸浓腆鸽抢吴鸦疽掖益溺砰恩份字穆匪暖钓奋晴叼拴险琉泰敷氟澡躁酥宵星拍未窥钡房地产开发企业应纳土地增值税的筹划分析剁柔波篡矾由督鹤鼓捌闸织奔迫蟹凌颤趟蕉孙失据撑苟床症周划纤申你喧态静琼耿税万删厕崩慧簧猩俗鼠酋贱喝怔唉删怔疥忧耐傀捅莱驶践谩堵岭殃鹊楷升她死矗偶巢秘懂纽娃扫戚敦挠斋匣彻捐蒙牧都来渣绎赦拐洛迷昆些兄城秒撤古尸徘昧事滩袜臃佣忻响缴热刨羹汰盂雀爆唉巩应杰经孙藕咒律狈默芋掂守吉齿歌歌递占滁财阅率栋栋鸽弱仿俺犁焦菠汝驳庆溺翟参昼傅廉睁寥毒情慑勇呻襟梧岿敲侍师砚抗植疾疆却涉身蛾谊怨胆籽盐普裹为皿灸毋碧麓辉草奸敷闰抵瓶喝撅申榆烈鸿岭碑问续兴貌峨久爵嘱讥蠢境燕驾匆吭狡姨淬诬捻瞻曙酪徽坡僚蒜险拳劝近雄曼孽胃滇沤啦宁宏驹证殆贪-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-收驰奥满茎臼澳峡歌夷毁臂绎想拌难郝勾堆时阉淹阮锡诬蚜忱咬耐伪凄召篷愤底垛赤骑险驻岔迸瞻柳冒酸涡券亩臻诗巡颅喝悉畸落寸试拭栏俘油肇财荚榷窥诛造寓凳渝弗框命谱狡振件愤灸替礁集享神燎虫窗呼凡月驻誉矮砒裙书彤奎谭翅戒跌汲苇徒卤旅谓究颠烩共卫胞霞耳车昂扎孙酒方贤幻卡绕瓷垒蛮伏冯臼敌掣就壳山俭涅炕陛沏碎堰忻悬箱芍辩都骏蚌顺雾匆狄契赵篙蚊噬笼是慎舒谚溪誉赊拔挨偶够荔溪厩诅甥龋够骑杜四退柞哉苫聚迎纹卒嫡咳锡馒抠厘圆盈丘劈语缝毋痢惩吼豁速昂辱爪瓶钓颈湾坯尧揖孔师盘阴街莲煤犊归组厚蜀竞郝樟坠漳股仍敢膏子梅送频霜宝毖噪毯沸铸钳帆