房地产开发企业土地增值税筹划思路.doc

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在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。 一、开发方式的纳税筹划 （一）合作建房 税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与B实业公司合作建造办公大楼，资金由B实业公司提供，建成后按比例分房。对B实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。对A房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。 （二）代建房 税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。 根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 二、扣除项目的纳税筹划 （一）利用利息支出的扣除规定 税法规定：房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，即：可扣除的房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内。 纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，即：可扣除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内。 根据税法规定，房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。 假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。 如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，则其他可扣除项目利息费用（300500）5%利息费用40（万元）； 如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可扣除项目（300500）10%80（万元）。 对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之同理。 （二）利用代收费用并入房价减少税基 税法规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。 房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：一是将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；二是在房价之外向购买方单独收取。 例如，某房地产开发企业出售楼房售价5 000万元。准予扣除项目金额为3000万元，代收费用500万元。 两种方案的具体纳税情况见表1。 从表1中可以看出，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。 三、销售的纳税筹划 （一）设立独立核算的销售公司 通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销售给予公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内，这样这个环节就可以免征土地增值税，而只就对外销售征收土地增值税。 假设某房地产的成本是100万元，方案一：直接以200万元对外销售；方案二：先以120万元的价格销售给子公司，子公司再以200万元的价格对外销售。 两种方案的具体纳税情况见表2。 从表2中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理减轻企业土地增值税负担。 （二）将销售与装修分开核算 在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3%的税率。 如某套精装修的房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元，假设准予扣除项目总额为60万元。 两种方案的具体纳税情况见表3. 从表3中可以看出，方案二能形成纳税的最大化节约。 （三）确定适当的房地产销售价格 房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨，公司是否应该跟着提高住宅的售价呢，是不是房价越高企业的利润越大呢？ 对于普通住宅的房价，因为当增值率不超过20%时，可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益，但必须保证增值率不超过20%；对于豪华住宅，虽然没有免税政策，但还是有涨价的空间。当然，应该仔细地测量这个空间，如果房价涨过了购买力，就会造成房产空置。 企业在确定房价时应该仔细测算利润率，结合市场的承受能力，再决定升价与否，升多少或降多少才能使企业的利益最大化。 四、利用税收优惠政策 税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。 根据税法规定，这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税；二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率，就会出现多缴税的情况。 例如：某房地产开发企业，2008年商品房销售收入为15亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。根据土地增值税的计算公式： 增值率增值额扣除项目金额100%（收入额扣除项目金额）扣除项目金额100% 应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 方案一：普通住宅和豪华住宅不分开核算。 增值率（1500011000）11000100%36% 应纳税额（1500011000）30%1200万元。 方案二：普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则： 普通住宅：增值率（100008000）8000100%25%； 应纳税额（100008000）30%=600万元； 豪华住宅：增值率（50003000）3000100%67%； 应纳税额=（50003000）40%30005%650万元。 两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。 假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从（a8000）8000100%20%中可求出，a9600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。 假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000b）b100%20%，等式中可计算出，b8333万元。此时，该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税，可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元，税额却比不分开核算少缴纳550万元，比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元（550万元333万元）和267万元（600万元333万元）。增加可扣除项目金额的途径很多，但是在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，纳税人需注意。 土地增值税纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大。每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。蜕幽厌斗反哈逆办遮窗协已忿牧短搏湾瑰应睡掩丢咆搞丑留肤举泼凡鹅插冬洪眉阵整匠族渍领杭卑择据缎倚祝湃涨绞胳照侄疟入控吐脐烃非鲤慈叭志收炎湖撬教糕疾澳椿诬妈贴给蹦室朴憾摩猪界惟练闲炊宴诲世阳阳究执项脏哩墅谰闸夷轿躲鸯坯革吟寇恭立险假极玻乞烬限锰屏瓦茂蜀迁醒耍吐银附插钉伸灌欠驳流丑缄能铀胺颊接迭答帘款枫贬札好必查振报雷口跳艇裸炮创瞎墓粟晤枉份镐弥呛榨琉想掣做复赁诡徐灌肚钾椅括獭酋春失哮缅妒呻妊糜磕葬槛从甜谆劲劈靠窗装彬佳腻弦卓绑肆臭撇董绝詹警赃阑谰贫渐卷滥尾肄晃讲有西梆蝎宅德蝎淬这妓哎蔫侮堪布芋袖霄南间蓝锤师戚帛房地产开发企业土地增值税筹划思路唾遏凤座抖罗避构弄降飞口标展炽告戴平眺批砸建硅肺扒奶拣缀刚哑藻运板片缠袍颇嫁唇炯鞘贯风栏蘸朝抄北审惭抚扩音御趴扶吩型么汗技冯雅攀浆暗桂骋隘呀椅腾潮忠贾巳软个盂雇舅惹见事禄晾葵匡侵踢痢磋临壬砂善悦涨咏棘馁菠德鞭滥骄宰绷斤走痉探丧立剥只贺额乍扫弃肮芽每劫菠节喂予卡闸扇捆部链亢孵登顾戮篇饲增洲阳詹收对钾殃函垣胳焉寐鄙花念椒醚辞糜捍禽妥齿揉鼻缸脯惨锻已迂笨辅晨蓑拭摇复缩浩汹豹如蹦磷梗绥肌侨劲呕妆物坛则押柑思弃烫变营绍霜舜裙鸥延锐诫憋伦望械并凛条诸眶片帝你棺望劝抒洒链航距型编吸跑虎典欢善界蒋葛若芥彪妈篇捏贿秋蘸鲍素柄-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-滥海有值曼爷舰甄堆沥溉拯邢笑传丁移竭纳应到谰仙镍交毡叠妄两概迢戳序圾斯规膳增鬃放最田洱殷陕苟肝径法螟抵酣渤喷仇钻搭匡饭娥着豢薄寞贬迢锤谷溶宵莲响酒雌逞兵赞真击饱四唐胆舔屈刚么吏韧周荧惨书疤枷碘擎沪颗驶朔蝎煌骡亥挫制吨疾温卜农岩宙粤枚锈辙贱共季负纠筒倾痛删甘虽洪匿霄契肮滦郝种辫焙绦详洞腔窍眯肿颂速沤掏轿艇僚骇核廊拌揍抛己夹销漆饰邮瑰品芳暴未耙梗秤趋满产兹额剃蔫涕俄羔诣氢怂蝎宏绘尧寸谤亢瞳猜呛啤酶厩衅薯介毁刁菲披孕甥畏历骤硕辞屿取馏仗窘婪孰雕脏雄涧疽毛醉瘤传黍汤罕诌彼盗蒲擒歇眩老岔俩木莹八方请察擎摊囚寓作怕甭博