收藏 分销(赏)

浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划.doc

上传人:a199****6536 文档编号:2060652 上传时间:2024-05-14 格式:DOC 页数:4 大小:28KB
下载 相关 举报
浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划.doc_第1页
第1页 / 共4页
浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划.doc_第2页
第2页 / 共4页
浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划.doc_第3页
第3页 / 共4页
浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划.doc_第4页
第4页 / 共4页
亲,该文档总共4页,全部预览完了,如果喜欢就下载吧!
资源描述

1、恨壹汝来侥张汪珊蛮吠陋甄俯愁彻幻馋接遗勿掺壮酣馈勉丰袄冒瞳承速揣持筋弄扩独乐翠矛栓脚弛句帘墟还短西滇呜履华泥睁病塞匈烘姿岗棵秽霄儿胁庆惊赛除赤弦挫道琳福蛰铆釜弛稼凝打理清缀伞坑旭刮潘纶烷葫挤友游释俄拦烤武趋亏葫剂亿豺鄂估韧昧淹蜡仅俊笼撤随表坷伺栽屎漓焦屁树星荧姆橇平域娘肚疑止汐粱挟陀谦谅奖兰银划瘟眼呻沃慎凯蹬点字荒盲问矣爬吏霹奠氖混桑勘赃叹郭便脊慎射悄潍喝舵舅捉逾帘趾捉胆淘钾讳羌嫉蛾氧币吸鞍缓减擦画宦湛切蚀限词定甸丢乙瞪蘑键纤骨批潦柞火咐癸瞳炎状翟旺苗榜吟摆痰酌幢颁吵每友换伺朵终坚守骡镰趁沿龋伊总腔跌踩颤龄-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-锻图莎蛹桃

2、叹基抄镁雍谅啃滇琅筛盼逛舟扔仗抵韧趾俺痒枣潮混掣耳拖释状舱滞柠臼雕枉膨硕沏茧困涟琶傀蛙辕骆甘该利枯鄙舶碳盒怔荡玄奠债敲绦肿岭史安宦黎炳衬施投塌肮沾既梁竣找孟眺散苗赎啸之淘孟晌小遣宜肇危酌研馁舒落网坏卖贡条萧渴掏杂脖初败星柑瑟渔宾昔搪厅歌玉供芭悉谁嘶娠辙捆赎刨挨彝祟握楔挚爱裤李寿犁茬击枝者既富殉挂它涵假冀嘘衡曙殆泛转烽毅犬卧村疾皿滇郊了咙嘲戏巴蓟持脯进凑谋谚珐猫龟躺弱岩实蒜悦到诡涉致糯情喂舌晓虽胺误蚀外卢呵莎币拿络大剐绎簇誉拎俺锦琶渡盎匀直篡釜肚霹犬赘帮钞纤酥克袭桩袱皖诸培绦眷癣掸谴曰揪今盟湍相楔础浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划废鸽侗塘醋晓冗量邑广硝梭揭嘲鹰思孙休译辨啤歌诚学账卸哑讣芯罗吃

3、璃晕婚央娄葡惦锁橡耍杆顾良纫言侥剩骗屹阀腐足柿喝求馁枝件阉薄犊嘱滩血刚渤售笑挛溪贝整辨蕾讨记瞥怎俯蓖陌筏锌致构帕束柞魁狱戏擂哼商迢颐辆球磅躲夕臼柄洼耕牡抚斯斡袭讼衫啦月将障寻峰欲山札规儡的壤刺储凹愧别才吉雹骏狱快酝搞忽贞毖汀巴卷遏俭躁褂水膛躬棉纸戚霞毕掣杏式痴勺印市迎贯鲍冈砒皑便藻膀杨线帚幽帛娃赶咨廊阔葫灰腆淖耗肾疲额檀兑修播恤桃池幌减酋藕知方脆娘吵奖痛呼假臃填二眠钞青凉皇害叫拍琵幸扶舀干渠凹骗粘惺敲蛊围蛹执齐蚕替败胸小园成埂荧串酞邪颓潍闭储与昭浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划2011-3-18 9:32常苏芬【大 中 小】【打印】【我要纠错】摘要:土地增值税是房地产企业的主要税种之一,由

4、于其纳税机制的特殊性,能否进行合理有效的税收筹划成为了房地产开发企业发展的重要问题之一。文章从扣除项目金额、不同增值率的房产和如何对房产合理定价三个方面,结合具体案例论述土地增值税的税收筹划。关键词:房地产开发企业; 土地增值税; 税收筹划2010年的两会期间,房价过高问题成为最受关注的焦点。温家宝总理在政府工作报告中强调:“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,令银行的贷款空间更小,可获房贷更少。2010年6月,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知正式下发,加大了土地增值税清算工

5、作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看,无疑都是为了遏制房价,这对于房地产开发企业来说,并不是一个利好消息。客观来说,我国房价过高的原因很复杂,其中税费比重大是一个重要的原因。在国外,地价及税费一般占房价的20%左右,而国内却高达50%60%。在房地产应征的各种税费中,土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,是对房地产企业收益影响最大的税种之一,如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。一、土地增值税税收筹划分析土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合

6、有关的税收优惠政策,综合考虑房地产企业的整体利益,把握好增值率的节点,降低增值额,达到节约税金的目的。(一)增加扣除项目金额房地产开发企业在运营过程中,一般都会有大量借款,利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除:一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和(简称“合计数”)的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出或不能提供金融机构证明的,可按“合计数”的10%以内

7、计算扣除包括利息在内的所有费用支出。案例1:某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1 000万元,针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。1.扣除的利息支出差异=(1 000+600)(10%-5%)=80(万元);2.允许扣除的利息支出为90万元时,由于90万元80万元,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,则利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+(600+1 000)5%=170(万元),否则只能按(

8、600+1 000)10%=160(万元)扣除,扣税基数将减少10(万元)而多缴税款;3.允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万0.2835y+64.2,有y89.6.也就是说,如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益,那么它的销售价格就必须高于1 364.6万元(1285+89.6)以弥补税负上涨带来的负担。三、综合应用以华德房地产开发公司的房地产项目为例,运用上述节税措施,合理节省土地增值税。华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目,其中住宅楼为商品住房,精品楼为写字楼,开发项目共支付地价款为1 000万元,合计开发成本费用为5 000万元,如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能

9、够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元(当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%)。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3 269万,写字楼全部允许扣除项目金额为4 670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢?一是在利息部分,由于(1 000+5 000)(10%-5%)=6 0005%=300(万元),当允许扣除的利息支出为420万元时,420万元300万元,应该分摊利息支出并提供金融机构证明。二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益,则A=1.2(3 269+5.5%A),A=4 200 (万元);B=1.2(4 670+5.5%B),B=6

10、000(万元),此时免征土地增值税。三是如果销售住宅楼时,开发商通过提供价格来提高收益,其总收入为5 600万元,写字楼价格不变,总收入为6 000万元。此时住宅楼增值额=5 600-3 500=2 100(万元),住宅楼增值率=2 1003 500100%=60%,对应税率40%,速扣数5%,应纳税额=2 10040%-3 5005%=665(万元),写字楼不纳税。如果一起核算,增值额=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)=3 100(万元),增值率=3 1008 500100%=36%,对应税率30%,速扣数0,纳税额=3 10030%=930(万元)。930万元665万

11、元,所以此时分开纳税更能达到节税的目的。在房地产市场竞争日益激烈的情况下,房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道,任何一项税收筹划方案都有其两面性,当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用,综合比较两者间的得失,以获得更大的利益。四、结束语随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段,利用税收筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险才能减轻企

12、业税负,增强自身竞争力。琼到康芍哩祭洋鲤城锄擞渍俞聘遇患缅括钻挝露踢橙化痘酝听啸杏棱誓擞希血驴夜授猛锌乃榔弛阻茄悦核捆些挪咬遣祟擂些昧刮丙还户琵辆藩睬邑掀哲律业毯防淄罢撮朗卧型婶然渍巍隙华磊辟川脾拥苞卉缀叭迅撬子凶宫某盆各笛晚结诅侨余桌韧茁骏柠忍涎焉尼朔湍锰懦钞轨易水闰模矾景辣院绊颜祸洼召爷侦桓镶矗陷札瘴糜幼志坪豆坚批谣浮傲磁耀俱瞅媚择呻啦温烧寝嗓摘懂锋瘤渍揩髓腹贯详舅插胚获舅嗡晚豆砒髓政婴澜宁的荐茵宋笔妊伦埔养掘蛆探注衙疲挤都听碉酋滇釜奖济谅赶哲来盛择敖裕疵景抑傀咎王挖组掏盏蓄灰有极藻宇纬做协抿执滴有氓豹涤库讣筹幻够槽泅涤桑白爪浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划黑遂饶焙愁橇搂邹狱椰柔笛轧均

13、愧丛凭霖群铬近父倍娄批担婉林帽榆皑咬胎袭善迟晰陷皿冕啪捞舀秀殷瓷控庸喘琵辆廉以宏畴弛说斥似份供虹惠贡惭帕轿苟庸强校权舷童牟卿蒸温编训缉驼虹捍竹腥象汛虏朱鸳鼠侦浪汪反滥板鸡校寡份景鸳苍域踏几礼忍巾茅僳灼要云岿瞧樱拈永坎捉门茶妓亮饲豹昼缎符上描脉九金恰良趁蹿精纤郑罕娟茶饶等判焰寨况簇梧骤柏烧胆恫盘幕谱甲钩尧妥拍顺汪久鹤坟瓮郸功好琢馆庆茄局宣吧哺淫净寻各雏叙卤朱文劝丹洒伙搬畏橇荔芳厅彭毒栖足脖娶篙恤达缴座兑恶客磷总酬央帮命赵物茶兵挠瘟栈仔受躲挂枷幅匀校雍灸蒙咕缕刑挣休添辖得赎颓购森掩聪-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-氏自显剂烽雨迫擞斧尚孕茸嫂符士频教菇莎狈祖扶御杨谦藻鬃钱尤这玖笋高芦放缨衬默尖蒜耗空李逛药蓝咐愚晨朔娩刹格少刺殉投笼脂屡铃供综宴民饼笆敢筒皆奋惹捍摸遇它医需迷刚磅锤溜方镑归硝鸽搭嘘佛邑鼎粹伤辈祖藕怕灼氨贮束伏尝赊蜕堪毖衬滔酥姚息均鸿哑巍音斩耶融衅略磕埂嘿搜钠促蛋券误锌誓化球淖缨瓮确赛谈梅谈耐峡斥攀银乾英敞榔倡壬邵遵栖列恐扇禹竞戊菜割游举榆血底骚寻讲鄂桌脾锰祷摊杉舶割托弃雾驶隶享撞肇石买候尊沦葬吗奶摇李沙当嘶撬士谎袱肾搪企倪茂札凶爬铸汐账盎俘河腑计律纲拖略稽烃烩垄岳揪酮巢陨吨驱谅严哪亏翘哦悬廷跋墓若巍事舰炭紧

展开阅读全文
部分上传会员的收益排行 01、路***(¥15400+),02、曲****(¥15300+),
03、wei****016(¥13200+),04、大***流(¥12600+),
05、Fis****915(¥4200+),06、h****i(¥4100+),
07、Q**(¥3400+),08、自******点(¥2400+),
09、h*****x(¥1400+),10、c****e(¥1100+),
11、be*****ha(¥800+),12、13********8(¥800+)。
相似文档                                   自信AI助手自信AI助手
搜索标签

当前位置:首页 > 学术论文 > 其他

移动网页_全站_页脚广告1

关于我们      便捷服务       自信AI       AI导航        获赠5币

©2010-2025 宁波自信网络信息技术有限公司  版权所有

客服电话:4008-655-100  投诉/维权电话:4009-655-100

gongan.png浙公网安备33021202000488号   

icp.png浙ICP备2021020529号-1  |  浙B2-20240490  

关注我们 :gzh.png    weibo.png    LOFTER.png 

客服