房地产开发企业土地增值税的纳税筹划概述.docx

房地产开发企业土地增值税的纳税操持——转让房地产增值额简直定

　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法例定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的巨细，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内涵、范畴和确定要领等，税法作了比力明确的划定。

　　（一）收入额简直定

　　纳税人转房地产所取得的收入，是指包罗钱币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益，不允许从中减除任何本钱用度。

　　对取得的实物收入，要按收入的市场代价换算成钱币收入。

　　对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其代价后折算成钱币收入。

　　对取得的收入为外国钱币的，应当以取得收入当天或当月1日国度宣布的市场汇价折合人民币，据以盘算土地增值税税额。当月以分期收款方法取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国度宣布的市场汇价折合人民币。

　　（二）扣除项目及其金额

　　在确定房地产转让的增值额和盘算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，大抵可以分为三类。

　　（1）土地使用权人将修建物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目及其金额。

　　（2）纳税人取得土地使用权后，修建商品房，并将制作的商品房连同使用范畴内的土地使用权出售给买受人，允许扣除的项目及其金额。

　　（3）纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及修建物，允许扣除的项目及其金额。

　　以上三类扣除项目依据具体内容差别，又可分为以下六类：

　　（1）取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国度统一划定缴纳的有关用度之和。

　　其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式。

　　1）从出让方取得土地使用权，所支付的土地出让金。

　　2）以行政划拨方法取得使用权的，为转让土地使用权时按划定补缴的出让金；

　　3）以转让方法取得土地使用权，所支付的地价款。

　　（2）开发土地和新建房及配套设施的本钱（简称房地产开发本钱）。指纳税人开发房地产实际产生的本钱。这些本钱允许按实际产生数扣除。主要包罗土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建安装工程费、底子设施费、大众配套设施间接用度等。其中：

　　1）土地征用及拆迁赔偿费，包罗土地征用费、耕地占用费、劳动力安顿及有关地上、地下附着物拆迁赔偿的净支出、安顿动迁用房支出等。

　　2）前期工程费，包罗筹划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。

　　3）修建安装工程费，是指以出包方法支付给承包单元的修建安装工程费，以自营方法产生的修建工程安装费。

　　4）底子设施费，包罗开发小区内的门路、供水、供电、供气、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程产生的支出。

　　5）大众配套设施费，包罗不能有偿转让的开发小区内大众配套设施产生的支出。

　　6）开发间接用度，是指直接组织、治理开发项目所产生的用度，包罗人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。

　　（3）开发土地和新建房及配套设施的用度（简称房地产开发用度）。指与房地产开发项目有关的销售用度、治理用度、财务用度。与房地产有关的用度直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于盘算操纵，土地增值税实施细则对有关用度的扣除，尤其是财务用度中的数额较大利息支出扣除，作了较为详细的划定。

　　对付利息支出以外的其他房地产开发用度，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发本钱金额之和，在5％以内盘算扣除。

　　对付利息支出，分两种情况确定扣除：

　　1）凡能按转让房地产项目盘算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能凌驾按商业银行间期贷款利率盘算的金额。凌驾贷款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。

　　2）凡不能按转让房地产项目盘算分摊利息支出，或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独盘算，而应并入房地产开发用度中一并盘算扣除。在这种情况下，“房地产开发用度”盘算要领是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发本钱金额之和，在10％以内盘算扣除。

　　以上两类盘算扣除的具体比例，由省级人民政府划定。

　　（4）旧房及修建物的评估代价。

　　1）“旧房及修建物的评估代价”是指转让已使用过的衡宇及修建物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的代价。评估代价须经本地税务构造确认。

　　2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

　　纳税人转让旧房及修建物时，因盘算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估用度允许在盘算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产本钱代价等情形而按房地产评预盘算征收土地增值税时所产生的评估用度，则不允许在盘算土地增值税时予以扣除。

　　（5）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、都会维护建立税，教诲费附加也可视同税金扣除。其中：

　　允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业凭据《施工、房地产开发企业财务制度》的有关划定，其缴纳的印花税列入治理用度，已相应作了扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在盘算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。

　　对付小我私家购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包罗在旧房及修建物的评估代价之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

　　（6）财务部确定的其他扣除项目。其中划定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发本钱之和，加计20％的扣除。

　　但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在盘算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关用度，以及在转让环节缴纳的税金。

　　别的，对付县级及县级以上的人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项用度，可以凭据代收用度是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。

　　1）如果代收用度计入房价向购置方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在盘算扣除项目金额时，代收用度可以扣除，但不得作为加计20％扣除的基数。

　　2）如果代收用度未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在盘算扣除项目金额时，代收用度就不得在收入中扣除。
房地产开发企业土地增值税的纳税操持——房地产代价评估

　　凡转让国有土地使用权、地上修建物及其隶属物（以下简称房地产）的纳税人，凭据土地增值税的有关划定，需要凭据房地产的评估代价计税的，可委托经政府批准设立、并凭据《国有资产评估治理措施》划定的由省以上国有资产治理部分授予评估资格的资产评估事务所、管帐师事务所等种种资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。

　　对付涉及土地增值税的国有房地产代价评估，各评估机构必须严格凭据《条例》和《细则》中划定的要领进行应纳税房地产的代价评估。其评估结果经同级国有资产治理部分审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部分的要求定期报送房地产所在田主管税务构造，作为确认计税依据的参考。

　　房地产所在田主管税务构造要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。

　　房地产所在田主管税务构造应凭据《条例》和《细则》的有关划定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不切合实际情况的评估结果不予接纳。

　　房地产评估机构在执业历程中必须遵守职业道德，对峙独立、客观、公平的原则，对评估结果的真实性、公道性负执法责任。任何房地产评估机构在房地产转让的评估历程中隐瞒事实、提供虚假评估结果，或与有关当事人勾通作弊等违法行为，一经发明果断取消执业资格。

　　房地产评估机构因不向主管税务构造提供有关的、真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应包袱相应的执法和经济责任；对因上述行为而造成国度税收和国有资产严重流失的，要提请司法构造追究有关当事人的刑事责任。

　　纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估代价来确定转让房地产收入、扣除项目的金额。

　　（一）出售旧房及修建物的

　　新房和旧房界定的尺度是，新房是指建成后未使用的房产。通常使用一定时间或到达一定磨损水平的房产均属旧房。其中，使用时间和磨损水平的尺度由各省、自治区、直辖市财务厅（局）和地方税务局具体划定。

　　出售旧房及修建物的，应按评估代价盘算扣除项目的金额。

　　评估根本要领：对付出售的旧房及修建物，首先应确定该衡宇及修建物的重置本钱价，然后再确定其新旧水平（即成新度折扣率），最后，以重置本钱乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及修建物的扣除项目金额。

　　由政府批准设立的房地产评估机构评定重置本钱价乘以成新度折扣率的代价，在房地产评估时通常被称为按旧有房地产重置本钱法评估出的旧有房地产代价。盘算公式为：

　　旧有房地产的代价＝旧有房地产重新制作的完全代价－修建物折旧

　　使用上述公式盘算、评估时应注意两点：一是重新制作完全代价是指估价时点的重建（置）代价；二是衡宇的成新度折扣差别于管帐核算中的折旧。衡宇的成新度折扣是凭据衡宇在评估时的实际新旧水平，按专业机构划定的衡宇新旧品级尺度进行比较，并参考衡宇的使用时间、使用水平和调养情况，综合确定衡宇的新旧度比例，一般用几成新来表现。

　　（二）隐瞒、虚报房地产成交代价的

　　隐瞒、虚报房地产成交代价的情况主要有两种：一是纳税人不报转让房地产的成交代价，即底子不申报；二是纳税人有意低报转让土地使用权、地上修建物及其附着物价款的行为，即少申报。

　　对隐瞒、虚报房地产成交代价的，应由评估机构参照同类房地产的市场生意业务代价进行评估。

　　此地方指的市场生意业务代价，是指在评估被转让的房地产时，选取多座与该被评估的房地产在地理位置、外观形状、面积巨细、修建质料、内在结构、性质功效、使用年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产，以这些房地产的生意业务代价作为参照物，进行代价的比力。并且，依照科学的评估要领对有关数据进行筛选，再阐发种种与房地产生意业务相关的因素对代价的影响水平，以及有关数据进行调解，最后确定一个比力适合该房地产的市场评估代价。通过这种市场比力法的评估，确定一个较为公平的市场生意业务代价作为正常情况下的转让房地产代价。税务构造在征收土地增值税时，则凭据上述评估代价确定转让房地产的收入。

　　接纳市场比力法进行评估，首先要收集较多的生意业务实例，并从中挑选出可供进行代价比力的类似房地产的实例，同时，还要对影响生意业务代价的诸因素进行修正，最后才气确定出最终靠近于公道的代价。市场比力法可用下列公式来表现：

　　房地产评估代价＝生意业务实例房地产代价×人为因素修正×时间因素修正×地区因素修正×品质因素修正×其他因素修正

　　（三）提供扣除项目金额不实的

　　提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务构造无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确扣除项目金额，以实现通过虚增本钱，到达偷税的目的。

　　对付纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构对该衡宇凭据评估出的衡宇重置本钱价，乘以衡宇成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并且由该房产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。

　　（四）转让房地产的成交代价低于房地产评估代价，又无正当理由的

　　转让房地产的成交代价低于房地产评估代价且无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构通过市场比力法进行房地产评估时所确定的正常市场生意业务价，对此，纳税人又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释的行为。

　　对这种情况，应按评估的市场生意业务价确定其实际本钱价，并以此作为转让房地产的收入盘算征收土地增值税。
房地产开发企业土地增值税的纳税操持——土地增值税的税率

　　土地增值税税率设计的根本原则是，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。

　　凭据这个原则，土地增值税接纳四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％，税收包袱高于我国的企业所得税。实行这样的税率结构和负挑水平，一方面，可以对正常的房地产开发经营，通过较低税率体现优惠政策；另一方面，对取得过高收入，尤其是对炒卖房地产获取暴利的单元和小我私家，也能发挥一定的调治作用。

　　                          土地增值税四级超率累进税率表（％）

　　级次       增值额与扣除项目金额的比率            税率     速算扣除系数

　　1          不凌驾50％的部分                       30           0

　　2          凌驾50％～100％的部分                  40           5

　　3          凌驾100％～200％的部分                 50           15

　　4          凌驾200％的部分                        60           35

房地产开发企业土地增值税的纳税操持——土地增值税应纳税额的盘算

　　（一）计税原则

　　首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额。再以增值额同扣除项目金额相比，其比值即为土地增值率。然后，凭据土地增值率的崎岖确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。

　　（二）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的盘算要领

　　1.搜集扣除项目的金额并盘算转让房地产的增值额

　　2.盘算增值率

　　增值率＝（转让房地产的总收入－扣除项目金额）／扣除项目金额×100％

　　3.依据增值率确定适用税率

　　4.依据适用税率盘算应纳税额

　　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

　　（三）出售旧房应纳税额的盘算要领

　　1.盘算评估代价。其公式为：

　　评估代价＝重置本钱价×成新度折扣率

　　2.搜集扣除项目金额。

　　3.盘算增值率。

　　4.依据增值率确定适用税率。

　　5.依据适用税率盘算应纳税额。

　　应纳税额＝增值税×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

　　（四）特殊售房方法应纳税额的盘算要领

　　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可以转让土地使用权的面积占总面积的比例盘算分摊。若按此措施难以盘算或明显不公道的，也可按修建面积或税务构造确认的其他方法盘算分摊。

　　按转让土地使用权的面积占总面积的比例，盘算分摊扣除项目金额的公式为：

　　扣除项目金额＝扣除项目的总金额×转让土地权的面积或修建面积受让土地使用权的总面积
土地增值税操持方案

《中国税务报》　　2001/06/01
　　 日前，“北京２０００年房地产税务、金融及执法研讨与项目洽谈会”在北京召开。该研讨会由沪江德勤管帐师事务所、北京广盛律师事务所主办，中国建行、农行、工行、招商银行、东亚银行的代表及京城几大房地产开发企业的代表出席了集会。
　　会上有关人士指出，导致目前我国大都会商品房房价过高的原因很庞大，其中税费比重大是一个重要原因。在外洋，地价及税费一般占房价的２０％，而海内地价和税费占房价的５０％左右。因此，房地产开发商如何有效低落税费，在包管根本利润率（海内一般为１０％）的前提下使房价降下来就成为了在市场竞争中得胜的要害。在房地产税费中，土地增值税引人存眷，原因一是其税率较高，税负重，二是其有操持的余地，做好了，可以节省不少税金支出。
　　沪江德勤管帐师事务所北京分所的合资人李展伟、税务部经理兰东武介绍了土地增值税操持的根本思路：凭据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税报酬。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从３０％到６０％，增值越多，税率越高。
　　在进行操持时，增值额很要害。增值额是转让收入减除税法例定的扣除项目金额后的余额。税法例定的扣除项目有五部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发本钱；房地产开发用度；与转让房地产有关的税金；财务部划定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发本钱之和的２０％。纳税人需特别注意的是：税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，盘算增值额时必须以税法的划定为准。增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此土地增值税操持的要害点就是公道正当地控制、低落增值额。
　　税法例定，纳税人制作普通尺度住宅出售，如果增值额没有凌驾扣除项目金额的２０％，免予征收土地增值税。同时税法例定，纳税人既制作普通尺度住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其制作的普通尺度住宅不享受免税优惠。
　　房地产开发企业如果既制作普通住宅，又搞其他房地产开发的话，离开核算与不离开核算税负会有差别，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在离开核算的情况下，如果能把普通尺度住宅的增值额控制在扣除项目金额的２０％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。现举例说明如下。
　　北京某房地产开发企业，１９９９年商品房销售收入为１．５亿元，其中普通住宅的销售额为１亿元豪华住宅的销售额为５０００万元。税法例定的可扣除项目金额为１．１亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为８０００万元，豪华住宅的可扣除项目金额为３０００万元。
　　如果不离开核算（纳税人应了解清楚本地是否允许不离开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
　　增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（１５０００－１１０００）÷１１０００×１００％＝３６％，因此适用３０％的税率，应纳税（１５０００－１１０００）×３０％＝１２００万元。
　　如果离开核算，应缴纳土地增值税为：
　　普通住宅：增值率为（１００００－８０００）÷８０００×１００％＝２５％适用３０％的税率，应纳税（１００００－８０００）×３０％＝６００万元；
　　豪华住宅：增值率为（５０００－３０００）÷３０００×１００％＝６７％，适用４０％的税率，应缴纳（５０００－３０００）×４０％－３０００×５％＝６５０万元
　　二者合计为１２５０万元，离开核算比不离开核算多支出税金５０万元。
　　因为普通尺度住宅的增值率为２５％，凌驾２０％，还得缴纳土地增值税。进一步操持的要害就是通过适当淘汰销售收入使普通住宅的增值率控制在２０％以内。这样做的利益有两个：一是可以免缴土地增值税，二是低落了房价或提高了衡宇质量、改进了衡宇的配套设施等，可以在目前猛烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点窜改，然厥后盘算土地增值税的税负和企业的收益情况。
　　假定上例中其他条件稳定，只是普通住宅的可扣除项目金额产生变革，使普通住宅的增值率限制在２０％，那么可扣除项目金额从（１００００－ｙ）÷ｙ×１００％＝２０％等式中可盘算出，ｙ＝８３３３万元。此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的６５０万元，比不离开核算少缴纳５７０万元，比离开核算少缴纳６００万元，扣除为增加可扣除项目金额多支出的３３３万元，分别淘汰支出２３７万元和２６７万元。
　　增加可扣除项目金额的途径许多，好比增加房地产开发本钱、房地产开发用度等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发用度时，应注意税法例定的比例限制。税法例定，开发用度的扣除比例不得凌驾取得土地使用权支付的金额和房地产开发本钱金额总和的１０％，而各省市在１０％之内确定了差别的比例，纳税人要注意掌握。
　　控制普通住宅增值率的另一种要领是低落衡宇销售代价，销售收入淘汰了，而可扣除项目金额稳定，增值率自然会低落。固然，这会带来另一种结果，即导致销售收入的淘汰，此时是否可取，就得比力淘汰的销售收入和控制增值率淘汰的税金支出的巨细，从而作出选择。
　　假定上例中普通住宅的可扣除项目金额稳定，仍为８０００万元，要使增值率为２０％，则销售收入从（Ｘ－８０００÷８０００×１００％＝２０％中可求出，Ｘ＝９６００万元。此时该企业应缴纳的土地增值税为６５０万元，节省税金６００万元，与淘汰的收入４００万元相比节省了２００万元（因为土地增值税在盘算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再阐发，读者可以进一步进行比力）。
　　别的，税法例定，１９９４年１月１日前已签订房地产开发条约或已立项，并已按划定投入资金进行开发，其在２０００年底前首次转让房地产的，免征土地增值税。因此，开发企业可以适当低落房价，在今年底前转让房地产是有利可图的。

订立条约有本领——关于印花税的操持

《中国税务报》　　2001/06/02
　　案例：
　　振兴铝合金门窗厂与安居修建安装企业签立了一份加工承榄条约。条约中划定：
　　1．振兴铝合金门窗厂受安居修建安装公司委托，卖力加工总代价50万元的铝合 金门窗，加工所需原质料由铝合金门窗厂提供。振兴铝合金门窗厂共收取加工费及原 质料费共30万元。
　　2．振兴铝合金门窗厂提供零配件，代价5万元。该份条约振兴铝合金门窗厂交印花锐 (30000+50000)׉＝175元
‰‰‰税率计税贴花。
　　由此可见，在此案例中，如果条约中将振兴铝合金门窗厂所提供的加工费金额与 原质料金额分别核算，则能到达节税的目的。如加工费为10万元，原质料费为20万元，所需贴花的金额为： 200000׉+100000׉+50000׉＝135元。
　　点评：
　　在许多企业财务人员的眼里，印花税是极不起眼的小税种，因而经常忽视了节税。 然而，企业在生产经营中总是频繁的订立种种百般的条约，且有些条约金额巨大， 因而印花税的操持不但是须要的，并且是重要的。
　　由于印花税税率较小，印花税操持的要害会合在计税依据简直定上，掌握以下几 点将有利于财务人员准确地盘算印花税，制止多纳税。
　　1．同一凭证载有两个或两上以上经济事项而适用差别税目税率，如分别纪录金 额的，应分别盘算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别纪录金额的，按税率 较高的计税贴花。
　　2．应税凭证所载金额为外国钱币的，应凭据凭证书立当日国度外汇治理局宣布 的外汇牌价折合人民币，然后盘算应纳税额。
　　3．应纳税额不敷1角的，免纳印花税；1角以上的，其税额尾数不满5分的不计， 满5分的按1角盘算。
　　4．对付在签订时无法确定计税金额的条约，可在签订时先按定额5元贴花，以后 结算时再按实际金额计税，补贴印花。
　　5．商品购销运动中，接纳以货换货方法进行商品生意业务签订的条约，是反应既购 又销双重经济行为的条约，比拟，应按条约所载的购销合计金额计税贴花。条约未列 明金额的，应按条约所载购、销数量依照国度牌价大概市场代价盘算应纳税额。
　　6．对海内种种形式的货品联运，凡在起运地统一结算全程运费的，应以全程运 费作为计税依据，由起运地运费结算双方缴纳印花税；凡分程结算运费的，应以分程 的运费作为计税依据，分别由治理运费结算的各方缴纳印花税。
　　7．对国际货运，凡由我国运输企业运输的，岂论在我国境内照旧境外起运或中 转分程运输的，我国运输企业所持的一份运费结算凭证，均按本程运费盘算应纳税额；托运方所持的一份运输结算凭证，按全程运费盘算应纳税额。由外国运输企业运输进出口货品的，外国运输企业所持的一份运费结算凭证免纳印花税；托运方所持的一份运费结算凭证应缴纳印花税。

租赁变仓储税负可低落
中华财税信息网2002-11-28

　　某商业企业李经理反应他们企业的税负太重。他说，在筹划经济时期，商品较为短缺。他们公司作为商业批发零售兼营企业，为了“生长经济，保障供应”，千方百计圈地建库，尽可能多地储存商品。现在商品极大富厚了，企业界逐步向零库存生长，他们的库房大量闲置。近年来，部分闲置的库房用于出租，但是，租赁历程的税负高达１７．５％，企业包袱过重，有什么措施能够节省点税款？
　　李经理反应的问题具有一定的代表性。现在我国正处在财产、产物结构调解时期，社会资源不停地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何缩短社会资源闲置的周期，利用好这部分闲置资源，使企业能够保持较低的运行本钱，又能依法纳税，是值得研究的课题。
　　要低落税负，必须完成衡宇租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的寄义。所谓衡宇租赁是指租赁双方在约定的时间内，出租方将衡宇的使用权让度给承租方，并收取租金的一种契约形式；仓储是指在约定的时间内，库房所有人用堆栈代客贮存、保管货品，并收取仓储费的一种契约形式。差别的经营行为适用差别的税收政策法例，这就为税收操持提供了可能。
　　《营业税暂行条例》第二条划定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为５％；《房产税暂行条例》及有关政策法例划定：租赁业与仓储业的计税要领差别。房产自用的，其房产税依照房产余值１．２％盘算缴纳，即：应纳税额＝房产原值×（１－３０％）×１．２％（注：房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有差别）；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的１２％盘算缴纳，即：应纳税额＝租金收入金额×１２％。由于房产税计税公式的差别，一定导致应纳税额的差别，这就预示了税收操持的时机。
　　以李经理的公司为例，用于出租的库房有三栋，其房产原值为１６００万元，年租金收入为３００万元。租金收入应纳税额合计为５２．５万元。其中：应纳营业税＝３００×５％＝１５（万元）；应纳房产税＝３００×１２％＝３６（万元）。应纳城建税、教诲费附加＝１５×（７％＋３％）＝１．５（万元）。
　　现对该公司的上述经营运动进行税收操持。如果年底条约到期，公司派代表与客户进行友好协商，继承利用库房为客户存放商品，但将租赁条约改为仓储保管条约，增加办事内容，配备保管人员，为客户提供２４小时办事。假设提供仓储办事的收入约为３００万元，收入稳定，其应纳税额为２９．９４万元。其中：应纳营业税＝３００×５％＝１５（万元）；应纳房产税＝１６００×（１－３０％）×１．２％＝１３．４４（万元）；应纳城建税、教诲费附加＝１５×（７％＋３％）＝１．５（万元）。合计应纳税额为２９．９４万元。
　　两项比力，可以看出，库房仓储比衡宇租赁每年节税２２．５６万元，纵然考虑到出租变为仓储后，须增加保管人员，需要支付一定用度，但扣除保管人员的人为用度、办公用度仍可以节余十多万元。长此以往，则效果更好。此次税收操持运动既满足了税收法例的要求，又满足了客户的需要，同时又到达了节税的目的。
　　除此之外，这样做的利益另有许多。一是切合堆栈治理范例，有利于堆栈的宁静。我们国度对堆栈重地宁静十分重视，不但要求备足防火沙、灭火器、消防池、消防栓及防洪防涝设备和物资，有条件的还要配备消防车。进出堆栈人员严禁携带火种。库房租赁进出人员繁杂，不易治理，宁静事情容易产生隐患。有专业人员在场，可以防患于未然。二是有利于职工就业，产生社会效益。
　　另外，需要注意的是，收入性质的转化必须具有真实性、正当性，同时能够满足客户的利益要求。