蓝山美特好前期物业服务合同.doc

太原万科蓝山美特好前期物业服务内容与标准物业服务企业：北京万科物业服务有限公司太原分公司 第一章 物业服务内容与服务标准第一条 在物业管理区域内，物业服务企业（以下简称物业）提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位及附属建筑物构筑的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运清运、污水管道的疏通；4、公共绿化的日常养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第二条 在物业管理区域内，物业提供的其他服务包括以下事项：1、 ；2、 ；3、 。第三条 物业提供的前期物业服务应达到合同约定的质量标准（前期物业服务质量标准见附件四）。第四条 物业服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与物业服务企业协商一致另有约定的除外。第二章 服务时效第五条 与主合同一致期限自 年 月 日起，至 年 月 日止，但是:1、服务期内，本物业业主委员会代表全体业主与本物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，继续有效：A. 本物业同意继续履行；B. 未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘本物业的决议并签订新的物业服务合同。第六条 任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。第七条 主合同终止后，业主或使用人应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交，并与业主共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、物业为物业服务而对外签订的各种协议的处理等；物业为物业服务而对外签订的各种协议，由业主或业主重新选骋的物业服务企业自行与协议对方协商确定是否履行以及具体履行方式。第三章 权利与义务第八条 地产的权利义务1、物业服务企业承接物业时，地产应向物业移交下列资料：A. 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；B. 共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；C. 物业质量保修文件和物业使用说明文件；D. 物业管理所必需的其它资料。2、物业承接物业时，地产应配合物业对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验中双方发现的问题应作好书面记录，地产应在合理期限内予以解决。3、按照法规规定和合同约定的保修期限和保修范围承担本物业保修责任。4、因维修物业或者公共利益，地产确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会同意,业主委员会未成立的，应征得物业同意。施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。5、其他权利义务： X 。第九条 物业的权利义务1、根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费用。2、可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方。3、有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守。4、因维修物业或者公共利益，物业服务企业确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会同意，业主委员会未成立的，应提前通知有利害关系业主，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。5、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，因维修物业企业确需临时占用、挖掘业主专有部分面积的，物业企业应提前通知有利害关系的业主，有关业主应当给予配合，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。6、物业有权采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。7、建立完善的物业管理档案资料并妥善保管和使用。8、按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受地产、业主和物业使用人的监督。9、业主或物业使用人告知物业企业需要装饰装修房屋时，物业企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并对业主的装修行为进行监督。10、依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。11、其他权利义务： X 。12、物业履行了以上权利和义务，则完全充分地满足了业主的监督权和知情权。第十条 业主的权利义务1、监督物业按照物业服务合同约定提供物业服务。2、遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行临时管理规约、本合同约定的各项义务。3、根据本合同约定及法规的规定按时交纳物业服务费用。4、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。5、需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得业主委员会（未成立的除外）和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状。造成损失的，应承担相应的赔偿责任。6、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业签署装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项。7、对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给物业或他人造成损害的，应承担赔偿责任。8、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，因维修物业服确需临时占用、挖掘业主专有部分面积的，有关业主应当给予配合。10、其他权利义务： X 。第四章 物业服务费用第十一条 在业主共有物业经营收益全部纳入物业服务费的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费： 商业： 6.32 元/月.平方米； (此价格中只包含了公摊部分及共用设备设施部分)垃圾清运费为18元平方米，如业主自行清运垃圾，不使用物业垃圾中转站，则此部分费用可不予缴纳。依法将变更房屋为其他使用用途的，根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务成本主要用于以下开支：1、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、 物业管理区域清洁卫生费用；4、 物业管理区域绿化养护费用；5、 物业管理区域秩序维护费用；6、 办公费用；7、 物业管理企业固定资产折旧；8、 物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众责任保险费用；9、 法定税费；10、 按应收物业服务费总额的10%分摊管理费。11、 经业主同意的其它费用。物业按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由物业服务企业享有或承担。如果业主大会决议改变业主共有物业经营收益用途的，业主交纳物业服务费的标准应做相应调整。第十二条 当物价上涨、服务成本上升等情况发生较大变化（包括但不限于合同期内当地最低工资标准或社保基数增幅累计达到15%及以上），物业有权要求地产召集或自行召集临时业主大会，就提高物业费标准提交业主大会表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提高物业服务费用的收费标准。第十三条 业主应自地产交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费(如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间, 业主应自实际交付之日起交纳物业服务费)。业主以银行托收方式向乙方交纳物业服务费，在办理房屋交付手续时，业主签订托收协议并根据托收金融机构要求提交相关资料。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由地产全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。物业买卖合同及本合同对物业服务费的交纳人未约定或约定不明确的，如业主或使用人实际已入住、使用，由业主或使用人交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物业服务企业。业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，物业有权依法追缴。物业服务费按年度交纳，业主或物业使用人应于每年第一个月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在约定交纳日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五 向物业支付违约金。业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。物业接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因物业已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月_5_日前向物业交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，物业从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五 计收违约金。第五章 物业的经营与管理第十四条 本物业管理区域内业主共有的车位、会所、文化活动中心、共用部位、共用设施设备及其他共有物业委托物业企业经营。第十五条 各类停车位收费标准：1、车位属于业主共有的，车位租用人按照太原市政府相关收费标准向物业服务企业交纳车位服务费。2、车位属于地产所有、委托物业经营管理的，地产按物价部门审核后的标准向物业交纳车位服务费；车位租用费收费标准由地产依据政策法规确定，并向全体业主公示。3、车位所有权或使用权由业主购置或地产附赠的，车位所有权人或使用权人应由地产依据政策法规确定并向全体业主公示。4、临时停车的，收费标准由物业服务企业依据政策法规确定并向全体业主公示。临时停车收入根据临时停车位的不同所有权性质按比例分配。 5、摩托车、电瓶车及非机动车停车收费标准： 。第十六条 各类停车费交纳时间：1、车位租用费交纳时间：A、 月租车位自租用车位之日或合同约定的租用起始日开始交纳；B、 临时停车的，在每次停放结束时交纳。2、车位服务费交纳时间：A、 由业主购置或地产附赠的车位，自地产交付使用通知书约定的交付之日起交纳； B、 属于地产所有的车位，自物业接管之日起交纳；C、 属于业主共有的车位，由物业每月从车位租用费中按比例提取。第十七条 停车场收费标准可根据物价上涨、服务成本上升及政府停车场收费政策的变化情况适时调整，并对全体业主公示。收费标准调整后，车位租用人、车位所有权人或使用权人应按调整后的收费标准交纳相关费用。第十八条 车位租用人应当与乙方签订车位租用协议（临时停车除外），车位所有权或使用权人应当与物业签订车位服务协议，明确双方在车位使用及车位服务方面的权利义务。如物业接受委托提供车辆保管服务，收费标准由物业确定并向全体业主公示，车位租用人或车位所有权人、使用权人须与物业另行签订书面保管协议并支付保管费用。第十九条 业主共有的车位，除非业主大会另有明确决议，则物业服务企业有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。 第二十条 物业接受业主委托为业主或物业使用人专有部分提供家政维修、家政保洁、临时周转仓储、临时配送服务，收费项目与收费标准由物业确定并向全体业主公示。物业按总收入的 10 提取代理服务费后，其余部分全部纳入本物业物业服务费，服务成本列入本物业物业服务成本。第二十一条 业主共有的车位、会所、文化活动中心、共用部位、共用设施设备及其他共有物业经营收益全部纳入物业服务费。第六章 违约责任第二十二条 地产、业主或物业使用人违反本合同的约定，致使物业未达成本合同约定的服务质量标准，物业不承担违约责任，造成物业损失的，地产、业主或物业使用人应给予物业经济赔偿，如双方不能达成一致，物业有权解除本合同。第二十三条物业违反本合同约定，未达成本合同约定的服务质量标准，地产有权要求物业限期整改，逾期未整改的，地产经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，造成地产经济损失的，乙方应给予经济赔偿。但业主或物业使用人不得以物业违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费用。第二十四条 物业未经业主大会依法表决通过擅自提高物业服务费用收费标准的，业主和物业使用人有权拒绝交纳擅自提高部分；物业已经收取的，业主和物业使用人有权要求物业清退。第二十五条 业主不批准物业所编制的专项维修资金使用建议，或资金不足所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。业主批准后，因物业责任未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由物业承担。第二十六条 双方约定因为下列事由所导致之损害或导致物业不能履行本合同约定义务的，物业均不承担违约责任：1、雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非乙方能够控制的其它事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。2、本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因物业故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限。3、因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因物业故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限。4、因业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其它物业管理规定、未经乙方同意擅自委托乙方工作人员提供服务所致的一切相关损害。5、物业曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。6、自业主迟延交纳物业服务费用至物业收到欠付费用期间（如通过票据或托收支付物业服务费用的，则以物业实际收到欠付费用日为收到欠付费用日）产生之任何损害。7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止供热、停止共用设施设备使用等造成的损失；非因物业责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。8、除上述各款外，其它不可归责于物业的事由而导致的任何损失。第七章 其他事项第二十七条 地产或业主与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第二十八条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第二十九条 本合同中“平方米”均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件及先后顺序确定：1、测绘机构的实测面积2、房屋买卖合同、租赁合同3、法院判决等法律文书第八章附则第三十条 前期物业服务内容与标准为主合同有效组成部分，与主合同具有同等法律效力。第三十一条 前期物业服务内容与标准未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。第三十二条 本合同及其附件、补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行，除非双方当事人另行约定的，其他标准（包括非法律规定的强制性标准、地方行业标准等）均不作为双方权利义务的依据。第三十三条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，违约方不承担违约责任，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十四条本合同在履行中发生争议，各方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解，或按以下方式解决：向合同履行地人民法院提起诉讼。第三十五条 双方的联络方式以其电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。其中任何业主或物业使用人的联系方式为：已办理房屋交付手续的业主，以本物业管理区域内已交付房屋为收件地址；未办理房屋交付手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为联络地址；如果业主与乙方另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份通知约定为准。第三十六条本合同正本连同附件共_ 15页，一式 5 份，甲、乙双方各执 2 份，主管部门备案 1 份。本合同自双方签字盖章之日起生效。特别提示：本合同在双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对涉及免除或者限制物业服务企业责任的条款，采用黑色、加粗、加大号字体、加下划线的方式特别提醒购房人（业主）注意，且提供合同的一方已向购房人（业主）作过特别沟通、说明及解释，购房人（业主）表示理解和同意。附件：一、规划平面图 二、物业构成明细 三、物业共用部位及共用设施设备明细 四、前期物业服务质量标准附件一：规划平面图超市场注：规划如有变更，以政府主管部门最终审批的为准。附件二：物业构成明细注：物业构成的数量、状态等，以地产实际移交给物业公司的为准。附件三：物业共用部位及共用设施设备明细物业共用部位及共用设施设备明细共用部位共用设施设备序号名称序号名称1房屋承重结构1绿地2房屋主体结构2道路3公共门厅3化粪池4公共走廊4污水井5公共楼梯间5雨水井6户外墙面6水泵7屋面7水箱88电梯9消防设施10公共照明设施11监控设施12避雷设施13共用天线14共用停车位注：以上物业共用部位及共用设施设备的数量、状态等，以地产实际移交给物业公司的为准。附件四：前期物业服务质量标准前期物业服务质量标准一、物业共用部位的维修、养护和管理1、 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，每 1 日巡查1次单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，需要小修的及时组织修复；需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修。2、 建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，在物业公司有备案的装修，装修管理员每 3 日巡查 1 次装修施工现场。3、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。4、 主要路口设置路标；各栋、户和公共配套设施、场地设置明显标志。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、 建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度。2、 对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门负责的除外）。3、 在接到供水供电部门停水停电通知后 2 小时内向客户发布通知（市政突发停水停电及设备突发故障除外）。4、 载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），每月例行保养 1 次，电梯困人时接到通知后 15 分钟到达现场处理。5、 二次供水水箱清洗 2 次/年，水质符合卫生要求。6、 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1、 小区道路、广场、停车场、绿地等每日全面清扫 1 次并巡视清扫 每4小时1 次；首层大堂、电梯轿厢每日拖洗 1 次；楼层电梯厅、多层楼道每日全面清扫 1 次并巡视清扫 每4小时1次，每周拖洗 1 次；多层楼梯扶手每日擦拭 1 次；2M以下共用部位玻璃每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次；客户出行的主要道路及时清除积水、积雪。2、 垃圾桶、果皮箱每日清理论 实际使用年限13131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313131313 2 次。3、 蚊虫消杀：_4_次/月（夏），_1_次/月（冬）。4、 共用雨、污水管道每年 疏通1次；雨、污水井每 半年 检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每 季度 检查1次，每 年 清掏1次，发现异常及时清掏。四、公共绿化的养护和管理1、 有专职人员实施绿化养护管理；2、 草坪生长良好，生长季节及时补栽补种，修剪整齐美观；3、 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；4、 乔木修剪至少_2_次/年；草坪修剪至少_12_次/年；灌木修剪至少_6_次/年。5、 至少每 周 对绿化养护情况进行1次检查并记录。6、 针对不同的品种和季节进行病虫害防治。五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、 对重点区域配有安全监控设施的，实施24小时监控（设备设施突发性故障、维修保养时间除外）。2、 封闭式管理的小区对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。3、 定期开展消防和居家安全宣传，消防演习：_1_次/年。4、 对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。5、 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；六、综合管理服务1、 建立物业档案资料并妥善保存，管理制度健全。2、 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范。3、 向业主公布日常服务电话，24小时接受业主报修服务，急修在接到报修后_20_分钟到达，其它报修按约定时间到达。4、 设立客户意见箱，向业主公布公司和集团投诉渠道，每年至少进行 1 次客户满意度调查。 5、 接到业主投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布1次共性投诉处理情况。6、 物业服务报告： 每季度公布1次。特别提示：本服务内容在双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对涉及免除或者限制物业服务企业责任的条款，采用黑色、加粗、加大号字体、加下划线的方式特别提醒购房人（业主）注意，且提供合同的一方已向购房人（业主）作过特别沟通、说明及解释，购房人（业主）表示理解和同意。本人已阅读、理解并承诺遵守物业服务内容中的相关权利义务。客户签字： 日期： 第 15 页 共 15 页