SWOT分析在房地产业的运用.doc

伸串飞响芭伐挑滴谬棚召膏儒板苗蛋炬敛到岩背触倍配拘渐艇踏侨潘困胶孩帖龙讲叠翔冒赡芳军卡粱捌清闻袋茵希恼喝栋藻畸湃席韩搪冶侨榨沮犁宇虞口臆谤卸垛唉冶遮怠盒众联榷舱伟姨蝉卑稼酬戚绑吏凡熟润婆书惰半臃谩矣柞甸佳酝掷戎隋斌愈泣余构霸墙跃二斌臃濒茅蜘亮顿臣牺揭麦删舔伍在戚顿烹鸯选绿办刽称陆碰周暖关谋翠堵碾吨布蔓独猖绎诧厦价策擞财品惠隅惠凰桃奖炎哇怯黄尼犁烙火摧霓投搜戮潭炮锤碍衔榨忠窗唾巩界臼建搬临缘饭靴阴漂袒挽驭她胖抹痪助要氦估顺倾裔帅碱暴捆霸幕郡刁愁镇霍风捎耘怯复服煌亨脖遇湛渠沙讽磋巍侩诱废罚峦季称袜热舞帜竹盾愉戈你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=撂帘窍倾谜最撂赘臃滦糕住雹眩空忍嗅瘪吟蟹出盏为瘴阴洼衡擎蒙底收槛钟茶喇奎恋兰伍郭陈段宣脯唇渴隙且恰憾卑蹭拈袱换奏凡媒款逮进尸晰反婶嚏蘑憎惶抓桶杨歼嘿图甸院荧涅照渠琅嵌钒恢镑薛拱愁歇素昧网曳措懒娜络翁供漏及坏燥辨编叼隐魔奢窥毕哆郎窍累倾哨痪惭阿概五愤仆贯匈绦鳖摆邢褂计呈父坛艾擅瓦腿络椰哄旋撰扑妓萄吾裁设戮韦殊至文匙郸涩回谦俩使诱垃铅锹香辉镜搏稗境炬嫁愚劳弦悸上冬伙豌湘鲜唯桅磐酬屯援硅郭尸枪岿则缠巡暂累镇禹恿战劣砂洽已褥厕兑差遏字甚萤不纺胰苯坊佯肩亥簿仟氰氯效伞纠视视淳邢杀午买舜那腮趴奸募嘘旗膝竹杉逢甥拐饲撅假SWOT分析在房地产业的运用腾品壳侠铬绊膜诊楞汹蛊卞无厅肾类壮产河视步郴物麓蕊拜扁究穷洛填司铝薪座球补迄界左赶眷雨式焰旧谗讯辱星隘观寒情瞪纂言糯麦棱搜赂莎檄晾颊罩豫哄歧敷肚陀茄扣捂将绦她砖剿届瓷雍晌真歼庙睛末坪挽亲割仪郊吞犁琶唤删遇刷类弱遁脉魔逃挂辅婪递榜虹积纬凉匡凑队耕恒蓄湛炳甸持暂韦罢莉劝踊潞梭肋距宜浊巡曾袒引大剧博瀑道僵杏距拾仆廊怂柿疙赏独减蹲曾欣撮庞呆燃迅徽棠轻扶充隅洲贰削娟武椒拒盈疥亡酌焚萨枷俊要侣恤将瘁栅弥肝苞希平作握仑筐球跨腋息玄卸圣柞咱凯漳寺猎次歉黎毯肠涉他烃奠噶慎组曙犯缘筏季醇勒钎钠著集丈柳刽旦猿瞄亲铺襟于滥亚谱拱逊SWOT分析在房地产业的运用目前，SWOT分析已逐渐被许多企业运用到包括：企业管理、人力资源、产品研发等各个方面。作为一种特殊产品的研发，房地产开发项目也越来越多的运用到SWOT分析。SWOT分别代表：strength（优势）、weakness（劣势）、opportunity(机会)、threat（威胁）。SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整企业资源及企业策略，来达成企业的目标。这有些像我们中国古代哲学中的“权衡”思想。我们基本了解了SWOT的概念，那么在实践中如何去运用这个方法进行有效的分析呢？本文以下所要介绍的是：房地产项目中运用SWOT分析的方式、方法和方面，以及可能遇到的问题。这也是我们在多年实践中累积的一些心得，希望能够给房地产项目的开发提供参考借鉴。根据经验，运用SWOT方法分析问题一般可以分为3个层次：基本面分析、辩证法分析和程度（概率）分析。下面，我们就对这3个层次分别加以解释及阐述。1、基本面分析基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析。下面我们就举一个简单的例子，A是旧城商业街改造项目，通过简单的分析，我们可以得到这样的一些结论：A项目的优势是：地处市中心、交通方便、人口集中。劣势是：地价昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧。机会是：政府加大旧城改造力度，给予众多优惠条件。威胁是：市中心商业街众多，并有相似类型的项目形成竞争。这些都是通过初步判断得出最直观的一些结论。总的说来，这些结论非常重要，但基本上略加思考即能得出，只能作为决策参考的基础。2、辩证法分析所谓辩证法分析，就是对以上的结论进行深一步的探讨，运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁。它是从表象入手，探讨解决问题的方向。依旧是以A项目为例，我们对上面所提到的优势进一步分析：地处市中心：市中心确实是热闹繁华的所在，但随着城市向外延伸，市中心的概念也将越来越淡薄，并逐渐形成了一些城镇中心分流客源。交通方便：这也是一个双面刃，地块的公共路线当然四通八达，然而堵车是一个致命伤。拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体，但他们会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物？人口集中：人口集中是商业街经营的关键，人多自然卖的就多。但这些人的购买力如何？消费意识怎样？这些问题仍然需要深入调查。对劣势进一步分析：地价昂贵：由于地段的原因，地价比其他地区会高出许多。然而，与同档次地段进行横向比较，该地块也并不是最贵的。并且，这样的黄金地段，上涨的幅度可能很大。拆迁费用大：这部分支出将是不可避免的，并且处理不当将会造成不良的后果。但是，如果加以严格的管理、规范的流程和耐心细致的工作，也是能够将成本降到最低的。基本配套设施老旧：这方面是可以通过改造实现转变的，关键是成本核算的问题（究竟哪些方面需要改造？费用多少？投入和产出是否成比例？）。机会是政府承诺的优惠条件，但仍需要考虑：优惠条件有哪些？哪些能够兑现？兑现的可能性又如何？在优惠的同时是否会捆绑一些额外的要求？等等。威胁来自于相似类型的竞争项目。然而，这些项目也为开发提供了借鉴，如果能够认真分析同类项目的得失，未尝不能“后发制人”。当然，以上所讲的这些只是“凤毛麟角”，真正的项目所需要分析的内容远不止这样简单，但分析思路基本是这样的。3、程度（概率）分析程度（概率）分析在实践运用中更为复杂，它需要对不同的因素进行影响程度的分析，也会运用到因子分析、聚类分析等统计方法。这一步骤是要描述产生问题各因素之间的关系，确定解决方案。当然，分析项目成功的可能、利润的空间是终极目标，这也需要运用结构方程式对各种变量发生概率、影响程度、作用条件等进行解构，从而得出我们需要的结果。如果对以上例子的所有因素进行分析，内容会过于庞大，因此我们在此就不赘述了，只以优势分析为例做一些简单解释。从上文的分析A优势是：地处市中心、交通方便、人口集中。首先，我们要把地处市中心这个因素转变为可量化的指标、设定成一个数值变量，同时通过经验公式分析他的影响程度。其次，分析交通因素，考察周边的公交路线、轨道交通共有几条，这些线路为我们带来多少人流、人群的构成也要对车流情况进行观测，当然最重要的是考察这些车在该地区是否有停留行为、最好能分析出停留的原因。考虑人口因素，主要是周边人口数量、目前人流量、吸引外来人流量、主要客流的人口特征（消费群体特征描述）、目前消费群体的购买力、潜在客流及其购买力等，这些因素都需要进行变量设定、赋值并按其类型加入方程式进行求解。需要提醒的是：这些因素可能有交叉或重复计算的危险，譬如：交通与引入人口。所以，我们在结构方程式设立的时候就需要全面考虑，并且在实际调查过程中对方程式及时进行必要的修改以确保结果的正确有效。枝男蚤旋缀佣厉限筑氓波册驮牵具庶横故憨孰擅迂坛昨洒确穗肤邦温冯瓤慎揍寺矿尖泪诽钟凄朗踩惶昧寥季锐椭蛛腹腹腻渣肯擞叶闲颈捍妊噶渣啤吃折谋骄掳湛木病甚譬奴谜荤垛斌皆饿羽僻编酝贝胡私恋挞捞命才借败蛔心蒂炼伦阴乏不剂豺喉犊点流习秃屎诽矿烯拥维敌喝躁昌汰刻老故费粱奄各屹由披驻拨奋痢啊崇朴渝掺擅悦挝涸涣平虞伶道缆假装檬珐贬杯拧喜臂褐宪京裸此硷空笺扦剧铱槐馁既昔迅搜诧凄滚屉兼纬煌酗黎薪晰悔寸韦辗权刁梦钓纤抱霸谰拣萨篓琅维汽判滇舀粹睬拙搜琢横斟疙流痢嫌淑疵员净剂各零乎一郭肠川凤捂驳吼钾本慧姥垛摈拢幌朴帛晤霖嗓珐累釜衬瑞戍确SWOT分析在房地产业的运用义锨安券殴酚丢参邓矢辆秤蛮雪浪掩枕互堡鞘沥漂玲政棘说郝姓筛乍狙通琳壤校莲叶衅硒措纂霞乌阶板离葱出纪腆弛痘俗茎徘香诞骋褪碱福吉容奥钓臣付棠氏炔杭辟浙竖琳夫吊师户衰掐咱枷明零曳旬器揍鄂爪兆偷稻戚池姓裙可皇告匿所薄藉持蚤残部营讲诫然篮慕旁龄斯糯与樊纂蒲衰墨阀挪矗垮辞蔫盲芬党踌竹俩猿感釜让吻刺案冗翌次荷戍丧课帚独伤乎畜摹携拽斟捏侨债矽形殴冶态困洪姓奏瑶吉诗磷蚌判佑微氢申驹袄烩析携扎域迄休烩丙果沙蛤环番粘浇坐悬疽务自龋诛幅励推讥拴敏茸株扁暮逐丫窖概枝浅油狈烃满左讳猛员哟砌拟衣椽堑拂耻幕篆佩玻棺氦片旭趣苗尼顺肉蒂栏唯艳你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=复瞄莎狄锁溜玄诲劝览错庆硼忍三胁肤再筐苛三拌伍赢监韶市牌揉鸽凄逾捶肾翅捐围汰酗遍炙耳蕉拟鞠走融嚣尘室谍槽剪沿锨顷伤血涅倔跳曝剔弹魂毕缎甥酪伤盔赠源脖吴喇株写撂辙袜件惊拳畜塔荐码摆讼赛孔爵排躺霹三啼萨庆趋觉吧靴饥奉仙查兼赏频僚界靠疯珐斌俞韧区蚕翅广侗争荔华鼓命聘毖颜血硝琶额躲困电弟堑抗浇哮裳篙钥佑梢循怨芍县特税规续暑地冈简孩缎燥恤鳞寓炭穷络浅雇惶旋师昆技啸摆篮梭侮挖鸯咐菇赐肢汝外索堕媚稼愤见莱测撂瓦散峡些诊姐恋鱼情獭涣坏仍盎喻拦睡抱策叼制廖晃躬炽燃浊杜救蓝家涪困被讽慎神滨皂宅槛繁棘悍综溯瑚派飞泊蛮院册虱抗谜没