宏观调控政策对房地产业的影响性分析.doc

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国家宏观调控所谓的宏观调控就是国家对国民经济总量进行的调节与控制。在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。宏观调控主要运用价格、税收、信贷、汇率等经济手段和法律手段及行政手段。我国宏观经济调控的主要目标是：第一，促进经济增长。经济增长是经济和社会发展的基础。持续快速的经济增长是实现国家长远战略目标的首要条件，也是提高人民生活水平的首要条件。因此，促进经济增长是宏观调控的最重要的目标。促进经济增长是在调节社会总供给与社会总需求的关系中实现的。因此，为了促进经济增长，政府必须调节社会总供给与社会总需求的关系，使之达到基本平衡。第二，增加就业。就业是民生之本，是人民群众改善生活的基本前提和基本途径。就业的情况如何，关系到人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定的大局，关系到全面建设小康社会的宏伟目标，关系到实现全体人民的共同富裕。促进充分就业是我国政府的责任。我国面临严峻的就业形势，一方面劳动供给数量庞大，另一方面劳动力需求显得有限。因此必须坚持实行促进就业的长期战略和政策，长期将增加就业的宏观调控目标落到实处，并严格控制人口和劳动力增长。就业的增加取决于经济增长速度和经济增长的就业弹性。要增加就业，首先要促进经济持续快速增长，这是增加就业的基础。同时还必须提高就业弹性。为了提高就业弹性，要积极发展劳动密集型产业、第三产业、中小企业、非公有制企业，要大力推进城镇化，加快小城镇建设。第三，稳定物价。在市场经济中，价格的波动是价格发挥调节作用的形式。但价格的大幅度波动对经济生活是不利的。如果物价大幅上升和通货膨胀，会刺激盲目投资，重复建设，片面追求数量扩张，经济效益下降；如果物价下降和通货紧缩，则会抑制投资，生产下降，失业增加。在社会主义市场经济条件下，绝大多数商品和服务的价格由市场决定，但政府可以运用货币等经济手段对价格进行调节，必要时也可以采用某些行政手段（如制止乱涨价、打击价格欺诈），以保持价格的基本稳定，避免价格的大起大落。第四，保持国际收支平衡。国际收支是指一个国家或地区与其他国家或地区之间由于各种交易所引起的货币收付或以货币表示的财产的转移。我国采取宏观调控的手段：（1）法律手段，指国家通过制定和运用经济法规来调节经济活动的手段。主要通过经济立法和经济司法进行调节经济； （2）经济手段，是国家运用经济政策和计划，通过对经济利益的调整来影响和调节经济活动的措施。主要方法有：1、财政政策和货币政策的调整，2、制定和实施经济发展规划、计划等，对经济活动进行引导； （3）行政手段，指国家通过行政机构，采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理经济。如利用工商、商检、卫生检疫、海关等部门禁止或限制某些商品的生产与流通。房地产业近几年环境背景2005年以来，由于住宅房地产市场价格不断攀升，我国主要采用了土地、税收、金融等手段共同对房地产市场进行调控。从2006年至2007年的政策措施我们可以清晰地看出政府在调控房地产市场时思路的转变。2006年，调控部门主要采用信贷、税收措施进行调控，主要目的是压缩需求；而2007年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控，主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给，同时压缩不合理的需求。 2006年以来，住宅房地产市场的供应方有比较充足的资金，投资稳定增加，但是住宅施工面积的增速却呈现出放缓趋势。住宅房地产供应商将大量的资金投入到了购买土地当中，先囤积土地然后分时段开发，并通过跨期歧视定价来实现最大化的垄断利润。而进入价格上行通道的房地产市场会提高潜在购买者的购买意愿，即使购买者未必有居住需求。而且2006年、2007年，我国流动性比较充裕，所以大量的购买支撑了供应者的这种跨期供应战略，使得2007年的住宅房地产市场呈现购销两旺的局面。但是，在2007年年底2008年年初，房地产供应者的资金面开始趋紧。首先，国家开始明确完善住房保障制度之后，部分潜在购买者开始进入观望期，而2007年7月实施的“限外令”和9月份规定执行的提高第二套住宅首付比例则在一定程度上压缩了住宅的投资性需求量。住宅销售量下降，房地产供应商资金回笼速度减慢，同时，通过定金和预收款而获得的资金来源减少。其次，2007年年底2008年年初我国商业银行信贷适度紧缩，房地产开发商尤其是中小型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发贷款利率也有所提高，住宅房地产供应商资金面进一步趋紧。再次，为了加强房地产业的宏观调控，国家开始规范外资进入中国市场，在2007年10月修订的外商投资产业指导目录中，则更是将房地产行业的外商投资行为全部列入“限制”行列。同时，次贷危机的爆发也在一定程度上减少了通过非正规渠道进入我国房地产开发市场的境外资金量。最后，进入2008年以来，我国实行从紧的货币政策，民间融资利率上升较快，而且融资难度也比较大。而2007年年底中国证监会暂停对房地产企业的IPO审批，同时暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案使得房地产供应商的资金来源更为紧张。一方面，开发商需要收回资金，另一方面，大量的资金压在所囤积的土地上却没有更多的资金进行开发。为了加快资金回收，供应商被迫降低住宅销售价格，而住宅价格的降低将会降低潜在购买者的购买意愿，进一步加大供应商的资金压力，迫使供应商可能继续降价。因此，2006年、2007年的金融、税收、土地以及住宅保障等政策的综合作用压缩了购买者的需求量，同时加大了住宅供应商跨期供应的成本和难度，使得房地产商被迫减缓提价幅度或进行价格下浮，说明宏观调控政策在一定程度上取得成效。2008年年初以来，我国住宅房地产市场价格上涨趋缓，但是这只能说明宏观调控达到了阶段性的目标，对住宅房地产市场价格的调控仍然任重道远。一方面，我国住宅房地产市场最大的一个特点就是供需矛盾依旧比较突出，居住型需求比较旺盛。尽管保障性住房制度正在加快建立，但投入仍不充分，而且要形成有效供给仍需时日。供需矛盾的紧张使得购买者的心态较为不稳定，一旦市场环境发生变化，住宅价格就有可能重新进入上行通道；而受压抑的购买力一旦释放将加剧短期内价格的上升幅度。另一方面，此次调控取得一定效果的重要原因之一是调控政策加大了房地产商实施跨期供应战略的成本和难度，但目前住宅供应商对银行贷款的依赖有所下降，一旦通过业内土地流转方式缓解了资金来源的紧张局面，供应商就会继续提价。房地产市场存在的问题一是房价太高，结构性的供需矛盾加剧，大部分地区的房屋开发中，高档房屋所占比例过高，经济适用房屋的开发不足。在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开商为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。引起当前房价上涨的主要因素有;一是土地价格的上升推动房价上涨。二是建材涨价、建筑工人工资水平增加、拆迁成本提高等带来的成本加大。三是供给减少特别是供需矛盾预期的推动。二是市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。三是房地产投资过热，主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长。国家对房地产业进行宏观调控的必要性1.住宅的社会性要求政府介入房地产市场。住房既有商品属性,也有一定的社会保障属性。在住房商品化的过程中,致使城镇中一些低收入群体无法按等价交换的原则在市场上租房或买房,因此,既然市场无法按价格规律供给所有居民以住房,住房也就应当像养老、医疗一样,在一定程度上,纳入社会保障体系之中,借助政府的力量来保护弱势群体的基本居住要求。2.房地产市场是区域性、垄断性的市场,需要政府进行必要干预。由于土地的不可移动性和房屋空间的既定性,使得房地产市场形成位置固定的空间竞争,而在这种空间竞争中,企业产品的异质性更加强了它的垄断性。在垄断性市场上,开发商价格合谋操控着价格,而地方政府为了追求政绩和财政收入,对开发商高房价则往往予以默认。政府作为公共政策的执行者,应该真正代表广大群众利益,顾及全社会的利益,在商品住房价格偏高时,对房地产市场应予以必要干预。 3.房地产具有虚拟特点,需要政府调控、监管。由于房地产的固定性、耐久性和稀缺性,使之成为一种重要的投资品,如果人们把房屋虚拟作资本,而资本需要得到较大回报,这样就使房屋市场价格具备了偏离它的实物价格的可能条件,容易产生房地产泡沫,这就要求政府随时关注房地产市场价格波动,必要时出手挤去房价水分。房地产宏观调控的一些举措：1.设立监督管理委员会,加强对房地产市场的调控力度。 监督管理委员会主要职能如下: (1)全面、及时、深入地分析房地产市场形势,作出权威性的判断,为国家决策提供科学依据。(2)促进住房社会保障体系建设,推进全面小康社会的实现。(3)检查房地产开发中占用土地的情况,查处房地产交易中土地收益的流失。2.加强房地产信息系统建设,运用经济手段与法律手段限制炒房行为。 (1)建立全国各大中城市统一的房产权属档案和信用档案体系。在建立全国个人信用体系的同时,由政府牵头指导,整合银行、房管、税务等部门及社会有关层面的力量,实现全国各大中城市联网,建立个人房产权属信息和信用数据信息资源共享的平台,实现房管、银行、税务部门之间个人信息的共享,规范标准和查询体系。与此同时,国务院或有关部委要以规章制度形式,对房产权属信息档案体系和个人信用体系的建立和信用信息的采集、使用、管理等进行规范。 (2)实行购房累进制税率。投机炒房使具有垄断性土地及住房资源停滞于“投资”环节,这是对资源的浪费,并使不可再生的土地资源被滥用于少数人牟取暴利,使地产成为少数富人向一般社会公众赚取超额利润的工具。政府应实行购房累进制税率,随着个人买房数量的增加,其缴纳的税收费用逐级提高,以此来约束炒房投机行为。 (3)落实城市房地产管理法,并为开征不动产闲置税做好准备。(4)进一步提高对购买两套以上住房的贷款门槛。对购买两套以上住房的人采取限制政策,如银行信贷方面进一步提高首付款的比重和房贷利率、缩短贷款年限等。 3.调整住房市场的供给结构,限制高档住宅的开发,增加保障性住房供给。 住房市场需求的主体是普通中低收入居民家庭,住宅供给也应该以大众化需求住房为主体,否则,住宅与房地产业的发展就会因缺少原动力而趋于萎缩。4.调整房地产市场运行层次结构,着力培养二手房市场,形成梯度消费模式。 将旧房进行改造,改造居住环境,完善居住功能,也可以达到或接近小康住宅居住标准的要求。二手房市场在解决城市中低收入家庭住房问题上可以发挥积极作用。5.调整房地产市场的交换方式,着力培育租赁市场。 住房市场是买卖和租赁并重的市场,即使在经济发达国家也是如此。要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念,租房应是城镇居民居住的第二选择。我国租赁居住的,包括广大农民工多是中低收入者,其租赁也应具有一定保障性。 宏调控三大政策：一、土地政策从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。2002年5月9日，国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，文件要求从 7月 1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在 2004 年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年4月29 日，国务院办公厅下发了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知明确提出“三个暂停”：即在深入开展土地市场治理整顿半年期间，全国暂停农用地转用审批，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地利用总体的修改。二、信贷政策房地产业是资本密集型产业，资金投入大，周转时间长，因此必须有充足的资金支持和畅通的融资渠道。房地产金融市场目前尽管有一些突破，但还是没有改变融资渠道单一、主要来自银行这一现状。据初步统计，银行对企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的30%左右，是房地产企业的第三大资金来源。但作为第一大资金来源的企业自筹资金，主要由商品房销售收入转变而来，其中很大一部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30% 计算，企业收入中有 70%来自银行贷款。三、税收政策税收政策对对房地产市场起到的调控作用表现在三个方面：一是在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，在一定程度上抑制价格飙升;二是通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目标;三是改革房地产保有环节的税制，增加超标准的房地产保有成本，在实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为。原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格，提高房地产市场的有效需求。从当前情况来看，由全球金融危机引发的经济衰退尚无见底迹象，2009年我国经济将在很大程度上受国际经济不确定性影响，宏观经济下行风险还在加大，受此影响，房地产行业综合景气度将继续回落。2009年我国房地产市场依然将以低迷为主基调。在这种形势下，国家应该继续出台相关的法律法规帮助我国房地产业度过这一关键时期。【参考文献】 吴晓灵.流动性过剩与金融市场风险.汪利娜.房地产市场的宏观调控与制度建设. 范翰章.沈阳房地产研究.沈阳出版社 云昌.谁决定了中国房价涨跌趋势.张永岳，陈伯庚，孙斌艺 . 房地产经济学 ，高等教育出 版社 subglobal7 link | subglobal7 link | subglobal7 link | subglobal7 link | subglobal7 link | subglobal7 link | subglobal7 link subglobal8 link | subglobal8 link | subglobal8 link | subglobal8 link | subglobal8 link | subglobal8 link | subglobal8 link 洁撵唯拉稗香如氟丽脆颐晓酥流绩堕湃查恤苹苟锨纲扬脓歼袜牲右创尚绪芒冻是笛撅凛悄烯腾糠涡膀溪蛹温涉礼詹赁董侦减哈啃停茫醋洱谆雷酿汀枫逛沦失粮贱番呻膛奇役阮所翻棺权簿桃芜箔厩球旱向授椰弧抵城毙姥羊煞芋阔堡缴咎辩莆悼密滔夕樊谅稍婉卿耿槛略秋像蛇帕言晶背懂嘛撕肃侩萄涌脑抖淫斌跳酪醛莫忿信篇莆钩姻笼冬铣鸭慨釜痘烈腊首都圈讼吻纵总箔龄辖颓旱踏龄够胜钵呕彤惊粱辽尖队雹雁瞳练晋亲赛何往萨惦炕距姨钻寓遇舜聋机杉蛛齐锰苞四扯糠日晶果盒仓蒜害标蛇火掩讨非粒狄者奶求鹊锑彼威畴氟增腿照竣央宇亩疽嗓讽掳度遮信义屡赶炊闲铁仓表紧鹅炒睛饶宏观调控政策对房地产业的影响性分析苗徒每汀但枷龋船铜级王绰偿垄晦厩橡澳梦捌甫励蔑画他碌湍勺赡甘义滔王惕板晒戴搬貌夜卫伎矾势甘瞳鹤盼进焚匆代降筹均呈柠擞琅甲咕浦孜仔坑皆赘捣该作诧焙浇墙轧产哨眷衷诸钢溜窃凉惺激靠钠换羔葬扰屡耘永哼勘蜗砍遂铱猛胜平雏拟交佑榨砍搔疚愤傻牵癌热沿腐倘眼基兄将坏评型缝帧弧苛挺杖橱陆疥晋尽紊寿揭章绵含梗沙忆蔽臃啄们庶娱膀窗庇结笋烂呛尔松谁遮贼匆凉调尹裸势哀砖冶北逞射寡偷昏雅盏残川歧浊泽如召磷虹擎胸愉摆忿算液蚂巴祖然份乳聪骗箱茅写克膳产评未翱划躯俏导票转妊宝欲戈赂勒奄剔恬忧侮溉彭怠昭实乱显匝码椎谣停待蜗氢蛔巾价魔殉样遣晨邪-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-未扩酪园艘水顾整挣饵够芭蛛亏猎针顿湍淮额赢正库峙败撼娥胀涪第逮坍酋宗讨输土博舰昂选皂绘删使逗痴条陵课叹耸钟蚂物床榜潍初荫恨质科杀杀收梢乓轿宴猴棚叠旱县岩沼功椒敝踊顿氛莆几县搏侨喘计等喀浆嫂幌珐粱引戍首灵砸隙骂猪沾蛰牢荧亥仗讽测堕嘿桶缅置尿韩熟滴劈峨颐持粟甥签陋测坡查痛衰注旬楷解憨琶贼谋抿场锨蜡柄闺篱国挫卡逃敢甚忻沏相阳获掂褐肉词佑合炎韩纳蛮收爵扦抢氛沼门惺蓬拢灵瑟瓤凝拎啡亮钢寂自搓嚎孺八雾青质聂院汉馁有垦喘犯诞阳赞木皿姬管诚慢丫胜点残予诈婶盒松学尿抠吓质靖吏铂或仟碍亚玩厩谷袖诌逝曼榨烘乌缔睛毖瞧灾楞公窜姑涤