东胜区房地产业的SWOT分析.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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东胜区房地产业的SWOT分析

2009-10-30 11:00:51　来源: IBA-033-00-0300000-2009-114作者: 尚艳

近几年来，东胜区经济一直在保持“平稳”的势态下快速增长，自2001年开始GDP增长率保持在17%以上。经济的快速发展是保证房地产行业发展的经济基础与前提，经济的蓬勃发展带动了社会对住宅、写字楼、商业营业用房和物业等的投资与消费。截止到2009年8月房地产业开发投资完成额达102.43亿元，同比增长22.9%。开发企业资金来源中自筹资金大幅提升，土地开发规模以及商品房供应量有所提高，各类房屋销售价格涨幅均呈稳步增长态势。为了更好地了解今后东胜区房地产业的发展前景，本文采用了SWOT方法对东胜区房地产业的优势、劣势、机会和威胁等方面进行了全面的分析。
一、   优势（strength）
1、需求日益旺盛助推房地产市场迅猛发展。从近几年东胜区经济的运行情况来看，房地产行业将会是一个充满发展前景的行业。从2000年以来，东胜区商品房的销售额年均增长速度达到63%，销售面积平均每年增长37.8%。特别是人们对住宅稳定、持续、大量的需求给房地产行业带来不计其数的利润，住宅需求的增长主要来源于：第一，东胜区城镇居民收入的增加及房地产金融的发展，使得居民住房购买力和购买欲望大大增强。第二，为加快东胜区城市建设的步伐，对旧城区大批量的拆迁、改造增加了对住宅的需求。第三，随着东胜区社会保障体系的逐步完善，人们减少了后顾之忧，敢于用手中的钱以致未来的收入购买住房。第四，人们对住宅投资性消费动机的增强，也将为东胜区房地产业的中长期发展带来巨大商机。第五，随着东胜区经济的迅猛发展，政府越来越关注民生，关注居民的生活环境，对城市进行了规划，配套了各种公共设施，大大改善了人们的生活环境，吸引了很多前来创业的外地人，这在一定程度上增加了对住房的需求。尤其是随着城镇户口制度的改革和人才的合理流动，能动地创造出了新的住房需求。
2、城镇化进程的加快推动房地产市场的发展。人口城镇化既是经济发展到一定阶段的必然产物，也是推动东胜区经济增长的重要手段。按照鄂尔多斯市委、市政府关于“转移收缩、集中发展”的战略要求，东胜区为了加快城乡统筹发展步伐，近几年来积极推进农村人口转移工作。2009年结合鄂尔多斯市的“三区规划”和资源开发计划，东胜区预计完成生态移民和矿区移民共约8300户的移民任务。大规模的城镇化移民工程将带动大规模的城镇住宅建设,这为房地产业的发展提供了巨大的商机。
二、劣势（weakness）
1、房地产开发企业整体竞争力不够强。根据2008年经济普查数据显示，目前东胜区房地产行业中拥有二级以上资质的企业只有25家，仅仅占所有开发商总数的10.9%。近七成公司集中在10—35万平方米之间，各开发商的实力体现出一个整体竞争力不够强的房地产市场参与主体构成特征。
2、房地产开发企业投资结构不尽合理。目前东胜区大平米高层电梯楼的开发比重与日俱增，目前已逐步成为主力供给产品。通过调查我们了解到目前开发商所推出的住宅业态中，以140平米以上的中高档住宅和别墅、高档公寓为主，分别占到开发总量的63.89%和13.89%。100平米以下小户型住宅在经历了04年、05年的开发高峰后，随着东胜区居民住房取向和品味的改变如昙花一现，开始逐步退出开发商的视线，而120—140平米的住宅处于供不应求的局面。虽然目前很多企业已作出改变，但仍存在120—140平米住房比例偏低、结构单一的问题。
3、房价过高导致竞争力不强。通过调查了解到，有意向到外地购买房子的东胜区居民人数逐渐增多。一是考虑到孩子上学、就业、养老等方面，由居民自发组织的“看房团”时常出现在呼市、北京、威海、海南等地街头；二是由于目前东胜区的房价过高，其涨幅已经远远超出居民收入的涨幅，使得一部分在东胜购买不起住房的居民选择在周边城市如包头、呼市等地购买住房。
4、房地产专业人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练、经验丰富的房地产专家很少，大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是当地的“煤老板”。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功，但随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧，特别是像万科等大地产商入驻东胜之后，许多过去有效的方法不再适用新的形势，一些人不得不退出地产业，人才缺乏将更加明显。
5、物业管理准入门槛较低。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前东胜区非常缺乏合格的物业管理专家和队伍，且物业管理准入门槛较低。很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距，随着住户消费意识的提高，差距将会更大。
    三、机会（opportunity）
1、对于房地产开发商来说，2009年应该是充满了挑战和机遇的一年，规模比较大的开发商可以利用政府出台的相关政策来发展壮大自己。目前东胜土地资源极其稀缺，手中有大量未开发土地的大开发商不仅拥有“土地资本”，而且较那些小开发商来说可以更容易地获得银行贷款。房地产是一个需要大量资金的行业，没有资金支持是不可能有发展的。所以我认为未来的几年将是东胜区房地产业重新洗牌的一个时期，也是其快速发展和成熟的时期。
2、社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已初步建立并逐渐走向规范。
3、众多有实力的、大型的地产开发企业如万科地产等进驻东胜后，不仅可以带来充足的资金，提供户型更新、质量更好的产品，而且它们的进入必然引发与本土地产企业间的激烈竞争，这必将有助于本土企业在管理模式、融资模式、开发模式上学习和改进，有利于东胜区本土地产市场的发展，使其尽快与发达地区接轨。
4、政府“阳光拆迁” 工程的顺利实施，使得居民住房需求与日俱增，带动了东胜区居民进入以住房消费为热点的消费阶段。
四、威胁（threat）
机遇与挑战共存，同时也与威胁相伴。以后的几年将是东胜区房地产业快速发展、自我整合的时期，将会形成行业的旗舰，同时也会淘汰一些在竞争中处于劣势的企业，对那些刚进入房地产的企业和那些小规模的企业来说都是一种严重的威胁。
1、虽然现在可以说是房地产有效需求旺盛的时期，但由于受全球性经济危机的影响，国家、地方政府有关房地产文件和法规的出台，使得人们认为在国家和政府的宏观调控下，房价会出现大幅度的下降，导致东胜区大量居民都在“持币观望”。如果房屋成交量下降，将会出现资金断裂等一系列的问题。同时，可开发土地的减少，建筑市场、建材价格和人工费用的日益增加，使得房地产开发成本也随之增加，这将直接加重开发商的负担，这些都应该是房地产开发商需要考虑的问题。
2、房地产市场最大的危险就是出现“泡沫”问题，可以说这是任何人都不希望发生的。“泡沫”一旦发生意味着东胜这艘“经济航母” 就会失去一个发动机，这样银行贷款可能收不回，与房地产相关的各种行业都将面临着危机，如钢铁，矿业，水泥等行业都会发生可怕的灾难。所以，在东胜区房地业运行过程中要谨防“泡沫”的出现。
3、由于当前东胜区经济的高速运行，很多投资商看好东胜区房地产市场，借此机会进行炒房，使得目前东胜区房地产市场上的投机现象比比皆是，这在一定程度上扰乱了房地产市场的正常秩序，将使得有真正需求的居民购房越发困难。
4、房地产业资金来源渠道狭窄，融资方式单一，企业自身融资相对来说较困难，对银行等金融部门的依赖性较高，且金融风险较大。一旦银行严格控制与房地产相关的贷款，企业的发展就相当困难了。
纵观近几年来东胜区房地产的发展趋势和方向，开发商们应该审时度势，发挥优势、回避劣势、把握机会，规避风险。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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