融资租赁在房地产业中的应用.doc

融资租赁在房地产业中的应用融资租赁在房地产业中的廊用摘要随着加入后对外开放步伐的加快会使中国融资租赁业面临很大的冲击。国外的租赁贸易要比中国成熟得多有着雄厚的资金、优良的产品、良好的服务和经验中国的融资租赁大门一旦完全打开将为国外房产开发商占领中国市场提供推波助澜的作用。与国外的竞争不仅体现在商品上更主要是体现在金融服务、知识更新和科学管理上这对我国目前的融资租赁业是一个严峻的考验。本文探讨的是融资租赁在房地产中应用的问题介绍了房地产融资租赁的内涵、基本特性及几种主要房地产融资租赁的类型研究了融资租赁在我国及我国房地产业中的发展历程和现状从房地产市场本身和房地产业在融资方面存在的问题说职了房地产运用融资租赁的必要性从内涵利益和外延利益两方面阐述了房地产利用融资租赁的优越性最后对加快发展房地产融资租赁中所存在的一些问题提出了对策建议。文章从现实出发针对目前在融资租赁业发展过程中存在的问题分析制约我国融资租赁业发展的不利因素并进步研究今后的发展战略。希望对我国融资租赁业形成一个明确的定位及对行业具体实践提供一定的指导。关键词融资租赁房地产业发展现状风险防范融资租赁在房地产业中的应用、学位论文独创性声明本人所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成采。尽我所知除了文中特别加以标注和致谢的地方外论文中不包括其他人已经发表或撰写过的研究成果。与我一同工作的同事对本文所做的任何贡献均已在论文中作了明确地说明并表示了谢意。如不实本人负全部责任。论文作者签名揖逸蕴一年月扣日学位论文使用授权说明河海大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、中国学术期刊光盘版电子杂志社有权保留本人所送交学位论文的复印件或电子文档可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本入电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外允许论文被查阅和借阅。论文全部或部分内容的公布包括刊登授权河海大学研究生院办理。论文作者签名垄垫塑一年月。日融资租赁在房地产业中的应用研究的目的和意义第一章绪论融资租赁起源于二战后的美国。当时美国厂商为了让用户购买自己的设备开始为用户提供金融服务即分期付款销售。由于资金回收的风险较大因而开始借鉴传统融资租赁的作法将租赁物的所有权先行保留在出租人一方承租入只享有使用权直到出租人融通的资金全部以租金方式收回所有权再以适当的方式转移到承租人一方。由于它适应了现代经济发展的要求所以在六、七十年代迅速在全世界发展起来当今已成为企业更新设备的主要融资手段之一被誉为“朝阳产业”。据世界租赁年报的统计数据资料显示融资租赁在经济发达国家已经成为投资中仅次于银行信贷的第二大融资方式。融资租赁方式作为一种独立的融资手段自世纪年代初引入中国在一定程度上缓解了我国资金短缺的困境其作为新兴产业已经获得长足的发展。在我国经过多年的成长历程融资租赁虽有一定的发展但其规模水平差强人意在国内金融市场所占比例非常小远远未达到西方发达国家租赁融资方式在该国金融市场所占比例其对我国企业发展的促进作用也没有充分发挥。融资租赁通过融资与融物投资与贸易的结合不仅是投资和促销的重要手段而且与房地产相结合还有利于房地产业的升级。从当前中国房地产市场的现状看房地产的有效需求增长明显滞后房地产市场发展艰难矛盾重重如潜在需求很大与目前市场有效需求不足的矛盾商品房过剩与住房短缺同时并存的矛盾住房消费结构偏低与供给结构偏高的矛盾等等。我国如何充分挖掘房地产市场的潜力、拉动房地产消费、开拓房地产市场将成为一个非常现实而又尖锐的问题针对房地产市场目前现状和融资需求就产生了房地产市场自救的一个新观念一一房地产融资租赁经营。融资租赁方式对开发周期长、使用周期更长的房产来说有着重要的意义这种重要意义将随着房产交易市场的规范发展和实践应用显现出积极的推进作用。总之房地产市场迫切需要挖掘房地产市场潜力启动房地产市场进而刺激有效需求拉动经济增长融资租赁有效地实现这些需求融资租赁营销方式对房地产业有着非常重要的意义。同时随着加入后对外开放步伐的加快会使中国融资租赁业面临很大的冲击。国外的租赁贸易要比中国成熟得多雄厚的资金、优良的产品、良好的服务和经验中国的融资租赁大门一旦完全打开将为国外房地产开发商占领中国市场提供推波助澜的作用。与国外的竞争不仅体现在商品上更主要是体现在金融服务、知识更新和科学管理上这对我国目前的融资租赁业是一个严峻的考验。所以我融资租赁在房地产业中的应用们必须面对现实针对目前在融资租赁业发展过程中存在的问题分析制约我国融资租赁业发展的不利因素并进一步研究今后的发展战略。希望对我国融资租赁业形成一个明确的定位及对行业具体实践提供一定的指导。国内外研究现状国外研究如今租赁已经向多元化发展各国学者对租赁的理解和操作形式有很多的差异。有关租赁的起源及定义的范畴研究主要有克拉克和关于租赁的起源二者的观点是一致的即认为早在公元千年前古代亚洲巴比地区幼发拉底河下游居住的苏美尔族就存在货物租赁。但他们关于现代融资租赁的标志有分歧前者以在世纪年代英国出现的租购为现代融资租赁的雏形而后者以美国二战期间产生的、力量薄弱的厂家租赁政府的机械设备为标志。这一分歧至今没有统一。阿尔钦和德姆赛茨认为如果所有者在现场监督不只是在使用前和使用后进行检查可以用更低的代价测定生产要素或资源的磨损程度和使用者成本那么人们就不会去租用这种要素而是倾向于直接将其归己所有。当资源被其他人使用而使用者成本又很难测定时结果就会由所有者来使用这种资源。由此可以看出他们对“所有与使用”的考察是基于监督成本考虑的因为要监督的不仅是投入的产出绩效而且是投入要素在使用中可能遭到的滥用和折旧。但是如果按照阿尔钦和德姆赛茨的观点租赁行为财产让渡给使用者且由使用者来使用只可能发生于使用前后对资源的检查成本小于所有者现场监督的成本且使用者使用资源的成本又很容易测定时那么由于所有者和使用者的信息非对称性使用者对财产使用过程中发生的滥用与折旧的有关信息比别人掌握得更多导致对检查成本和使用资源成本的测定费用高昂由此租赁行为无法发生。这显然是与现实相悖的。在最近的海外开展业务机会之分析之作中提到租赁已成为世界上大多数国家都采用的一种融资方式但不同国家处于从初期到成熟期的不同发展阶段不论处于哪种发展阶段总是有一些公司选择在国内发展而另一些公司借助海外业务的扩展来实现发展目标。他认为融资租赁是租赁周期的第一阶段。租赁正被越来越多的人看作是一种融资方式而且竞争相对较小融资租赁是带有不可解约的全额清偿的租赁。在这种形式中承租人在租赁期结束时购买所租赁的财产。在租赁期结束时的买入价格一般都是象征性的。融资租赁在结构上很像分期付款并主要作为供应商融资的一种形式来使用。租赁周期的第二阶段反映着租赁业对不断增长的竞争所做出的相应调整。虽然这一阶段的租赁仍是一种以融资为主要目的的租赁但随着竞争的深化出租人感到他们必须分化其业务。一种分化的融资租赁在房地产业中的应用方法就是把租赁朝着满足承租人对现金流量需要的方向发展。结果租赁周期在这一阶段上的一个特点便是创新的租赁结构。美国设备租赁协会的在美国租赁业市场回顾中提到现在融资租赁已进入了一个新的阶段一个挑战不亚于机遇的阶段。在经济仍然保持强势的同时其业务的特点是令人难阻置信的竞争以及客户基础向全球方位的和成熟的承租人的转移但是也有通过营销上和技术上的变化所带来的机遇。由于本行业处在成熟的阶段增长在继续创新也很活跃。产品的创新并不多然而程序创新以及客户接触创新则大量发生。在某些圈子里租赁被看作是一种生活必需品而且出租人一再地在寻找给租赁产品再融资的方式。独特的营销上和技术上的变化提供了不同的交付机制使得产品和服务的捆绑导致更多地解决客户问题并创造了客户同出租人之间扩展了的关系。他提出现在还需要考虑的两个课题即技术的变化和人员的短缺。变化的速率尤其是在技术领域内正在加快。随着近来分子电子学的突破障碍被再次打破。然而技术对于租赁行业始终是好东西它使某些部门得以增长。由于技术的不确定性因而有了营销优势。但是人员仍旧短缺由于所需要的技能有了变化什么叫“合适”的雇员这一点也随之而变。电信及技术技能比此前任何时候都更重要。此外还有对营销、对公司使命、对租赁行业的整体等等的理解以及其它同职务有关的专项技能。因此很难找到我们都在寻求的超级明星这一点也就并不奇怪了”。国内研究我国世纪年代初引进融资租赁业务方式后二十多年来得到了迅速发展然而由于监管、准入、立法和税收等方面原因我国的融资租赁业一直未能走上高速发展轨道。据我国央行非银行金融机构监管司透露的数据美国租赁业对的贡献已超过而我国仅为万分之三发达国家融资租赁业的市场渗透率已达到我国仅为左右。融资租赁虽在我国发展了多年但社会对其普遍的认知程度还处于初级阶段近几年随着融资租赁业的相关政策环境日益完善也有许多的研究者看到了其重要作用开始进入实物领域的研究如裘企阳、沙泉、屈延凯、史燕平等等下面介绍这几位行业先驱对融资租赁所做的深入研究。中国金融学会金融租赁专业委员会高级顾问裘企阳对融资租赁方面有独特的见解其理论具有很强的实务操作性。在其著作融资租赁理论探讨与实务操作中除了对融资租赁交易、我国融资租赁业的形成过程以及融资租赁业的国际比较主要考虑是同世纪年代至年代前期相比我国的宏观经济和法制环境有了很大的不同可以说是发生了质的变化。该著作主要从实务方面给出了为融资租赁的各种不同的交易形式所设计的、并已在实践中使用的合同及相关的契约性文件的文本阐述了融资租赁合同中租金和费用的确定方法介绍了融资租赁业务的融资租赁在房地产业中的应用常规性核算统计报表专业融资租赁机构的内部核算融资租赁机构的内控指标体系及适用报表讨论了融资租赁机构对项目的受理审查论述了融资租赁合同中如何担保和如何才能不使担保效力丧失的问题融资租赁机构的市场准入和退出等等内容。在按大租赁概念立法的适宜性探讨一文中曾经指出融资租赁合同和其它租赁合同的共同点是所转让的是对租赁物的占有、使用和收益权出租入不得侵犯承租人的这些权利所保留的是对租赁物的处分权承租人不得侵犯出租人的这个权利承租人有支付租金的义务承租人有保持租赁物完好的义务以及租赁物毁损或灭失时的赔偿责任“。中国金融学会金融租赁专业委员会信息培训部主任沙泉年创建现代租赁网在网上发布了多篇原创文章涉及到租赁的方方面面其中不少文章都在官方媒体和经济类知名媒体上发表对于租赁理论不管是从深度或广度都有深刻的理解和独特的见解。在国家尚未对融资租赁开放金融业务时率先开创国际融资转租赁解决租赁公司作为企业不能从国外直接融资的问题。他针对实物操作对融资租赁的法律、金融、会计、税收、监管、产业等多方面都进行了深入的研究其研究更具有操作性。他研制的租金计算软件包含了各种类型的固定利率租金计算方式把复杂的计算电算化、程序化、标准化、网络化只要在互联网上输入计算条件就可以立即得到结果还具备一定的公信力这个技术在行业内是独一无二的解决了行业租金计算难度较高的问题我国融资租赁知名专家之一屈延凯为了融资租赁事业的发展与国家行业主管、立法机构和租赁专家建立了广泛的联系。在许多与行业相关的问题上为行业争取了许多优惠政策参与立法机构制定了有关的法律、法规。他写了一系列融资租赁方面的著作有全面认识融资租赁的服务功能、借鉴国外经验调整税收政策促进租赁业发展、关于我国现代租赁业现状及如何加快发展的几个问题、租赁融资在资本市场中的作用等等。在租赁融资在资本市场中的作用中指出了融资租赁对个人、企业、政府的作用有利于国家产业结构的调整、基础设旋的建设以及可以与政府宏观经济政策结合、拉动社会投资、促进银行商业化进程等。对外经济贸易大学教授中国外商投资企业协会租赁委员会理论部专家史燕平老师是目前国内与融资租赁业界联系最紧密的金融学者之一。她坚持不断的为我国融资租赁业培养高级人才并撰写了多篇有关国际国内融资租赁方面的论文有融资租赁及其宏观经济效应、关于我国融资租赁年发展的反思、融资租赁与企业经营、国际租赁的理论与实务等等并为我国金融领域的巨作中华金融辞库撰写了租赁部分的概观性条目。史燕平老师在最近年的著作融资租赁及其宏观经济效应中第一次提出了物权融资的概念并对此进行了深入细致的分析阐述了租赁融资中非全额清偿方式下的经营性租赁交易所存在的形式上的不合逻辑及其本质上的合理逻辑之间的内在关系。”她的这一关于租融资租赁在房地产业中的应用赁融资本源的认识的研究成果是对传统的以货币为交易载体的债权融资信用理论内容的丰富和发展。此外随着我国社会主义市场经济体制建设的不断深入加入以后我国经济与世界经济一体化程度的不断提高我国金融市场的深化也就愈加重要。此书中关于融资租赁性质的客观认识对重新准确地定位融资租赁在我国资本市场上的地位促进我国金融工具的多元化及其各种金融工具之间的相互协调实现国民经济发展过程中投融资渠道的多样化与畅通都有着重要的现实意义。以上的些研究都主要集中在从某些方面来分析我国的融资租赁业在当前全面对外开放的新环境和融资租赁业日益扩大的双重形势下还缺乏融资租赁与房地产业相结合的新形势下其发展的对策和建议等的系统研究。迄今只有少数相关文献涉及了融资租赁与房地产业结合的研究。论文研究内容、方法及创新论文研究内容本文探讨的是融资租赁在房地产中应用的问题介绍了房地产融资租赁的内涵、基本特性及几种主要房地产融资租赁的类型研究了融资租赁在我国及我国房地产业中的发展历程和现状从房地产市场本身和房地产业在融资方面存在的问题说明了房地产运用融资租赁的必要性从内涵利益和外延利益两方面阐述了房地产利用融资租赁的优越性最后对加快发展房地产融资租赁中所存在的一些问题提出了对策建议。本文第二章首先简要叙述房产融资租赁的概念分析了房地产融资租赁的基本特性接着比较和评价了房地产融资租赁的几种主要类型。本文第三章主要介绍了融资租赁在中国的发展历程、融资租赁业在我国的发展现状、融资租赁在我国房地产业中发展现状。本文第四章先通过分析房地产市场本身存在的问题和房地产业在融资方面的现状与存在的问题说明了房地产业运用融资租赁的必要性并通过将房产融资租赁与银行按揭购房的经济效益决策和如何利用融资租赁改善财务指标体系进行分析来阐述其优越性。本文第五章对我国房地产融资租赁业的发展中存在的问题加以分析进而提出了加快房地产融资租赁业发展的建议措施。本文第六章对全文进行了总体小结并展望了未来房地产融资租赁的发展前景。研究方法本论文主要依据经济学、市场营销学和财务管理学的基本理论通过深入的调融资租赁在房地产业中的应用查研究借鉴已有的科学成果理论联系实际定性分析与定量分析相结合规范分析与实证分析相结合宏观分析与微观分析相结合。在具体的研究过程中采用对不同方案现金流量的比较分析方法、财务.