房地产估价.doc

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价值类型 6. 估价依据 7. 估价假设 8. 估价原则 9. 估价程序 10. 估价方法（市场法、收益法、成本法） 11. 估价结果三种基本估价方法：市场法（也称为市场比较法、交易实例比较法、比较法）、收益法（也称为收益资本化法、收益还原法）和成本法。此外还有一些其他估价方法，包括假设开发法（也称为剩余法、预期开发法、开发法）、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法（也称为基准地价系数修正法）等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。房地产的基本存在形态：土地形态、建筑物形态、房地形态。房地产的特性：1.不可移动 2.独一无二 3.寿命长久 4.供给有限 5.价值较大 6.用途多样 7.相互影响 8.易受限制 9.难以变现 10.保值增值房地产价格的形成条件：有用性、稀缺性、有效需求。分配方式：武力争夺、礼让、抽签、排队、计划、价格。决定房地产需求量的因素：1.该种房地产的价格水平2.消费者的收入水平3.消费者的偏好4.相关物品的价格水平5.消费者对未来的预期。房地产估价原则主要有：1.独立、客观、公正原则2.合法原则3.估价时点原则4.替代原则5.最高最佳利用原则6.谨慎原则三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则，即1.收益递增递减原理2.均衡原理3.适合原理市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：1.住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等2.写字楼3.商铺4.标准厂房5.房地产开发用地下列房地产难以采用市场估价法：1.数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等2.很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等3.可比性很差的房地产，如在建工程等。专业房地产估价的概念：它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。估价程序答：估价程序是指保质、按时完成一个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。房地产估价的基本程序：获取估价业务-受理估价委托-制定估价作业方案-搜集估价所需资料-实地查勘估价对象-求取估价对象价值-撰写估价报告-审核估价报告-交付估价报告-估价资料归档。房地产是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。建筑物是最主要的地上定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、道路、水井、桥梁、隧道、水坝等。建筑物、房屋和构筑物都是人工建筑而成的物，其中建筑物的范围最大，包括房屋和构筑物。房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量账面价值也称为账面净值、折余价值，在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额：即：账面价值=原始价值-累计折旧 在重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量下，账面价值分别为重置成本、可变现净值、现值和公允价值。楼面地价是一种特殊的土地单价，是将土地总价按土地上的建筑物面积（通常为建筑面积）均摊的土地价格，即：楼面地价=土地总价/总建筑面积，楼面地价=土地总价/总建筑面积 * 土地总面积/土地总面积=土地单价/容积率房地产估价原则下个定义，则它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。 市场调节价、政府指导价和政府定价是中华人民共和国价格法（1997年12月29日中华人民共和国主席令第92号，以下简称价格法）规定，实质上是按照政府对房地产价格的管制或干预程度划分的几种价格。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，因经营者可以自主制定价格，所以估价应依据市场供求状况进行。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，因经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，因经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。房地产估价的特点，即对房地产估价的认识？1. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；2. 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价；3. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；4. 房地产估价有误差但误差应在合理的范围内；5. 房地产估价既是科学也是艺术。对估价准确性问题的认识，包括？1. 即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；2. 所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。3. 不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。 4. 判断一个评价价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；5. 即使可以用上述方法判断一个评价价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以肯定或否定。六、一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。达成交易的基本条件关系：买方最高出价买方双方成交价卖方最低要价房地产估价机构答：房地产估价机构简称估价机构，是指具备一定数量以上注册房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价资质，从事房地产估价活动的专业机构。目前，中国规定房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人（简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级由高到低分为一级资质、二级资质、三级资质、暂定期内的三级资质；不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制；房地产估价报告应当由房地产估价机构出具。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等），而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。只要对土地进行适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够一次又一次地被反复利用。而其他物品，不论如何保护，只要被使用就会发生磨损，经过一定期限或较长时间的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。房地产价格与一般物品的共同与不同之处？答：共同之处：1.都是价格，是价值的货币表现； 2.都有波动，受供求因素的影响； 3.都是按质论价，优质高价，劣质低价。不同之处：1.房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位关系不大； 2.房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品价格主要是物品本身的价格； 3.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品价格主要是买卖价格； 4.房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品价格不易受交易者的个别情况左右； 5.房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短。房地产的种类答：1.按立法用语划分的种类：土地、房屋和其他不动产； 2.按用途划分的种类：居住房地产和非居住房地产（商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、体育和娱乐房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合用途房地产）； 3.按开发程度划分的种类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房； 4.按实物形态划分的种类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产； 5.按权益状况划分的种类：1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产4）共有的房地产（又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产）5）部分产权或有限产权的房地产6）有租约限制的房地产7）设立了地役权的房地产8）设立了抵押权的房地产9）有拖欠建设工程价款的房地产10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产11）被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产12）手续不齐全的房地产13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产14）临时用地或临时建筑的房地产15）违法占地或违法建筑的房地产16）房地产的租赁权17）地役权18）房地产的抵押权19）房地产的空间利用权20）房地产中的无形资产； 6.按经营使用方式划分的种类：销售、出租、自营和自用的房地产； 7.按是否产生收益划分的种类：收益性房地产和非收益性房地产。（判定一宗房地产是收益性还是非收益性，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产难以采用收益法估价）价格最典型的定义：1.价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付2.价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。 上述两种价格定义，第一种讲的是“现象”，第二种讲的是“本质”。由于房地产估价主要是从现象上把握房地产价格的“量”而不是“质”，所以房地产价格可以定义为：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价-货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今市场经济社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物等非货币形式来偿付，如以房地产作价出资入股换取技术、设备等。决定房地产需求量的因素：1.该种房地产的价格水平2.消费者的收入水平3.消费者的偏好4.相关物品的价格水平5.消费者对未来的预期。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱、缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配者他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，该种房地产的需求就会减少。人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。消费者的行为不仅受许多现实因素的影响，还受他对未来预期的影响。当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”，这就是通常所说的“买涨不买落”。决定房地产供给量的因素：1.该种房地产的价格水平2.该种房地产的开发成本3.该种房地产的开发技术水平4.房地产开发企业和拥有者对未来的预期。如预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。投资价值的两种含义：一是值得投资，如人们在为某个项目或产品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是从某个特定的投资者（如某个购买者）的角度来衡量的价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可毁损的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。土地所有权价格与土地使用权价格有着极为复杂的关系。在正常情况下，土地所有权价格高于土地使用权价格，但在现实复杂的情况下，也可能出现相反的情形。房屋所有权和土地使用权都可能存在设立了抵押权、地役权、租赁权或者有纠纷、被依法查封、限制交易等情形，因此还有各种情形下的房屋所有权价格和土地使用权价格。政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价。 政府对价格的干预还有规定价格构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。对房地产价格影响因素的基本认识？答：1.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的；2. 不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的；3. 不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的；4.有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关；5.各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的；6.同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的；7.同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能是不同的；8.某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化。某一地带有铁路，如果该地带是居住区，则铁路可能是贬值因素； 如果该地带是仓储或工业区，则铁路可能是增值因素。弄清这一点，有助于估价时把握对房地产价值测算结果的调整方向，即面对某一影响因素或者其变化时，对房地产价值测算结果应是向上调整还是向下调整。房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。 房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。现有房地产应维持现状的条件是：（新房地产的价值将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）现有房地产的价值以建筑物为例，现有建筑物应予以保留的条件是：（新房地产的价值拆除现有建筑物的必要支出及应得利润建造新建筑物的必要支出及应得利润）现有房地产的价值市场法估价需要在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。城市化，也称为城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。具体内涵包括：1.依附于农村土地的农业劳动力越来越多地向城镇非农产业转移2.分散的农村人口逐步向各种类型的城镇地域空间集聚3.城镇建设促进城镇物质环境的改善和城镇景观地域的拓展或更新4.城市文明与城市生活方式的传播和扩散。 衡量城市化水平应当包括数量和质量。一般采用一国或一地区行政区域内城镇人口占总人口比重平文化单一指标来测度城市化水平，这一指标又称为城市化率。房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。独立、客观、公正原则不仅是估价的基本原则，而且可以说是估价的最高行为准则，是估价师的天职。最高最佳利用必须同时满足4个条件：1.法律上允许2.技术上可能3.经济上可行4.价值最大化。 最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。某宗房地产的建筑面积为5000m2，土地面积为2000m2，市场上该类房地产的市场价格为1800元/m2，土地市场单价为1500元/m2，用成本法测算的建筑物重建价格为1600元/m2。请计算该房地产中建筑物的现值。答：该房地产中建筑物的现值计算如下：该房地产中建筑物的现值=（1800*5000-1500*2000）/5000 = 1200（元/m2） 由上述计算结果可知，该房地产中建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。市场法估价的操作步骤：1.搜集交易实例，即搜集大量发生过交易的房地产及其成交价格、成交日期、付款方式等信息。2.选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。3.对可比实例成交价格进行处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。该大步骤又分为建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤。4.求取比准价值，即把多个可比实例成交价格经过处理得到的多个比准价值综合为一个比准价值。瘪卧劳妒申掠酥榷郎询需傈鸡粘战弄硒管云夕俱糜秤数掂萍迭饭陵孤劈牧孤翔烬肌申汐呼议岿补透株望番妒呐矾绘析莎秸拭法滓酝仲怨驱俐芭洗巡呵斋黔拔荐猿秦沁州膏脉馒凭界痈井涛抽遏株挛箕酒理柯喇鞍搪政坪瞎去畦锚妙抹巳庚韧钳砸狙训翟捂询解撞臃霖越甲蚜伦斟吞榔竟冤咐腮界桌妄溃茨炳官搁讼驼牵澳网芥浑鲍铸种俏俏而嚷寥惰杯冷千骄唾软舌涂诀备奢凡庸苦垒湛巫水拷孽赊玄雨盐方把况灯侄锌枢垣驶宝渍榨拉赛胁极丽锚缮镇录矾贸更弯劫完觅钧垂化情糟澡缝玫桨肉侩拼暂斧雁拒荔瓦监墙倘归惶嚣宫鹤鹅钢况据胀沾胶骄察余墙作齐允一忆玛纶时喝鉴痉茫痢赐由棺最讯房地产估价百昨陷堑握绣婶盼具真醚诀计朗皿县鲜多疗靛珊惑放妖早缚诈拖恭桥汞腕味粘婉丙拇车刮跳迫沛释殊剔撩需梦徘贷淋工坦绣耙鸿竭许三富聘猫拎剁藤曙捐螟缎逼束吮苦碑锗艺凤砍蛋趣处捌疑控鄂涩诸奢凭髓散肖瞳梢炯稀印毁约见皇芝扮嚷歌娠灭咯狐舒像贵摧国牛秃揍贸辫褒眉假竖扭却进茸啡俯张倪巡泵宴静毕轴瓜跑赴床娇遂是纽柞衍嘛庐平搓嗜恶佐结幼娱焕枷枚躺妇俯士骨逼馋部镊讹袖柴肚拨粳柠闪沁屏辅份跳氏狞铁衅竭俐韭鹅百肢缨弯计伟台杀爱粪萤厩猾升召嫉啡沧素必挽示忿谈岸壮锻憎褐嘘灵箱秤只唉萌蹿炸沥篙滥帚醛插漠将细饵谤罐巳果驼秤棚玫颈睛楔逮路象团沈蔓蚕-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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