第三节成本法3资产评估-教学.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,（二）实体性贬值估算,观测法(成新率法),使用年限法,实体性贬值估算方法,1.观察法（成新率法）,(1)含义：它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。,（2）资产实体性贬值=重置成本（1-成新率）=重置成本实体性贬值率,通过观测确定新旧程度,2.使用年限法,(1)含义:它是利用被评估资产的,实际已使用年限,与其,总使用年限,的比值来判断其实体性贬值率，进而估测资产的实体性贬值。,（2）原理:,该法认为资产的实体贬值和其实际使用年限成正比例。,思考：实际使用年限指什么？,（3）名义已使用年限与实际已使用年限,名义已使用年限：指资产从,购进使用到评估时的年限,。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。,实际已使用年限：指资产在使用中,实际损耗,的年限。,由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过,资产利用率,来调整。,实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率,（4）计算公式为,=（重置成本-预计残值）,（实际已经使用年限/总使用年限）,=（重置成本-预计残值）实体性贬值率,式中说明：,预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。,总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：,总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率,尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。,（三）功能性贬值的估算,1.含义：,资产的功能性贬值是指由于,技术进步,引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。,功能性贬值是无形损耗的一种，体现在两方面：一是超额投资成本（一次性功能性贬值）；二是超额运营成本(运营性功能贬值)。,（2）注意：,使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。,3.超额运营成本（运营性功能贬值),（1）含义：,被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低。,超额运营成本是由于技术进步出现了新的、性能更优的资产，致使原有资产的功能落后于新资产，新资产在运营费用上低于原有资产。,（四）经济性贬值的估算,1、含义：指由于外部环境变化等导致资产本身价值的损失。,2、注意问题：,一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,3、表现形式:,（1）资产利用率下降。,（2）资产年收益额减少。,5.资产年收益额减少引起的经济性贬值的计算,经济性贬值额,年收益损失额（1-所得税率）（P/A,r,n）,注意：,此种情况下的计算方法和由超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。,五、成本法的评价,（一）优点,1、从成本耗费角度评估资产价值，评估结果更趋于公平合理。,2、运用中一般没有严格的前提条件，在不易计算资产的未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛的应用。,（二）缺点,1、并非所有评估对象都适合采用成本法，其有利于单项资产和特定用途资产的评估。,2、工作量较大。,