第一章-房地产金融概论-房地产金融学教学.ppt

*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产教学团队,骨干成员,房地产金融学,主要教学参考书,邓宏乾，房地产金融上海：复旦大学出版社，2010年1月第一版第四次印刷。,郑修建房地产金融北京：北京经济学院出版社，1993年4月。,王重润等，房地产金融，北京：北京大学出版社，2010年1月。,特瑞斯.M.克劳瑞特等，房地产金融-原理和实践，北京：经济科学出版社，2004年12月。,房地产金融学,课 时 分 配,章次,章 节 名 称,授课课时,备注,1,房地产金融概论,3,2,房地产金融基本知识,6,3,房地产抵押,3,4,个人住房贷款,3,5,房地产开发贷款,3,6,住房公积金贷款,3,7,房地产估价,6,8,国外房地产金融概览,3,合 计,30,房地产金融学,教学要求,共十讲，30个课时。,每次课前预习、课中讨论、课后练习思考,考试成绩：,平时25%+EMAIL交作业10次25%+期末50%,第一节 房地产业与金融业的关系,房地产业,是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业。,金融业,是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。,房地产业与金融业都属于第三产业,，随着我国经济的进一步发展及城市化的加速，传统的住房制度和金融体系正在发生根本性的变革，因此，房地产业与金融业相互促进、共同发展的关系也日益凸现。,房地产业与金融业两者间的关系,，突出地表现为房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间的关系上。作为相对独立的物质生产部门的房地产业，在涉及房地产商品的生产、分配、交换与消费的一系列生产经营活动中，无法离开各类金融机构与金融市场为其提供资金的筹集、融通和结算等各种金融服务。,总而言之，房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透，而其发展本身又为金融业的成长提供了广阔的空间。,一、房地产业的发展需要金融业的支持,1房地产业的开发与经营离不开金融业的支持,房地产经营的主要产品是房屋和土地，其商品的价值量巨大，其生产建设和经营活动的过程比较长，从取得土地、开发土地、设计、施工、装修、配套到验收等一系列过程一般需要几年。而且房地产业涉及面广，经济关系复杂，巨额的资金要分别以货币资金、开发建设资金、商品资金等形态同时存在于房地产开发经营的各个不同阶段。如果没有一个以金融机构、金融市场为主体的金融业，房地产业就难以进一步发展。而在现代市场经济体制作用下，只有在货币资本、有价证券进入市场的条件下，金融业对房地产业的支持才能得以充分展现。,第一节 房地产业与金融业的关系,2房地产的流通和消费需要金融业的帮助,房地产进入流通领域，满足单位和个人消费需求，单位和个人也需要花费大量的资金。住房是一个大宗的消费品，对普通消费者来说基本上是一生中最大的消费支出。需要购置房地产的单位和个人如果仅仅依靠自身积累的资金实现购置房地产的目的，往往需要较长的时间，对广大个人购房者来说，更是如此。,3房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务,金融业除了以融资方式支持房地产业外，还可以运用多种金融工具，通过办理结算、信托、保险等业务，支持房地产的开发，促进房地产商品的流通与消费。,第一节 房地产业与金融业的关系,2金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用和推广,随着房地产业存量搞活、增量发展，金融业介入房地产领域的范围逐渐扩大，居民个人通过办理住房抵押贷款来购买商品房得到进一步推广。为了方便房款结算，个人采用支票和银行本票办理房款结算已经成为可能，为支票和银行本票的扩大应用提供了外部条件。另外，有的银行还利用信用卡办理房地产抵押贷款手续，建立分期付款、分期还款的自动转账支付系统，也为信用卡的推广起了积极作用，为银行拓展了结算服务领域。,3从房地产领域拓展金融业自身的发展空间,房地产业的发展也使金融业同时获得发展机会，为金融创新提供了广阔的空间。首先，房地产业在生产与经营的各个阶段，经常出现大量资本闲置的状态，而这些资金正好成为银行重要的资金来源；其次，金融机构将房地产业列为自己的服务对象，客观上扩大了贷款范围，还在房地产领域恢复和发展金融服务，为金融服务增加新的内容，这包括保险机构开办房屋质量保险、自购公用住房保险、商品住房保险以及住房抵押贷款保险等新险种；信托机构承办房地产租赁管理、代理房地产买卖，从事房地产咨询业务等；再次，房地产抵押贷款证券化、房地产企业的上市融资、再融资以及债券发行等业务会增加金融交易工具促进金融市场的成熟的完善。以上分析表明，房地产业与金融业相互溶合是现代社会经济发展的必然要求，两者是一种相互促进、相互依赖、共同发展的关系。,第一节 房地产业与金融业的关系,房地产金融历史悠久，在公元前几世纪的时候就已经在中东、欧洲大陆、英国和南美出现。埃及人很早就发展了土地勘测技术，即使是被用作借款抵押品的土地在尼罗河定期泛滥被淹没的时候，贷款人的权利也能得到保障。此外，在中东也很早就出现了抵押贷款。而古代罗马在其法律制度中就已出现了抵押法并被实施，成为现代抵押制度的先驱。,另外，从世界范围来看，各个发达国家和地区都有相对独立的房地产金融系统和房地产金融市场，如美国的房地产抵押银行，日本的住宅金融公库、德国的住宅储蓄银行等。,那么，什么是房地产金融？它包括哪些内容？它的特征和作用是什么？,第二节 房地产金融的概念、特点和作用,二、房地产金融的特点,由于房地产金融的融资对象具有与一般商品不同的特点，即房地产位置的固定性、价值量大、增值性等，决定了房地产金融与其他金融相比，具有以下四个特点：,1融通资金量大,无论是房地产企业的开发经营资金，还是个人的消费购房款，都会遇到使用支出的集中性和来源积累的长期性、分散性的矛盾，为了解决这一矛盾，需要房地产金融市场为企业或个人进行大量的融资。,2房地产金融具有较强的政策性,房地产金融受政政策干预较多，同时也是政府补贴较多的行业。因为，一方面城市规划、城市发展计划和产业政策等对房地产金融有诸多限制；另一方面，居民的住房问题关系到社会安定团结和政局的稳定。,因此，政府通常要通过房地产金融部门，采用各种奖励、补贴或税收优惠等手段来支持个人住房抵押贷款的发展。例如，战后美国政府规定住宅贷款利率不能提高，由政府贴息，并把住宅贷款的偿还期延长到30 年。,第二节 房地产金融的概念、特点和作用,4房地产金融具有证券化趋势,房地产金融和其他金融一样，其负债大多是流动性强、期限短的短期资金来源，但其资产却具有期限长，金额大的特点。,因此，当该项资产占金融机构资产总量的比重较大时，金融机构便会面临资产的流动性风险。所谓资产的流动性风险是指一项资产变现或作为抵押品交给债权人保管时遭受损失的可能性。房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺乏流动性的资产，这主要体现在以下两方面：首先，房地产只能成套地出售或转让，不像股票或债券那样，可根据需要进行转让。在某些不利情况下，所投的资金可能会被套在某一房地产上，难于变现，因而不得不较长时间地持有它。其次，房地产作为抵押品时，不能移动，不易分割，不方便交给债权人保管和处置。,由于房地产传统资产形态具有这种缺陷，西方发达国家从上世纪60年代起出现了房地产证券化的趋势，即将期限长、额度大的房地产抵押贷款进行小额分割，以有价证券的形态通过资本市场进行融资，使得长期的抵押贷款资产具有很好的流动性。关于房地产证券化可参考本书第六章。,第二节 房地产金融的概念、特点和作用,三、房地产金融的作用,房地产金融的主要职能是为房地产业生产、流通和消费等环节筹集和分配资金，同时，提供有关房地产资金结算、审价、咨询、项目评估、房地产信托和代理保险等中介服务，具体来说房地产金融具有以下几个方面：,1有效地筹集社会资金，促进房地产业发展,房地产商品具有价值大、生产周期长的特点，因此，房地产的开发、建设、经营离不开金融业的有力支持；同时，住房商品和其他日用品不同，住房价格高，仅靠居民自身收入积蓄难以实现购房愿望。由此可见，房地产的开发经营和消费都需要房地产金融的大力支持，没有房地产金融市场巨额资金的筹集合投入，房地产业的发展就会成为无源之水。尤其是我国在较长的一段时期内实行的是计划经济模式，土地无偿划拨，居民住房及其他各类用房均由政府提供，实行的是一种实物分配和低租金租赁使用公有住房的制度。在这种经济模式下，房地产业资金的运行很难实现良性循环，而国家财政也不堪重负，导致房地投资严重缺乏，城市土地开发和城市建设呈现萎缩态势，房地产总供应量大大滞后于总需求的现象长期存在而且未得到解决。所有这些矛盾集中地表现为资金的短缺。金融业通过发挥自身筹融资的功能，运用各种金融工具吸收大量社会闲散资金，并在房地产开发建设需要资金支持时，向其发放开发贷款，补充其建设资金的不足，使房地产开发建设项目能按计划完工。同时，银行通过向居民发放个人住房消费贷款，使居民能及时住上自己满意的住房，再通过以后的收入分期偿还银行的贷款。由此可见，金融业的参与平衡了房地产的供给和有效需求，促进了房地产业的健康发展。,第二节 房地产金融的概念、特点和作用,第三节 房地产金融体系,一、房地产金融市场体系,在现代经济社会中，房地产业广泛而活跃的融资活动，必须通过金融市场才能进行房地产开发经营与消费所需资金的筹集与融通。,房地产金融市场,是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和，包括各类住房存款、住房抵押贷款、房地产开发贷款、房地产信托、房地产保险以及房地产证券等。,1房地产金融市场的构成要素,（1）融资主体资金的供给者及需求者,资金供给者及需求者即为房地产金融市场上资金商品的买卖双方，这是房地产金融市场最为基本的要素，它主要包括家庭、企业及特定的政府部门如公积金管理中心。个人和家庭通过参加住房储蓄存款或购买房地产金融市场上的各类有价证券而成为房地产金融市场的资金供给者，或者为了购、建、修住房向房地产金融机构申请贷款而成为资金的需求者。企业将生产经营过程中暂时闲置的资金存入房地产金融机构或购买各种房地产有价证券从而成为资金的供给者，为了开发、购买房地产向银行申请贷款以及在金融市场上发行股票或债券而成为资金的需求者。,（2）融资中介,融资中介是指在房地产资金融通过程中处于资金供给者和资金需求者之间的中间环节，主要是指各类兼营或专营房地产金融业务的金融机构，如住房储蓄银行、住房信用合作社、各商业银行、保险公司、证券公司等银行及非银行金融机构。,（3）市场金融工具,房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。因为资金交易和一般商品买卖不同，必须借助于金融契约的形式，如商业票据、房地产金融债券、房地产抵押债券、房地产企业和房地产金融机构所发行的股票，以及未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等，这些都是可以用于交易的金融工具。,2房地产金融市场的分类,（1）按市场层次划分，房地产金融市场可以分为一级市场和二级市场,房地产金融一级市场，又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易等。在该市场上，借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通。房地产金融二级市场指房地产融资工具的再交易和再流通市场，包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的交易及房地产有价证券的再转让交易。,（2）按房地产金融服务的对象，可以将房地产金融市场分为房产金融市场和地产金融市场。,前者是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场，后者是指以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。,3房地产金融市场的融资方式,（1）间接融资,间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发、经营与各种投资，而是根据自身资本运转状态与实际力量，对从事房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款，当然也可以是经中央银行批准在限额内发放固定资产（包括技术改造）贷款。上述货款通常采取抵押贷款的形式。间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方在资金数量、时间、地点与范围等方面的限制，因此融通灵活方便，资金运用也较为合理有效。在房地产金融活动中，尤其是在住房金融活动中，必须依靠间接融资的方式，才能合理有效地实现资金融通。,（2）直接融资,直接融资是指房地产金融机构直接向房地产业投资，参与公司（企业）的开发、经营活动，以获取利润，同时还包括房地产企业直接在资本市场上发行股票或债券来筹集资金。直接融资一般受到融资双方在资金数量、时间、地点及范围的限制，因此显得不灵活，但直接融资对房地产业改善经营管理、提高经济效益具有很大的帮助。,直接融资与间接融资各有利弊。两者应当相互补充，相互促进，才能充分提高资金的使用效益，促进房地产业的健康发展。,第三节 房地产金融体系,二、房地产金融机构组织体系,房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行、商业银行及非银行金融机构如证券公司、保险公司、信托公司等。,房地产金融机构是房地产金融运营的载体。从世界范围看，各国的房地产金融机构组织体系都因各国不同的政治、经济、文化背景而不同。,有些国家只允许专门的房地产金融机构经营房地产金融业务；有些国家不设专门的房地产金融机构，而由一般的商业银行兼营房地产金融业务；而大多数国家则是由专门的房地产金融机构和一般金融机构共同经营房地产金融业务。,1我国的房地产金融机构体系,经过改革开放的发展，我国房地产金融机构从无序走向有序，基本上形成了以商业银行房地产信贷部为主导，包括住房储蓄银行、住宅信用合作社、保险公司、信托公司、证券公司在内的多层次、多形式的房地产金融机构体系。从事房地产金融业务的金融组织可以分为,五大类：银行类、保险公司类、信托投资公司类、证券公司类和其他类（主要指财务公司、合作社、典当业等），,从业务上分可以分为专营的房地产金融机构和兼营的房地产金融机构。,（1）专营房地产金融业务的机构,住房储蓄银行。,住宅信用合作社。,第三节 房地产金融体系,（2）兼营房地产金融业务的机构,兼营房地产金融业务的机构主要是指商业银行、保险公司、信托投资公司、证券公司等金融机构。其中商业银行的房地产信贷部最具有代表性。,1988 年1 月，国务院委托商业银行经人民银行批准成立房地产信贷部，办理本地区房改金融业务。房地产信贷部与商业银行其他部门比较，具有以下特点：,实行双重领导的体制,房地产信贷部作为商业银行的一个部门，首先要接受银行内部的领导，按照银行内部规章制度办事，维护银行整体利益。其次，由于房地产信贷部是地方政府委托商业银行成立的，因此它还必须接受地方政府的领导，在住房基金管理、信贷投向和利润分配等方面，执行地方政府的有关政策。,相对独立地开展业务,房地产信贷部虽然依托商业银行而设置，但仍然表现出相对的独立性，首先是信贷管理体制上的独立性，房地产信贷部的信贷收支计划单列，自成体系，自行管理，自求资金平衡。房地产信贷部的信贷计划是国家综合信贷计划的组成部份，每年由人民银行综合平衡后，单独下达给各商业银行总行，不同的房地产信贷部之间不能相互调拨资金，房地产信贷部与银行之间的业务属于同业往来，不存在资金调拨的关系。其次房地产信贷部的财务核算较为独立，其财务收支不并入商业银行的大账，收益归地方，其税后利润与当地财政部门商定留成办法。同时，房地产信贷部门还实行单独缴税，就地完税，即房地产信贷部应当在当地办理税务登记并照章纳税，而不实行商业银行统一纳税的管理体制。兼营房地产金融业务的金融机构除了商业银行房地产信贷部外，还有信托公司，其与房地产有关的业务主要是房地产资金信托业务，房地产财产信托业务、房地产投资基金业务；证券公司，主要承担房地产证券的承销、房地产股票上市公司的改制辅导等工作；保险公司主要是承接与房地产领域的财产保险与人身保险。关于信托公司、保险公司、证券公司的有关业务我们将在以后的章节中作详细论述。,第三节 房地产金融体系,2房地产金融组织体系的发展构想,房地产金融组织体系是指在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体。,对于是否要建立健全房地产金融组织体系，尤其在是否要建立政策性房地产金融机构上存在有这样两种主要观点：一是不赞成再建立房地产金融机构，认为在今后相当长的一段时间内，房改金融业务仍将由国有商业银行承办；二是要建立全国性房地产金融机构。,第三节 房地产金融体系,第四节 我国房地产金融的历史回顾及展望,一、历史沿革,1起步时期,中国房地产金融业务有着较长的历史，早在民国初期就有案可循。,2停滞萎缩时期,新中国成立初期，房地产经营还维持了一定阶段。50 年代以后由于计划经济的推行，城镇住房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配，房地产市场不复存在，房地产金融业务也随之消失。,3恢复时期,1978年，我国投资体制和金融体制开始一系列的重大改革，城镇住房制度也开始进行改革，提出了住房商品化的观念.,1984 年，国务院印发了关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会纪要，,建设银行于1985 年将其该年初开始发放的土地开发和商品房贷款单列计划，把支持房地产开发，推行房屋商品化作为一项主要业务进行开拓。,1986 年，以提租补贴为特征的住房改革在烟台、蚌埠等城市试点，为配合提租发券的改革，办好相应的结算和住宅贷款等工作，实现多渠道、多层次筹集和融通住房资金的目的，,烟台和蚌埠两市于1987 年开始组建住房储蓄银行，烟台和蚌埠两家住房储蓄银行相继成立，并承担了当地的房改金融业务。,4调整发展时期,1988年2月，国务院住房改革领导小组制定关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，由国务院以国发198811号文发布。,1993年11月30日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了普建公积金制度、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行住房公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。,1994年，国务院开始推出安居工程计划，为期5年的安居工程于1995年正式开始实施。银行的房地产信贷结构有了调整，重点支持城市一般性经济适用房地产项目以及职工住房抵押贷款和商品房抵押贷款。,在1997年召开的全国住房改革会议上，国务院将建立住房公积金制度作为房改政策措施的重中之重。,5规范发展时期,1994年以来，有关部门出台了多项房地产信贷政策和规定，促进房地产金融业朝规范、有序的方向发展，1994年12月，中国人民银行、国务院房改领导小组和财政府联合颁布了政策性住房信贷业务管理暂行规定。,1995年7月，中国人民银行又印发了商业银行自营住房贷款管理暂行规定，对政策性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规范。1997年4月30日，中国人民银行颁布了个人住房担保贷款管理试行办法，这是我国建国后第一个可以适用于全国的有关房地产金融方面的部门规章。该办法的出台规范了个人住房贷款的运作。对增加社会有效需求，促进住宅业成为新的经济增长点起了很大作用。但该办法在实际操作中存在许多问题，如手续繁琐，贷款范围只适用于实行安居工程的城市等。,中国人民银行于1998年5月颁布了个人住房贷款管理办法，对暂行办法进行了补充，对个人住房贷款的对象和条件、程序、期限和利率、担保、房屋保险以及抵押物和质押物的处分等方面作了详细的规定。,2001年，针对房地产金融业务尤其是住房金融业务发展中出现的一些问题，中国人民银行在当年6月发布了关于规范住房金融业务的通知，明确了商业银行在开展住房金融业务中所应遵守的有关规范，整顿了房地产信贷市场的秩序，维护了金融机构的公平竞争，从而促进了房地产金融业务的快速健康发展。,2003年6月中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（第121号文件），规范了商业银行对房地产企业的贷款，遏制了房地产投资过快、结构失衡的势头，两个月后，在国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发18号文）中，又确立中国房地产业发展的长期目标和长期任务。,第四节 我国房地产金融的历史回顾及展望,二、我国房地产金融发展展望,1房地产金融产品创新加速，金融工具多样化,随着我国住房市场的不断扩大，目前的金融工具不足以满足市场需求。住房信贷资产特别是住房消费贷款资产的流动性风险逐渐凸现，需要有合适的金融工具来沟通一级融资市场与二级融资市场的通道。另外，居民对住房金融服务的要求呈现多元化趋势，不仅对传统销售环节中个人住房抵押贷款仍保持旺盛需求，而且扩展到变现、转贷等以住房为中心的所有相关经济活动。除此之外，随着中国加入世界贸易组织，国外金融机构将加入国内房地产金融业务领域，国内房地产金融领域的竞争将更加激烈。这就要求房地产金融业务的经营主体不断加强营销，加速金融创新的速度，使房地产金融工具多样化以满足不同的市场需求。,2房地产金融法规不断完善,我国目前关于房地产金融的法律体系还不是很完善，有些法规缺乏可操作性，特别是作为住房消费贷款的重要形式住房按揭贷款更是缺乏法律方面的保证。这不利于住房金融的进一步发展。但是，随着中国法制建设的日益加强，与房地产金融运作相关的法律法规会不断健全和完善起来，适合房地产金融有效运行的法制环境将逐步建立起来。,3网络房地产金融服务将给房地产金融带来重大变革,以互联网为基础的电子商务是信息时代商务运作的模式，随着计算机和互联网在我国的普及和推广，房地产金融业将会发生重要大的变革，它将促使房地产金融业在服务手段、经营方式、服务功能和服务时空上发生重大变化。互联网的应用将实现房地产金融机构和客户之间的即时互动关系，为他们提供更多，更为及时的信息，促进他们之间的沟通和了解，网络金融服务还将降低交易的成本，节约资源，当然网络房地产金融的开展有赖于人们对网上交易信心的建立和交际手段的完善，更主要是依赖于相关法律法规的健全和完善。,第四节 我国房地产金融的历史回顾及展望,复习思考题,1.现代房地产金融发展趋势主要表现在哪些方面？,2.,为什么说房地产与金融业具有相互促进的作用？,3.不动产为什么说是最佳的长期信用的担保品？,