中国房地产现状分析与对策.ppt

中国房地产业现状分析中国房地产业现状分析 与对策与对策1 主要内容房地产业概述房地产业概述 1我国房地产市场的国际比较特点我国房地产市场的国际比较特点2金融危机下我国的房地产政策金融危机下我国的房地产政策 3我国的房地产市场现状分析我国的房地产市场现状分析4楼市火爆的原因分析楼市火爆的原因分析5加强我国房地产管理的措施加强我国房地产管理的措施 62 房地产业概述房地产业概述u 房地产：房地产：又称不动产，包括房产与地产，是指土地及固着在土地上的房屋和人工构筑物以及所附带的各种权利和契约。u 房地产业房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。综合性较强，涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业和服务业等部门。u 房地产业的产业性质：房地产业的产业性质：u 介于第二产业和第三产业间的复合型产业。3房地产业的特征先导性先导性 与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门密切相关。在一定时期，能显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器。风险性和投机性风险性和投机性 面临信用风险、市场风险、通货风险、内部风险和政策风险。高附加值。政策性政策性4 房地产业管理的目标房地产业管理的目标 短期目标：短期目标：解决市场供求的结构性矛盾，保持市场供需的总体平衡。中长期目标：中长期目标：解决产业发展的深层次的矛盾，重构房地产市场的价值体系和基本框架。5房地产管理的内容房地产管理的内容土地供应管理。房地产开发的源头。市政建设管理。房地产基础价格中体现了市政建设的价值转移。金融政策管理。银行贷款是我国房地产融资的主要渠道。中低价房政策管理。非市场的行为方式，实质是政府对低收入家庭或特殊群体的财政补贴。财政政策管理。通过税费种类及比例的调整、住房补贴等措施。产业政策管理。拉动经济快速增长，提高人民居住水平。6大家有疑问的，可以询问和交流大家有疑问的，可以询问和交流可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点7我国房地产市场的国际比较特点我国房地产市场的国际比较特点产业整体的市场化程度还很低。土地价格不是市场竞争形成的真实价格；利用房地产基金、股市等市场化渠道的直接融资没有形成；房地产交易环节中价格形成并未真正取决于竞争。普通居民正从无产走向有产。城镇正从“住房公有”向“住房私有”转变。大量农村人口向城镇转移。给房地产市场带来的压力比投机资金更为强大。社会文化特点决定住房消费上存在着“向上移动”的趋势。住房保障体系覆盖面小。住房保障程度较低。市场结构不合理。过度倚重一级市场。厦门今年1-5月，二手住宅成交量占总成交量的36%。8评价房地产形势的指标 房价收入比平均房价和家庭年均收入比值，用以评价房价的相对高低。世界银行的标准上限是5:1。房屋的售租比 是指房屋的总售价与每月房租的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。目前，衡量房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200比1到300比1，而低于200：1或是高于300：1，都表明房产价格已经偏离理性真实的房产价值。9空置率指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。还贷收入比 居民平均用来还分期贷款支出占收入比例。这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%。房地产投资占GDP比例反映整体经济对房地产的依赖程度。10金融危机下我国的房地产政策金融危机下我国的房地产政策l08年9月开始，多次下调银行贷款利率、个人住房公积金贷款利率与存款准备金率。l10月22日，中国人民银行扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房颁布。将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为 20%。l10月22日，财政部宣布个人首次购90平米以下住房契税税率下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。1112月3日，央行、银监会联合印发廉租住房建设贷款管理办法。要求各银行要严格按照廉租住房建设贷款管理办法要求，抓紧制定相应的操作细则，做好支持廉租住房开发建设的金融服务工作。规定廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。12.20日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见。放宽二套房限制，两年转让免征营业税，取消城市房地产税。12我国当前的房地产市场现状我国当前的房地产市场现状住房贷款增速迅猛。住房贷款增速迅猛。从开发商和个人房贷综合来看，今年上半年有不少于2万亿元的新增贷款流进了楼市，其中个人房贷新增量达到4661.76亿元，同比增长超过150%。6月末，北京二手房个人住房贷款余额525.4亿元，同比增长139.6%；比年初增加179.6亿元，同比多增150.6亿元。房地产开发贷款余额3031.4亿元，同比增长45.5%，较3月末提高33.4个百分点；比年初增加899.1亿元。13n楼市成交量与成交价齐升。楼市成交量与成交价齐升。今年前5个月，全国商品房销售面积和房屋销售额同比涨幅分别高达25.5%和45.3%。今年上半年市场成交量基本恢复到2007年上半年水平。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100%，深圳的成交量同比更是增长150%。北京北京:上半年四环路以内新建住宅期房均价为每平米 16967元，比一季度上涨1843元。商品房销售面积为992.9万平方米，比上年同期增长1.2倍。存量住宅半年成交97192套，已超过近10年存量住宅交易的最高位94305套（2007全年）。14 深圳：深圳：6月份一手房成交均价14908元/平米，而1月份的均价为11045元/平米，涨幅达35%。前5个月，新建商品房销售面积329.57万平米，同比增加140.31%；二手 房成交375.13万平米，同比增加197.27%。杭州：杭州：上半年主城区成交二手房超过2万套，去年同期成交量仅为8894套，全年成交量为15541套。武汉：武汉：上半年主城区二手房成交量达到14239套，超过了去年全年成交量。尤其是二季度成交量达到12078套，比一季度暴涨五倍。15 天津：天津：上半年成交新建商品住宅562万平米，同比上涨115.5%，超过去年全年的成交量。厦门：厦门：6月份商品房成交均价8891元/平米，相比2月楼市复苏初期全市均价6177元/平米，上涨了3100元。上半年全市住宅累计销量245万平米，同比增长370%。全市住宅共成交18936套，是2008年全年的2倍多。1-5月，二手居住房成交10818套，同比增长214.2%，上半年二手房价格上涨20%-25%。n 销供比（成交量与同期新上市面积之比）大幅上升销供比（成交量与同期新上市面积之比）大幅上升 今年以来，各主要城市新上市面积下降明显。北京、成都、武汉、深圳等城市1-6月新上市面积较去年同期下降20-30%不等。截至6月末，各城市可售量较08年底减少300-500万平方米，其中北京降至1472万平方米，较年初减少23%。但销售量明显增长，市场存量快速消化。16中国主要城市房地产市场销供比中国主要城市房地产市场销供比（2007年年2009年）年）17n各地地王频现。各地地王频现。北京：中化方兴以40.6亿创造了广渠路15号地楼面价（14500元/平米）、总价双料地王。厦门：位于湖北水库的2009G05地块，拍出30.2亿元的高价，跻身全国十大地王。18表：表：2009年年1-6月重点城市土地成交总价排行榜月重点城市土地成交总价排行榜19数据来源：数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 20表：表：2009年年1-6月重点城市土地成交楼面地价排行榜月重点城市土地成交楼面地价排行榜 21数据来源：数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 22楼市火爆的原因分析政策利好刺激刚性需求释放 2007年房价疯涨抑制刚性需求，2008年观望气氛成为主流。宽松信贷缓解了开发商资金链通胀预期与人民币升值预期使投资客卷土重来 挽救金融危机使得世界经济面临通胀风险。人民币升值预期又使得海外热情涌入中国。23房价低价谁是因果全国工商联两会发言我国房价为何居高不下：2009年全国9城市“房地产企业开发费用”调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）占49.42%。国土部：地价不是房价的决定性因素。地价占房价的平均比例为23.2%。互为因果，互相制约。从市场价格角度，房价决定地价。从供求角度，土地的有效供给量对房价有决定作用。24楼市飙升的应对银监会发布关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知。要求严格执行第二套房贷政策。以家庭为单位，购买人均住房面积高于当地水平的第二套房时，首付四成，利率为基准利率的1.1倍。促使一些楼盘提前开盘（南京）、一些房主不惜主动降价卖房（厦门）。增加土地供给。北京下半年供应经营性用地1000公顷，上海嘉定区下半年拟推出800亩到1000亩的土地供给。制止开发商捂盘惜售。上海规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示。商品房项目超过三万平米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于三万平方米。25房地产后期走势 楼市将总体趋向平稳。u金融危机的影响还在延续，外围经济和国内经济的全面回暖尚需时日。u前半年刚性自住需求的集中释放带来了后续需求不足。u飞涨的房价将导致购房者观望情绪回潮。u国家对房地产的风险已有警惕，可能对相关政策进行微调。26加强我国房地产管理的措施加强我国房地产管理的措施 土地市场化。完善土地招标拍卖挂牌制度。提高税率，扩大征收范围。在住房转让环节上提高税率，增加税种。实施购房累进制税率，尽快推出公平公正的物业税。加强银行监管，严格房地产信贷管理。注重贷款质量。提高首付比例。提高房地产的投资门槛及持有成本，抑制投机需求。大力发展保障性住房，减少对商品房的需求压力。27谢谢！谢谢！28