中国产业园区运营模式诊断和招商策略分析报告.pdf

CONTENTS政府运营模式政府运营模式投资运营模式投资运营模式服务运营模式服务运营模式土土地盈利模式地盈利模式产业运营模式产业运营模式政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种五种不同的运营模式不同的运营模式政府政府产业园区产业园区企业企业投资开发税费招商代理费、税费收取优惠税务代理、行政事务代理等服务服务费用优优 势势适合于规模小，管理简单的园区劣劣 势势无法保证大型园区的长期运营广州天河软件园典型代表典型代表引入外部投资者上市政府政府产业园区产业园区企业企业投资建设通过合作资产孵化中中小企业小企业成长实现资产增值并收回投资优优 势势对于区域经济发展具有很强推动作用劣劣 势势长期投资，中短期难有可见回报浦东软件园典型代表典型代表房租、固定资产等优优 势势强化了园区和企业的合作增加了园区的收入渠道劣劣 势势对园区的服务环境有一定要求杭州软件园典型代表典型代表政府政府产业园区产业园区企业企业投资建设提供人才派遣、人才招聘、信息提供等软服务为企业提供更佳的生存发展环境政府政府产业园区产业园区土地土地土地存储、初步开发、拍卖的功能控制大面积土地收入公共设施公共设施初步开发提升土地价值地产开发或转让收入收入优优 势势获利能力非常强大为园区后期开发奠定基础劣劣 势势有一定风险性中关村软件园典型代表典型代表初期企业企业产业园区产业园区入驻企业入驻企业引入企业资本对有实力的入驻企业进行投资直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目分享企业成长红利获得资本增值优优 势势一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势劣劣 势势园区需要具备行政、服务和企业投资运营职能对园区的管理能力和运营能力提出了很强的要求重庆两江国家开发区典型代表典型代表实行以“一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司组建或引进若干项目经营公司 园区财政单独核算 国土规划部门授权职能到管委会 建设、环保部门授权职能到管委会 组建一支精于管理和运营的专业团队 将政府意图贯彻到软件园建设发展中 借助专业人才实施园区市场化运营 外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设 引进社会上有专业、成熟的管理企业#园区发展概况襄阳高新技术产业开发区基本襄阳高新技术产业开发区基本概况概况 区位区位：襄阳市东北部 面积：面积：行政面积200平方公里，建成区面积80平方公里 产业布局产业布局：“：“一区两园”,下辖高新技术产业园、汽车工业园、深圳工业园 入驻入驻企业：企业：目前，共有来自美、日、法、德、香港、台湾等20多个国家和地区的企业进区投资，各类注册企业7392家，其中工业企业671家 产业产业集群：集群：“一大支柱、六大集群”，“一大支柱”为汽车产业；“六大集群”为航空航天、机电控制、新材料、新能源汽车、生物医药和电子信息产业集群 园区影响力：园区影响力：2017年12月26日，被国家知识产权局确定为国家知识产权示范园区，示范工作周期为2018年1月至2020年12月#园区运营模式襄阳高新技术产业开发区实行管委会封闭运行机制，按照“小政府、大服务、高效能”的要求，实行封闭式管理、开放式运行。开发区管委会享受市级人民政府经济管理权限和相应的行政管理权限，积极推行“低税区和零费楼”政策，实行一支笔一支笔审批审批、一个窗口对位一个窗口对位、一条龙服务一条龙服务。授权国务院襄阳国家高新技术产业开发区襄阳市委、市政府党工委管委会办公室纪工委组织部经济贸易发展局社会事务办批准设立派出行政规划招商引资财政、税收重大投资社会公益事业其他#园区经营成果934 1008 895 2890 3150 2868 0%20%40%60%80%100%120%0500100015002000250030003500201620172018年1-10月GDP(亿元）营业收入（亿元）2270 2610 2660 15%13.10%12%13%13%14%14%15%15%16%20002100220023002400250026002700201620172018年1-10月产值（亿元）同比增长（%）2016-2018年襄阳年襄阳高高新区生产总值及营收情况新区生产总值及营收情况2016-2018年襄阳年襄阳高高新区工业总产值情况新区工业总产值情况新引进项目新引进项目总投资总投资完成实际投资完成实际投资2016-2018年襄阳年襄阳高高新区工业总产值情况新区工业总产值情况经济运行持续向好经济运行持续向好，招商引资成果丰硕招商引资成果丰硕#园区发展概况固固安工业园区基本概况安工业园区基本概况 区位区位：紧邻北京，位于天安门正南50公里左右 面积：面积：园区总面积 34.68 平方公里 开发开发模式模式：采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式 入驻入驻企业企业：京东方、东方信联、正兴车轮、航天振邦、诚田恒业等知名企业 产业产业集群集群：确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“高端装备制造业”三大产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、高端装备制造业基地、城市核心区、生活配套区5大功能区 园区影响力：园区影响力：产业新城标杆，2015年其模式被国务院办公厅通报表扬#园区运营模式“园区园区+地产地产”固安县政府固安县政府合作协议合作协议华夏幸福公司华夏幸福公司三浦威特园区开发有限公司（三浦威特园区开发有限公司（SPV）产业新城建设运营一体化服务方案产业新城建设运营一体化服务方案固安固安工业园区工业园区政府购买一体化服务注册资本金与投资直接投资向政府移交产业新城土地整土地整理投资理投资基础设基础设施建设施建设公共设公共设施建设施建设产业发产业发展服务展服务运营维运营维护服务护服务规划设计规划设计建设施工建设施工产业研究产业研究运营维护运营维护外包外包SPV核心业务特许经营权SPV外包业务#园区经营成果固安县此前是典型的农业县固安县此前是典型的农业县，受益于固安园区开发受益于固安园区开发，经济发展迅速经济发展迅速63.8 77.3 93.6 105.1 159.7 182.5 207.1 236.9 0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%05010015020025020102011201220132014201520162017固安县GDP（亿元）GDP占廊坊比（%）2010-2017年年固固安县生产总值及安县生产总值及GDP对廊坊占比情况对廊坊占比情况累计投资累计签约项目总投资2013-2017年固安工业园区累计投资及签约项目情况年固安工业园区累计投资及签约项目情况#园区发展概况张江高科技园区基本概况张江高科技园区基本概况 区位：区位：上海浦东新区中南部 面积：面积：张江园区规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区 开发模式：开发模式：“一体两翼”战略，以开发运营、服务集成和产业投资为三大主线 入驻企业：入驻企业：汇聚1万多家企业，其中高新技术企业685家，国家、市、区级研发机构403家，跨国公司地区总部50余家，近20家高校和科研院所，现有从业人员达32万，高端人才集聚，国家“千人计划”96人 产业产业集群集群：医产业”集群，涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业；“E产业”集群，基于互联网和移动互联网的互联网产业 园区影响力：园区影响力：“中国硅谷”张江慧城2015.01上海张江企业咨询服务有限公司上海张江新能源有限公司上海张江高科技园区综合发展有限公司上海新张江物业有限公司上海张江公共租赁房建设有限公司上海纳百川人才服务有限公司#园区运营模式“科技投行科技投行”科技创新产业服务产业地产配套服务环境治理服务产业联盟政务服务社区活动人力资源人才公寓能源服务市政配套环境服务3大领域大领域资源整资源整合能力合能力#园区经营成果1）土地一级开发，整体销售（生物医药基地）2）园区产业地产开发销售（集电港二期总部办公基地）3）园区物业租赁（针对中小型企业）（软件园二期）4）地产开发销售/住宅项目投资参股（汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭）5）科技企业股权投资（嘉事堂药业）6）产业服务增值（通讯服务年毛利约1亿元）园区盈利来源园区盈利来源2013-2017年张江高科技园区工业总产值情况年张江高科技园区工业总产值情况619.69 758.37 848.82 1082.16 1196.73 413.95 603.31 648.33 785.65 902.84 20132014201520162017E工业总产值（亿元）高技术产业产值（亿元）注：截止至本报告完成日，2017年张江高新园经济指标暂未公布321改革开放初期：优惠政策主导改革开放初期：优惠政策主导20世纪世纪90年代年代中后期：基础环境主导中后期：基础环境主导21世纪以来：产业环境主导世纪以来：产业环境主导 外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中 优惠政策趋同 投资环境(尤其是基础环境)成为吸引投资的关键 良好的产业基础完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素传统的招商引资模式已经不能满足新形势的竞争要求传统的招商引资模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题暴露出诸多的问题58%185,258 View90%850,258 View产业园区的政策优惠逐步趋同产业园区的政策优惠逐步趋同各地产业各地产业园区竞相压价园区竞相压价全靠地方政府财政补贴全靠地方政府财政补贴土地开发成本过高土地开发成本过高，不利于园区长远发展不利于园区长远发展4833281016519820112012201320142015201620172018优惠政策数量（个）2011-2018年科技部火炬中心关于高新区优惠政策发布数量年科技部火炬中心关于高新区优惠政策发布数量（个个）产业园区产业园区的优惠政策正逐步取消的优惠政策正逐步取消加入加入WTO以后，营造公平的竞争环境以后，营造公平的竞争环境成为必然要求成为必然要求区内企业与区外企业的政策区内企业与区外企业的政策待遇将趋待遇将趋同同园区政策吸引力弱化园区政策吸引力弱化，招商引资必须有新思路招商引资必须有新思路2008年金融危机后，国际出现第五次产业转移，我国作为主要输出国家，主要呈现出双向转移的特点。一方面，高端产业链回流欧美发达国家；另一方面，产业链低端向东南亚成本更低国家流动。这种趋势对我国产业升级，产业调整提出了更高的要求，因而对产业园区的产业基础和产业配套提出新的挑战，这对产业园区的招商引资也提出了更高的要求。欧洲发达国家美国中国东南亚第五次国际产业转移第五次国际产业转移552199105001000150020002500国家级开发区省级开发区2018年我国开发区数量达到年我国开发区数量达到2543家家土地资源和投资的浪费耕地占用过多，威胁农业发展土地收益外流，损害国家利益产业产业园区普遍存在圈地园区普遍存在圈地现象现象东部产业园雷同率中部产业园雷同率产业园区产业雷同现象严重产业园区产业雷同现象严重产业园区遍地开花产业园区遍地开花、过多过滥过多过滥新型园区招商模式开始陆续出现，引领着全新的园区招商引资范式新型园区招商模式开始陆续出现，引领着全新的园区招商引资范式确定一个较长的运营期限确定一个较长的运营期限划清政府与市场边界，严格界定好角色权益划清政府与市场边界，严格界定好角色权益政府华夏幸福管委会平台公司规划设计土地整理基础设施建设公共配套建设产业发展城市运营华夏华夏幸福采用幸福采用政府和社会资本合作的政府和社会资本合作的“PPP”模式模式“政府主导、企业运作、合作共赢”PPP市场化运作机制长期性协议固固安标杆安标杆，成就共赢成就共赢28.06 37.84 41.01 28.67 66.27 11.72 1.08 13.27 18.43 35.29 20132014201520162017营业收入（亿元）净利润（亿元）20102011201220132014201520162017E第三产业第二产业第一产业2013-2017年年三浦威三浦威特有限公司营收及净利润情况特有限公司营收及净利润情况（亿元亿元）2013-2017年固安县经济结构情况年固安县经济结构情况（%）注：固安县2017年未披露经济结构情况在固安园区推动下，固安县经济结构明显优化固安园区至今仍为开发公司贡献大量利润模式复制模式复制初见成效初见成效，“产城产城+地产地产”加速发展加速发展成都都市圈：成都都市圈：彭山、浦江、合川、清镇长三角都市圈：长三角都市圈：嘉善、无锡、溧水、江宁、南浔、德清、南京开发区、高淳、嘉善经开区、绍兴河桥、萧山河上环沈阳区域：环沈阳区域：苏家屯环京都市圈：环京都市圈：固安、大厂、香河、怀来、霸州、永清、文安、邢台、邯郸、北戴河新区、昌黎、涿鹿中原都市圈：中原都市圈：来安、和县、舒城、长葛、武陵、新洲问津、嘉鱼、新洲双柳、新郑、江夏、博望、含山、巢湖、黄陂、云龙、祥符、获嘉、新密、团风、肥东、雨湖、六安金安、长丰珠三角都市圈：珠三角都市圈：江门、清远、惠东、惠阳、佛山高明、中山、珠海斗门香河香河201320142015签约入园企业数量21017签约投资额（亿元）1549.443签约投资额增速/229.3%-13.0%嘉善嘉善201420152016签约入园企业数量113060签约投资额（亿元）3.412.842.7签约投资额增速/276.5%223.6%溧水溧水201620172018H1签约入园企业数量64847签约投资额（亿元）27.622.7448.3签约投资额增速/-17.6%280.3%华夏幸福产业园区招商引资情况华夏幸福产业园区招商引资情况中国企业走出去中国企业走出去国外企业走进来国外企业走进来2017年年5月月成都高新自贸区举办2017世界一流科技园区联盟圆桌峰会，与境内外22家科技园共同成立“世界一流科技园区联盟”，TSPPP正式起航2017年年5月月位于成都高新自贸区的中国首个对欧合作综合服务平台“中国-欧洲中心”正式启动运行2018年年1月月25日日成都高新区在瑞士达沃斯论坛上代表中国园区提出了“全球顶级科技园区合伙人计划(TSPPP)”2018年年3月月成都高新区宣布与美国硅谷城市群等共建成都-硅谷科技金融中心成都高新区全球顶级科技园区合伙人计划发展历程成都高新区全球顶级科技园区合伙人计划发展历程三大实施路径三大实施路径技术共同体技术共同体产业产业共同体共同体.资本共同体资本共同体 全球产业联结基金“金融生态圈”+“产业生态圈”1222世界一流科技园区联盟合作成果丰硕合作成果丰硕2481224514298新登记企业内资企业外资企业83.1%2403.82382.6921.11新增注册资本内资企业注册资本外资企业注册资本59.6%2018年上半年成都高新自贸区登记企业情况年上半年成都高新自贸区登记企业情况（户户）2018上半年成都高新自贸区新增注册资本情况上半年成都高新自贸区新增注册资本情况（亿元亿元）互联网思维重新构筑与用户之间的连接方式社群思维社群思维搭建不同园区之间共享的平台级服务系统众包思维众包思维注重用户关注度的流量思维对园区招商变得越来越关键流量思维流量思维“变小需求为大需求”集成思维集成思维选（信息筛选）跟（跟进商谈）落（企业落户园区）营（运营服务）客户对信息的筛选线下跟进商谈成交；企业落户园区智慧刻度电子平台建立，24小时客服在线解决问题网络招商团队对客户信息的二次筛选及匹配CRM系统建立，全国联动招商，标准化管理通过服务平台、举办线下活动提升服务通过运营服务实现“以商养商”东湖高新首创互联网东湖高新首创互联网+产业地产招商运营模式产业地产招商运营模式291351265662635532526657010203040506070创业活动举办次数（场）2016年东湖年东湖高新全年创业高新全年创业活动举办次数活动举办次数（场场）互联网+政策的实施效果显著，数据显示，2016年，东湖高新区创业活动便突破560场，日均1.6场759.3东湖高新区武昌区江岸区临空港开发区武汉开发区江汉区洪山区汉阳区青山区江夏区硚口区蔡甸区新洲区黄鼓区招商引资实际到位资金（亿元）2018年年1-11月武汉各区招商引资实际到位资金月武汉各区招商引资实际到位资金（亿元亿元）2018年东湖高新区互联网企业融资额年东湖高新区互联网企业融资额（亿元亿元）初创团队初创团队孵化器孵化器产业园区产业园区成长落户895创业营895成长营上市直通车895先锋营张江高科张江高科“895创业营创业营”运作机制运作机制入围项目1700个个入营项目230个个淘汰率85%+项目总值150亿亿+风险投资机构1000家家+获投率50%+科技企业孵化器87家家在孵企业2500家家+孵化空间60万平方米万平方米其中：张江高科孵化空间10万平方米万平方米张江高科张江高科895创业营前创业营前6期成果指标期成果指标上海张江企业孵化成果指标上海张江企业孵化成果指标形式物流节点地方性物流中心物流基地现代物流园区物流综合体功能配送中心+运输交易产业集聚+区域分拨+集中储存区域分拨+立体联运+集中储存+物流服务+后勤配套区域分拨+立体联运+专业物流+物流服务+电子商务+集中储存+完善配套区域分拨+立体联运+电子商务+咨询培训+研发检测+会展交易+集中储存+综合服务+专业物流+城市配套功能配比物流仓储物流仓储物流仓储：配套产业8:2物流仓储：配套产业6:4物流仓储：配套产业5:5阶段第一代物流园第二代物流园第三代物流园第四代物流园第五代物流园第五代物流园第五代物流园区域节点区域节点、功能聚集功能聚集、产业复合产业复合、服务多元服务多元联合招商模式联合招商模式众筹众包模式众筹众包模式基金招商模式基金招商模式投资营商模式投资营商模式 充分利用资本的催化和杠杆作用 产融结合的园区基金招商新模式 案例：宁波生态园下属基金入股乐视体育“资本招商+资产增值+资本运作 案例：华夏幸福在固安、霸州建设第6代AMOLED面板生产线项目和AMOLED显示模组项目 找到一个具有强大号召力的主力客户与运营商捆绑 案例：大连产业园“众筹、众包、众建、众享”产业园区产业园区商业商业服务服务娱乐休憩娱乐休憩服务服务医疗医疗服务服务管理管理服务服务金融信息金融信息服务服务单纯的工业加工、科技产品制造区单纯的工业加工、科技产品制造区智力资源密集、规模较小、信息网络化产产业业产业是城市的保障，驱动城市更新和完善服务配套城城市市城市是产业的基础，承载产业空间和发展产业经济 经济发展常态化 国际产业转移、区域产业转型升级“大众创业、万众创新”园区发展迎来了新形势园区发展迎来了新形势 过于依赖土地红利 缺乏产业经营能力 存在“重开发轻运营”问题产业园区开发运营模式单一产业园区开发运营模式单一 从“租赁型”、“卖地型”向“管理型”、“投资型”转变 由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变亟需创新模式推进产业园区亟需创新模式推进产业园区转型升级转型升级科技科技积极吸引科研院所、科学家工作室、博士后工作站等落户园区人才人才更加重视人力资源开发工作，促进人才资源的集聚与开发品牌品牌打造园区品牌化，增强园区“软实力”