房地产-郊区盘困局.pdf

证券研究报证券研究报告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究房地产房地产 2023 年年 06 月月 29 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）郊区盘困局郊区盘困局 核心城市郊区盘是当地新房成交主力，核心城市郊区盘是当地新房成交主力，从南京、广州等城市来看，从南京、广州等城市来看，占比达占比达60%以上，当前市场郊区盘面临量价下行压力。以上，当前市场郊区盘面临量价下行压力。1）由于城市中心区用地紧张制约城市发展，政府有建设新城需求，另外产业外溢也带动新城发展，同时带来人口的外溢。2）与市场认知不同的是，核心城市郊区住宅成交占比超6 成，其热度直接影响城市房地产市场恢复力度。以广州、南京为例，2019-2021 年郊区商品住宅成交面积占全市比例分别为 60%、80%，而在 2022 年市场下行期，郊区商品住宅成交面积跌幅更大，远郊区成交价格跌幅显著。郊区盘具有较强投资属性，背后是先卖地后发展的底层逻辑郊区盘具有较强投资属性，背后是先卖地后发展的底层逻辑。过去城市外围区域在发展过程中，房企、政府、居民三方对房价、地价均有较强的上涨预期，政府通过土地出让金招商引资，区域引入产业，房企囤地获取超额收益，居民购房后房价上涨，达到房产保值增值目的，郊区得以更快发展，居民购房需求不断释放。以南京河西南板块为例，2010 年该区域为滩涂地，经历十余年发展，现已聚集互联网、金融等行业龙头企业总部基地，商业配套不断完善，已成为当前南京房价最高的区域之一。地产驱动经济发展模式不再，当前郊区盘地产驱动经济发展模式不再，当前郊区盘面临政策无效化、库存量大、土拍面临政策无效化、库存量大、土拍趋冷三大困境趋冷三大困境。1）核心城市外围区域房地产政策放松，难以有效刺激需求，以武汉为例，2022 年年中武汉外围郊区调整为不限购，仅当月住宅成交环比上涨 72%，后续成交走低，未见持续性好转。政策无效化表面原因是居民对房价有下行预期，担忧购房后可能的资产减值大于政策利好，而核心原因是产业和人口兑现速度大幅低于卖地速度。2）郊区存在土地供应与去化速度错配问题，导致库存累积，以南京为例，截至 2022 年底，南京新房库存 990 万方，其中外围郊区库存 743万方，占比 75%。3）外围区域土拍缩量，产业发展及配套完善支持力度均受影响。由于外围区域库存高企，房企在郊区/新城在售项目普遍反应同质化竞争，流速较慢，影响利润实现度，在当前市场下房企布局郊区极为谨慎，反映到土地出让则是外围区域供地缩量，宅地成交量及出让金明显下降，过去高土地出让金收入支撑产业发展的模式终结。破除困境关键在于产业引领地产。破除困境关键在于产业引领地产。中长期推演，我们预计可能多数城市走向先发展后卖地的模式，在找到新的土地增值模式之前，房企投资策略趋同。在微观层面的表现就是，核心区地块出让比例大幅提升，而郊区盘比例大幅降低。而对房企盈利模式的影响，主要在房企难以超前拿地赚取土地增值的钱，而只能在核心区拿地赚取开发的钱，其也深刻影响房企的估值中枢。投资投资建议建议：震荡行情，左侧布局。近期市场需求端动力有所不足，从微观逻：震荡行情，左侧布局。近期市场需求端动力有所不足，从微观逻辑推演，复苏的关键在于一二线城市外围区域反弹，以及三四辑推演，复苏的关键在于一二线城市外围区域反弹，以及三四线城市能否止线城市能否止跌。跌。预计 2023 年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者 2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科 A等风险提示风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)118 0.02 总市值(亿元)13,591.62 1.49 流通市值(亿元)12,925.98 1.85 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现-2.1%-17.0%-16.3%相对表现-1.1%-16.1%-2.9%相关研究报相关研究报告告 房地产行业周报：央行降息，前 5 月商品住宅销售额增长 12%2023-06-21 需求端动力不足，房企投资仍谨慎聚焦头部房企月报（5月）2023-06-19 房地产行业周报：六大行下调存款利率，新房市场环比下降 2023-06-13-21%-11%-1%9%22/0622/0922/1123/0123/0423/062022-06-282023-06-28房地产沪深300华创证券研究华创证券研究所所 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 目目 录录 一、外围郊区难起是制约核心一一、外围郊区难起是制约核心一二线城市销售复苏的关键二线城市销售复苏的关键.6（一）地产为产业发展提供资本，带来郊区的发展.6（二）外围郊区住宅成交占比超 6成，影响核心城市住宅销售反弹.8（三）过去外围郊区贡献约 60%宅地出让金，影响政府财政收入.10 二、城市外围区域发展需要房企、政府、居民三方预期共振二、城市外围区域发展需要房企、政府、居民三方预期共振.11 三、当前郊区盘面临三大困境，产业引领破局三、当前郊区盘面临三大困境，产业引领破局.14（一）郊区盘面临政策无效化、库存量大、土拍趋冷三大困境.14（二）破除困境的关键在于区域产业兑现，才能带动地产发展.17 四、投资建议四、投资建议.20 五、风险提示五、风险提示.20 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表目录图表目录 图表 1 过去一二线城市建成区面积快速扩张.6 图表 2 多个典型城市有发展新城规划.6 图表 3 2021年广州外围区域工业总产值占比 85%.7 图表 4 2021年广州传统中心区服务业增加值占比 68%.7 图表 5 广州制造业已转移至外围区域.7 图表 6 房企加杠杆拿地作为经济的启动项，为地方经济发展提供资本，最终由产业发展人口增长形成闭环.8 图表 7 广州外围郊区商品住宅成交占比约 60%.8 图表 8 过去南京外围郊区商品住宅成交占比约 80%.8 图表 9 广州 2022年远郊区住宅成交面积降幅 46%，成交均价同比下降 5%.9 图表 10 广州中心区域与郊区市场分化明显.9 图表 11 过去广州外围郊区宅地成交建面占比约 70%.10 图表 12 过去广州外围郊区宅地成交总价占比约 60%.10 图表 13 过去南京外围郊区宅地成交建面占比约 80%.10 图表 14 过去南京外围郊区宅地成交总价占比约 70%.10 图表 15 河西南宅地成交楼面价不断攀升.11 图表 16 十年来河西南宅地成交总价约 1093 亿元.11 图表 17 近年来河西南引入四大企业区域总部，产业在快速兑现.11 图表 18 河西南房价由 2010年 2万不到上涨至 5万/平.12 图表 19 河西南板块房价已攀升至南京前列.12 图表 20 河西南典型楼盘当前二手房价远高于过去新房售价.12 图表 21 河西南土拍持续高热度，2022年溢价率达 10%.13 图表 22 多家房企在河西南布局商业综合体，完善配套.13 图表 23 河西南板块典型楼盘房价涨跌幅较大.13 图表 24 2022年以来武汉外围区域限购、限贷放松基本到位.14 图表 25 武汉外围区域成交对政策敏感度不高.15 图表 26 2022年以来广州南沙区住宅成交持续低迷.15 图表 27 2017年以来南京郊区宅地、住宅供求比大于 1.16 图表 28 外围郊区库存 743 万方，占比 75%.16 图表 29 富阳、临安、钱塘等市场表现一般的区域供地缩量.16 图表 30 2022年杭州富阳、临安宅地成交建面及总价明显下降.17 图表 31 土地市场领先于商品房市场.17 图表 32 2022年以来南沙区宅地均为底价成交.17 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 图表 33 未来地产应跟随产业发展，地方政府需提高资源配置效率.18 图表 34 余杭区贡献杭州各区最高产值.18 图表 35 未来科技城常住人口十年来增长 6倍.18 图表 36 未来科技城供求基本保持平衡.19 图表 37 6 万人摇号红盘投资水分挤压.19 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 6 一、一、外围郊区外围郊区难起是制约核心一二线城市销售复苏的关键难起是制约核心一二线城市销售复苏的关键 过去一二线城市发展以单核扩张为主，但核心区用地紧张制约城市发展，城市有建设新城需求。另外，产业外溢也带动城市新城发展，老城区功能向服务业转化，制造业迁移至新城区，产业转移带动劳动人口迁移。而城市外围郊区是典型的资本驱动经济发展案例，房企通过加杠杆拿地，为地方政府筹集资金，而房企拿地动力在于预期产业和人口兑现后的土地增值，地方政府用土地财政（以及地价抬升后的土地金融），完善基础设施建设，并为招商引资企业提供补贴及资本支持，从而带来资本的累积，推动产业的发展，依靠产业发展与基础设施完善吸引人口聚集。与市场认知不同的是，外围郊区的成交才是新房成交的主力，从南京、广州等城市来看，面积占比达到约 60%以上。（一）（一）地产地产为产业发展提供资本，带来郊区的发展为产业发展提供资本，带来郊区的发展 过去一二线城市发展以单核扩张为主，核心区用地紧张制约城市发展，过去一二线城市发展以单核扩张为主，核心区用地紧张制约城市发展，有有建设新城建设新城需求，需求，城市建成区面积快速扩张城市建成区面积快速扩张。过去我国多数城市发展以单核扩张为主，但在城市化进程中，大量外来人员涌入城市，带来城镇人口迅速膨胀，导致交通、用地紧张，制约了城市发展，政府有向外扩张、发展新城的需求，如合肥滨湖、南京河西南、西安高新区等。图表图表 1 过去一过去一二线城市建成区面积快速扩张二线城市建成区面积快速扩张 图表图表 2 多个典型城市有发展新城规划多个典型城市有发展新城规划 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：各市政府官网，华创证券 产业外溢转移产业外溢转移带动城市新城发展，部分城市规划建设多中心，多核发展。带动城市新城发展，部分城市规划建设多中心，多核发展。城市发展过程中，各要素资源或主动/被动分配，出现核心区或老城区功能向服务业转化，而制造业迁移至新城区的现象，过程中产业转移带动劳动人口空间迁移。如广州传统中心区天河区、越秀区、海珠区、白云区、荔湾区以金融、科技等现代服务业为主，2021 年服务业增加值占比 68%；外围区域以汽车制造、生物医药等产业为主，2021 年工业总产值占比 85%。02004006008001,0001,2001,4001,60020022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021广州南京武汉合肥西安建成区面积（平方公里）城市城市新城战略新城战略规划目标规划目标合肥滨湖新区合肥滨湖科学城坚持“尖端引领、集中布局”原则，将打造为科研要素更集聚、技术创新更活跃、生活服务更完善、生态环境更优美的世界一流科学城，成为全国创新驱动发展样板区、长江经济带生态文明先行示范区、长三角高质量发展重要增长极、内陆对外开放新高地。科学城始终坚持面向经济主战场、面向国家重大需求，注重打通技术到产业的通道，促进尖端科技和新兴产业深度融合，用“合肥模式”破解科技成果转化难题。南京河西南河西南位于南京主城西南，将按照“一地五中心”的发展定位，高标准打造国内一流、国际知名旅游目的地，泛长三角区域金融中心，长三角创新创意中心，南京都市圈会议展览中心，南京文化体育中心和南京商务商贸中心，全方位推进现代化国际性城市中心建设。西安高新区围绕建设世界一流高科技园区总体目标，坚持在西安国家中心城市和具有历史文化特色的国际化大都市建设过程中当好龙头、做好支柱、实现引领，全面建设具有全球影响力的硬科技创新示范区、“一带一路”高质量发展先行区、内陆改革开放引领区和科技新城发展样板区。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 7 图表图表 3 2021 年广州外围区域工业总产值占比年广州外围区域工业总产值占比 85%图表图表 4 2021 年广州年广州传统中心区传统中心区服务业增加值占比服务业增加值占比 68%资料来源：Wind，华创证券，注：黄埔区2018年才被纳入广州中心城区 资料来源：Wind，华创证券 图表图表 5 广州制造业已转移至广州制造业已转移至外围区域外围区域 资料来源：前瞻产业研究院，华创证券 城市郊区建设是典型的资本推动经济发展的案例。城市郊区建设是典型的资本推动经济发展的案例。过去我国经济增长的主要驱动力是资本，过去经济发展普遍缺资情况下，多数政府筹资建设新城，选择的手段主要是土地财政。1）房企通过加杠杆拿地，为地方政府筹集资金，而房企拿地动力在于预期产业和人口兑现后的土地增值；2）地方政府用土地财政（以及地价抬升后的土地金融），完善基础设施建设，并为招商引资企业提供补贴及资本支持，从而带来资本的累积，推动产业的发展，依靠产业发展与基础设施完善吸引人口聚集。0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%黄埔区南沙区花都区番禺区增城区从化区白云区天河区海珠区荔湾区越秀区2021年广州各区工业总产值占比传统中心城区0%5%10%15%20%25%30%黄埔区番禺区南沙区花都区增城区从化区天河区越秀区海珠区白云区荔湾区2021年广州各区服务业增加值占比传统中心城区从化区从化区增城区增城区花都区花都区番禹区番禹区南沙区南沙区白云区白云区天河区天河区海珠区海珠区荔荔湾湾区区越秀区越秀区黄黄埔埔区区白云区：白云区：支柱产业：现代商贸、现代物流、临空服务战略新兴产业：高端装备、智能定制、美丽健康、新材料等花都区：花都区：支柱产业：汽车制造、临空经济战略新兴产业：智能与新能源汽车、芯片制造、新一代电子信息等越秀区：越秀区：支柱产业:创新金融、生命健康、现代商贸等战略新兴产业：数字产业、文化创意专业服务等荔湾区：荔湾区：支柱产业:现代服务业、医药大健康、文化旅游、总部经济、产业金融、智能制造战略新兴产业:新一代信息技术、新材料高端装备制造海珠区：海珠区：支柱产业:科技服务、高端商务、现代商贸会展、文化旅游等战略新兴产业:新一代信息技术、人工智能、新兴金融、生命健康、新材料等南沙区：南沙区：支柱产业:总部经济、金融服务、港口物流、船舶制造等战略新兴产业:人工智能、智能网联新能源汽车、生物医药等番禹区：番禹区：支柱产业:汽车制造、珠宝首饰等战略新兴产业:智能汽车、新能源、轨道交通等天河区：天河区：支柱产业:金融业、现代商贸业、高端专业服务业和现代都市工业等战略新兴产业:新一代信息技术等黄埔区：黄埔区：支柱产业:新型显示、汽车、生物医药与健康、集成电路等战略新兴产业:新一代信息技术、新材料绿色能源、生物技术等增城区：增城区：支柱产业:汽车及新能源汽车、新一代信息技术、大健康等战略新兴产业:新材料、智能装备、金融科技等从化区：从化区：支柱产业:优质农产品生产、旅游等战略新兴产业:生物医药、新能源、新材料、智能装备等 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 8 图表图表 6 房企加杠杆拿地作为经济的启动项，为地方经济发展提供资本，最终由产业发展人口增长形成闭环房企加杠杆拿地作为经济的启动项，为地方经济发展提供资本，最终由产业发展人口增长形成闭环 资料来源：华创证券 （二）（二）外围郊区住宅外围郊区住宅成交成交面积面积占比占比超超 6 成成，影响核心城市住宅销售反弹影响核心城市住宅销售反弹 核心城市外围郊区住宅成交占比核心城市外围郊区住宅成交占比超超 6 成成，其其热度直接热度直接影响影响城市房地产市场城市房地产市场反弹力度反弹力度。我们选取一线城市广州、二线城市南京分析，2019-2021 年广州外围郊区商品住宅成交占比 60%以上，2022 年有所下降；2019-2021 年南京外围郊区1商品住宅成交占比约 80%，2022年下降至 64%，外围郊区住宅成交面积占比较大。图表图表 7 广州外围郊区商品住宅成交占比约广州外围郊区商品住宅成交占比约 60%图表图表 8 过去南京外围郊区商品住宅成交占比约过去南京外围郊区商品住宅成交占比约 80%资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 市场下行市场下行期外围郊区住宅成交面积跌幅更大，期外围郊区住宅成交面积跌幅更大，价格韧性也不如核心区价格韧性也不如核心区。以广州为例，2022 年广州商品住宅成交面积 839 万方，同比下降 34%，其中传统核心区商品住宅成交面积 346万方，同比下降 28%，近郊区商品住宅成交面积 301 万方，同比下降 33%，远郊区商品住宅成交面积 192 万方，同比下降 46%，跌幅最明显。而从住宅成交均价来看，核心区 2022 年住宅成交均价 5.15 万元/平，同比增长 12%，近郊区 2022 年住宅成 1 南京传统中心区为建邺区、玄武区、秦淮区、鼓楼区、雨花台区；近郊区为浦口区、栖霞区、江宁区；远郊区为高淳区、六合区、溧水区。65%66%63%59%54%56%58%60%62%64%66%68%02004006008001000120014002019202020212022远郊区商品住宅成交面积（万方）近郊区商品住宅成交面积（万方）中心区商品住宅成交面积（万方）郊区成交占比79%82%77%64%0%20%40%60%80%100%02004006008001000120014002019202020212022远郊区商品住宅成交面积（万方）近郊区商品住宅成交面积（万方）中心区商品住宅成交面积（万方）郊区成交占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 9 交均价 2.81 万元/平，同比增长 8%，远郊区 2022年住宅成交均价 2.23万元/平，同比下降 5%，外围郊区价格韧性不如核心区。图表图表 9 广州广州 2022 年年远远郊区住宅成交面积降幅郊区住宅成交面积降幅 46%，成交均价同比下降，成交均价同比下降 5%区域区域 2022 商品住宅商品住宅成交面积成交面积(万方万方)2021 商品住宅商品住宅成交面积成交面积(万方万方)同比同比 2022 商品住宅商品住宅成交均价成交均价(元元/平平)2021 商品住宅商品住宅成交均价成交均价(元元/平平)同比同比 传统核心区传统核心区 海珠区 41 50-17%76926 58742 31%白云区 78 98-21%45509 43606 4%黄埔区 140 207-33%40242 36785 9%天河区 35 43-18%67859 60962 11%荔湾区 50 72-31%58347 55154 6%越秀区 2 8-73%89651 83806 7%核心区合计核心区合计 346 478-28%51535 46187 12%近郊区近郊区 番禺区 133 165-19%40480 35647 14%增城区 168 282-40%18206 20351-11%近郊区合计近郊区合计 301 447-33%28059 25985 8%远郊区远郊区 南沙区 83 183-55%27189 27077 0%花都区 70 116-40%20923 21614-3%从化区 39 52-26%14348 15472-7%远郊区合计远郊区合计 192 351-46%22291 23536-5%资料来源：克而瑞，华创证券 图表图表 10 广州中心区域与郊区市场分化明显广州中心区域与郊区市场分化明显 资料来源：克而瑞，华创证券 注：红色代表中心区，橙色代表近郊区，蓝色代表远郊区 从化区从化区增城区增城区花都区花都区番禹区番禹区南沙区南沙区白云区白云区天河区天河区海珠区海珠区荔荔湾湾区区越秀区越秀区黄黄埔埔区区白云区：白云区：2022年住宅成交面积78万方，同比-21%21%；住宅成交均价45509元/平，同比+4%+4%。花都区：花都区：2022年住宅成交面积70万方，同比-40%40%；住宅成交均价20923元/平，同比-3%3%。越秀区：越秀区：2022年住宅成交面积2万方，同比-73%73%；住宅成交均价89651元/平，同比+7%+7%。海珠区：海珠区：2022年住宅成交面积41万方，同比-17%17%；住宅成交均价76926元/平，同比+31%+31%。荔湾区：荔湾区：2022年住宅成交面积50万方，同比-31%31%；住宅成交均价58347元/平，同比+6%。南沙区：南沙区：2022年住宅成交面积83万方，同比-55%55%；住宅成交均价27189元/平，与去年同期一致。番禹区：番禹区：2022年住宅成交面积133万方，同比-19%19%；住宅成交均价40480元/平，同比+14%+14%。天河区：天河区：2022年住宅成交面积35万方，同比-18%18%；住宅成交均价67859元/平，同比+11%+11%。黄埔区：黄埔区：2022年住宅成交面积140万方，同比-33%33%；住宅成交均价40242元/平，同比+9%+9%。增城区：增城区：2022年住宅成交面积168万方，同比-40%40%；住宅成交均价18206元/平，同比-11%11%。从化区：从化区：2022年住宅成交面积39万方，同比-26%26%；住宅成交均价14348元/平，同比-7%7%。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 10 （三）（三）过去过去外围郊区外围郊区贡献贡献约约 60%宅地出让金宅地出让金，影响政府财政收入影响政府财政收入 过去过去外围郊区外围郊区为城市为城市贡献贡献约约 60%以上以上宅地出让金，市场下行时期宅地出让金，市场下行时期部分新城部分新城缩量。缩量。以广州、南京外围郊区为例，2016-2021 年广州外围郊区宅地成交建面占比约 70%，成交总价占比约 60%，但 2022 年市场下行期，外围郊区宅地成交建面 446 万方，占比下降至46%，同时宅地成交总价 292 亿元，占比下降至 22%；南京外围区域宅地建面与成交总价也保持高位。图表图表 11 过去过去广州外围郊区宅地成交建面广州外围郊区宅地成交建面占比约占比约 70%图表图表 12 过去过去广州外围郊区宅地成交总价广州外围郊区宅地成交总价占比约占比约 60%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 图表图表 13 过去南京外围郊区宅地成交建面占比约过去南京外围郊区宅地成交建面占比约 80%图表图表 14 过去过去南京南京外围郊区宅地成交外围郊区宅地成交总价总价占比约占比约 70%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 73%65%69%69%71%71%46%0%10%20%30%40%50%60%70%80%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002016201720182019202020212022外围郊区住宅类用地成交建面（万方）传统核心区住宅类用地成交建面（万方）外围郊区占比41%73%67%66%60%57%22%0%10%20%30%40%50%60%70%80%05001,0001,5002,0002,5002016201720182019202020212022外围郊区住宅类用地成交总价（亿元）传统核心区住宅类用地成交总价（亿元）外围郊区占比80%82%86%86%73%72%80%0%20%40%60%80%100%05001,0001,5002,0002016201720182019202020212022外围郊区住宅类用地成交建面（万方）传统核心区住宅类用地成交建面（万方）外围郊区占比69%73%74%70%61%55%61%0%10%20%30%40%50%60%70%80%05001,0001,5002,0002,5002016201720182019202020212022外围郊区住宅类用地成交总价（亿元）传统核心区住宅类用地成交总价（亿元）外围郊区占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 11 二、二、城市外围区域发展城市外围区域发展需要需要房企、政府、居民三方预期共振房企、政府、居民三方预期共振 过去城市外围区域在发展过程中，房企、政府、居民三方对房价、地价均有较强的上涨过去城市外围区域在发展过程中，房企、政府、居民三方对房价、地价均有较强的上涨预期，形成较好的政府通过土地出让金招商引资，区域引入产业，房企囤地获取超额收预期，形成较好的政府通过土地出让金招商引资，区域引入产业，房企囤地获取超额收益，居民购房后房价上涨，达到房产保值增值目的。益，居民购房后房价上涨，达到房产保值增值目的。以南京河西南板块为例，南京传统核心区为新街口，河西南在 2010 年还是一块滩涂地，经历十余年发展，现已聚集互联网、金融等行业龙头企业总部基地，商业配套不断完善，已成为当前南京房价最高的区域之一。1、宅地楼面价不断上涨，政府卖地、宅地楼面价不断上涨，政府卖地谋发展，现已引入多家龙头企业总部谋发展，现已引入多家龙头企业总部。1）河西南板块近十年宅地楼面均价整体呈上涨趋势，由 2013 年 1.1 万元/平上涨至 2022 年 3.8 万元/平，2021 年下半年以来市场下行，政府供应优质地块，板块楼面价同比上涨 17%；板块近十年宅地总成交金额 1093 亿元，占南京近十年总宅地成交金额的 8.8%。2）自2017 年以来，河西南陆续引入多家龙头企业总部基地，如阿里巴巴江苏总部、小米华东总部、58 集团华东总部、洋河股份总部，成为河西新城科技园在南部的有效延伸；同时，板块还在建设鱼嘴金融集聚区（第一高楼规划高度 498.8 米），总投资约 190亿元，由金茂、华润置地、平安联合开发，按照规划，将引入以金融保险、高端商务总部、文化休闲旅游等现代服务业，打造国际性新中心。图表图表 15 河西南宅地成交楼面价不断攀升河西南宅地成交楼面价不断攀升 图表图表 16 十年来河西南宅地成交总价约十年来河西南宅地成交总价约 1093 亿元亿元 资料来源：中指数据库，华创证券 资料来源：中指数据库，华创证券 图表图表 17 近年来河西南引入四大企业区域总部，产业在快速兑现近年来河西南引入四大企业区域总部，产业在快速兑现 招商引资企业招商引资企业 建设起止年限建设起止年限 总投资（亿元）总投资（亿元）总建筑面积（万方）总建筑面积（万方）功能定位功能定位 阿里巴巴江苏总部 2018-2024 81 85 开展智能制造计划、软件产业技术创新、智慧城市建设、金融综合服务平台建设等 小米华东总部 2020-2024 30 37 打造科技创新业务为核心的智能硬件、移动互联网、生态链及相关服务产业集群 58集团华东区域总部 2021-2023 47 33 58集团华东研发基地、互联网生态集群 洋河股份总部 2019-2023 6 7.6 产品研发、总部办公 资料来源：南京楼市，华创证券 2、板块、板块房价房价快速快速上涨，上涨，居民具备房价上行预期，出于保值增值心理增配房产。居民具备房价上行预期，出于保值增值心理增配房产。1）河西南新房成交均价由 2010 年 2 万/平不到上涨至 2023 年 5 万/平，在南京各个板块中房价排在前列。2）根据链家数据，河西南典型楼盘新房价格低于二手房价格 1-3 万元/平，部分项目 2015 年首开单价 3 万/平不到，2016 年开盘上涨至 3.4-3.5 万/平，购房居民享受房价上涨红利，并具备房价上行预期，购房需求旺盛。05000100001500020000250003000035000400002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2019年 2020年 2021年 2022年宅地成交楼面均价(元/)0501001502002502013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2019年 2020年 2021年 2022年宅地成交总价（亿元）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 12 图表图表 18 河西南房价由河西南房价由 2010 年年 2 万不到上涨至万不到上涨至 5 万万/平平 图表图表 19 河西南板块河西南板块房价已攀升至南京前列房价已攀升至南京前列 资料来源：中指数据库，华创证券 资料来源：中指数据库，华创证券 图表图表 20 河西南典型楼盘河西南典型楼盘当前二手房价远高于过去新房售价当前二手房价远高于过去新房售价 楼盘楼盘 新房销售时间新房销售时间 新房销售价格新房销售价格（万万元元/平）平）当前二手当前二手挂牌挂牌价价（万万元元/平）平）河西金茂府 2019年 12月 5.23 6.46 鱼嘴金茂悦 2019年 4月 3.98 4.86 鱼嘴润府 2019年 6月 3.98 4.98 正荣润峯 2015年 1月 2.74（2016年上涨至 3.49）5.61 招商雍和府 2015年 7月 2.57（2016年上涨至 3.37）4.97 佳兆业城市广场 2015年 7月 2.57（2016年上涨至 3.37）5.29 资料来源：中指数据库，链家，华创证券 3、房企房企享土地增值利润，对板块预期看涨，土拍溢价享土地增值利润，对板块预期看涨，土拍溢价率居高不下，进一步带动片区热率居高不下，进一步带动片区热度。度。1）河西南板块宅地土拍持续维持高热度，在 2016 年未限制最高溢价率时曾上涨至79%，即使房企拿地意愿较低的 2022 年，板块土拍溢价率仍有 10%。2）房企投资意愿较强，在板块内落地多个商业综合体，如南京国金中心为新鸿基旗下最高端综合体系列，华润置地轻资产运营阿里巴巴集团总部商业部分，板块生活配套完善，进一步增强对人口吸附力。010000200003000040000500006000020102011201220132014201520162017201820192020202120222023成交价格(元/平米)0100002000030000400005000060000700002022年板块均价（元/平）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 13 图表图表 21 河西南土拍持续高热度，河西南土拍持续高热度，2022 年溢价率达年溢价率达 10%图表图表 22 多家房企在河西南布局多家房企在河西南布局商业综合体商业综合体，完善配套，完善配套 资料来源：中指数据库，华创证券 资料来源：河西楼市，华创证券 4、河西南在发展过程中也曾出现过预期波动，房价、河西南在发展过程中也曾出现过预期波动，房价涨跌幅较大涨跌幅较大，但最终产业兑现支撑，但最终产业兑现支撑房价。房价。1）河西南房价受居民预期波动变化较大，以河西南最早交付的 9 个小区为例，项目在新盘入市时期均价约 2.7-3.5 万/平，在 2021 年市场上行期二手房平均成交价一度上涨至 6 万/平以上，而 2022、2023 年二手房成交价逐渐回落至 5 万/平，但凭借区域产业、配套逐渐兑现，预计依旧能支撑房价稳定。2）据网易房产报道，在 2018 年下半年，河西南二手市场也出现短暂回调，部分二手房降价至 3.6 万/平，仅比同期新房价格高1000元/平。图表图表 23 河西南河西南板块典型楼盘房价涨跌幅板块典型楼盘房价涨跌幅较大较大 河西南典型次新河西南典型次新盘盘 2023 年年 1-4 月月 平均成交价（平均成交价（万万/平）平）2022 年年 1-7 月月 平均成交价（平均成交价（万万/平）平）2021 年全年年全年 平均成交价（平均成交价（万万/平）平）新盘新盘均价均价（万万/平）平）正荣润峯 5.5 6.3 6.5 3.1 佳兆业城市广场 5.2 5.8 6.6 3.3 朗诗熙华府 5.4 5.8 6.0-金地中心风华 5.5 5.9 6.1 3.5 五矿崇文金城 5.2 5.8 6.2 2.7 升龙天汇 5.0 5.6 6.2 2.8 招商雍华府 5.0 5.5 5.6 2.7 鲁能公馆 5.1 5.5 6.2-海峡城 4.5 5.0 5.2 2.2-资料来源：中指数据库，河西楼市，华创证券 01020304050607080902013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2019年 2020年 2021年 2022年平均溢价率(%)商业综合体商业综合体运营商运营商体量体量备注备注南京国金中心新鸿基32万方新鸿基旗下最高端综合体系列华润&阿里巴巴万象商业华润置地约15万方华润轻资产运营商业华侨城欢乐滨江华侨城约100万方涵盖办公、酒店、公寓、文创空间、公园等业态正荣中心正荣30万方涵盖购物中心、甲级写字楼东南邻里茂东南集团、东奥置业、江苏天时商管7.9万方社区商业综合体 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 14 三、三、当前当前郊区盘面临郊区盘面临三大三大困境困境，产业引领破局，产业引领破局（一）（一）郊区盘面临政策无效化、库存量大、土拍趋冷三大困境郊区盘面临政策无效化、库存量大、土拍趋冷三大困境 核心城市核心城市外围外围区域区域房地产政策房地产政策放松，难以对需求端有效刺激。放松，难以对需求端有效刺激。1）以武汉为例，2022 年以来武汉多次调整限购、限贷政策，2022 年年中外围区域调整为不限购，2022 年底不限购区域扩大范围至二环外，武汉首付比例与限购范围挂钩，非限购区域首套房首付比例 20%，二套房首付比例 30%，外围区域的宽松政策已较为宽松。2）从月度数据来看，2022 年 6 月武汉外围区域放松限购后，住宅成交 52 万方，单月环比上涨 72%，但同比仍下降 24%，后续住宅成交持续走低，未见持续性好转；2023 年 1-3 月份，由于前期积压需求释放，住宅成交环比持续增长，但 4 月快速回落，环比下降 49%，5 月由于武汉全市范围组织为期一个月的房交会，促使成交短暂火热，热度持续性仍有待观察。图表图表 24 2022 年以来武汉外围区域限购、限贷放松基本到位年以来武汉外围区域限购、限贷放松基本到位 政策类型政策类型 出台时间出台时间 政策内容政策内容 政策评价政策评价 限购限购 5月 22日 1、对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍家庭，且在武汉市已有 2套住房的，在限购区域可新购买 1套住房；2、生育二孩或三孩的本市户籍家庭，且在武汉市已有 2套住房的，在限购区域可新购买 1套住房；3、限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍家庭，在本市缴纳社保或个税年限