华夏幸福基业-河北怀来生态新城产业规.ppt

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number,*,河北怀来，,2008,年,12,月,华夏幸福基业股份有限公司,怀来生态新城产业规划,A.,国际案例研究与借鉴,3,B.,怀来规划区块功能定位,11,C.,怀来规划区块产业定位,21,D.,怀来规划区块,(,南区,),发展规划,56,E.,怀来规划区块,(,北区,),发展规划,76,A.,国际案例研究与借鉴,针对本次怀来区块产业规划项目所需回答的问题，罗兰,贝格分别围绕葡萄、生态城和新城建设模式进行了案例研究,研究意义,发现世界著名葡萄产区的经济发展模式,借鉴其葡萄产业链的延伸经验,借鉴其围绕葡萄发展其它产业的经验,生态城,怀来区块的功能定位与产业定位,葡萄,新城模式,资料来源：罗兰,贝格分析,研究意义,理解生态城的定义并归纳其发展模式,借鉴生态城发展中产业的选择,得出生态城建设过程中对房地产企业的启示,研究意义,理解新城建设的模式,借鉴新城建设中的关键成功因素,借鉴如何通过产业规划推动新城建设,如何围绕怀来区块独特的葡萄资源，进行产业链的延伸并推动地区经济发展？,如何将规划区块打造成为可持续发展的生态区域？产业如何定位？,如何通过正确的定位以及模式选择，将规划区块成功塑造成一个新城？,这些地区的发展历程为怀来规划区块未来的功能定位和产业定位提供了有益的借鉴，其中美国加州纳帕谷的发展模式最值得研究,1,2,3,4,纳帕,发展经验,怀来区块的借鉴之处,结合澳大利亚的,民俗风情,，研究客户需求，开发特色葡萄酒旅游产品,借势南澳首府阿德莱得,，吸引城市居民到此旅游,由种植户合作建立葡萄酒厂，互惠互利,利用除葡萄酒外的旅游资源，如,手工艺、温泉、果园、富士山,等来弥补其葡萄酒不够知名的劣势，,综合发展特色旅游,借助地理位置优势，吸引,东京,的城市居民,提升纳帕葡萄酒的国际知名度，以此为卖点大力发展,纳帕葡萄酒特色旅游,发展,葡萄酒相关产业集群,，形成葡萄酒产业链条,建立,以高科技产业为主的工业园区,，拉动经济增长,利用葡萄酒旅游业,吸引人口来此居住,，以及,商业地产,到纳帕投资,对葡萄酒进行规范化管理,发展葡萄酒酒庄,高端旅游产品,，吸引各国高端人士,结合地区特色，开发特色葡萄酒旅游产品,借势北京大都市,丰富的客户资源,借助周边的著名旅游景点,吸引人群,开发旅游资源，改传统农业为观光农业,提高葡萄酒知名度,引入葡萄酒相关产业链上的企业,发展以高科技产业为主的工业园区,发展特色葡萄酒旅游，以此发展房地产市场,资料来源：罗兰,贝格分析,巴罗莎,山梨县,波尔多,设计,高端葡萄酒旅游产品,案例研究葡萄酒产区,纳帕葡萄酒在国际评酒会上频频获奖，得到世界的认可，从而直接促使纳帕葡萄酒产业进入黄金发展阶段,1860,年以前，小规模种植当地葡萄,1860-1899,，纳帕产区葡萄酒在欧洲贸易展上频频获奖，使其在国际市场上以高质量崭露头角,1900-1969,，根瘤蚜虫病和禁酒令使纳帕葡萄酒也受到重创,纳帕葡萄酒在世界葡萄酒业得到认可，并迅速发展,罗伯特蒙大为领导纳帕葡萄酒协会，致力于建立纳帕高档葡萄酒产区的知名度,1986,年，开展机场工业园区规划项目,2005,年，大力发展旅游业，提出“纳帕旅游战略规划”,阶段,1,：发展葡萄酒业,阶段,2,：,1970-90,年代,阶段,3,：,1986,年,2000,年,阶段,4,：,2000,年,-,至今,葡萄酒旅游业发展,房地产市场，房价指数急速上涨,1976,年，纳帕的葡萄酒获得“巴黎评酒”会第一名,纳帕建立“纳帕工业园区”,提出旅游战略规划,资料来源：,罗兰,贝格分析,案例研究葡萄酒产区,罗兰,贝格研究了国内国外,9,个生态城，这些地区的发展历程为怀来规划区块建设成为可持续发展的生态城镇带来了一定借鉴作用,资料来源,:,罗兰,贝格分析,生态城分类及其对怀来规划区块的借鉴,居住为主,产业为主,发展模式,生态保护,生态修复,生态城定位,瑞典马尔默,丹麦卡伦堡,Otay Ranch,奥地利花园城市,普雷亚维塔斯新城,天津中新城,贵州花溪生态城,上海崇明东滩,Prairie Crossing,案例研究生态城,对怀来县借鉴,国内生态城建设大多规模较大，产业规划以服务业、高科技产业、生态农业为主,国外居住型生态城大多提出绿色环保概念，以步行和公共交通为导向，建立新型生态社区,国外工业型生态城注重使用先进技术和循环产业链的构筑修复已有工业城区城区,怀来县当前自然资源基础优良，应以保护性生态城的建设为主，包括居住及产业两大功能；现代服务业、高新技术产业、生态农业、新能源产业都是可以考虑发展的产业,以日本筑波、美国尔湾市为代表的产业新城是怀来规划区块未来的发展方向，通过产业的导入带动当地经济并逐步发展成为独具魅力的城市,1,2,3,4,拉德芳斯,规划模式,怀来区块的借鉴之处,以为,通勤人员提供居所,为目的建立的,TOD,新城,由,本地政府推动,的，以,捷运交通站点为中心,社区建立在便捷的铁路交通基础上,由企业推动，政府扶持建立,建设开始就,规划好居住、产业、环境保护和城市配套设施,的联合发展方案,打造高品位，体现个人价值的规划理念,由,本地政府推动,的，以,商务功能为主,的城市副中心,与巴黎城市中心有便捷的轨道交通和公交系统相连,怀来不具备便捷的捷运交通系统，因此，,TOD,模式借鉴意义不大,住房开发、产业引入、环境保护和城市配套设施建设并重，协同发展,建立,高档有品位的品牌形象,怀来不属于北京市，此模式借鉴意义不大,应把,规划区市场化运作,，以提高其应对市场变化的能力,多元化产业结构,资料来源：罗兰,贝格分析,多摩,里斯顿,筑波,5,由企业推动建立，以高科技产业为主的产业新城,初始设计,完备的城市配套基础设施,规划方案,借势洛杉矶硅谷,的高科技产业地位优势，大力发展高科技产业，并拉动其他产业的多元化发展,借势周边大城市,的产业地位,一开始就规划好城市的配套基础设施建设方案和产业发展方案,尔湾,完全政府主导,建立的,以科研为主,的产业新城,由于政府直接管理，以及产业结构单一导致后期发展不利,案例研究新城模式,B.,怀来规划区块功能定位,本项目所规划区块属于河北省张家口市怀来县，位于官厅水库南北岸；其中北区毗邻县城，南区则覆盖了东花园镇和小南辛堡镇,规划区块简介,资料来源：,怀来县土地利用总体规划图；罗兰,贝格分析,河北省张家口市怀来县,北区用地面积：,28.03,平方公里,地理位置：,官厅水库北面，毗邻沙城镇,南区用地面积：,140.16,平方公里,地理位置：,官厅水库南岸，主要由东花园镇和小南辛堡镇构成,Google earth-,北区,怀来县政府,沙城开发区,Google earth-,南区,官厅水库沿岸,葡萄种植园,南区,北区,怀来县面积为,1801,平方公里，规划区块约占怀来县整体面积,1/10,左右,罗兰,贝格认为：,虽然,南北区块,在地理位置上被水库分割，其,总体功能定位应保持一致,南北区块的定位,差异体现在具体的产业分工,方面,对于南北区块的总体功能定位，罗兰,贝格从区域开发的趋势和本地自身优劣势进行考量,外部趋势,内部优劣势,所处区位优越,拥有丰富自然地理资源,具备一定产业基础,属于政府规划重点,经济总量比起国内领先县域经济仍较小,产业结构不尽合理,产业链延伸不充分,周边区域定位所带来的发展限制,规划区块自身条件带来的发展限制,区域发展理念的变化趋势,国家对区域发展的政策导向,国际,/,国内产业发展的趋势,市场的投资热点及趋势,人类生活方式的变化趋势,从区域开发的趋势来看，怀来规划区块未来必须坚持走可持续发展的道路、立足于高新技术产业和现代服务业，并充分利用北京的辐射效应,资料来源：,罗兰,贝格分析,外部宏观趋势对于规划地区整体定位的启示,区域发展理念的变化趋势,可持续发展的理念将成为未来城市和区域发展的主流趋势,生态办公区的形式适合可持续发展的要求并具有较高的市场价值,怀来地区规划必须坚持可持续发展的道路,I,高新技术产业和现代服务产业是未来的产业发展方向,II,远离大城市的地区能够获得发展和成长的空间,III,国家政策导向,国家出台的循环经济促进法明确鼓励园区企业进行资源的高效利用并减少环境污染,产业发展趋势,高新技术产业及现代服务业是未来发展的重点产业,投资热点及趋势,高新技术产业是未来国际国内资本主要的目标,人类生活方式的变化趋势,人类亲近自然的需求日益增长,远离城市的郊区生态居住正在成为流行,整体规划体现可持续发展理念,以生态城的形势协调经济、环境与人三者关系,产业以无污染的高新技术和现代服务为主导,体现本地的葡萄特色，形成鲜明个性,规划距离市中心的生态新城具有可行性和现实意义,正确的产业定位于组合同样可以推动经济增长，体现经济价值,从规划区块的内部优劣势来看，未来的发展定位必须在五个方面进行关注,资料来源：,罗兰,贝格分析,内部因素对于规划地区整体功能定位的启示,规划区块要打造为高档品位生活场所,III,规划区块具有打造特色旅游目的地的潜力,IV,整体规划必须在生态型发展的大前提下进行,V,规划区块发展要以怀来县葡萄业为特色,II,规划区块发展要发挥紧邻北京的地理优势,I,区位条件优越：,毗邻北京，具有吸引北京产业辐射的条件,自然地理资源丰富：,是产业发展的基础，并能营造良好工作居住环境,具备一定的产业基础：,怀来县经济发展迅速，并形成以葡萄为首的六大支柱产业,政府规划导向：,怀来县是张家口市规划发展的重心，县政府给予怀来县未来发展指明方向,经济总量偏小：,与国内领先县域经济体相比，怀来县经济总量较小,产业结构不尽合理：,怀来县第二产业比重偏小，产业结构有待进一步完善,产业链延伸不充分：,怀来县葡萄等支柱产业的发展现在仍处于产业链前端,周边环境要求高：,北京市将西部城区列为生态涵养带，而怀来县正处于西部生态带的延伸区域,内部条件产生限制：,官厅水库对水域的环保有一定要求；南区,550V,高压电线对土地规划利用产生影响,怀来规划地区的整体功能定位为：以高科技产业为主、以葡萄为特色、打造高端旅游目的地及高尚品位生态示范区，成为中国领先的生态发展示范区,高新技术、葡萄特色、品味生活,高新技术,葡萄特色,品味生活,借势北京产业及人才力量，利用本地环境资源，发展无污染的高新技术产业，拉动地区经济发展,培育发扬本地葡萄特色产业，打造具有鲜明个性的高端休闲旅游度假胜地,借势本地产业发展以及北京扩展外溢的居住需求，打造配套完善的绿色生态型高尚品位生活社区,依托北京发展高科技产业拉动本地经济发展，打造以葡萄为特色的高端休闲旅游目的地，建设京西地区功能完善的高品味生活家园；成为中国领先的生态发展示范区,资料来源：访谈；罗兰,贝格分析,规划区块南区与北区在区位、产业基础、规划面积以及约束条件方面有所差异，对于各自功能侧重及分工协作有着不同的意义,资料来源：访谈；罗兰,贝格分析,南北规划区块差异分析,南区更大，适合大规模建城，规划产品更为丰富,北区适合功能单一的产业园区,对于定位的意义,南区靠近北京，适合发展高新技术、研发等更高附加值产业以及发展配套北京的第二居所,对于定位的意义,北区适合配套葡萄酒产业，向上下游延伸,南区结合葡萄产业，打造地区的高品位形象,对于定位的意义,北区更适合环境友好的现代先进制造业,南区适合无污染的高技术、研发产业以及生态居住,对于定位的意义,面积南区更大,区位靠近北京,产业基础葡萄为特色,约束条件南区更严格,官厅水库,京张高速,沙城,北区,南区,所以，规划南区主要功能侧重为集高新技术产业、特色旅游及高尚品位居住为一体的新型生态城镇,规划南区块分工分析,资料来源：访谈；罗兰,贝格分析,结合葡萄发展相关葡萄酒、特色旅游等行业,到北京,南区侧重生态型的产居新城镇,以高新技术为基础的高科技研发、文化创意、服务外包等,生态办公区，绿色居住区、生态旅游、消费型服务产业配套,葡萄相关,高新技术,/,现代服务,生态新城,“生态总部基地”,而规划北区作为南区的延伸，功能侧重为环境友好型的现代先进制造园区,资料来源：访谈；罗兰,贝格分析,规划北区块分工分析,侧重于制造业的发展，充分利用现有开发区的基础，打造一流的产业基地，快速提升本地经济,结合当地产业基础，辅助发展商贸物流等配套服务业,官厅水库,京张高速,沙城,北区,南区,到北京,北区侧重环保的生态产业园区,因此，怀来规划区块的南北区将呈现出不同的区域形态,怀来规划区块（北区）,怀来规划区块（南区）,发展目标,人群,产业发展,区域,/,城市功能,生态型现代化产业园区,大量的产业工人,企业所需的技术人员,企业所需的中高级管理人员,生态型新城，可持续发展的示范区,少量的产业工人,大量的企业研发和中高层管理人员,(,白领阶层,),大量北京及周边地区以第二居所为主的居住人群,怀来本地的传统制造业,高新技术产业的制造环节,少量的研发、商务、展示功能,研发、创意、服务外包等现代服务业的聚集区,大量企业总部机构的所在地,部分高新技术孵化、产业化和生产制造的聚集区,现代化特色农业的发展区域,以葡萄酒为特色的高端葡萄酒产区旅游区,整洁的工业厂房，充足的绿化覆盖，生态型的工业循环体系,满足产业工人和怀来城区人群居住、消费、娱乐的功能配套,资料来源：罗兰,贝格分析,依靠高新技术产业拉动本地经济的增长方式,定位高端的宜居生活城区拉动周边区域和本地人群的消费,美丽的葡萄酒产区吸引大量游客,C.,怀来规划区块产业定位,位于核心城市周边的边缘地区,/,新城产业发展模式主要可以分为五类,资料来源：罗兰,贝格分析,边缘地区产业发展模式分析,地区与核心城市距离,城市边缘地区产业发展模式,产业类型,地区与核心城市自身特点,产业配套,产业分流,产业分工,独立特色,产业转移,相同产业,不同产业链环节,相同产业,相同定位,不同产业,不同产业,不同产业,中远,近,中近,中远,中远,核心城市发展成熟度高,城市地区用地紧张，土地十分有限，价格高,边缘地区依托自身重大基础设施，发展相关伴生产业,核心城市产业升级需求较大,主要为过渡类型,边缘地区依托自身特色自然,/,天然资源，发展相关产业,同时结合特色产业配套核心城市的部分相关需求,核心城市规模较大，自身需求量,/,市场较大,核心城市主导产业的产业链较长,1,2,3,4,5,核心城市,核心城市,核心城市,核心城市,核心城市,怀来地区参照自身特点以及与北京的关系，其产业选择可以应充分考虑产业配套和自身特色,资料来源：罗兰,贝格分析,北京对怀来地区产业发展模式选择的影响,产业配套,产业分流,产业分工,独立特色,产业转移,1,2,3,4,5,核心城市,核心城市,核心城市,核心城市,核心城市,与北京距离,自身的特点,北京的发展,中远距离，,6080,公里,到市中心,1.5,小时车程,到中关村约,1,小时车程,自然环境优美，有山有水,特色产业葡萄，属于中国著名的葡萄产区,城市规模较大，自身市场巨大,土地成本高，用地资源紧张,产业升级快速,对于怀来地区产业定位的影响：,产业定位需要考虑北京的影响，产业依托北京发展的可能性,产业定位必须结合怀来地区自身资源特点,产业定位还需要结合外部市场发展的需求,因此，我们获得规划地区,26,类制造业发展机会，同时全面评估服务业的发展机会，并在此基础上，得出规划地区未来重点发展的主导产业,外部行业吸引力,行业规模,行业增长率,行业利润率,平均增加值占比,产业关联度,拉动就业能力,就业拉动能力,内部资源,/,能力,资源基础,借势,/,配套北京可能性,环境影响,产业,/,行业配套能力,怀来规划地区发展五大机遇分析,26,大行业,5,大机遇,全球热点前瞻产业,中国产业发展,京津冀优势产业及转移产业,北京产业配套及产业转移,本地优势产业,资料来源：,罗兰,贝格分析,高新技术行业,健康产业（医疗器械、健康食品）,绿色产业（新能源、新材料、环保）,通信电子,传统行业,装备制造业（小型装备）,都市工业（包括葡萄酒产业）,主导产业,制造业筛选方法,A,服务业筛选方法,B,外部吸引力,市场吸引力评估,对距离的要求,怀来区块能够发展的服务业长名单,内部挑战,怀来自身条件,面临竞争,生产型服务业,总部经济,研发基地,服务外包,文化创意,消费型服务业,综合制造业和服务业的选择结果来看，怀来规划区块（南,/,北）应在未来明确如下产业发展定位,资料来源,：,罗兰,贝格分析,装备制造业,小型装备,电工电器：输配电设备,机械基础件：模具、液压和气压动力机械,仪器仪表：生产过程控制仪表及系统,流体机械：气体、液体分离及纯净设备,都市工业,1,）,服装、鞋、帽类,钟表和文体用品,食品饮料加工制造,钻石珠宝等工艺美术旅游品,绿色产业,新能源,风电机组零部件,新材料,生物医用材料,电子信息材料,新型建筑材料,污染处理,水处理设备,废气处理设备,传统制造业,现代及高新技术制造业,健康产业,医疗器械,机械治疗及病房护理设备,假肢、人工器官及植入器械,医疗诊断、监护及治疗设备,健康食品,营养保健品与功能饮料：围绕葡萄和当地特色产品展开,有机农业结合葡萄及市场热点重点发展,服务业和特色产业,服务业,生产型服务业,总部经济,研发中心及孵化,服务外包,文化创意,消费型服务业,旅游,生活功能配套（居所、医疗、教育等）,北区重点发展产业：,南区重点发展产业：,通信电子产业,通信电子,/,计算机零配件,电子元器件,1),以服务北京为主的都市工业，不作具体的产业细想分析,1,2,3,4,6,葡萄产业,5,葡萄种植,葡萄酒酿造,葡萄酒衍生产业,装备制造业建议以小型装备为主要发展方向；其中，怀来地区应重点考虑发展电工电器、汽车零部件、机械基础件、仪器仪表及流体机械,环渤海地区区位商,行业投资,行业市场吸引力,小,型,装,备,/,基,础,件,电工电器,汽车零部件,机械基础件,仪器仪表,流体机械,文化办公设备,食品包装,其它民用设备,综合比较行业规模、增长率、投资活跃度和环渤海地区区位商，选择重点发展的子行业,电工电器,汽车零部件,机械基础件,仪器仪表,流体机械,资料来源：罗兰,贝格分析,弱,强,装备制造业,1,怀来地区装备制造业发展的主要考虑方向可以从配套行业和具体产品两方面来考虑,电工电器：输配电设备,机械基础件：模具、液压和气压动力机械,仪器仪表：生产过程控制仪表及系统,流体机械：气体、液体分离及纯净设备,资料来源：罗兰,贝格分析,怀来地区装备制造业发展建议,配套北京,市场前景良好,重点产业,重点产品,选定的小型装备制造业,北京主导发展的产业,集成电路产业,通信设备终端产品制造和计算机及网络产品制造,TFT-LCD,显示产业,数字电视产业,下一代互联网产业,数控机床,印刷机械,新能源与节能环保设备,工程机械,仪器仪表及自动化控制系统,电站及输变电成套设备,医药制造,医疗器械,装备制造,通信电子,健康产业,研发环节,上游零部件,装备制造业,1,怀来区块发展绿色产业应针对新能源、新材料和环保,/,污染处理三个领域中的重点产品,新能源,污染处理,新材料,风电机组零部件,水处理设备,废气处理设备,电子信息材料,新型建筑材料,生物医用材料,A,B,重点产品,重点企业,以国内企业为主,对新材料的不同领域有所不同，主要以吸引外资企业进驻,吸引国外领先技术企业，并以其为核心发展环保产业,资料来源：罗兰,贝格分析,C,绿色产业,2,健康产业发展前景良好，其中医疗器械行业未来发展空间巨大，我们建议怀来区块以医疗诊断、植入器械和机械治疗设备为主要发展方向,医疗器械行业分类,资料来源：罗兰,贝格分析,企业增加速度,怀来区块发展机会,医疗诊断、监护及治疗设备,医疗、外科及兽医用器械,机械治疗及病房护理设备,假肢、人工器官及植入器械,实验室及医用消毒设备,口腔科用设备及器具,市场规模,资产总计,增长速度,综合分析医疗器械各细分行业特征，怀来区块未来应以医疗诊断及治疗设备、,人工器官及植入器械和机械治疗及病房护理设备为主要发展方向,行业利润率,很弱,较弱,一般,较强,很强,健康产业医疗器械,3,三大细分领域主要产品列举,主要产品列举,资料来源：中国医药网；罗兰,贝格分析,主