南京仙林地区仙鹤门保利紫晶山个案分析31p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。,本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。,本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。,本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。,本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。,本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。,本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,同策南京仙林地区仙鹤门保利紫晶山个案分析,2010.6.21,第一部分 项目背景分析,第二部分 项目产品分析,第三部分 项目供求分析,第四部分 项目客户分析,第五部分 营销推案分析,第六部分,SWOT,分析,报告思路,项目区位,项目四至,交通环境,配套情况,区域规划,小结,第一部分 项目背景分析,zreo,注册名,保利紫晶山,总户数,872,户,开盘时间,2011-05-21,容积率,1.20,入住时间,2012,年,绿化率,35%,物业费,1.90,元,/,平方米,月（别墅待定）,占地面积,21.5,万平方米,装修状况,毛坯（别墅待定）,建筑面积,25.7,万平方米,开发商,保江苏房地产发展有限公司,停车位状况,1491,个（,1:1.7,）,物业管理公司,保利物业管理有限公司,目前均价,别墅总价,650,万起,洋房,17500,元,/,平米,主力面积,花园洋房,140,、,170,和,195,平方米不等、别墅面积,394-515,平方米不等,项目背景,基本参数,ONE,项目背景,项目区位,本案位于栖霞马群大庄,6,号（仙林大道与土城头路交界东南角）栖霞城东、紫金山脚下。距离主城区,18,公里。,提炼：栖霞城东、离市区较近,距离市区,18,公里,环境篇,ONE,项目背景,项目四至,提炼：道路宽阔、通畅，交通便利,东,:,凯旋路,南：沪宁高速,西：土城头路,北：仙林大道,环境篇,ONE,项目背景,区域规划,仙鹤门,麒麟门此段风光带，附近聚居居民越来越多，而此处一直属于城乡接合部，缺少公园广场，此次，该段规划中，要着力打造,5,大公园。,环境篇,ONE,环境篇,小结,区位,：,仙林大道与土城头路交汇,四至,：,四通八达的便利交通网络，能够便利通达新街口等核心区域,交通,：,多条公交线路及地铁,2,号线。,配套,：,配套较为完善诸多高端配套，便利生活,规划,：,着力打造,5,大公园,当前小区环境较好，交通便利，看好未来规划。,整体规划,建筑风格及立面,户型分析,周边竞品,第二部分 项目产品分析,产品篇,1,Tow,项目产品,建筑立面,建筑风格,-,中西合璧，精华共存。保利紫晶山的别墅和花园洋房都汲取了西方新古典主义的建筑理念，别墅采用了乔治王时代风格，而花园洋房则采用了,ARTDECO,风格。经典与历史的结合，为保利紫晶山塑造了独一无二的标杆气质。,建筑立面,石材、涂料,产品篇,Tow,项目产品,户型分析,在售花园洋房和别墅，花园洋房面积,140,、,170,和,195,平方米不等，均价,17500,元,/,平方米，别墅面积,394-515,平方米不等，总价,650,万左右起售。,户型,A:,三房两厅两卫,142,户型,B,：四房两厅两卫,170,户型,C:,四房两厅三卫,195,产品篇,Tow,项目产品,周边竞品,提炼：项目周边竞品较多，竞争激烈。,本案位于仙林大道与土城头路交汇，周边大型住宅项目规划较多。,供应成交量,价量走势分析,竞品均价比较,小结,第三部分 项目供求分析,THERE,市场篇,项目供求,供应成交,保利紫晶山在售花园洋房和别墅，花园洋房面积,140,、,170,和,195,平方米不等，均价,17500,元,/,平方米，别墅面积,394-515,平方米不等，总价,650,万,-838,万,入网总套数,可售套数,认购套数,成交套数,销售面积,成交比例,1011,345,75,591,140516.99,76.30%,THERE,市场篇,项目供求,价量走势,本月均价：,17500,元,/,月 当月涨幅：暂无,THERE,市场篇,项目供求,竞品比较,目前周边竞品价格涨幅基本不变,THERE,市场篇,市场篇,小结,5,月，楼市进入调控胶着期。南京新房库存量在继续攀高，库存达,34144,套，新盘去化减缓。，品质盘保利、朗诗、苏宁占据前三位，刚需盘较多的江北、江宁板块仅仅各有一家楼盘上榜；不难看出，楼盘的“品质”和“价格”是撬动销量的关键因素,保利的品牌效应，城东宜居的自然环境，较为丰富的物业类型，一定程度上保证了项目良好的销售成绩,客户来源,客户描述,小结,第四部分 项目客户分析,客户分析,客户来源,FOUR,客户篇,提炼：改善型住房需求较多。,客户性质,：,银行,VIP,客户、企业高管、私营业主、少量拆迁户,客户年龄,：主要集中在,40-50,岁,客户诉求,：,空气、规划前景、项目品质,市区客户,江浙客户,客户分析,客户描述,FOUR,客户篇,（,1,）首先开发商名气很大，毕竟是央企，工程质量应该还是有保证的，尽管保利进入南京时间很短，但在全国作为开发商也没怎么听说过不好的口碑；,（,2,）作为改善性住房，房屋设计理念不错，整个小区内又分区，每个房间都有单独电梯入户，给人比较高档的感觉；,（,3,）比起仙林中心地带的居民，好歹离中心市区近点；,（,4,）轨道交通比较方便，离地铁站很近。,（,5,）作为改善性的住房，除了小区质量、环境外，服务是今后最重要的环节了,客户篇,小结,FOUR,客户篇,央企开发商、品牌效应、改善型客户主要看中小区环境与优雅品质,品质、规划支撑起客户对本案的认同,推案策略,企划推广,企划风格,营销手段,小结,第五部分 营销推案分析,营销推广,推案策略,FIVE,推广篇,现场售楼处,现场项目沙盘,工程进度,营销推广,企划风格,FIVE,推广篇,紫金山东麓的绝版地段，传承着金陵数千年来的皇风与文脉。,营销推广,营销手段,FIVE,推广篇,售楼处,德丰路刀旗,6,月,4,日,6,日，保利,紫晶山营销中心粽香一片，一场“粽叶飘香，端午传情”的主题活动，吸引了众多业主和来宾前来参加。在现场工作人员的引导下，来宾们系上端午辟邪的五彩线，伴随着幽静典雅的古典乐声，进入活动现场，粽香,DIY,、手工香囊,DIY,、端午网兜编织活动纷纷登场。,推广篇,小结,FIVE,推广篇,推案：,通过先推较好位置房源获得市场认同,企划：,主打报纸杂志，针对大众群体,营销：,多手段、全方位营销获得客流,在区域市场中打造项目品牌,SWOT,分析,第六部分 项目,SWOT,分析,SWOT,分析,SIX,结论篇,SWOT,分析,优势,(Strength),劣势,(Weakness),位于南京市栖霞区紫金山东麓，处于传统意义上的高档居住区,仙林居住板块核心区域。项目地块呈西高东低的自然地形，保留了山峦的自然起伏，拥有原生坡地的自然美境，自然环境极为优越、道路通达、出行便利。,未来规划建设尚未成形,周边商业配套不够成熟,机会,Opportunity,需要解决的难点：,周边和自身商业配套的处理,内部关系户的成交问题,保利,紫晶山拥有被仰望的地段！央企第一实力品牌、优雅的建筑立面与样板房，七重绿化的园林展示，受到客户追捧也就在情理之中。,威胁,Threaten,问题解决方法关键词：,借助于南方国际,制度防范,新政调控的市场环境,内部客户成交过多对项目价格成长和品牌建立产生不利影响,总结,SEVEN,总结篇,上海同策房产咨询股份有限公司,专业策划,代理,营销,The end,