南京中冶永宁街、商埠街项目竞标稿(114页).ppt

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划定“仪风门外，惠民河山以西沿五华里出，为中外商行设栈房、建码头之地。”至此，,商埠街开街,一九三三年,划设第七区,。其范围：“下关扬子江心以东，护城河、回龙庵、水关桥以西，和记码头以南，三汊河以北,，即今区境中部城墙以外部分。,一九五五年,第七区改为,下关区,中山码头旧影,商埠街旧影,六十年前，,永宁街,是新街口以北地区几乎惟一的百货齐备、顾客满盈的繁华商业一条街,永宁街天昌百货旧影,作为南京主城区最后一块未开发的,处女地,，下关区承担了南京从“秦淮时代”走向“长江时代”的重要使命，将,改变,南京整体的主城,格局,9,政府视角,下关滨江新城,河西滨江公园,在“一城三区”的发展战略下，结合“一带三港”建设，南京全面进入由“秦淮河时代”向“长江时代”的演变,下关区作为南京市六个主城区之一，曾有“南有夫子庙，北有商埠街”、“南有秦淮河，北有大马路”的繁华盛景，但是随着交通枢纽功能的衰弱，下关开始走向没落。随着滨江地区开发的提速，下关作为主城区最后一块未开发的处女地，再次吸引人们的眼球,2001,年南京滨江开发战略全面启动,南京滨江地区的目标定位是：高端产业的集聚带,先进产业高地；现代形象的展示区,滨江都市名片；城市生活的新空间,生态宜居天堂,下关滨江产业集聚区将打造现代化滨江商贸商务中心，成为“南京外滩”的标志性区域,作为整体旧城改造的,排头兵,，本项目既承担着后续开发风险，也起到了标杆和示范作用，是中冶一级、二级开发的,承前启后者,10,企业视角,3,号地,2,号地,1,号地,永宁街地块,3-2,3-3,3-1,1-5,1-4,1-1,1-2,1-3,整体规划指标：,建设用地面积,66.75,万平方米，地上计容积率建筑面积约,300.07,万平方米,60%,以上的商业用地占主导,本项目所在的永宁街地块和商埠街地块：,非滨江观景平台，不主要承担形象和商务功能，更多的是承担和满足项目配套及作为启动项目的回现和部分市场形象奠定功能,本项目的成功一方面成为整体下关滨江改造的示范和标杆作用，另一方面也为后续大规模的旧改做团队历练、资金等储备,商埠街地块,项目集商业、居住与办公为一体的综合性质将提升区域形象，给片区居民带来全新的,生活方式,与,理念,11,永宁街地块中,C,、,G,、,J,、,K,为,商业金融,，,D,、,E,、,I,为,商业混合，,F,、,H,为,住宅混合,商埠街地块为商业混合用地,项目的土地性质决定了本项目综合体功能，将提升区域的整体形象，给区域居民带来全新的生活理念和城市感受,作为下关旧城复兴的主要城市功能的提供者和主要场所,区域视角,综合体是城市发展的高端物态，其集商贸、办公、居住、酒店、文娱、交通复合的功能于一体的特性将根本颠覆区域现有形象,打造城市,商务旗舰,推动,区域,快速发展,目标共赢,中冶置业,探索一、二级开发模式，实现“旧改”项目的滚动开发和盈利、品牌最大化,区政府,促进城市升级，成为旧城改造示范，引入新的城市功能,视野决定影响力；,项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面；,我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于下关区乃至南京城市发展的积极意义,不仅仅是地产项目，更是,城市功能的承担者,，甚至是南京,主城区旧改项目,的,标杆和典范,，实现,经济、社会,、,企业效益,共赢,市政府,希望通过项目开发提升区域以及城市的价值,项目使命,城市中兴,机会探寻,项目使命,目标解读,价值挖掘,形象,与,风险,控制下的,双赢,战略层面,打造城市商务旗舰 推动区域快速发展,项目层面,探寻核心驱动物业 系统盘活项目各物业,经营层面,跳出现有市场平台，通过,2,年的销售周期完成,后续项目开发的资金积累,目标解读,核心驱动物业及物业组合,R2,：我们想要什么？,实现路径,？,S,：我们有什么？,多方利益,共赢,地块价值,挖掘,市场,客户,整体定位,核心问题,1,：,项目的核心驱动物业是什么？,物业组合形式？,核心问题,2,：,在考虑项目多物业类型的基础上，项目启动区如何设置，开发时序如何确定，如何实现现金流回笼、产品价值打造体系,核心问题,城市中兴,机会探寻,项目使命,目标解读,价值挖掘,永宁街地块复合用地性质，提供了综合体的先天条件；但地块被分割成大小不一的九块，指标不一，存在,产品打造,的,规划难度,17,C15m,容积率,1.5,用地,7432.8,D24m,容积率,1.8,用地,7259.6,E24m,容积率,1.8,用地,4888.7,F100m,容积率,5,用地,12325.4,G24m,容积率,2.2,用地,7463.1,H100m,容积率,3,用,10532.2,I100m,容积率,4,用,10784.4,J100m,容积率,4,用地,5995.7,K100m,容积率,4,用地,6643.1,A,代征公共绿地,8993m,2,B,代征雨水污水处理用地,2086m,2,A,A,A,A,惠民大道,热河路,中山北路,建宁路,永宁街地块中,C,、,G,、,J,、,K,为,商业金融,，,D,、,E,、,I,为,商业混合，,F,、,H,为,住宅混合,商业金融,用地面积,27534.70m,2,建筑面积,78123.22m,2,容积率约,2.84,商业混合,用地面积,22932.70m,2,建筑面积,65004.54m,2,容积率约,2.83,住宅混合,用地面积,22857.60m,2,建筑面积,93223.60m,2,容积率约,4.08,四至交通通达,地块进入性良好,地块不规整,西侧高架及高压线影响,下关区政府,本体价值,商埠街地块为,商业混合,用地,用地面积,11978.3m,2,建筑面积,83848.10m,2,容积率约,7,商埠街地块：计容积率建面,8.38,万,m,2,F150m,容积率,7,用地,11978.3,天妃宫小学,下关区人民政府,商埠街地块,：南侧为下关区政府，道路,通达性,好，地块,方正,本体价值,优势：,交通、混合用地、高架及高压线,劣势：,破碎,19,优势,劣势,四至相对成熟,道路通达性好,综合性物业功能,各地块占地面积小，先天条件复杂,地块指标复杂、地块零碎，规划价值实现难度大,西侧高架及高压线,本体价值,生活型配套商业,低档,且,杂乱,，也,无宜居,居住环境,20,下关区作为南京的一个老区、大区，长期基础设施落后、绵延成片的棚户区影响了居民的生活质量，也影响了下关的形象,区域缺乏统一规划，未形成成熟的商业中心,现状,-,区域形象,景观资源,丰富,，但,缺乏,整体宜居的环境和氛围，,江景资源未,得到充分,利用,21,锦绣公园,阅江楼,天妃宫,小桃园,下关区自然、人文景观众多，有省、市文物保护单位,14,个，著名的渡江胜利纪念碑和纪念馆、静海寺、,南京条约,史料陈列馆、江南水师学堂，以及雄伟壮观的狮子山、阅江楼、静海寺,天妃宫历史景区等均坐落在这里,由于下关区整体破旧，在许多老南京人眼里，这里就是活脱脱的,市井之地,，缺乏宜居的环境和氛围,虽然下关区紧邻长江，但江景资源远未得到利用，现状长江岸线未打开，仍然作为航运交通枢纽使用,狮子山,现状,-,景观资源,由于南京,主城,区整体住宅,供应缺乏,，地块南侧逐渐形成高端住宅区，但整体未形成与之相匹配的居住环境，居住价值拔升呈点式拔升，遇到,瓶颈,22,项目名称,均价（元,/,）,世贸外滩新城,23000,天正桃源,29000,润开华府,20000,长江峰景,24000,凯鸿隽府,20000,随着南京城市扩张和滨江地区开发的推进，受主城区土地稀缺的限制，高端住宅开始进军这片潜力巨大的区域,下关滨江板块已有众多中、高端楼盘聚集。包括锋尚国际公寓、天正桃源、世茂外滩新城、凯鸿隽府、润开华府、长江峰景 等十余家楼盘,下关规划落实缓慢，滨江建设未进入实质性阶段，缺乏优质配套和居住环境，住宅的价值拔升遇到瓶颈,世茂滨江,天正桃园,现状,-,居住,23,处于,新老地脉交汇,，一江一河之间的,黄金腹地,，是新旧,CBD,的衍生,新街口,河西,CBD,本项目,中山路,江东路,秦淮河,长江,夫子庙,新街口,鼓 楼,中山码头,奥 体,江东门,龙 江,渡江纪念碑,未来,-,地脉价值,秉承下关规划要点，下关滨江区将打造,南京外滩,，快速改善民生，提升,城市形象,24,下关规划要点：两焦点、三界面、五功能带,两焦点：,即下关电厂到中山码头的城市观景平台、南京火车西站到老江口的城市水湾,三界面：,即滨江活力带、中央景观大街和明城墙风光带,五功能带：,即跨江发展轴、公共路旅游休闲轴、大马路时尚轴、南京火车西站再生文化轴和滨江创业生活轴。,下关滨江区定位：,形象定位：,国际一流的滨江商贸商务中心，打造南京外滩,功能定位：,大型旧城改造项目,/,城中城,/,综合体群,未来,-,规划价值,25,项目处于两条,地铁交汇,处，轨道交通等城市公共配套升级，将为,区域价值,提升,加速,3,号地,2,号地,1,号地,3-2,3-3,3-1,1-5,1-4,1-1,1-2,1-3,6,号线预计,2014,年整体通车,5,号线预计,2016,年开工建设,轨道交通影响力：,地铁时代来领将拉大南京的城市框架，改变下关以往“北城”的区位印象,缓解下关与主城其它各区通行的交通拥堵问题,盘活各物业的地下交通组织,未来,-,交通价值,现状下关的整体人口质素、消费能力为中等偏下；未来随着南侧大量高端居住人群的导入，区域的,消费能力升级,数据来源：,2010,南京统计年鉴,2009,年，南京全市人均消费为,16339.1,元，下关为,15152.23,元，低于全市平均水平，距离第一名的鼓楼区,27031.4,元，相差接近一倍,下关现状的消费支撑较弱，但随着南区大量均价超过,20000,元的高端楼盘的客户入住，其消费能力和层级都将得到极大的提升,消费潜力的保证也支撑了区域商业实现的可能,未来,-,消费潜力,区域亟需改变，后续潜力巨大；商业和居住将成为核心引擎,价值挖掘,E,C,D,A,地块规模及综合用地优势,区域内商业中心缺失,历史文脉价值,高端人群支撑,居住价值瓶颈,影响力、综合体,市场机会,营销价值,价值定义,区域居住价值依托本项目配套实现拔升,市场机会,各物业类型,价值实现保证,B,价值挖掘,在明确了本项目的核心驱动物业的前提下，我们将从,市场和客户,角度出发，结合本项目的,目标,，,进行物业的合理组合,城市中兴,机会探寻,项目使命,目标解读,价值挖掘,怎样的项目理念才能形成,地标和代言,怎样的物业配比组合才能达到形象和风险控制的,双赢,30,酒店,商业,写字楼,住宅,酒店式公寓,住宅,商业,酒店式公寓,写字楼,酒店,平 衡,思考,综合物业、,混合城市,、购物、工作、居住、交通；,开放，共融,的生活方式和理念,混合城市,补缺现有生活配套商业；借势大观天地,mall,区域商业中心,通过,商业驱动整体项目,，迅速改变区域形象，快速拉升其他物业价值,通过,销售模式,的设定，实现高利润的商业,销售和运营,之间的,平衡,以主力店招商为主要驱动，以少量大铺带租约销售策略为辅助保证，以小型街铺销售为回现和利润主体,商业机会判断,酒店机会判断,虽然酒店的形象支撑良好，但考虑到投资回收周期和资金陈沉淀，,不建议本项目设置,住宅机会判断,城中未来住宅用地供应稀缺，主城区住宅,物业价值拔升,明显,住宅,去化速度稳定,，客户认可度高，是项目的,明星产品,，应当合理兑现价值,住宅物业,比例最大化,南京主城区高端住宅价格实现及去化速度良好，以大面积,三房和四房,为主力产品,高端客户驱动因素主要为：,地段价值、产品品质及物业服务,写字楼、酒店式公寓机会判断,写字楼,供应量大,，且,集中,在新街口与河西两个区域,销售均价在,.5-2,万，核心区域的租金在,3,元,/,/,天,市场处于,唯地段价值论,阶段，购买客户多为,投资客户,，需求面积集中在,100-300,间,写字楼的,利润贡献较小,酒店式公寓产品去化速度快于写字楼，可以作为项目快速变现产品，建议进行部分,产品转换,探寻,酒店,考虑酒店的,资金沉淀,和投资,回报周期,较长，不建议在作为启动项目本项目中设置,星级,国际一般标准,（美元）,国内目前水平,（美元）,我国较国际水平高（,%,）,五星级（间）,15,万,-20,万,20,万,-30,万,33-50%,四星级（间）,10,万,-14,万,18,万,-25,万,78-80%,按,200,间客房，人民币：美元汇率,6.84,计算：,国内四星级酒店投资成本要远高于国际水平，在控制成本的原则下，取四星级（间）投资标准,15,万美元，五星级投资成本,20,万美元，,在土地成本相同的情况下,四星级酒店总投资成本约,=2.2,亿元,五星级酒店总投资成本约,=2.75,亿元,酒店的平均投资回报周期在,8,年左右,Back,酒店,商业,区域现有商业主要集中在,热河南路,沿线以及,大观天地,mall,，项目存在与大观一起形成区域商业中心的能力,中央门商圈,大桥南路家乐福,热河南路、大观天地,mall,可辐射范围,以玉桥、金桥市场为代表项目，以小商品、小百货零售及批发为主，以交通枢纽为核心驱动覆盖全市乃至全省客群，中低档次,11300,，三层，,1F 4100,散铺对外招租；,2F 3250,日用百货类,3F 3950,食品为主,1999,年开业,停车位：,150,个,区域商业盘点,以阅江广场为代表项目，包括一个,苏果超市,和,苏宁,标准店,辐射范围：,热河南路周边,1KM,居民,体量：,共计,5,层，总建面约,3,万,一楼为苏果入口及苏宁标准店，约,4000,二、三楼为苏果超市，约,8000,建面,四、五层空置,业态：,大型超市、专业店,热河南路,定位为“,南京首家,RBD,城市休闲商业核心区,”，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的生活,mall,，以周边,10,万居民为第一辐射人群，包括一小时车程范围内的旅游人群,项目,大观天地,mall,开发商,南京图腾置业发展有限公司,区位,建宁路热河路，紧邻阅江楼,经济技术指标,占地面积,2.89,万,总建筑面积,10,万平米,总投资,6,亿人民币,经营业态,经营模式,70%,持有，,20%,产权销售，返租销售,主力店业态及规模,麦德龙、柠卡王国儿童职业体验城、自营百货、金逸影城、金钱豹自助餐厅,租金,-1,楼地街：,3,元,/,/,天,1,楼：,5-8,元,/,/,天,建筑细节,地上面积,4.6,万,地下面积,5,万,地下一层层高,7.5m,车位,地上,112,，地下,1570,辐射人群,以阅江楼、天妃宫的旅游人口及周边楼盘住户为主,大观天地,mall,业态定位,齐全,，突出,餐饮,及,娱乐,业态，同时通过自营的儿童体验中心形成特色目的地型业态,5,层,4,层,3,层,2,层,1,层,负,1,层,负,2,层,层数,面积,主力店及业态,5F,6000,大观视界酒店（,100,间客房）,4F,10000,大观视界酒店,3F,10000,金逸影城、电玩游乐中心雍福会、敦煌,+,妃天会所、大型餐饮,2F,10000,金钱豹自助餐饮、柠卡儿童职业体验中心、百货、零售,1F,10000,百货零售、餐饮,-1F,25000,麦德龙超市、月星家居、运动专卖店、地下美食街,-2F,27500,停车场,2010,年,10,月,31,日开业，目前经营状况较好,大观天地,mall,开发商持有,80%,，,20%,商业,实现返租销售，通过在建筑单体中造街的方式，成功实现了首层及各层重要商铺保留的前提下，实现了商铺分割销售,融资与运营,之间的,平衡,负,1,层地街划小铺销售,1,层沿静海寺内街划铺销售,3,层打造天街划铺销售,销售模式,沿街商铺包,3,年，百货,5,年，餐饮,8,年，百货,5,年内平价回购,包租,8,年，每年投资回报率,8.5%,，,10,年收益率,132%,主力面积,40-200,不等，少量,600-800,大铺，可拿多个产证,总套数,324,套,销售面积,约,2,万,销售均价,开盘初期，,1F,均价,25000,，负,1F,均价,18000,，,3F,均价,8000,元,销售总价段,100-200,万间，少量千万级别商铺,销售成绩,08,年,11,月,29,日开盘，,09,年,12,月清盘，整体均价实现,30475,月均去化,50,套左右,客户,城北及下关、鼓楼的投资客户，覆盖多个购买层级，其中,100-200,万总价的客户比例较大,大观天地,mall,万达东坊商业金街做为万达广场的配套，以,餐饮,为主，通过,总价门槛,限制低档商家入住,商业街招商方式：,推荐式招商,，推荐租户租赁商铺，但不承诺租金，原因是招商难度比较大；,区政府招商,销售方式：外街,420,平米为单位（,1-3,层，均价,2.2-2.5,万），内街以,140,平米为单位，可分层销售，一层,2.2-2.4,万元,/,平米，二层,1.8,万元,/,平米，三层,1.5,万元,/,平米,客户分析：客户的为全市的投资客户，多数客户认为商铺是最佳的投资和保值的资产，但是商铺的投资门槛限定了客户的购买实力,可以两间以上销售,外街：,1-3,层为单位销售，,420,平米,内街：分层销售，,140,平米为单位,万达广场东坊,销售商业,从销售型商业的价格实现来看，,商业价值较高,区域或高端住宅社区的配套商业价格高于住宅均价，且,去化良好,项目,商业类型,商铺面积,商业单价,住宅均价,长江路九号,住宅底商：一层复二层,210-270,平米,6-10,万元,/,平米,3,万,/,平米,办公楼底商,118,7.5,万元,/,平米,凯润金城,公寓底商：一至五层,共：,9765,平米,2.6,万元,/,平米,2.7,万,/,平米,公寓底商：超市,284,平米,2.6,万元,/,平米,天正湖滨花园,住宅底商：,09,年,4,月推出,90-113,平米,3.6,万元,/,平米,2,万,/,平米,63,平米,3.6,万元,/,平米,住宅底商：,08,年,12,月推出,49,平米,4,万元,/,平米,63,平米,4,万元,/,平米,116,平米,4,万元,/,平米,金鼎湾国际,住宅底商：,08,年,11,月开盘，一层,68-109,平米,3.5,万元,/,平米,2.8,万,/,平米,住宅底商：,08,年,11,月开盘，一层复二层,340-410,平米,3.4,万元,/,平米,中海凯旋门,住宅底商：一层，,09,年,8,月推出,60-80,平米,5,万元,/,平米,1.5,万,/,平米,住宅底商：二层，,09,年,8,月推出,120-140,平米,5,万元,/,平米,商业单体：一层，,08,年,12,月推出,50-80,平米,3,万元,/,平米,商业单体：二层，,08,年,12,月推出,170-250,平米,2,万元,/,平米,商业单体：三层，,08,年,12,月推出,170-250,平米,1,万元,/,平米,注,:,价格截至时点,2010,年,3,月，商铺价格为成交均价，住宅为同期住宅均价,Back,销售商业,住宅,城区土地,供应量少,，尤其是住宅极,稀缺,，随着整体土地市场供应的减少和地价的上升，本地块的稀缺,价值,将越发,珍贵,43,板块,挂牌面积,挂牌宗数,面积（万,m,2,）,同比（,%,）,宗数（幅）,同比（,%,）,城中,3.2,-8.5,1,-50,城东,6.6,-60.9,3,0,城南,31.6,-0.6,3,-40,城北,12.7,-5.6,4,-20,河西,16.7,-59.6,2,-83.3,仙林,32.4,-44.6,4,-33.3,江宁,74.1,-18.6,13,-40.9,江北,92.4,-29.6,13,-40.9,合计,337.0,-13.3,43,-44.1,2010,年上市土地板块分布情况,城北板块,：城北板块扣除中冶已成交的二块土地，,2010,年总成交面积,12.7,万方，同比下降,5.6%,，本地块价值将越发珍贵,住宅,城中板块高端公寓,均价,3,万,左右，以,三房和四房,为主，依靠南京最顶级的,城市,配套及稀缺地段,价值,吸引全市的,高端改善,及,投资,客户，后续基本,无集中供应,凯润金城,长江路,9,号,金鼎湾国际,羲和,南京国际广场,客户来源：全市的高端改善型客户,驱动因素：城市配套，地段价值，身份认同感,项目名称,房型,主要面积段,均价（万,/,）,总价（万）,长江路,9,号,三房,130-140,4,售罄,420-500,160-170,金鼎湾国际,三房,120-150,3.5,售罄,350-450,四房,160-170,凯润金城,三房,100-140,3.8,售罄,300-500,四房,150-160,南京国际广场,两房,130-140,3.5,400-500,羲和,三房,93-237,4.5,350-750,高端住宅市场,项目名称,房型,主面积段,均价,（元,/,）,总价,（万）,客户,世茂滨江新城,1,78-98,2.3,目前在售,3,号楼,40,层以上,95,平精装小户型，均价,2.8,万,180-225,职业目的投资,/,自住各,50%,，入住率约,60%,，最后,3,号楼自住趋多。职业：生意人,70%,，公务员及泛公务员约,30%,，年龄,37-55,左右。来源：,30%-40%,外地包括浙江,/,上海,/,江苏的投资客。南京全市客户约,65%,。,2,110-147,253-338,3,174-188,400-432,4,房及以上,164-305,377-701,长江峰景,2,97-115,2.4,232-276,置业目的以投资为主；职业上政商约,75%,，另有,25%,的刚需如周边拆迁户。另有地块原属部队，有较多军人。,3,132-136,2.3,303-313,4,185,/,替部队代建,天正桃源,3,133-160,2.5-2.7,330-432,公务员泛公务员,/,私营业主,/,老师,/,律师等较多，包括锋尚,/,天正湖滨的老业主。,4,240-335,2.7-2.9,，,3.3-3.9,640-1100,凯鸿隽府,2,82-100,2.4-2.5,200-250,以下关区公务员泛公务员、私营业主为主，包括部分拆迁刚需住户。,3,126-146,2.1,265-306,4,180,1.8-1.9,324-342,润开华府,2,83,20000,166,客户主要来自项目周边地区，包括公务员、企事业单位职员等,3,120-126,19000,228-239,户型面积以舒适及豪华型,三房产品为主,，总价在,220-350,万,为主,客户则,投资及自住各,50%,，以本地为主，上海、浙江投资客户一直较活跃，职业以公务员泛公务员、私营业主为主,Back,区域住宅市场,写字楼,按照板块核心驱动力及产品供应结构来分类，将南京写字楼分为,3,个梯队,新街口板块,鼓楼板块,河西板块,客户特征,企业规模大、品质高，行业集聚度程度高,承接新街口外溢客户，以中小企业为主,除政府集中导入的大客户外，其余客户层次不高,南京最早、最成熟的商务区，高端写字楼供应集中，配套成熟，行业集聚度高,核心驱动力,核心商务区延伸区域，新近崛起的商务核心区，高端项目比肩第一梯队,新城核心，依托规划的城市未来,CBD,，板块潜力大,产品供应,南京高端写字楼集聚地,中高端项目集中,未来以高端供应为主,47,板块梯队,2010.1,2010.7,2011.1,2011.7,2012.1,2012.7,2013.1,2013.7,新街口,4,万方,2014.1,大发金融中心,国际金融中心,金陵饭店,3,期,河西,苏宁电器广场,苏宁银河,南京国际广场,新地中心,世贸中心,新鸿基地块,德基,2,期,已出让土地,市场存量,未来供应,3,万方,6,万方,3,万方,2.2,万方,7,万方,3.3,万方,10,万方,10,万方,16,万方,鼓楼,南京甲级写字楼未来,供应巨大,，,1-2,年内以,新街口,为主，,2-3,年内以,河西,板块为主,约,40,万方,约,30,万方,48,未来供应,南京标准写字楼,成交价格,有所,提升,，,租金,进入,上升,通道,南京中高端写字楼租金呈现逐年递增趋势,南京甲级写字楼的价格有所提升，特别是,2006,、,2007,年年平均增长,20%,以上，目前一些,CBD,区的新建写字楼物业价格也超越了,2,万元,/,，写字楼与住宅售价倒挂现象开始减缓,价格水平,4060,户型的产品为供销热点区间，主打投资市场,真正意义上的办公楼物业热销户型，则主要集中在,120-360,之间，如绿地广场、联强国际大厦等，主要吸引的中小型企业的自用需求,同时平米以上主要成交客户为大客户，面积需求明确,成交主力集中在,城中,和,河西,板块，销售区段分化严重，集中在,40-60,和,120-360,2010,年南京市销售型办公物业分板块供销走势图,从各个区域的供求对比看，城中、河西处于供不应求状态，江宁目前也有部分需求。,销售特征,南京写字楼未来,两年空置率,维持,高位,，随着需求的增加，空置率将稳步下降,2009,年前南京写字楼整体市场空置率一直徘徊于,20%,左右，但,2009,年开始供应量大增，预计未来几年内明显处于供大于求的状态,从长远发展来看，南京高端写字楼市场必将有较大的发展空间，在合理开发的前提下，写字楼的空置率也将稳步下降,市场趋势,依企业发展阶段不同形成不同的需求,规模小，资金缺乏。注重租金价格和性价比，对于区域的交通、商业配套关注，面积不大,初创型,面积需求：,200,以下,使用方式：以租赁为主，,后期购买需求,初具规模，实力一般，资金较灵活。注重产业集聚和未来发展，面积需求增加，租赁转向购买结合,成长型,面积需求：,200,以下,使用方式：以租赁为主，,后期购买需求,规模较大，有较强的购买能力。对产品的品质有一定的要求，对价格敏感度不高,扩张型,面积需求：,500-1500,使用方式：自用,+,投资,规模很大，购买力强。注重产品品质，对价格不敏感。企业形象是其敏感点,成熟型,面积需求：,1000,左右,国内上市公司、国企、行业成熟公司,使用方式：购买、资产配置,规模极大，购买力强，有总部购买需求，对产品品质要求高，同时需要大面积产品满足运营，不排除拿地自建可能,领先型,面积需求：,2000,以上,央企、,500,强企业,使用方式：整栋、整层购买或租赁,客户特征,区域,不属于,写字楼,集中,区，片区内暂,无,高档,写字楼产品,，未来,商务氛围,成熟,偏远,期,53,阅江广场,蓝晶国际,区域不属于写字楼集中区，片区内无成熟写字楼，仅有阅江广场和蓝晶国际两个酒店式公寓供应,区域写字楼,阅江广场,借助优势景观、配套资源，实现了较好去划，吸引了部分,投资,客户,54,江北过来的很多住户，他们对应的企业，临近江南，希望入驻本地。,众多新街口外溢客户（外地来宁）有市场需求，周边投资客户及外地来宁客户。,有少量华东区域闻风而动的高端投资客户，需求整层约,1000-1200,平米,阅江广场销售代表访谈,阅江广场,基本情况,地址,下关热河路,50,号,占地面积,8570m2,建筑面积,24000,m2,容积率,2.1,均价,12000,元,/,平方米,产权,65,年,户型,40-84m2,销售状况,开盘日期,2008.9,总套数,431,可售套数,400,销售率,92.8%,核心优势,景观,+,商业配套,优势景观：,阅江广场东临绣球公园，南临小桃园风景区和渡江纪念碑，西临长江，北望静海寺狮子山风景区,商业配套：,本项目周边配套一应俱全，苏宁电器、苏果超市、肯德基、家乐福、南京银行、建设银行、工商银行、交通银行、南京市第十二中学等优质配套近在咫尺，且交通便利,阅江广场,蓝晶国际,主打城市中高端人士，以低碳环保为核心理念，通过,高科技品牌精装修成,为主城区的亮点,55,蓝晶国际,基本情况,地址,下关多伦路,16,号（大桥南路家乐福旁）,占地面积,6273m2,建筑面积,31754,m2,容积率,3.38,均价,20000,元,/,平方米,产权,70,年,户型,52-80m2,销售状况,开盘日期,2010.4.16,总套数,348,可售套数,301,销售率,13.5%,核心优势,科技系统,蓝晶国际采用地源热泵系统、液晶可视对讲系统、新风系统、外墙保温系统，安全防护系统等现代科技巅峰之作，尽显层峰人士的尊崇典雅,57,平米一房,77,平米二房,81,平米二房,主力户型,53,平米一房,蓝晶国际,酒店式公寓,紫峰大厦,南京高端写字楼的代表，满足了,企业对形象、档次,的要求，但是其去化速度,1142,平米,/,月，远低于预期。,去化速度比较,观城,40,年产权的精装修公寓以投资客为主，依靠精准的定位，月均去化,1796.02,平米，在淡市表现十分优秀,数据来源：网上房地产，时间截至,2010,年,09,月,27,日,备注：分析对象分别是绿地广场主楼，观城北楼,酒店式公寓产品去化速度快于写字楼，可以作为,项目快速变现产品,去化速度,58,40,年产权酒店式公寓以,小户型、挑高、精装修,为主，以投资客为绝对主力客户,项目名称,项目位置,占地面积,建筑面积,容积率,物业类型,主力户型面积,层高,均价,装修,水电气,客户来源,盛世公馆,应天大街与黄山路交汇、黄山路,12,号,9462,3.5,万,3.7,商铺、商业,43-49,一室一厅一卫,首层建筑挑高,5.8,米，二层以上均为层高,3.4,米,12000,元,/,精装修,民用水、商用电、不通天然气,投资客占比,80%,刚需型占比,20%,百家湖小公馆,江宁区天元中路,128,号（双龙大道与天元中路交界处向东,200,米）,13000,36000,3.49,住宅、写字楼、商业,40-69,SOHO,公馆挑高,5.9,米,酒店式公寓,4.9,米,16300,元,/,精装修,民用水电,不通天然气,投资,30%,，自住,70%,晓庄国际广场,东至栖霞大道,7,号加油站，南至栖霞大道，西至和燕路,35391,147272,4.5,住宅、写字楼、商业、公寓,Loft,办公,44-46,、,52-57,、,60-65,酒店式公寓,78-87,、,40.5,、,112.8,酒店式公寓,2.9,米,Loft,办公挑高,5,米,Loft,办公,12100,元,/,酒店式公寓,11000,元,/,毛坯,商业水电,投资客占比,90%,刚需型占比,10%,中央上尚城,幕府西路,11-17,号,17295,33364,1.48,写字楼、商业,挑高,31-34,、,42-49,平层,60-71,挑高,4.8,米,平层,3.4,米,13500,元,/,精装修,商业水电,投资（,20%,）、自住（,20%,）、自住兼办公（,35%,）、办公（,25%,）,公寓市场,目前南京市场，,40,年产权酒店式公寓在规划设计方面，特别是层高方面有优势，可以做到,4.8m,的层高；,在,70,年及,65,年小户型受南京地区限购令影响的情况下，,40,年产权酒店式公寓由于首付比例低、层高合适及不受限购的影响，在,2010,年年末开始成为市场宠儿；,由于其交易成本高、持有成本高的原因导致其投机成本较高、转手难度大，销售价格普遍低于区域内住宅价格（约为,70%-80%,）；,水电气及物业管理成本明显高于普通住宅，导致其出租难度高于,65,年酒店公寓及,70,年小户型。,40,年产权酒店式公寓可以作为,补充现金流产品,，,快速回现,公寓市场,酒,店,式,公,寓,用地性质,卖方税费,买方税费,营业税及其附加,个人所得税,土地增值税,交易过户手续费,契税,交易过户手续费,房屋产权登记费,纯住宅（,70,年产权）,超过,5,年（含,5,年）免征，不足,5,年差额征收（计税价格,-,购买原价）,5.55%,核定征收,1%,或查验征收,20%,免征,3,元,/,全额,1%,，可享受房补,0.5%,3,元,/,80,元,/,套,酒店式公寓住宅,超过,5,年（含,5,年）免征，不足,5,年差额征收（计税价格,-,购买原价）,5.55%,核定征收,1%,或查验征收,20%,免征,3,元,/,全额,1%,，不享受房补,3,元,/,80,元,/,套,（,65,年产权）,非住宅,第一种方式,差额征收（计税价格,-,购买原价）,5.6%,差额,20%,差额,30-60%,5,元,/,全额,3%,，不享受房补,5,元,/,550,元,/,套,（,40,年产权，根据实际情况选择）,第二种方式,全额征收,5.6%,差额,20%,或全额,1%,全额,3%,5,元,/,全额,3%,，不享受房补,5,元,/,550,元,/,套,在规划商业办公用地内，可适当配建酒店式公寓，且应当在规划设计要点中明确酒店式公寓的配建比例，原则上在,旧区不得超过,20,，,在新区不得超过,35,2011,年,南京市酒店式公寓规划审批管理规定,酒店式公寓的,交易成本,较高，同时政策有,收紧,的趋势,Back,交易成本,盛世舞 曲,发展战略推导,项目界定,南京城市最后一块“处女地”，大规模旧改项目的排头兵,复合功能的城市综合体项目,项目目标,快速回现为后续大规模开发奠定资金基础、控制风险,承前启后的形象标杆项目，提供切实的城市功能,项目价值,地脉价值复兴、区域商业中心缺失,交通优势及规划利好,综合体价值,项目机会,项目存在打造区域商业中心的实力和机会,高端居住产品将成为项目的回现主力和明星产品,项目开发周期内，区域商务认知薄弱，市场的写字楼市场供大于求，竞争白热化,酒店式公寓面临政策的变化存在不确定性，如何快速去化,混合城市,、,内部增值,、,有机建筑,地标,商业,写字楼,高端住宅,酒店式公寓,形象,配套,价值提升,消费人流,消费人流,形象,配套,价值提升,都市综合体人流链,形象,投资价值,消费人流,客群互补,功能互补,项目理念,共有的人流、多变的空间、有机的建筑,理念、文化和建筑代言南京,发展战略,以混合城市的生活方式和城市理念塑造 标杆,以占位城市一级的姿态树立项目形象,各物业统一形象,以地脉复苏、传承的企业使命感，创造城市繁华,以过去、现在和未来的时空变化作为建筑的设计理念、承载项目理念,为什么我的眼里常含泪水 因为我对这土地爱得深沉,繁荣,沉寂,爆发,从这片充满生机的土地上长出的建筑群,历史,时尚,便捷,繁华,私享,生态,文化,瞩目,创新,怀旧,混合城市,矛盾又和谐,过去、现在与未来的交融,购物、居住、工作、交通的共融,商业,开发策略：,前期销售住宅与部分商业,后期销售商业及写字楼和酒店式公寓,结合区域现有商业氛围，营造区域商业中心,通过销售模式的设定，实现回现与运营的平衡,作为项目的明星产品，主要形象