瑞安·玉海文化游览区地块投资可行性建议40p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,投资开发可行性报告,瑞安,玉海文化游览区地块,二九年六月,战略思考点,宏观调控对瑞安市场的影响，把握市场投资机会；,如何寻找瑞安城市商业空白点，使项目成为瑞安城市商业的新亮点；,如何进行商业定位，运用最佳的商业运作模式，推动项目商业开发价值最大化；,投资玉海楼项目风险是否可控，如何规避风险，为投资商创造更大的利益空间；,1,目 录,第一部分 瑞安市宏观市场研究分析,第二部分 瑞安市商业市场研究分析,第三部分 项目宗地研究分析,第四部分 项目商业定位及建议,第五部分 项目运营成本及价值分析,第六部分 投资可行性判断,2,第一部分,瑞安市宏观市场研究分析,3,地理位置,瑞安市位于浙江省东南沿海，北邻温州，总面积1401.92平方公里。,人口状况,2008年末全市总人口117.52万人。男女性别比为107:100。人口自然增长率为10.4，瑞安人口流动相当频繁，外来人口约有30万。,经济概况,全市GDP增长态势良好，,瑞安是“温州模式”的主要发祥地，中国百强县（市）之一，2008年排名在21位。经济总量持续较快增长，全年实现生产总值,368.16,亿元,，比上年增长7.8%。近几年一直保持稳定增长的态势。,产业结构不断优化，第三产业呈不断上升趋势，,2008年瑞安经济总量中，第一产业值12.06亿元，增长3.3%；第二产业值195.22亿元，增长5.2%；第三产业值,160.88,亿元,，增长11.6%。人均生产总值31525元（按户籍人口口径计算）。,城市基本概况,4,固定资产投资稳步增长,2008年完成全社会固定资产投资额,86.79,亿元,，比上年增长10.2%，固定资产投入趋于继续优化，呈稳步增长趋势。,城乡居民生活水平和质量继续提高,2008年城镇居民人均可支配收入,25949,元,，比上年增长10.5%，农村居民人均纯收入,10332,元,，比上年增长9.5%。,政府不断投入旅游产业,2008,年,全年投入1500万元资金建设40多个旅游景区（点），旅游资源得到整合提升，吃、住、行、游、购、娱六要素日臻完善，全年旅游总收入,18.27,亿元,，比上年增长,17.5%,，接待国内游客270.90万人次，增长17.5%；接待入境旅游者5.34万人次，增长9.6%。,5,未来城市商圈演变图,本案,目前核心商业区,未来核心商业区,8,瑞安市房地产市场分析,瑞安土地资源不足，出让数量递减,随着城市规模不断扩大，大量土地被用于房地产项目和基础设施的建设开发。目前，城区除了南向还有部分可开发的土地之外，其它东、西、北基本已很少有建房用地。纵观几年来瑞安的土地出让量，以2003年为分水岭，2003年前出让土地以逐年递增,，,2003年后的土地出让相对比较平稳但整体趋于递减状态,。,房地产投资,2008年房地产开发投资约在,21.66 亿元，比上年增长 37.3%。房地产销售市场疲软，居民购房观望气氛浓厚。商品房销售面积 13.89 万平方米，比上年下降 52.8%,。,中心区商铺售价一般都在30000-50000之间徘徊，部份房价略有下跌,。,有效供需矛盾增大,目前，瑞安大部分开发商推出的商业楼盘都大同小异，没有太多的附加值和特色卖点，缺少专业的商业地产团队运作，房产增值空间得不到提升，空置日趋增多。随着瑞安市民生活水平不断提高，中小投资客会逐渐增多，随着城市交通状况在不断的改善，同时也吸纳更多的外来中小投资商，,对专业且具投资潜力之商业地产需求也日益增大,。,9,第二部分,瑞安市商业市场研究分析,10,瑞安商业街道调研,内,容,NO1,NO2,NO3,商业街名称,虹桥路,滨江大道,瑞安商业步行街,位,置,瑞湖路,-,滨江路,前港,-,景滨路,虹桥南路,-,景滨路,经营行业,虹桥北路：餐饮、酒吧、茶楼、酒店,酒吧、,KTV,、康乐中心、茶楼,北端商铺空闲，南端数码产品及耗材,虹桥南路：百货、品牌服装专卖店、家电,主要经营品牌,虹桥北路：新江南假日酒店、嘀嗒嗒酒吧、近水茶楼、湘菜管；虹桥南路：开泰百货、卡帕、雅戈尔、利郎、香影哥弟、新族家电、苏宁,益足堂、蓝湾之星俱乐部、夜色酒吧、,JJ88,酒吧、砖石钱柜、拉芳舍、唐人街、麦田林餐饮连锁、彩虹康城、银座咖啡,华晨电脑、鸿盛科技、方正科技、华硕、神舟,商业定位,中,高,档,中,高,档,数码市场,辅射范围,整个瑞安市,整个瑞安市,瑞安市区,主要消费群,企业主、公务员、上班族,企业主、公务员、上班族,学生,租金水平,虹桥北路：一、二层均价：,4560,元/.月,一层：,3080,元/.月,2040,元/.月,虹桥南路：一层：,400650,元/.月,二层：20元/.月,商铺销售价格,商业红火，无商铺出售，售价未能调查,一层：,3000035000,元,/,一层,30000,元,/,左右,未来趋势解析,在未来几年之内，保持瑞安市商业中心地位,主导瑞安休闲游乐产业,面临重新调整,11,内,容,NO4,商业街名称,万松路,位,置,西至花园路,-,东至莘阳大道,经营行业,万松西路：中式餐饮、社区店、酒店,万松中路：医院、超市、餐饮美食、手机通讯、银行、企事业单位、休闲娱乐、宾馆酒店,万松东路：宾馆酒店、企事业单位、银行、餐饮美食、休闲娱乐、百货、家居,商业定位,万松西路：中式餐饮、美容美发、银都酒店,万松中路：医学院、永乐话机、华伦酒店、新王朝酒店、新华书店、肯德基、金太子牛排、阿玛尼酒吧、豪客来、多美丽、五洲超市、银城超市、佳食客中餐、金饭碗、桂新园、天一地带手机、话机世界、叶同仁药店、永和豆浆、中亚大酒店、嘉乐迪、速8酒店,万松东路：万松酒店、市政府、瑞安数码城、百脑汇电脑城、国美电器、国际大酒店、KFC、二粒米餐饮、南方寝饰、贵族名品服饰、妇保院、时代广场、多福居、大富豪、锐思特旅店、新概念家居 （银行、企事业单位略）,辅射范围,万松西路：中低档餐饮消费,万松中路：中高档时尚消费,万松东路（长途车站西侧）：集中了低、中、高档各类旅馆；,万松东路（长途车站东侧）：中高档消费 辐射整个瑞安市,主要消费群,中高收入群体、商务人士、企业主、上班族,租金水平,万松西路：,45-55,元/月，一、二层均价：30-45元/月；,万松中路：,120-200,元/月，一、二层均价：80-100元/月；,万松东路：,40-65,元/月,商铺销售价格,万松西路：,15000,元/；万松东路：,40000,元/,未来趋势解析,未来的,5,年依然保持着目前市场格局，随着政府对新城区的打造万松东路将会成新的商业中心区,12,内,容,NO5,NO6,NO7,商业街名称,罗阳大道,安阳路,安康路小吃,购物一条街,位,置,北至瑞祥大道,-,南至仲容路,北至瑞祥大道,-,南至仲容路,西至兴隆路,-,东至安阳路,经营行业,百货、超市、餐饮美食、家居布艺、建材装饰、酒店,美发、餐饮美食、家居建材、服装、家纺布艺、酒行等,药房、餐饮美食、服装、摄影等,主要经营,品牌,时代广场、大润发、国贸大酒店、二粒米餐饮、德克士、小肥羊、摩力克布艺、欧尚布艺、欧亚家居、皇家本色家居、诺贝尔磁砖,辉煌地带美发、美发之星、苗家山寨、聚鲜园美食居、方圆地板、圣象地板、可可尼布艺、名都皇家布艺、拉维之星品酒汇,安康大药房、名流时尚餐饮、川菜馆、当地风格的早餐店、安阳惠都服装市场、玛雅婚纱摄影、牛人阁茶座,商业定位,罗阳北路、罗阳中路：中高档时尚消费,中 档,中低档,罗阳南路：社区型商业配套,辅射范围,瑞安市区,瑞安新城区,老住宅区,主要消费群,工薪阶层、中高收入群体、小区业主,安阳路周边新校区业主,老住宅区居民（中老年）、外地务工人员,租金水平,罗阳北路、罗阳中路：,45-65,元/月,65-100元/月,45-70元/月,罗阳南路：,100-125,元/月,商铺销售,价格,罗阳北路、罗阳中路：,25000-30000,元/,3-4,万元/,3,万元/,罗阳南路：,30000-40000,元/,未来趋势,解析,瑞安新城区域市场潜力较大，周边商住物业密集，属于社区型商业，未来会成为瑞安城市,CLD,中心,周边大部分为新住宅区，目前的经营行业部分作为过渡，主要辐射周边小区业主,发展趋势相对稳定，周边人群认知度比较高，作为老社区相应配套,13,商业街道照片,NO1：虹桥路,NO3：瑞安商业步行街,NO2：滨江大道,NO4：万松路,NO5：罗阳大道,NO6：安阳路,14,瑞安主力商家调研,内,容,NO1,NO2,NO3,NO4,名 称,开泰百货,时代购物中心,瑞安商城,大润发超市,位,置,虹桥路,万松路与罗阳大道交叉口,商城大道与瑞光大道,罗阳大道,经营行业,一层：化妆品、珠宝、鞋包；,二层：女装饰品；,三层：男装、运动,一层：名品服饰、化妆品、珠宝、鞋包,二层：女装、内衣,三层：男装、运动、休闲,一层：男女服装、童装、鞋、布艺、小百货、针织品、家纺、化妆品、,二层：服装、家俬、家电,生活超市,主要经营品牌,一层：羽西、欧莱雅、苇宝、周大生、金利来,二层：季候风、欧秀、only、edc,三层：威磊、啄木鸟、百事、耐克、匡威,一层：兰蔻、dior、周六福、TOMMY HILFIGER,二层：only、欧时力、伊花欧秀、黛安芬,三层：tony jeans、阿迪、耐克、金利来,主要经营中低档品牌为主,生活超市,商业定位,二、三线品牌,中、高档品牌,中 低 档,大众化消费,辅射范围,瑞安市区及各县市,瑞安市区及各县市,瑞安市区及各县市、周边地区,瑞安市区,主要消费群,上班族、企业主、公务员,都市白领、上班族、企业主、公务员,工薪层、学生、外来务工、县市零售商,普通老百姓,租金水平,联营：扣点,1525%,联 营,/,订单式物业,商铺销售价格,/,/,50000,元/,/,未来趋势解析,规模面积小，竞争能力差，虽位置优益，但极易被取代,地理位置优越，经营面积达,15000,平方，汇聚较多国际国内高档品牌，随着新区不断发展，未来几年内仍然可以独树一帜,规模大、经营品项丰富、竞争力强、辐射面广，在未来几年仍将是浙南闽北最大的商品集散中心,地理位置优越，辐射新城区，随着大型超市不断入驻瑞安，未来竞压力越大,15,主力商家照片,NO1：开泰百货,NO2：时代购物中心,NO3：瑞安商城,NO4：大润发超市,（1）虹桥路是瑞安市区的商业中心，具有较长的历史渊源，由于地处老城区，购物环境、交通和配套服务能力均存在明显不足；,（2）万松西路、虹桥北路以及滨江大道已形成餐饮美食、休闲娱乐、酒吧等专业餐饮街区，在瑞安市区有一定的影响力；,（3）瑞安市业态丰富，商业前景、消费需求呈现旺盛态势，节假日趋于明显；,（4）居民生活方式单一餐饮、休闲、娱乐行业日益火爆,；,（5）随着城市规划与发展，新城区商业功能日趋完善，但仍需时间验证。,小结：,16,第三部分,项目基地研究分析,17,项目概况,项目位于公园路重点保护区的东北侧，跨护城河与虹桥路相连，北接万松西路，南临公园路，西临大沙堤。,项目是旧城区古建筑保存最多的地区，周边有全国文保单位玉海楼和利济学堂，有市级文保单位林庆云宅、李维樾宅、胡超群宅以及宗教建筑关帝庙、教会聚会点等，具有较高艺术价值和历史价值，充分体现瑞面深厚的文化底蕴。,项目东、北侧均为河流，项目南边与已建玉海楼保护规划，湖滨公园与后垟河绿化带自然连接，西边与心兰苑规划紧密相连。,项目虽处于市中心，但地块周边物理屏障较多（河道与古宅等），不利于项目人流与交通流的便利性规划与通达。,各项目指标（右图）：,项 目,数量（）,备 注,建设用地面积,28716,出让用地,21966,，保留建筑用地约6750,建筑占地面积,11300,包括保留建筑,总建筑面积,27780,其中,新建面积,24850,含安置店面,1350,保留面积,2930,原址保留及迁移建筑,建筑密度,39.40%,容积率,0.97,绿化率,11.50%,含利济学堂内部绿化,地下室,15000,其中,商业用房,5000,停车面积,10000,规划机动车停车位,约,250,个,规划非机动车停车位,约,1000,18,项目宗地SWOT分析,优 势（S）,项目位于瑞安市商业中心的核心地段，项目外围交通较为便利，连接虹桥路核心商圈,周边有较多重点文物保护单位，有着浓厚的文化底蕴和旅游资源,项目东南面的玉海广场是瑞安市中区域的重要休闲广场,虹桥北路、万松西路已形成饮食街区，在瑞安市区有一定的影响力,劣 势（W）,老城区周边商业配套不完善，缺乏统一规划,周边众多文物保护单位，致使项目规划整改难度较大,项目周围的街心公园及河道是项目与虹桥路核心商圈商业连接的物理屏障,项目周边属于老住宅区，人口偏老龄化，消费观念需要更新和引导,机 会（0）,瑞安经济发展较快，商业、休闲、娱乐消费未来潜力巨大,目前瑞安缺少有规模的、有特色的、有主题性的餐饮、休闲、娱乐、文化一站式功能中心,瑞安市民的消费能力较强，而消费观念及方式有待更新，这将为项目提供了良好的发展空间,威 胁（T）,成熟商业区和新增商业区会分流项目的消费人群,瑞安商业的业种、业态已较为齐全，项目经营需要有较强的特色性,瑞安市对新城区的商业开发力度较大，本商业物业面临的竞争压力较大,19,第四部分,项目商业定位及建议,20,主题定位,（1）主题是项目商业经营的灵魂，体现项目的特色和个性，增强项目的市场核心,竞争力,（2）发挥项目优势，避开项目劣势，把握项目机会，规避项目威胁,（3）指导项目的发展的方向，令项目的后期开发井然有序,定位目的,定位建议,（1）项目需要崭新的经营模式来吸引经营者和投资者，并赢得政府强有力支持,（2）项目必须结合周边物理环境，突出其休闲、文化特色，以此吸引目标客源,（3）强化项目规划效应，并体现商业物业的发展潜力，增强其竞争力,（1）滨江公园、玉海广场是瑞安少见的市区街心双公园，玉海楼历史文化与餐饮,文化有效结合，成为瑞安市又一亮点,（2）项目处于瑞安市餐饮消费中心地，项目定位餐饮休闲文化公园，可加强该区域餐饮、休闲业的主导地位,（3）目前整个瑞安市的主题文化商业较为分散，没有形成系统化、规模化，同时,也无明显的主题和特色。因此本项目定位将是瑞安商业商业发展的新突破,定位市场基础,21,“瑞安首席餐饮文化公园”,“玉海溪下风情街”&“玉海食尚”,项目主题与定位案名,（1）在这种“商业改变生活方式”的时代，人们更需要一种“享受自然、品味生活”的消费环境和场所。,（2）结合规划设计和功能区分的特点，进行景观设计，因地制宜设置石雕小品进行造景，体现瑞安市的文化特色和文化底蕴。,（3）整个项目突出“以景带商、以文带商”的商业运作模式，是具备形成极强商圈辐射力的先进城市综合商业体。,（4）同时提出打造瑞安首席景观餐饮的概念，有效与“文化公园”概念互动。,（5）在整个步行街及广场设计瑞安的一些当地文化景观的微缩景点，既有观赏性，也赋予项目浓烈的文化色彩。,22,“餐饮文化公园”的支撑点,1,购物元素定位,作为周边居民的购物配套，主要用于满足整个玉海楼周边居民的日常生活。,经营业态以：生活超市、品牌专营店、地方特产等。,2,饮食元素定位,打造整个瑞安区域的“景观餐饮文化”街区，同时在其主题性和餐饮风格上体现“特色”。,经营业态以：特色食街、咖啡馆、茶楼、西餐厅、吧区、蛋糕店、西点屋等。,3,休闲娱乐元素定位,体现作为整个休闲商业公园的有机组合，主导“体验式”的娱乐方式，让消费者充分参与并享受其中快乐。,经营业态：康乐中心、KTV、演艺吧、书吧、SPA、陶艺吧、等。,区 域,面 积,主题定位,经营业种,A区,1#、3#楼,6629,美食长廊（南北风味、特色小吃）,以浙江区域的特色小吃作为主要经营品项，同时突出量贩的概念。,B区,2#、4#楼,6522,辣谷天下（品牌中餐）,主要以川、湘、贵、鄂为主的辣主题餐饮,C区,5#楼,5191,风情食尚（休闲餐饮）,咖啡、茶座、西餐,D区,6#、7#楼,5681,康乐嘉园（娱乐和休闲）,主题酒吧、足浴、SPA等,E区,8#楼,827,府上吧区（特色吧）,织吧、陶吧、水吧、醋吧、纸吧、奶吧等,F区,地下商业区,5000,玉海生活（社区配套）,生活超市等,G区,9#、10#、11#,2930,历史文化长廊,利济医学堂、李维樾宅和胡超群宅、林庆云宅、关帝庙、玉海楼,各功能区的规划布局,定位主题元素,23,规划布局,功能规划占比,A：美食长廊,C：风情食尚,E：府上吧区,B：辣谷天下,D：康乐嘉园,F：玉海生活,G：文化长廊,功能分区示意图,24,目标消费群定位,项目目标投资客户与招商客户定位,1、目标商铺投资客户群细分,（1）餐饮和休闲娱乐业的老板，通过购买商铺后自己经营,（2）瑞安、平阳、苍南区域的私企老板,（3）温州投资客,（4）通过浙江的民间行业协会宣传，吸引更多的（随机）投资客商,2、目标招商客户细分,（1）温州区域特色和知名度高的餐饮和娱乐行业品牌商家,（2）杭州、温州、宁波的特色休闲商业品牌经营商，并具有良好的经营思路和经营实力,1、主力目标消费群,（1）瑞安区域追求特色、个性、时尚的年轻消费群体,（2）商务人士（包括外来经商人员）、公务员等职业较为明显的人群,2、辅助性目标消费群,（1）在项目的经营体现特色和主题后，同时结合瑞安的旅游资源，能有效吸引到,瑞安旅游的消费群体；,（2）在项目招商和销售宣传对瑞安县市形成强势影响后，周边县市、乡镇人士也,将成为其娱乐、休闲商业的辅助消费群,3、消费群体的年龄结构定位,定位在2245周岁的年龄段，主要从项目的实际经营需要以及该年龄段的消费实,力和消费观念、消费意识、消费潜力评估确认，该年龄段是目标消费市场的主力军,客群定位,25,项目定位论证,市场容量分析论证,项目物业条件论证,（1）因为项目的物业周边物理环境以及物业本身的条件决定了其项目的定位。,（2）经过项目设计规划方案讨论（设计方案不可调整）并结合商业业态对物业要求的情况，发现该项目的物业条件基本上是不能满足做购物类型为主的商业业态。,（1）餐饮市场容量分析,瑞安本来就以风味小吃驰名且历史悠久，种类繁多，风味独特，发展潜力非常巨大。,2007年市区餐饮零售总额达,13.71,亿元,，市区人均餐饮消费额达到,4423,元,，并且随着人们收入和人口的增加，餐饮消费将快速增长。,（2）休闲娱乐市场容量分析,2008年政府统计数据显示，市区文化娱乐服务行业人均达到,813,元,，总消费金额预计将超过,2.5,亿元,（评估认为：实际消费数据将远远大于统计数据），消费空间巨大，只要突出特色，能形成整体休闲商业的规模和系统优势，其市场容量还将急速增加。,26,第五部分,项目运营成本及价值分析,27,一、项目目标租金定位建议（不考虑优惠的租金）,区 域,经营业态,计划面积,毛坯计划定位租金,预计收益,（平方）,（均价）元/,.月,（万元/年）,A 区,美食长廊 （南北风味、特色小吃）,6629,45-70,358-557,B 区,辣谷天下（品牌中餐）,6522,35-60,274-470,C 区,风情食尚（休闲餐饮）,5191,45-70,280-363,D 区,康乐嘉园（娱乐和休闲）,5681,35-60,239-409,E 区,府上吧区（特色吧）,827,45-80,45-79,F 区,玉海生活（社区配套）,5000,20-40,120-240,合 计,/,29850,/,1316-2118,租金收益计划,28,注：1、租金定位参考瑞安市场平均租金价格,2、表中租金收益含安置店面的租金收益,静态投资估算,29,二、,项目地块经济指标测算表（静态投入）,序 号,单项工程名称,建筑面积（m,2,）,概算造价（万元）,单方造价（元/m,2,）,一,建筑工程,60196,13820,2296,1,地下室,15000,3750,2500,2,商业广场（公共区域）,17416,1393.28,800,3,商业街区,27780,8334,3000,4,总图,42780,342.24,80,二,安装工程,42780,782.874,183,1,给排水,42780,427.8,100,2,电气,42780,213.9,50,3,智能化,42780,141.174,33,三,设备购置,42780,273.792,64,1,电梯,42780,192.51,45,2,扶梯,42780,81.282,19,四,工程建设其它费用,42780,1398.906,327,1,建设管理费,42780,222.456,52,2,勘察设计费,42780,427.8,100,3,场地准备及临时设施费,42780,141.174,33,4,市政公用设施费,42780,81.282,19,5,预备费,42780,273.792,64,（一）+（二）+（三）+（四）,合 计,16275,/,三、项目基本运营费用,序,号,投资内容,投资金额,备注说明,1,开业前营销广告费用,300万,项目宣传推广费用,2,项目技术顾问费用,100万,/,3,项目筹建前期开办费用,150万,/,4,国内外知名品牌引进贴补费用,100万,品牌引进费用、品牌加盟费用等,5,市场培育基金,1500万,项目开业后，,5,年培育期内每年,300,万,6,可移动的设施设备投入,500万,自营项目（但不含,5000,元以下的低值易耗品）,7,招商营销代理费用,1570万元,按总销售额的3%计算,8,其它不可预计动态投入,300万,项目开业前的其它投入,合,计,3020万,未含市场培育基金投入金额,4520万,含市场培育基金投入金额,1500,万元,动态投资估算,30,四、项目租售比分析,1、投资回报率（3-4）%,项目商业价值分析,31,区 域,计划面积（平方）,预计租金收益,（万元/年）,回报率,销售收益,(万元）,销售均价,（万元/,）,回报率,销售收益,(万元）,销售均价,（万元/,）,A 区,1#、3#楼,6629,358-557,3%,11933-18567,1.8-2.8,4%,8950-13925,1.4-2.1,B 区,2#、4#楼,6522,274-470,9133-15667,1.4-2.4,6850-11750,1.1-1.8,C 区,5#楼,5191,280-363,9333-12100,1.8-2.3,7000-9075,1.3-1.7,D 区,6#、7#楼,5681,239-409,7967-13633,1.4-2.4,5975-10225,1.1-1.8,E 区,8#楼,827,45-79,1500-2633,1.8-3.2,1125-1975,1.4-2.4,F 区,地下商业区,5000,120-240,4000-8000,0.8-1.6,3000-6000,0.6-1.2,合 计,/,29850,1316-2118,43867-70600,/,32900-52950,/,2、投资回报率5%,32,区 域,计划面积（平方）,预计租金收益 （万元/年）,回报率,销售收益,(万元）,销售均价,（万元/,）,回报率,销售收益,(万元）,销售均价,（万元/,）,A 区,1#、3#楼,6629,358-557,5%,7160-11140,1.1-1.7,（3-5）%,销售回报价值综合分析,9348-14544,1.4-2.2,B 区,2#、4#楼,6522,274-470,5480-9400,0.8-1.4,7154-12272,1.1-1.9,C 区,5#楼,5191,280-363,5600-7260,1.1-1.4,7311-9478,1.4-1.8,D 区,6#、7#楼,5681,239-409,4780-8180,0.8-1.4,6241-10679,1.1-1.9,E 区,8#楼,827,45-79,900-1580,1.1-1.9,1175-2063,1.4-2.5,F 区,地下商业区,5000,120-240,2400-4800,0.5-1,3133-6267,0.6-1.3,合 计,/,29850,1316-2118,26320-42360,/,34362-55303,/,注：1、该计算方法属理性计算方式：以周边市场租金价格为基础，按瑞安市商铺投资回报率（3-5）%计算销售价值。,2、表中销售收益含安置店面的销售收益,静态评估分析：该项目价值在3.4-5.5亿元（回报率（3-5）%销售收益的平均值）,五、项目总体投资收益分析,投资收益分析,33,A：收 益（57421万元）,序号,内 容,收益金额（万元）,备 注,1,商铺总销售额,55303,商铺完全销售【地上可销售商业（含安置店面）+地下可销售商业】,2,租金收益,2118,年租金收益,B：支 出（43810万元）,序号,内 容,支出金额（万元）,备 注,1,安置商铺,2970,安置商铺1350 m,2,（1350 m,2,*2.2万元/m,2,=2970万元）,2,地 价,10121,起拍卖价格,3,经济指标测算总和,16275,/,4,招商营销及后期运营费用,4520,含商业项目市场培育基金,5,营业税及所得税,5529,预提按10.565%计算,6,资金金融成本,4395,运作资金按25000万元，按银行贷款利率5.86%，按3年项目运作时间,收益率,A-B=13611(万元,）,以起始拍卖价格10121万元为依据，经济指标测算总和16275万元为参照，项目商业运作费用4520万元，扣除税费5529万元，考虑资金金融成本4395万元整体的利润为13611万元，利润率为23.7.,六、收益保障,从整个商业地产的发展趋势来看，市场机制的自发调节作用，随着行业的洗牌、资源的整合以及流程和模式的规范化，逐渐推荐产业回归理性。而三角洲地产通过多年的实战历练与资源的积累，以专业力量为主，整合各方资源，规范运作流程为各类项目提供了“模组式”方案。,（1）对症下药,商业地产项目运营从来就没有统一的规律，影响商业地产项目价值有诸多的主客观因素。客观方面项目区位条件、城市宏观经济环境、商业格局、区域商业能级、消费文化、项目规模、项目能级，主观方面项目定位、资源储备、专业能力等方面也将对商业地产运营产生深远影响。对此，三角洲地产将会综合考虑各个主客观因素，对症下药，项目提供定向的解决方案。,（2）全程操控,三角洲地产操盘项目主张全程操控，从规划定位开始进行明细化组合安排，在项目建设之前已经可以提前确定进驻商家、租金水平。甚至根据专业工具判断商家的经营绩效，乃至开发机构的财务分析。通过全程统筹与专业操控实现项目运营绩效的可预见性、可操控性。,收益保障,34,（3）销售解决,对于销售型商业地产项目，采用终端价值实现反推，以确保投资商价值实现。,自营则提供全方位商业营运管理、营销策划、形象设计支持，提升商家开店成功率与经营实绩,加盟则为业主提供符合规划业态的实力与潜力型商家，并协助业主进行商务谈判、开业筹备、商业管理等各项工作,招商业主招入符合业态标准的实力商家，并直接签署长期合作协议，为业主争取最高租金水平，保证业主回报最大化,销,售,商,铺,自主经营,招商出租,特许加盟,投资商铺,后期渠道,设计,营运机构,全程护航,提供解决,方案,35,（4）招商解决,三角洲地产根据不同商业项目的自身条件，结合厂商资料库对目标客层、适合商圈、搭配业态及品牌、可接受位置、物业要求的国内具体要求，为不同项目定制不同的业态组合。整合商家资源组成“商家联盟”，实现组团式采购，一次性解决商业地产项目的招商问题。到目前为止，,三角洲地产已经为不同的类型区域、不同的商业建物、不同的全景定位、不同的目标客群、不同的主力商家、项目所处现状，以及不同物业类型制定了不同组合的“商家联盟”解决方案,。,通过“模组式”的招商模式,，,不仅提供了资源的支持，节约运作时间，同时也提供了专业力量的保障。,（5）专业护航,三角洲地产所提供的以上解决之道，是建立在三角洲地产高度专业素养的基础上。多元专业的人力资源储备以及丰富的专业实战背景，为商业地产运作全程价值链，从调研、定位、招商、规划、设计、融资、管理提供了专业力量保证。三角洲运营团队由十数名境内外商界具有数十年商业管理经验的高层精英，各司其职，各有所长并都具备成功的操盘经历。其中一半以上来至大型商业知名企业，另外公司执行团队也在公司多元立体的培训下，具备高超的专业技能，与高度的责任感。,（6）资源保障,充分的资源储备，不仅是商业项目持续运营繁荣的保证，更能为商业地产项目的运作节约大量有形与无形成本，提高项目的可操控性与成功率。,三角洲地产，在多年来的商业专业运营的过程中积累了商业地产运营的多维资源。商家方面汇集了近500商家资源库，涵盖多业态、多能级、境内外知名品牌商家以及其它二线品牌连锁品牌商家,，,;投资商方面三角洲地产依托其自身背景与境内外各大投资基金建立起长期的战略合作关系，并成功的为数十家商业地产项目解决投融资问题;社会关系方面，三角地产与温州政府机构、行业协会组织以及各类大众与专业媒体也保留着长期稳定的合作关系。,36,第六部分,投资可行性判断,37,Yes,资本战略统筹+永续经营战略规划=投资收益实现,NO,短线资本运作=快速实现投资收益,项目评估结论及建议,38,