福州晋安房地产市场56p.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-11-20,#,鹤林新城,鹤林路（在建）,塔头路延长线,喜盈门建材市场,连江北路,塔头路,化工路,潭桥路,纵二路,横一路,三八路,保利香槟国际楼面价,4695,元,/,东二环泰禾广场楼面价,4766,元,/,恒宇国际城楼面价,7498,元,/,香开新城楼面价,6807,元,/,宗地,2012-07,地块楼面价,5964,元,/,牛港山,2,晋安区,环境优美,，,其,“,昙名扬海内外的鼓山风景区风景宜人，鼓岭避暑山庄素 有“左海小庐山”之称,1949,年,8,月,16,日解放,1995,年,10,月,27,日，国务院（国函,1995102,号）批复同意福州市行政区划进行调整：原福州市郊区更名为晋安区。晋安区辖鼓山、新店、宦溪,3,个镇和日溪、岭头、红寮、鼓楼,4,个乡，洪山镇的东门、紫阳,2,个居委会，台江镇的登云、鹤林、竹屿、岳峰、象园,5,个村（居）委会，从鼓楼区划入的王庄新村、东门、五四,3,个街道办事处和水部街道的紫阳、紫新、砌池、丝绸厂、福马,5,个居委会，从台江区划入新港街道的连潘、连辉、象园,3,个居委会。区人民政府驻鼓山镇；,1996,年,1,月，郊区正式更名为晋安区（以辖区内晋安河为名），并相应调整其行政区划；划出洪山镇归鼓楼区，划出建新、盖山、仓山、城门、螺洲,5,镇归仓山区，划出亭江、琅岐,2,镇归马尾区；划入鼓楼区的五四、王庄新村,2,街道办事处并分别更名为茶园、王庄街道办事处，增设象园街道办事处，撤销台江镇，设立,岳峰镇,，红寮乡更名为,寿山乡,。划入水部街道办事处的紫阳、紫新、砌池、丝绸厂、福马,5,个居委会，划入原东门街道办事处的塔头、桂香、康山、琯尾、晋安、浦一、浦二、浦三、浦四,9,个居委会。划入新港街道办事处的连潘、连辉、象园、邦辉,4,个居委会,;,2000,年，晋安区辖,3,个街道、,4,个镇、,4,个乡：茶园街道、王庄街道、象园街道、岳峰镇、鼓山镇、新店镇、宦溪镇、岭头乡、寿山乡、日溪乡、鼓岭乡。根据第五次人口普查数据：总人口,510611,人，其中：茶园街道,78667,人、王庄街道,37455,人、象园街道,45654,人、鼓山镇,150970,人、新店镇,88259,人、岳峰镇,76873,人、宦溪镇,11132,人、岭头乡,5511,人、寿山乡,6860,人、日溪乡,6754,人、鼓岭乡,2476,人；,2004,年,6,月,18,日，福建省人民政府闽政文,2004228,号关于福州市晋安区撤销岭头乡、,鼓岭乡并入寿山乡,、宦溪镇的批复：（,1,）撤销晋安区岭头乡，现有岭头乡并入寿山乡。合并后的寿山乡辖岭头、叶洋、贵洋、沙溪、溪下、石牌、红庙、前洋、吾洋、菜岭、江南竹、山头顶、红寮、上寮、优山、长基、寿山、芙蓉、芹石、九峰、上仑、大坂,22,个村委会。寿山乡政府驻岭头村。（,2,）撤销晋安区鼓岭乡，现有鼓岭乡并入宦溪镇。合并后的宦溪镇辖宦溪、胜利、创新、鹅鼻、弥高、降虎、石亥石由、板桥、牛项、黄田、峨嵋、湖中、湖山、垅头、山溪、中心、民义、建立、增楼、洲洋、黄土岗、宜夏、过仑、南洋,24,个村委会。宦溪镇政府驻宦溪村；,2004,年，晋安区辖,3,个街道、,4,个镇、,2,个乡：茶园街道、王庄街道、象园街道、岳峰镇、鼓山镇、新店镇、宦溪镇、寿山乡、日溪乡。共有,114,个村委会、,57,个社区。总人口,51,万；,1.1.1,区域资源研究,人 文 环 境,3,晋安区,环境优美,，融山、水、林为一体的晋安区，风光旖旎，人文景观丰富,寿山石文化村,寿山石文化村位于福州市北郊旗山脚下，隶属于晋安区寿山乡，距市区城北,28,公里，海拔,650,米，面积约,23,平方公里，是寿山乡最大的一个行政村，当地居民以采石为业，外人称其为石农。寿山石文化村因举世无双的寿山石而名，因独特的寿山石文化而名传海内外，又因其具有优越的避暑气候条件而绝胜千里,相信寿山石文化村会逐渐成熟并成长为,寿山石文化传播基地。,鼓岭避暑山庄,鼓岭避暑山庄位于福建省福州市晋安区鼓岭乡。,1988,年，郊区政府对鼓岭避暑山庄进行全面规划，开辟公园、迎宾路、花坛、花池等。是年乡政府与福州市房地产开发公司联合在东坪顶上建造,13,座小坡顶型、具有现代化设施的别墅，共用地,116,万平方米，建筑面积,5200,平方米。别墅设有餐厅、卫生间等配套设备。,涌泉寺,涌泉寺位于福建省福州市东南部的鼓山，为闽刹之冠，是全国重点寺庙之一。,1407,年改称涌泉寺。明代该寺曾两次毁于火灾，相继修复、扩建，形成今天的规模。,1699,年，康熙颁赐的御书“涌泉寺”泥金匾额，至今仍高悬于天王殿寺门之上。,地藏寺,福州地藏寺坐落在福州市东门外的金鸡山麓，相传建于南朝梁武帝大通元年（,527,年），是福建省最早的佛教寺院之一，,1983,年，被国务院确定为汉族地区佛教全国重点寺院,崇福寺,福州崇福寺，位于福建省福州市郊北岭象峰南麓，距市区约,8,公里，为福州五大禅林之一。现存旧建筑多为清光绪廿一年,(1895,年,),冬由鼓山涌泉寺住持古月和尚募缘重建的，占地面积,3816,平方米。民国时期曾拥有山田,130,余亩。批佃收租，供养僧众。,林阳寺,又称林阳禅寺，在福州市晋安区北峰山区寿山乡，距市中心,19,公里。林阳寺周围有朱熹讲学处等许多古迹，另有九峰、芙蓉、寿山诸景胜。群山环合，竹林松坞，风景颇佳，是人们游览观胜的理想场所。,人 文 环 境,1.1.1,区域资源研究,4,经 济 发 展,2010,年,2011,年,2012,年,数额,比增（,%,）,数额,比增（,%,）,数额,比增（,%,）,地区生产总值（亿元）,272,13.7,322.08,13,365.8,12.3,第一产业总产值（亿元）,4,8.05,4.3,0.9,4.66,1,第二产业总产值（亿元）,100,29.08,120,13.5,134.5,14.8,第三产业总产值（亿元）,167,89.42,196,12.9,226.6,11,工业总产值（亿元）,270,13.6,299.54,12.4,295.1,16.3,规模以上工业总产值（亿元）,245.9,14,275.38,41.18,86,16.1,地方财政收入（亿元）不含基金,10.06,24.5,12.1,21.4,15.1,23.8,全社会固定资产投资（亿元）,224.4,30,239.34,8.6,303,17.7,城镇固定资产投资（亿元）,175,50,252.6,30.8,205,5.2,房地产投资（亿元）,住宅竣工面积（亿米）,城市消费品零售总额（亿元）,260.4,24.5,311.52,21.1,368.6,23.8,人均,GDP,（元）,22736,11.6,26791,14.1,30190,12.7,012,年全年,GDP,完成,365.8,亿元，比,2011,年增长,12.3%,，高于全市平均增长水平,12.1%,的,0.2,个百分点。其中：第一产业完成,4.66,亿元，增长,1%,；第二产业完成,134.5,亿元，增长,14.8%,第三产业完成,226.6,亿元，增长,11%,。,全年财政总收入完成,23.4,亿元，比,2011,年增长,21.6%,，完成全年计划,99.6%,；地方财政收入完成,15.1,亿元，比去年同期增长,23.8%,，完成全年计划,101.4%,。,1.1.2,区域资源研究,晋安区经济数据一览表（,2010-2012,年）,5,片段一：,现已初步形成了鼓山商贸中心区、连江路专业市场区、火车站商贸中心区、晋安河沿岸商贸中心区和新店商贸中心区。连江路专业批发市场区经营品种和规模不断扩大，新店农副产品批发市场、新店旧货交易市场二期工程、岳峰大厦、温泉公园综合楼、鼓山福州家具城等项目正在建设之中，鼓金融、建筑、矿山、运输、饮食、娱乐、服务、保险等行业继续发展，将为第三产业的发展注入新的活力。,片段二：,外向型经济发展迅速。并有各类工业小区,22,个。现有三资企业,550,家，总投资,7.16,亿美元，吸引外资,6.5l,亿美元，,1998,年实现三资企业总产值,77.90,亿元，出口交货总值,62.31,亿元，外向型经济已占全区经济总量,60%,。,经济利好，产业健康发展,1,、依托有利的交通和资源优势，保证后续发展潜力,2,、大福州规划下的晋安区城强势崛起，带动投资发展,3,、工业经济快速发展，带动区域产业结构变革,4,、第三产业逐步壮大，新型服务业集聚区开始形成,经 济 发 展,1.1.2,区域资源研究,6,“,一区”即福州中心发展区,”,两翼”即北翼发展区和南翼发展区,双轴”即沿海发展轴和沿江发展轴，“多极”即市域其他多个经济增长极。福,州城市规划展示馆内展出的是,福州市城市总体规划（,2010-2020,）,（草案）。,城市规划区包括了福州市区、长乐市、连江县以及闽侯县,11,个乡镇、永泰县葛岭,镇、塘 前乡，罗源县松山镇、碧里乡，面积,4792,平方公里。其 中，中心城区为福,州市辖,5,区（晋安区除寿山乡、日溪乡、宦溪镇），以及闽侯的荆溪镇、南屿镇、南通镇、尚干镇、祥谦镇、青口镇、上街镇和连江县的琯头镇，面积,1447,平方公里。,发 展 规 划,晋安区发展总体规,总体规划：一区两翼 双轴多极,1.1.3,区域资源研究,晋安区域板块规划,晋安新城区中心,晋安新城区中心位于晋安区连江路以东、化工路以南、前横路以西、福马路以北，规划用地面积,2.93,平方公里，将着力完善新城区文化、体育、教育、绿地广场等配套设施，打造集商业服务、商务办公、生活居住等功能于一体的城市综合体及新城区中心。,9,市 政 配 套（五四北板块）,晋安五四北板块配套分析图,教育配套,医疗配套,商业配套,其他配套,休闲配套,国道,高速公路,五四北板块：,(1),五四北拥有良好的区位优势，有利于打造成为环境优美的中央生活区；,(2),该区域离福州繁华地段比较近，上班方便，也便于人们购物、休闲、娱乐；,(3),根据福州市的近、远期规划，旨在通过房地产开发、兴建贵新特长隧道工程等等大量的城建规划，彻底改变福州“北大门”相对闭塞的现状；,(4),按目前拍卖土地的楼面价算，不久后将整体带动该区域的房价，且其现有房价在各板块中不算高，各项目配套也在逐步跟进，有较大的升值潜力。,1.2.1,区域资源研究,晋安实验小学,象峰中心小学,主题公园小学,白鹭小学,秀山中学,第二附中,第七中学,福州电大,神康医院,榕桦医院,永辉超市,永辉超市,永辉超市,永辉超市,布拉格,KTV,小燕子,KTV,丽景音乐会所,10,根据全国第六次人口普查，福州常住人口为,7857390,人,，其中,晋安区人口为,51,万,，占,全市总人口的,6.7%,，晋安区的,城镇化水平,为,93.35%,，其中城镇人口为,22,万，农村人口为,30.45,万。,人 口 状 况,1.2.5,区域资源研究,晋安人口分部图,五四北新城,30,人口的容纳,晋安新城,规划人口,56,万,福州人口及项目周边的各镇域人口分布,区域,人数,占比,福州市,7115370,100,鼓楼区,687706,9.67,台江区,446891,6.28,仓山区,762746,10.72,马尾区,231929,3.26,晋安区,792491,11.14,闽侯县,662118,9.31,连江县,561490,7.89,可以看出晋安区人口还是较多的，但是由于外来打工人员较为集中，购房能力有限但随着各大新城的规划建设（,五四北新城规划人口,30,万；晋安城新城规划人口,56,万,），以在建的泰和广场以及规划中的,SM,商业广场晋安各区域的经济将会得到稳步增加，对周边地区有购房能力的目光望向晋安区。,11,区域资源的,研究,与,挖掘,之后，,城市规划,又将引导,何种方向,？,1.3,区域规划及政府支持力度研究,晋安新城,五四北新城,东二环泰禾广场,五四北泰禾广场,政府支持力度,又是,如何,？,12,晋安区，四季常青，风光旖旎，物产丰饶，素有“福州后花园”美称的北峰山区，是举世闻名的福建“,省石”、“国石”,第一候选石寿山石的产地，还盛产品质优异的叶蜡石和,杉、松、竹,等林木，也是福州市重要的蔬菜副食品基地。,晋安区的中部、西南部处于福州盆地的北半部；北部和东部的大部分地区处于福州盆地的北面和东北面。福州盆地北沿山岭大多是陡立山，自西向东连成一线，依次是新店的湖顶山（海拔,601,米，下略“海拔”、“米”）、新店与岭头交界的鲤鱼峰（,606,）、七星坪（,598,）和鼓山的屴崱峰（,919,）。,生 态 环 境,1.3.1,区域资源研究,13,区位与资源共济，经济价值攀升,随着福州城市建设的进一步发展，二环内已经不能承载福州发展的重责大任了。历来是福州发展重地的福州鼓楼区台江区也日益饱和，发展空间越来越有限制。接下来发展的中心即将转移到了晋安区，晋安区是福州最大的一个区，有着最大面积的城乡交接带。海交会的报道，福州城市展览馆临时展区给出了我们答案，福州接下来将有一轮新动作，也就是晋安新城的建设热潮！,地铁通车，交通便利带来价值,1,号线,2009,年年底开始建设，,2014,年底试运营通车。其北连新店居住区、铁路福州站，经市中心，向南深入重点发展地区,南台岛，连接在建的福州火车南站大型交通枢纽，规划的东部新城串联晋安、鼓楼、台江、仓山四区，与城市“南进”发展吻合。根据规划，,1,号线与,2,号线在中心城区形成“十”字形骨架，与正在建设中的温福、福厦铁路等相交叉。这条线建成后将成为连接我市南、北火车站及城市商业中心、行政中心的城市公共交通重要通道。,价 值 气 氛,1.2.7,区域资源研究,14,地铁,1,号线,:,1,号线,2009,年年底开始建设，,2014,年底试运营通车。其北连新店居住区、铁路福州站，经市中心，向南深入重点发展地区,南台岛，连接在建的福州火车南站大型交通枢纽，规划的东部新城串联晋安、鼓楼、台江、仓山四区，与城市“南进”发展吻合。根据规划，,1,号线与,2,号线在中心城区形成“十”字形骨架，与正在建设中的温福、福厦铁路等相交叉。这条线建成后将成为连接我市南、北火车站及城市商业中心、行政中心的城市公共交通重要通道。附近站点有,2,号线工业路站,福州榕城未来开通,7,条地铁线路，纵横的交通路线为福州大规划的发展将起到极大的推动作用，将大大缩短城市之间的距离，地铁建到哪里，城市旺区就扩展到哪里。在地铁线交汇处或大型地铁出入口，许多新商圈将应运而生，而像东街口商圈等福州早已成熟的商业中心，会因为地铁的带动而更趋成熟。农村变城区，郊区变市区。地铁开通后，福州城区也将随之扩容，市中心地域范围也在延伸。福州城区核心将以东街口为中心，辐射半径达,25,公里甚至更大。,价 值 气 氛,1.2.7,区域资源研究,15,晋安区建设规划,晋安区确定要求的“四个一批、七个重点”工作取得了一定的成效。下阶段，要大力营造干事的氛围，努力加快干事的节奏，进一步推进落实开发区改造提升各项工作，为年底与明年初各项工作的开展奠定良好的基础。,在福州版图中的闽侯区域位于中心城区的东部和北部，环绕福州东南角，区域规划环绕分布，其中包括,五四北新城、晋安新城,等,地 块 周 边 规 划 情 况 分 析,福州各区域的分布图,1.3.1,区域规划及政府支持力度研究,16,地 块 周 边 规 划 情 况 分 析,晋安新城,1.3.1,区域规划及政府支持力度研究,片区规划,:,福州的城市发展战略是先东扩再南进,而晋安新城（东城）是福州目前城市建设的重中之重！东城区位于中心城区东侧，西至晋安河、六一路，东至鼓山风景区西侧，北至登云水库和老安山，南至闽江北岸，规划范围,39.2,平方公里，规划入住人口,56,万人，包含,2,个核心,CBD,规划形成“二轴、三心、五片”的空间结构”,而对岸的东部新城规划范围为,35.6,平方公里，规划居住人口,24.7,万远小于晋安新城。,客观因素：,且东部新城由于受义序机场的严重航空限高，规划难大展手脚。东部新城核心区,三江口片区在德国欧博迈亚的设计方案中为了突出,210,米高的“城市之门”双塔建筑而压低周围的所有建筑，因此东部新城,CBD,内的建筑除去“城市之门”的双塔，高度均在,100,米左右。而晋安新城受义序机场的航空限高程度较小，在规划设计时能够大展手脚，因此晋安新城规划出,2,大“高度”区域，一个是东湖中央商务区，一个是海峡金融街，这两个区域将成为福州东面的城市天际线制高点。,新城近景：,目前晋安新城的一期项目,海峡金融街的建设进行得如火如荼，,7,幅地块均已成功拍出，其中包含海峡金融街制高点的,D1,、,D2,地块建筑总高度可达,200,米，将来定成为福州城市的标志性摩天楼之一。国内地产巨头,万达集团的万达广场将在今年底竣工投入使用，必将拉动晋安新城的人气。而东湖中央商务中心区是晋安新城的重头戏，这个区域受义序机场的航空限高程度较小，规划有,300,米左右标志性超级摩天楼以及城市东湖、东湖市民公园、晋安新城体育场、中央商务区、大型医院等公建。,17,地 块 周 边 规 划 情 况 分 析,晋安新城,1.3.1,区域规划及政府支持力度研究,18,道路规划概况,个人观点：,五四北生活区作为三大新区之一，规划建设为“以保护生态环境为前提、以建设生态新区为目标、具有,21,世纪城市概念的生态新城”。有了这一强有力的政策作为后盾，再加上已经再修的贵新隧道等交通设施，五四北板块的腾飞已经箭在弦上。,晋安五四北,地 块 周 边 规 划 情 况 分 析,五四北规划概况：,为了方便五四北及新店片区市民的出行，福州三环路东北段“罗汉山出入口改造”正在紧锣密鼓地施工，该项目将新增,3,条上下三环匝道和,2,座处于新店互通的人行天桥。位于站东路与罗汉山隧道之间的新匝道已与三环主线连接，部分匝道有望在元旦前完工。同时，整个工程进展顺利，将于明年,1,月建成，届时五四北的楼盘将大受裨益。,事实上，五四北新区在环境、区位、交通等方面拥有绝对的优势，随着琴亭湖、绕城高速、地铁等大型工事的建设，五四北的发展将迎来崭新的一页，从“洼地”变身为“宝地”,福州五四北今年挖湖治内涝：,在福州五四北琴亭高架桥附近，今年将开挖一个人工湖泊。它叫琴亭湖，平时供市民赏玩观光；洪水来临时，将作为蓄洪区，以减少五四北的洪涝灾害。这只是解决福州城区内涝的第一步。更大的手笔是，今后将在北峰一带挖隧洞，让洪水直接排入闽江。,1.3.1,区域规划及政府支持力度研究,19,地 块 周 边 规 划 情 况 分 析,五四北泰禾广场,项目介绍：,五四北泰禾广场是泰禾集团进军高端商业地产的开篇巨著，总建筑面积,30,万平方米，建成后将是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公以及商务办公为一体的福州北唯一大型商业综合体，一站式时尚生活体验中心，拥有近,4000,平方米的市民休闲广场，配置机动车数量达到,1300,多个，每百平米商业面积车位配比超过,1:1,，是福州目前配比最高的城市综合体。也是福州首家引进飞天梯的购物中心，给消费者带来独一无二的购物体验，提升商业综合体及城市价值。,交通状况：,环路 二至三环,公共交通：,秀山,秀山中学,轨道交通：,地铁,1,号线,自驾路况：,自驾沿二环，直下五四北路，行至五四北永辉即可看到项目。,最新动态：,目前，五四北泰禾广场室外商业街除了前期的建行、农行、海晟烟草、,MISS6,、新联数码、汉堡王、面包新语、满记甜品、太平洋咖啡等数十户商家进驻外，近两周时间还引进了周大金、中国电信、拌面大王、加减牛仔等品牌进驻。而众多休闲餐饮商家亦在紧密接洽中，全街各业态的招商持续升温。,1.3.1,区域规划及政府支持力度研究,20,项目概况,：,东二环泰禾广场位于连江路与塔头路的交汇处。,该规划用地,226.62,亩,，是一个集超五星级酒店，甲级,5A,写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、,SOHO,办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的超大型城市综合体，填补晋安区大型城市综合体空白。,东二环泰禾广场,位于连江路与塔头路的交汇处，地处,晋安新区中心,CBD,的腹心地块,。晋安新城区是福州市东部门户，项目建成后将成为这里集办公居住、高新技术产业、商贸金融、文化休闲于一体的城市副中心。随着福州政府“东扩南进”发展的战略实施推进，福州的格局将发生巨大变化，“两轴、三心、五片”的空间结构将不断清晰呈现在福州人民的眼前。未来随着海峡西岸经济区的崛起，随之福州经济的快速发展，旧的城市布局将随着城市的不断扩张而重新定调，原先单一的核心区将无法满足城市发展的需求，诸如上海一线城市，城市商圈由多个副中心盘踞。因此，城市副中心的崛起，能更好的分担原来由核心区承载的综合商业功能，为人们的出行购物、休闲娱乐提供更多的便利。,地 块 周 边 规 划 情 况 分 析,东二环泰禾广场年底可投用,1.3.1,区域规划及政府支持力度研究,距离本案,1.5,公里,今年第一季度，晋安区完成社会消费品零售总额,69.6,亿元，完成年计划的,22.5%,，同比增长,20.6%,，增幅居全市第二位，居五城区第二位。这些数据说明，晋安区已成为福州商贸业新秀。随着晋安区经济不断良好的发展势头，以及一些大型商业综合体的进驻，未来该区域有着不错的前景。,一座座废弃的旧厂房经改建，摇身一变成为,文化创意产业园,。记者日前随市委宣传部领导赴晋安区开展“三服务”活动时获悉，目前晋安区正大力推动文化创意园区建设，闽台,A.D,广告文化创意产业园、鼎鑫建筑设计创意园、光明港茶文化创意城等,3,大文化创意产业园正加紧建设，预计今年秋天将全部开园。这,3,个文化创意园全部由废弃的旧厂房改建而成。,“这里原先是新店镇溪里村所属的旧工业厂房，别看现在不起眼，通过实施布局调整和建筑立面改造，不久之后就会焕然一新，成为集资源、人才、市场、信息、文化为一体的海西广告创意产业中心和海西广告创意服务集聚区。”在闽台,A.D,广告文化创意产业园建设工地，园区负责人刘春保向记者介绍道。,记者在现场看到，,6,栋旧厂房的外部墙体和内部结构已基本拆除完毕，只保存原先楼体的主体框架，施工人员正按总体改造设计规划图对楼体进行重新“包装”改建。据了解，改造后的园区使用面积将达,3.6,万平方米，设立中国消费者行为研究中心、大学生创意科技培训基地、海西广告传播科技基地、新媒体与互动营销科技基地、创新广告促销用品研发中心、海西生态游工艺品创意中心六大板块。“园区将力争建设成为福州市乃至福建省最大、产业链最完整的广告创意产业园。”刘春保表示。,位于金鸡山公园南面的鼎鑫建筑设计创意园也在加紧建设中，该园区原先也是一片旧厂区，废弃多年。晋安区因地制宜，对旧厂房依据创意产业工作特点，精心加以改造利用，改建后办公大楼将实,现现代化、智能化，园区配套建设多功能厅、会议室、餐厅、茶座、咖啡,厅、停车场等设施。园区占地面积,1.4,万平方米，建筑面积,3,万多平方米，,建成后可供,4600,人办公使用。,位于晋安区象园街道（连江中路与光明港交汇处西南角）的一处工业园,区旧厂房，也将旧貌换新颜，被打造成光明港茶文化创意城。该项目占地,约,1.3,万平方米，使用面积约,2.6,万平方米，将对原有的,3,栋主厂房和,5,栋配,套楼房进行改造装修，总投资,3000,万元。该文化创意城以“茶墨俱香 品,味价值”为主题，以“茶文化”为核心，建设茶文化创意城，弘扬茶文化，,提升茶叶企业品牌价值。,21,时代创意园,1.3.1,区域规划及政府支持力度研究,时代创意园,22,福兴投资区大盘整 晋安区计划建成光机电工业园区,1.3.1,区域规划及政府支持力度研究,晋安区交通发达、基础设施完备，毗邻马尾港、铁路东站、长乐机场，正在建设的温福铁路、三环路、环城高速等可与福马路、连江路等形成道路网络，为现代流通服务业的发展提供了交通保障。同时，晋安区腹地广阔，为物流企业提供了物流中心与仓储园分离的条件。,良好的交通、广阔的腹地吸引了越来越多的物流企业落户晋安。目前，晋安区内已有物流企业,107,家，其中规模以上的物流企业有,30,多家，全市有,50%,的个体运输和维修企业的货运站、配载点在晋安落户，,2005,年共上交税利,1600,万元，晋安现代物流群落粗具规模。,近期，晋安区将通过优胜劣汰和“腾笼换鸟”，盘整福兴投资区产业经济结构，引导投资区内企业升级换代，逐步将投资区建设成光机电工业园区。坚持以发展福州东区光机电一体化产业为方向，合理规划投资区产业梯次配置的区域布局，加快对传统产业的技术改造步伐，对投资区内高耗能、高污染、低效益的企业进行整合，逐步淘汰零星分散、规模小、税收少、档次低的企业，将调整出的土地、厂房等资源用于发展高科技含量、高附加值、无污染、低消耗的都市工业，做大做强最具潜力优势的光电子、精细制造业等高端产业，加快形成产业链。,同时，着力扶持重点企业，突出做好高意科技、华科光电、闽东本田、日立工机、钜全活塞等重点企业的增资扩产工作，促进福兴投资区内重点工业企业做优做强。鼓励有条件企业建立行业研发中心、检测中心，增强其自主创新能力，努力形成拥有自主创新能力和知识产权、科技含量高、具有竞争优势的高新技术产业群体。,目前，盘整工作正在有条不紊地进行中。经过产业结构调整，预计未来,3,年内，福兴投资区的经济总量可以从,2005,年的,80,亿元迅速提升至,150,亿元，并使投资区逐步形成环境优美、科技进步、高效节能、发展潜力强的都市企业集中区。,23,1.4,小结,地块、区域资源、规划,地块（含区域）条件及资源研究,区域规划支撑地块后续发展,晋安新城,五四北新城,东二环泰禾广场,五四北泰禾广场,区域资源丰富利于地块打造空间,人文历史,经济发展,产业概况,交通格局,市政配套,人口状况,生态环境,价值气氛,地块条件适宜营造商住氛围,地块区位条件较为不错，但原本属于,工业区后续可能有些影响,地块人口流动性大，有购房意向者不多,地块内部交通规划将对本案起到一定的推动作用,时代创意园,光机电工业园区,钢材市场,晋安新城规划,四个一批、七个重点,“东扩南进”大格局,森林公园,鼓岭避暑山庄,岭头玉佛园,第三届“福建省科普 先进县（市区）”,“两免一补“政策,地铁,1,号线,绕城高速,北二环高架桥,贵安新天地隧道,“,东扩”,发展方向,两面环山,交通格局裂变,区域的规划，特别是,五四北新城与晋安城,规划影响着项目的重大发展。,区域资源亦对项目产生应有的,推进作用,而起决定性因素的还是在于,项目地块的条件和资源,本身,24,2.1,区域普通住宅市场分析,项 目 市 场 分 析,福州市住宅分布图,福州晋安区发展分析,目前福州晋安区住宅市场发展呈现,“东扩”,的发展态势，,晋安新城,更是目前城市建设的重点。其中晋安区,五四北板块,的开发已,趋于成熟和完善,，晋安区稀缺性渐渐凸显；作为晋安区东扩发展中心轴上的,新城中心板块,已成为,今日明星板块；,而处国际配套建设中的,东区板块,被业内人士称福州最具有,国际化色彩的港湾居住宝地,。,目前城区的住宅板块以,配套型和地段型为卖点,占据市场主流，而处于东侧的晋安区,早期,主要以,资源型和品质型,为推动，随着配套、交通的完善及东扩南进发展战略形成，新开发区逐渐以,潜力型和品质型,推动。,五四北板块,东区板块,城南板块,金山,板块,江滨,板块,贵安板块,市中心板块,主城区,晋安区,荆溪板块,上街,板块,南屿,板块,25,板块,现状及未来规划,核心资源,发展潜力,东区板块,目前在售项目较少，,主要位于鼓山脚下和快安片区,港湾居住宝地,鼓山风景区、闽江资源,人文资源，环境资源,开发强度中,发展指数,市中心板块,楼盘多,拆迁进度制约,东扩南进,体育公园,晋安,CBD,中心,政务区,开发强度小,交通便捷、政务区,发展指数：,五四北板块,已开发项目多,主要以片区的成熟度靠拢,北靠山区，环境优雅,动物园、森林公园、琴亭湖资源,临近五四路,CBD,开发强度大,城市资源为主,发展指数：,住 宅 板 块 分 析,2.1,区域普通住宅市场分析,各版块因地理区位、自然资源的不同，各版块形成发展程度上的差异化，城区板块的市场占有率在逐步下降，而晋安区随着配套和交通的完善，五四北板块、晋安新城中心板块、东区板块迅速崛起，其中晋安新城中心板块更是成为焦点板块。,26,项目名称,所属板块,物业类型,占地,（亩）,总建,（万平方米）,面积区间,（平方米）,成交均价,(,元,/,平方米,),主力总价,(,万元,),产品去化,建发领第,五四北板块,高层,151,35,78,-150,17500,140-270,70%,三盛国际公园,高层,1258,122,80,-150,14500,120-220,50%,香开新城,中心板块,高层,181,44.5,75,-138,17300,120,-250,80,%,世欧澜山,高层,72,16.5,117,-242,22000,200,-500,82,%,保利香槟国际,高层,320,88.7,89,-141,16700,130,-230,74%,融侨锦江悦府,高层,114,36.5,130,-230,23000,250-500,65%,世欧王庄,高层,381,162,120-230,21000,250-480,70,%,筑家尚水东郡,东区板块,高层,19.7,3.5,53-250,17000,90-400,94,汇诚雅园,高层,52.3,10,45,-150,15000,65,-220,72%,恒宇国际公园,高层,80,17,96,-142,15000,170,-230,95%,主 要 在 售 高 层,竞,品,住 宅 信 息,2.1,区域普通住宅市场分析,晋安区楼市整体面积区间在,80-230,之间,，主力面积区间在,100-150,之间，产品面积区间跨度大，需求面广,目前区域在售竞品项目的面积范围：五四北板块：,80-150,，,该板块对中等大小户型接受度较高,；市中心板块：,75-250,，,该板块客户需求面广，所需面积也比较丰富,；,东区板块：,50-150,，,该板中小户型接受度较高,；,区位环境、项目品质和品牌实力等,综合决定项目户型面积；,晋安区尤其是政府大力支持的东扩地带，土地供应相对比较丰富仙，项目产品户型的设计建议应以,中户型为主，少量小户型与大户型为铺,，以满足市场以及各种客户的不同需求；,2.1,区域普通住宅市场分析,晋 安 区 竞 品 高 层 住 宅 面 积 分 析,建发领第,三盛国际公园,香开新城,世欧澜山,保利香槟国际,融侨锦江悦府,世欧王庄,筑家尚水东郡,汇诚雅园,恒宇国际公园,28,目前该区域楼盘高层产品,呈现稀缺景象,，,市场供应量有限,产品针对改善型客户，中户型为主,。其中三盛国际公园和建发领第，面积区间都在,80-150,左右，两者分别利用低容积率与亲亭湖资源吸引客户。,成交均价：,16500,元,/,主力总价区间：,140W,-220W,该板块目前配套较少，楼盘项目也比较少,，,规划的落实以及配套的建设使该板块不断“催熟”中,；相信该板块美好未来触手可及。,成交均价：,16000/,主力总价区间：,90W-250W,晋 安 区 高 层 住 宅 市 场 产 品 剖 析,2.1,区域普通住宅市场分析,东区板块,中心板块,五四北板块,晋安区高层住宅市场成交价格在,17500,这条对线上下波动,100,200,300,400,500,17500,14500,17300,22000,16700,23000,21000,17000,15000,15000,万元,成 交 总 价 区 间,建发领第,三盛国际公园,香开新城,世欧澜山,保利香槟国际,融侨锦江悦府,世欧王庄,筑家尚水东郡,汇诚雅园,恒宇国际公园,主,力,总,价,区,间,该板块作为焦点板块，产品,销售火热,，,市场供应量丰富,产品户型跨度较大，需求面广,。其中世欧澜山、世欧王庄和锦江悦府，面积区间跨度最大，其利用自身资源结合产品及客户多元化需求，实现多样化的产品供应,成交均价：,20000,元,/,主力总价区间：,130W,-,500,元,/,29,相对较低总价、客户需求的合理匹配以及晋安区的发展成决定性因素；较多以豪华高端作为定位，多以改善型客户为主，提供中等面积产品，高总价影响其去化；反观总价适度控制、立足客户需求去化良好。,板块的炒作、配套的完善、高品质打造影响其去化明显；客户需求源于对区位与未来价值的认可，板块市场供量的变化和市场的营销将影响着该板块产品的去化，其中世欧王庄以其较高的品质配备和独到的圈层营销，为其市场表现打下良好基础，板块整体市场表现良好,板块由于目前配套还不完善，但属于政府规划的方向，板块注重未来发展与自然、人文资源配套整合，提升综合性价比；板块正在催熟中，整体市场表现一般。,五四北板块,市中心板块,2.1,区域普通住宅市场分析,项 目 周 边 主 要 楼 盘 去 化 分 析,东区板块,目前区域整体去化保持着良好态势，区域住宅存量逐渐较少中，随着区域价值凸显，板块价值也越来越明显，这都给未来新项目去化提供了好的条件。,五四北板块,市中心板块,东区板块,30,项 目 住 宅 市 场 分 析,2.1,区域普通住宅市场分析,比较影响项目的板块共有三个板块，从北至南分别为,五四北,板块,、,市中心板块,和,东区,板块,，各个板块拥有其各自的发展历程和核心竞争力，,板块之间存在一定的差异化,五四北板块,市中心板块,东区板块,三盛国际公园,建发领第,香开新城,世欧澜山,保利香槟国际,锦江悦府,世欧王庄,筑家尚水东郡,汇诚雅园,恒宇国际公园,恒宇国际城（未售）,区域板块分布及竞品楼盘分布图,五四北板块,自然优势明显,板块趋于成熟,市中心板块,板块成熟度高，区位优势明显,以配套型与稀缺型为卖点,东区板块,低总价,政府规划方向，未来价值高,港湾居住地,项 目 住 宅 主 要 个 案 分 析,2.1,区域普通住宅市场分析,开发商,三盛地产集团,产品形态,小高层、高层、独栋、联排、双拼,项目位置,福州市晋安区五四北秀峰路右侧,均价,14500,元,/,占地面积,1258,亩,户型面积区间,80-150,总建面积,122,万,配套,周边重大公共配套：,省体育中心、星级酒店、大型生鲜超市、银行、医院等遍布周边；社区配套设施包括社区服务中心、幼儿园、居委会、医院、文体活动中心等,.,；,周边独特自然、人文资源：福州森林公园,、秀山公园、动物园、儿童公园等,容积率,1.49,绿化率,33.44%,总户数,5969,户,当前活动,三盛国际公园贝肯郡,90,、,120,、,140,花园洋房,7,月,20,日开盘售馨，二期四栋同类产品将于一两个月之内开盘,车位数,3687,三盛国际公园,32,项 目 住 宅 主 要 个 案 分 析,2.1,区域普通住宅市场分析,项目主打五四北大盘，低容积率，社区景观，社区配套，及商业配套，项目,D2,贝肯郡目前售馨，购房可享,98,折优惠以及,100,元,/,优惠，另外，,12-17F,为一口价房源。,三盛国际公园位于福州市五四北，总征地面积约,1258,亩。总建筑面积约,122,万平方米，容积率,1.48,，建筑密度,19.4%,，绿地率,33.44%,。社区内含占地面积约,13,万平方米中加中学、,4.7,万平方米国际交流中心、,3.5,万平方米城市公共绿地等，社区配套设施包括社区服务中心、幼儿园、居委会、医院、文体活动中心等。,项目,计划分五期开发。一共分为,6,个地块，目前已推出,B1,、,B2,、,C1,、,D2,地块，,7,月,20,日贝肯郡,D2,地块的,3#,、,7#,、,10#,的,90,、,120,、,140,，开盘售馨，二期四栋同类产品将于一两个月之内开盘。,三盛国际公园,33,项 目 住 宅 主 要 个 案 分 析,2.1,区域普通住宅市场分析,7,月,20,日贝肯郡,3#,、,7#,、,10#,楼开盘，开盘整体去化,9,层，,目前已售馨,，二期同类产品产品将于一两个月开盘。,开盘户型为,90-144,二房