祥泰置业-重庆观音桥项目市场调研报告.ppt

Click to edit Master title style,*,观音桥项目市场调研报告,Guanyinqiao Program Complete markerting panning and strategy,Syswin思源经纪重庆 March 2009,谨呈-祥泰置业,目录,江北区城市地位,观音桥商圈区域地位,江北区规划研究,分物业市场调研,项目市场竞争形势研判,案例借鉴,江北区,渝中区,高新区,九龙坡区,渝北区,北部新区,南岸区,巴南区,机场,火车站,火车站,保税港,江北区地处重庆长江、嘉陵江北岸，区辖9个街道：石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱；3个镇：鱼嘴、复盛、五宝。坐拥103公里江岸线，15分钟内即可到达江北机场、寸滩港、龙头寺火车客运站、重庆火车站以及朝天门码头，通达性优越；形成了航空、铁路、水运、轻轨、高速公路、城市道路“六路聚合”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流交汇”的畅达格局。,江北区基本状况,江北区城市地位,观音桥片区是重庆发展迅速的新兴商圈是江北区政治、经济、文化中心和重庆北部商贸中心。地理位置优越，,15,分钟以内可到达江北机场、龙头寺火车站、重庆火车站、朝天门港口、重庆中央商务区江北城和寸滩国际集装箱码头，具有极强的集聚功能和交通优势。,定位,:,“,融生态观赏、游览、购物、休闲、娱乐为一体的大型生态商圈，是重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”,江北区经济综述,注：数据来源于市统计局,江北区人均可支配收入排在各区前列，消费潜力较大，购买力增强。,江北区人均可支配收入较多、商业发展基础较好,江北区GDP发展状况,江北区,GDP,历年来增速明显，年平均增速为,21.9%,，位于重点区第一位，为其消费支出打下良好的基础。,发展起步较晚，但是发展后劲十足,注：数据来源于市统计局,观音桥商圈研判,观音桥商圈相对主城区，是发展最为强劲的区域，目前已展现出超越主城第一大商圈解放碑商圈之势。,数据来源：重庆市经济网站,商圈,年购买力（亿元）,日均人流量,商业供应量（万方）,解放碑,130,超过30万,120,观音桥,90,超过25万,100,沙坪坝,104,超过15万,85,南坪,60,超过20万,70,杨家坪,90,超过20万,70,江北区零售市场发展极为迅速，近期已跃升为重庆市第二大商圈，为新兴业态和品牌的进入创造了契机和可能。,随着商圈的 扩容，大量人口的迁入，同时将造就巨大的消费潜力。,2008年解放碑商圈销售额达到334.3亿元，同比增长23.8%，零售额达到158.8亿元，同比增长20.2%,江北区未来展望,江北区被市委、市政府确定为,重庆未来行政,交通,商贸,文化中心,，,随着总部经济区在这里的定格，江北区将成为重庆最具发展潜力的区域之一,也是住宅和商业地产开发的重点区域。,江北区城市地位,观音桥商圈区域地位,江北区规划研究,分物业市场调研,项目市场竞争形势研判,案例借鉴,目录,江北区商圈,观音桥商圈在江北区所处地位,江北城,CBD,观音桥,核心商圈,新牌坊,商圈,冉家坝,商圈,武陵路,商务区,观音桥商圈地处江北区地理中心，是区域最重要的地区商业配套，是地区第三产业发展的核心支柱。,观音桥商圈的辐射区域扩大至北部新区的新牌坊商圈以及渝北区的冉家坝商圈，北部新区及渝北区的商圈发展与观音桥商圈紧密相连，以观音桥商圈为核心，共同形成北部区域的商圈的联动，形成三足鼎立之势。,江北区商圈,观音桥商圈在江北区所处地位,观音桥,核心商圈,观音桥商圈是江北区城市社区以及滨江社区中中高端地产项目的最核心配套，也是项目最主要附加值所在，是提升地产项目价值的重要配套。,观音桥商圈是区域房地产开发项目价值的体现，是江北区地产项目最看重因素之一。,城市社区,滨江社区,江北区商圈,观音桥商圈在江北区所处地位,江北城,CBD,观音桥,核心商圈,观音桥商圈内部及周边道路系统发达，拥有4坐大桥、两座大型立交、火车站以及在建的3、5、9号轻轨线路，是江北区最便捷的商业集中带。,石门大桥,嘉华大桥,嘉陵江大桥,黄花园大桥,火车站,红旗河沟立交,松树桥立交,道路交通,区域中心,商圈核心,轨道交通,最便捷,最中心,最核心,观音桥商圈集交通、区位、地位三大优势于一体，是江北区最重要的物资集散地，是江北区的金融中心。,江北区商圈,江北区城市地位,观音桥商圈区域地位,江北区规划研究,分物业市场调研,项目市场竞争形势研判,案例借鉴,目录,江北区十一五发展规划,商贸功能健全，能够有效满足现代产业发展和居民生活的需要。商贸作用明显，有效地促进经济增长和就业。商贸布局合理，业态定位准确，业态结构符合商贸流通业的发展规律。重大商贸项目发展潜力巨大，重点商贸企业充满活力。,江北区十一五规划的总体目标：,商贸流通规划,“十一五”末，把江北区建设成为经营门类齐全、服务功能完善、辐射范围广泛、购物环境优美、商业特色突出的商贸大区、强区、名区，长江上游地区重要的商贸物流中心之一，重庆北部商贸中心，重庆市CBD的重要组成部分，重庆市商贸流通业的增长极之一。,四大重点：,江北区十一五发展规划,商贸流通规划,江北区十一五规划的具体目标：,（1）第三产业增加值达到120亿元，年均增长率为15%。（2）批发零售贸易业、餐饮业增加值达到30亿元，年均增长率为18%。（3）社会消费品零售总额达到130亿元，年均增长率为15%。（4）社会商品销售额达到250亿元，年均增长率为20%。（5）商贸流通业就业容量达到25万人，年均增长率为10%。（6）商业网点营业面积达到340万平方米，年均增长率为16%。（7）餐饮业营业收入达到20亿元，实现增加值7亿元、从业人员达到8万人。（8）物流业营业收入达到60亿元，约占江北区地区生产总值的30%。（9）现代流通服务业营业收入达到120亿元，年平均增长率为16%，占社会商品销售额的50%以上。（10）连锁经营销售额达到58亿元，年平均增长率为18%，占社会消费品零售总额的45%。（11）市场交易额达到280亿元，年平均增长率为15%。（12）商贸辐射范围：中心辐射范围：江北区及相邻的渝中区、沙坪坝区、渝北区、北部新区等地区，服务人口 300万人以上；次级辐射范围：上述地区外的重庆市辖区县及川东、川南等地区；边缘辐射范围：滇、黔、甘、晋、鄂、豫等地区。,江北区十一五发展规划,商贸流通规划,根据江北区“十一五”规划，江北区商贸流通业发展将重点完善“一圈两翼一城一带一片”，届时，江北区的第三产业将上升至新的一个层面，成为市区重点。,指观音桥商圈，规划期内继续建设完善观音桥商圈，创建中国著名商业街。,指五里店-黄泥磅、大石坝-石马河两大区域，规划期内要更加重视这两个商业副中心的发展，以培育新的商贸增长点。,指江北城CBD，是重庆CBD的重要组成部分，功能定位为重庆中央商务区的商务中心区。,指北滨路经济带，以江北区已经出台的江北区北滨路商业功能定位和业态布局规划方案为指引，规划北滨路在观光旅游、运动休闲、购物消费等方面的功能定位，打造成与南滨路齐名的城市名片。,“一圈”,指江北东部沿江下段地区，包括寸滩、鱼嘴、郭家沱、铁山坪、复盛、五宝地区，规划以寸滩物流基地为龙头，带动这一地区的商贸发展。,“两翼”,“一城”,“一带”,“一片”,江北区城市地位,观音桥商圈区域地位,江北区规划研究,分物业市场调研,项目市场竞争形势研判,案例借鉴,目录,区域商业调研,五大商圈综述,由于重庆城区是组团布局，所以不可避免的形成多中心商业格局，现在重庆基本上是以,解放碑商圈为全市的商业中心，并辐射到区县，其他区形成沙坪坝商圈、杨家坪商圈、江北观音桥、南坪商圈这四个次级商圈组成主城区庞大的商业组团,，并形成每年高达300亿的超级大市场。,解放碑商圈概述,商圈范围：,以解放碑步行街为核心,北起 临江门,南至 较场口,西达 民生路,东到 小什字,总面积约1.2平方公里,商业规模：,尽管解放碑中心区域仅有3万平方米，却有商业网点4400多个、服务机构5300多家，总商业营业面积超过30万平方米。其商业网点的密集程度，在中国西部乃至全国同类步行街中也名列前茅，现解放碑地区年营业额已达到130亿元人民币左右。,解放碑商圈概述,商业租售价格,集中区域,特点,租金,(元/平方米/月),商场租金,大都会广场（太平洋百货）、美美时代广场、迪康百货、重百大楼、新世纪百货、银太百货、世界贸易中心、国际贸易中心,解放碑商圈内，商厦林立，商铺连片，弹丸之地也汇集了多家商业巨头，并形成以大型百货商场、超市和沿街铺面（含便利店、专业店、专卖店）为主导的商用物业格局。,200800左右,黄金商铺区,邹容路、民权路、民族路、民生路、八一路,人流量大，是解放碑购物消费群体常出入的地方，此类商铺面积都较小，面积较大的商铺主要是品牌经营商和从事餐饮的经营者,8002000元,次级商铺区,新华路小家电市场，五一路、中华路、五四路、小什字,主要采取薄利多销的方式经营，商铺以租赁为主，其经营面积都较小，,4001000元,解放碑商圈王府井,项目,名称,地 址,规 模,档 次,开业时间,停车,位置,王府井,百货,渝中区,民族路166号,50000.,中低,2006.9.8,200,楼层规划：,-1F：超市；1F：化装品、珠宝、鞋类、皮具；2F：少淑装；3F：成熟女性服饰；4F：男装、男士用品；5F：床上用品、文化工艺品。,租户组合：,联营+自营+租赁；分散产权式业主自由商铺，开发商返租再由王府井百货公司 承租统一经营管理，租户均为中、小型商家，较大的有雅戈尔、乡村鸡、王府 井电影院。,业态组成：,百货+餐饮+超市+电影院,品牌：,多为中、低档商品，较知名的有雅戈尔、圣大保罗、金利来服装；,欧珀莱、欧莱雅化装品；必胜客、乡村鸡餐饮。,卖场管理：,百货、超市统一经营、统一管理、统一收银，餐饮、电影院自行经营管理、收银；较整洁有序；无乱搭乱摆现象；每层设有值班台；一层设总服务台；,商品陈列：,丰满度一般；新品上柜情况一般；时尚感一般；较有层次感，货品比较整齐。,营业员情况：,90%为商家聘用，服装统一程度低；语言不统一；礼仪礼节不规范、不标准；热情度不够。,推广宣传,形象包装 导视指引：不定时包装物业形象；公司统一组织大型促销活动；大幅外墙户外广告；场内导视指引标示不明显；一层常做花车摆展促销。,配套设施情况,：,垂直电梯两部；观光电梯两部；每曾6部剪刀扶梯；出入口6个；中央空调；,现场感受：,店堂明亮度一般；店堂装饰装潢一般；人流不多，二层以上显得较冷清，购物氛围不浓。,解放碑商圈王府井,解放碑商圈得意世界,项目,名称,地 址,规 模,档次,开业,时间,停车位置,得意,世界,较场口民权路,50000.,左右,中档,2005年,240,楼层规划：,A区：餐饮、KTV、茶楼；B区：1-2楼装饰、酒吧、KTV、餐饮；3楼-6楼歌城、会所；C区：建材、装饰、洁具,租户组合：,租赁；从小到大不同规模的商家都有，商家承租进场自行经营。,业态组成：,餐饮、KTV、茶楼、酒吧、歌城、会所、建材、装饰、洁具,品牌：,休闲、娱乐类商家档次较高，如钱柜歌城、名士沐浴休闲、苏荷酒吧，其他均为中档品牌商家,解放碑商圈得意世界,卖场管理：,物业管理单位进行日常综合性服务管理，经营由各商家自行负责；现场无乱摆乱搭现象；,商品陈列：,涉及商品陈列的区域商品陈列种类较齐全，较规范有序；,营业员情况：,由各经营商家自行组织服务人员，整个区域服务人员按各自的要求展开服务标准，差别较大，休闲娱乐及餐饮服务人员服装整洁时尚，礼仪周到热情；其他如建材、装饰类服务人员较差；,推广宣传 形象包装 导视指引：,大幅外墙户外广告，不进行统一的大型促销活动，物业局部实施形象包装；由各个商家自行设置展板或促销海报展示；,配套设施情况：,物业整体外观视觉较陈旧，有垂直电梯、扶梯；有户外广场；部分区域有中央空调；周围交通便利、商业网点多；,现场感受：,整体商业氛围浓厚，休闲娱乐发达；人流量较大；,观音桥商圈概述,商圈范围：,以观音桥转盘为中心，建新东、西、南、北路为辐射方向，半径1000米范围内。大型商用物业供应量相对较小，且被交通干道分割，分布零散。,商业规模：,作为重庆北部商贸中心,这里不仅将建成重庆主城区面积最大的商业步行街,而且商圈面积将达42.42公顷,成为西南最大的生态商圈。,目前，江北商圈以现代广场为例统计的日均人流量为14万元左右。,观音桥商圈概述,重百江北商场,1万多平方米，最早进驻观音桥商圈的大型连锁百货。,新世纪 世纪新都,1.5万平方米，销售额连续3年名列观音桥商圈首位的百货单店。,茂业百货,8万平方米，我市总体量最大的百货单店,主商业结构,北城天街购物中心,14万平方米，我市迄今最大的ShoppingMall,远东百货,4万平方米，江北迄今最高档的大型百货,CEPA香港城：,1万多平方米，我市唯一的香港零关税商场,观音桥商圈世纪金源商贸城,项目名称,地址,规模,档次,开业,时间,停车,位置,世纪金源,商贸城,北滨路,45,万,中高档,07.9,4000,以上,楼层规划：,均为玻璃隔间式商铺。,-1F：,面料，辅料，食品超市，皮具箱包，男女皮鞋，运动休闲鞋；转换层：童装；,1F：,职业女装，外贸服饰，中老年，民族特色服饰，淑女装，时尚女装，异国风情服饰，精品珠宝，化妆品，女士内衣，休闲女装，卫浴洁具；,2F：,牛仔系列，裤区，男装，商务休闲，运动服饰，针织羊毛衫，皮草，羽绒，家具加装，五金涂料；,3F：,流行饰品，钟表眼镜，工艺礼品，艺术摆件，家具摆件，实木儿童家具，地板世界；,4F：,小五金，小家电，厨房酒店用品，办公文体用品，喜庆家具用品，家居花艺类，毛巾类，日用小百货，日化用品，床上用品，设计中心，门窗橱柜；,5F：,品牌精品区，窗帘，布艺，功能厅，休闲吧，餐厅培训工作室，设计室，客户中心。,租户组合：,租赁+联营；从小到大不同规模的商家都有，商家承租进场自行经营。,业态组成：,百货+服饰+餐饮+娱乐+商务,品牌：,中、高档次；种类较多。,观音桥商圈世纪金源商贸城,卖场管理：,由商业公司统一规划管理，商家自行进场经营；管理痕迹较明显（视觉感受规范有序）；,商品陈列：,刚开业不久，1楼商品较丰富，陈列较饱满；2楼以上因出租率较低，目测约20%，所以商品陈列相对稀少，部分商家还在铺货。,营业员情况：,均为商家自行组织服务人员，服务人员年龄层次大，服装、语言均不规范统一，多表现为个体经营式服务态式（初始态度较好，但往下言行就显得缺乏培训和规范素养）,推广宣传 形象包装 导视指引：,商业公司有计划的组织实施推广促销活动；大幅外墙户外广告；导视指引较明朗；,配套设施情况：,新建物业配套设施齐全，硬件完好，每层有数部扶梯，三部观光电梯，联体配套有商贸城，科幻公园，星级酒店，高档写字楼和超大型停车场等。,现场感受：,物业硬件非常好，设施完备，宽敞明亮，规模宏大，内部空间十分大气，因交通暂不十分发达及刚开业，还处于市场培育期，人流稀少，经营业绩应不是太好。但感觉未来前景良好。,观音桥商圈茂业百货,项目,名称,地址,规模,档次,开业,时间,停车,位置,茂业,百货,观音桥,步行街,45000,中高档,05.10,100,左右,楼层规划：,-1F：超市；1F：璀璨时尚馆：化装品、黄金珠宝、名鞋皮具、名表眼镜、总服务台；2F：青春少女馆：少女装、少淑女装、美发厅；3F：魅力仕女馆：淑女装、成熟女装、中老年装、内衣、毛衫、美容院；4F：名流绅士馆：精品男装、绅士休闲、商务休闲、西餐、改裤处、精品；5F：运动休闲馆：运动装、青春便服、运动器材、户外用品、咖啡馆；6F：温馨生活馆：居家精品、儿童用品、床上用品、精品厨具；7F：家电大世界：数码空间、小家电、手机、大家电、名牌特买厅。,租户组合,：,联营+租赁；百货类由各商家、厂家供货进入百货公司经营管理体系，美容厅、咖啡厅商家进场自行经营，百货公司管理服务其公共事务；,业态组成：,百货+超市+餐饮,品牌：,多为中档品牌，顶级品牌商品较少；,观音桥商圈茂业百货,卖场管理：,百货业态在公司统一组织下进场经营，公司统一管理、统一收银；其他自行经营、自行收银；卖场管理有序；工作人员较多；,商品陈列：,丰满度高，新品及时充足；陈列有序；时尚感较强；层次分明；,营业员情况：,百货类营业员服装统一，均使用普通话，礼仪礼节较规范，较热情；,推广宣传 形象包装 导视指引：,大幅外墙户外广告；门廊、门柱彩饰包裹；有周期计划性组织大型活动促销；返券促销；一楼常做花车摆展促销；导视指引明朗；,配套设施情况：,每层两组平行上下扶梯，三部垂直电梯，三个出入口；有地下停车场；中央空调；卖场内硬件装饰装潢一般，店堂明亮；,现场感受：,人流如织，经营状况良好；购物氛围浓厚；促销手段推陈出新；,沙坪坝商圈概述,商圈规模,商圈的有效消费人口120万，年购买力在60亿以上，区内商业网点万余家。整个商圈相对独立，并已形成一定的商业氛围，随着三峡广场、雕塑文化广场、绿色艺术广场等一系列广场的建成必将带动经济和商业的繁荣。,商圈范围,全市最大步行街区商圈，,北起沙南街，,跨渝碚路，,沿华宇广场西侧向南延伸至绿色艺术广场。,沙坪坝商圈王府井百货,项目,名称,地址,规模,档次,开业,时间,停车,位置,王府井,百货,沙坪坝小龙坎新街49号,45000,左右,中高档,06.1.18,100,左右,楼层规划：,-2F：超市；-1F：国美电器；1F：国际精品店、化装品、,女鞋、进口礼品、表、黄金珠宝；2F：前卫少女装、少女,装、新潮服饰；3F：风格淑女装：淑女装、手袋、女士内,衣、典雅配饰；4F：前卫青年馆：牛仔装、运动装、户外,用品、健身器材、男士内衣；5F：风格绅士馆：商务装、,高尔夫运动装、休闲装、男鞋、箱包、男士护理；6F：温,馨生活馆：儿童用品、卧室用品、卫浴用品、装饰摆设；,租户组合：,联营+租赁+自营；主力店+专卖店,业态组成：,百货+餐饮+超市+大型电器商场,品牌,：,档次较高；种类齐全；,沙坪坝商圈王府井百货,卖场管理：,商家进入百货公司管理体系，商家自行经营业务，公司统一管理、统一收银；租赁及专卖店部分自行经营管理；卖场非常整洁；,商品陈列：,丰满度高；新品齐；层次感强；时尚感强；,营业员情况：,着装、语言统一；礼仪礼节规范；热情；营业员整体形象素质高；,推广宣传 形象包装 导视指引：,公司有计划组织活动促销；物业、卖场形象包装新潮，导视指引明显；,配套设施情况：,临街有步行街道、大型广场；每层有两组扶梯；中央空调；店堂非常明亮；,现场感受：,档次高；货品齐；时尚；购物环境好；管理有序；但人流量不是很大；,沙坪坝商圈沙重百,项目,名称,地址,规模,档次,开业时间,停车位,重百,沙坪坝,步行街,25000,左右,中档,06.9.16,100,左右,楼层规划：,-2F：家电；-1F：美食、生活（超市）；1F：流光溢彩：化装品、名表、黄金珠宝；2F：魅力十足：女鞋、女包、文胸、咖啡室、贵宾室；3F：花样年华：少女装、淑女装、精品女装；4F：俊逸之风：男鞋、男鞋、箱包、美发、服装修改室；5F：动感空间：运动、户外休闲；6F：快乐驿站：儿童用品、羊绒羊毛、中老年、数码、学生办公、美容室、儿童乐园、育婴室,租户组合：联营+租赁；主力店+专卖店,业态组成：百货+餐饮+超市+大型电器商场,品牌：中档偏多，档次较高；高档次的品牌集中在服装、化装品类；,卖场管理：,商家进入百货公司管理体系，商家自行经营业务，公司统一管理、统一收银；租赁及专卖店部分自行经营管理；卖场非常整洁；一楼设有服务台；,商品陈列：,丰满度高；新品齐；层次感强；时尚感较强；比较整洁有序；,营业员情况：着装、语言统一；礼仪礼节规范；热情；营业员整体形象素质高；,推广宣传 形象包装 导视指引：,公司有计划组织活动促销；物业、卖场形象包装比较新潮，导视指引明显；积分促销；,配套设施情况：,临街有步行街道、大型广场；每层有两组扶梯；中央空调；店堂非常明亮；,现场感受：,档次较高；货品齐；比较时尚；购物环境较好；管理有序；人流量大；购物氛围浓厚；,杨家坪商圈概述,商圈规模,本区是政府规划的商业核心区，金融网点集中，潜力巨大；但商圈业态不丰富，购物环境恶劣，商业落后，城市规划建设有待完善，商圈的有效消费人口应在60万，辐射人口可达120-150万（含大渡口区、大坪片区与石桥铺片区等）。,商圈范围,以杨家坪转盘为中心，中心商业区包括杨九路、杨家坪正街、石坪桥正街、西郊路、直港大道，共计10万余平方米的商业面积，统称为杨家坪商圈。,杨家坪商圈斌鑫世纪城,项目名称,地址,规模,档次,开业时间,停车位置,斌鑫世纪城,杨家坪步行街,40000,左右,中低,07.6.13,400,左右,楼层规划：,共5层商业，为分零隔间式商铺，：服装个体经营；2、3、4、前空置；,租户组合：,租赁；多为个体经营户承租进场自行经营；,业态组成：,百货+餐饮+游乐场；,品牌：,中低档偏多，档次较低；,卖场管理：,由物业公司对卖场进行日常综合管理，卖场经营管理商家各自进行；管理极不规范，物业公司员工闲散、未着职业装；整个卖场观感凌乱，不整洁；,商品陈列：,丰满度高；新品齐；层次感强；时尚感较强；比较整洁有序；,营业员情况,：个体经营户自行组织服务人员，服装、语言均不统一，缺乏培训，闲散自由；,推广宣传 形象包装 导视指引：,物业、卖场形象包装毫无章法，导视指引不明显；感受不到推广、促销的商业氛围；,配套设施情况,：临街有步行街道、中间有一个天井中庭；每层有上下扶梯；卖场空间灰暗；物业硬件设施成色已旧；,现场感受：,缺乏有效综合管理，整体物业及卖场显得凌乱陈旧；出租率低，一楼广场游乐区有较多人休闲；卖场内人流很少。,杨家坪商圈新世纪百货,项目名称,地址,规模,档次,开业时间,停车位置,新世纪百货,杨家坪正街,20000,左右,中档,2005,100,左右,楼层规划：,-1F：超市家电；1F：百货名品馆：黄金珠宝、名表、女包；2F：少淑服饰馆：少淑装、内睡装、孕妇装；3F：名媛仕女馆：成熟女装、羊绒羊毛；4F：男士风采馆：男装、皮具、箱包；5F：运动家居馆：运动服饰、儿童服饰、家居用品、健身器材；,租户组合：联营,业态组成：百货+超市,品牌：中档类偏多，较高档次的品牌集中在服装、化装品类商品；,卖场管理：,公司统一经营、统一管理、统一收银；管理有序；,商品陈列：,丰满饱和；整洁有序、比较拥挤；,营业员情况,：,服装统一，语言统一，均使用普通话；精神面貌好；礼仪礼节培训痕迹明显，规范热情；,推广宣传 形象包装 导视指引：,吊旗、摆展促销；大幅外墙户外广告；打折促销；导视指引较明朗；,配套设施情况,：,每层两组剪刀扶梯，一层三个出入口；两面临步行街；中央空调；物业及买场硬件条件一般，店堂明亮；,现场感受：,管理有序；人流量非常大；购物氛围浓厚；,南坪商圈概述,商圈规模,商圈的有效消费人口120万，年购买力在60亿以上，区内商业网点万余家。整个商圈相对独立，并已形成一定的商业氛围，随着三峡广场、雕塑文化广场、绿色艺术广场等一系列广场的建成必将带动经济和商业的繁荣。,商圈范围,全市最大步行街区商圈，,北起沙南街，跨渝碚路，,顺华宇广场西侧向南延伸至绿色艺术广场。,商业租售价格,南坪商圈铺面的租金差价大，从40300元/月不等；商业物业的售价主要集中在1.53万元/。租售率南坪商圈的整体租售率在85%左右。据测算，南坪商圈商业营业面积年均营业额在25000元/左右。,南坪商圈百盛购物广场,项目名称,地址,规模,档次,开业,时间,停车,位置,百盛,购物广场,南坪步行街,紧临中心转盘,15000.,左右,中低档,2001.12,210,楼层规划：,：超市；：化装品、黄金珠宝、钟表、男女包、通讯器材；：正在装修；：少女装、女靓饰品、中性休闲服；：男职业装、男服饰品、男时尚装、牛仔系列；：运动服装、运动用品、童装、玩具、床上用品、贵宾厅；,租户组合：联营；多为中、小型商家；,业态组成：百货+超市,品牌：多为中、低档品牌；知名品牌少；,卖场管理：,商家进入百货公司管理体系，商家自行经营业务，公司统一管理、统一收银；卖场视觉上较闲散、杂乱；,商品陈列：,丰满度低；整洁程度不高；新品不及时，整体显得较陈旧；缺乏时尚感；,营业员情况：,部分营业员服装统一，服装缺乏新颖感；语言不统一；礼仪礼节不规范；不热情；营业员整体形象素质不高；,推广宣传 形象包装 导视指引：,有时公司组织活动促销；有大幅外墙户外广告，但更换率低；物业、卖场形象包装缺乏层次；导视指引不明显；,配套设施情况：,临街有步行街道、小型广场；每层有两组上下扶梯；中央空调；物业硬件（场内）视觉观感不新；毗连配套有银行、肯德鸡；,现场感受：,人流稀少；生意清淡；卖场管理较凌乱；购物氛围不浓；推广宣传缺乏创意及吸引力；,南坪商圈元旦百货,项目名称,地址,规模,档次,开业时间,停车位,元旦百货,南坪步行街,（惠工路191号）,40000.,中档,2005.04.21,约300,楼层规划：,-1F：超市；LG层：运动休闲、通讯；1F：品牌服饰；2F：时尚服饰；3F：餐饮娱乐）（游戏厅、溜冰场）、家居儿童；,租户组合：多为中小商家；联营+租赁+自营,业态组成：百货+餐饮+娱乐,品牌：多为中档品牌；较知名的有肯德鸡、劲浪体育、寻常故事,卖场管理：,商家进入百货公司管理体系，商家自行经营业务，公司统一管理、统一收银；租赁部分自行经营管理；卖场比较整洁；,商品陈列：,丰满度不足；新品不足；层次感差；时尚感差；,营业员情况：,着装、语言不统一；礼仪礼节不规范；不热情；营业员整体形象素质不高；,推广宣传 形象包装 导视指引：,有时公司组织活动促销；个别商家布展促销；导视指引不明显；,配套设施情况：,临街有步行街道、小型广场；每层有上下扶梯；中央空调；店堂明亮度一般；,现场感受：,属于分隔式商铺，体现不出有组织有规划的经营管理迹象；人流稀少；生意清淡；购物氛围不浓；显得较小气；,五大商圈分析与小结,主城区主要商圈对比,五大商圈分析与小结,观音桥商圈剖析,观音桥商圈商业布局图,北城天街,政府投资7.5亿元打造西部最大的生态型商业步行街。,江北商圈吸引着重庆高端时尚消费群，成为重庆时尚人群的消费阵地，逐渐成为另一张“重庆名片”。,观音桥商圈交通状况,15分钟内即可到达江北机场、寸滩港、龙头寺火车客运站、重庆火车站、朝天门码头及重庆其它商圈核心.,观音桥商圈周边物业租赁价格,项目名,所在楼层,租赁面积（）,租赁价格（元/）,北城天街,1F,-,250-300,2F,-,200,3F,-,100-150,4F,-,100-150,香港城,1F,5-10,500-600,2F,30-70,230-280,3F,20-30,180-230,4F,20-40,130-150,天街2号,1F,20-30,180-350,2F,20-35,180-350,3F,1200,45-55,4F,1200,45,嘉年华,-1F,35-45,300-500,世纪金街,-,-,230-300,目前商圈内百货所占比例最大，各档次皆有，竞争激烈，接近饱和。,家电、电子、家居、建材等专业市场经营状况良好，发展势头强劲。,餐饮、娱乐等所占比例偏小，经营状况良好，有较大的发展机会。,商圈经营结构存在问题，急需调整升级，使商业整体向较高档次化、,特色化、主题化等方向发展。,观音桥商圈商业业态配比及分析,标杆案例参考北城天街,本节将参考与本项目关联度较高的标杆案例，为本项提供商业定位和商业规划等方面的启示。,北城天街概述,龙湖枫香庭,龙湖北城天街区,龙湖北岸星座,龙湖北城天街区,项目总建筑面积约14多万平方米，是目前重庆规模最大，业态最丰富，功能最完善的大型购物中心。,北城天街概述,北城天街购物广场运用SHOPPING MALL国际流行理念建造而成，由占地3万平方米的商业建筑及一条长400米的商业步行街组成。总面积140000平方米，集购物，休闲，娱乐为一体，拥有1家大型超市，1个五星级电影城，1个专业体育用品连锁卖场，2家主力百货店，3个休闲景观广场，30余家特色餐饮娱乐休闲场所，150余家精品专卖店，680个泊车位的大型停车场，是目前重庆规模最大，业态最丰富，功能最完善的大型购物中心，2005年成功入选重庆八大新地标之一。影响整个江北商圈发展的核心区域，引领重庆时尚前沿，改变江北商业格局、并肩老牌商圈，引领重庆高端时尚消费。,北城天街多业态规划展示,北城天街购物广场通过多种业态规划，严格区别于传统百货，突出中高档精品特色，采用主力百货、精品零售、高档餐饮、娱乐等业态的组合，合理搭配，形成“同业差异，异业互补”的空间布局。,北城天街核心竞争力解析,.天街“蝶变”从“欧式一条街”到“龙湖北城天街”,从曾经全国闻名的烂尾街“欧式一条街”到现在能将整个江北商圈的格局和生活方式重新定义的“龙湖北城天街”。完美“蝶变”，真正地形成了郭沫若诗中那个“天上的街市”。,北城天街核心竞争力解析,2.品牌商家闪耀天街引领国际时尚风暴,现已有多家国际品牌闪耀天街，并取得了骄人业绩品牌商家的入驻使北城天街成为真正引领国际时尚的潮流聚集地,3.引领重庆时尚前沿,政府为实现整个江北商圈的拉动策略，首先启动的就是将“整条街”命名为“北城天街”。并最终成为影响整个江北商圈发展的核心区域，引领重庆时尚前沿。,北城天街核心竞争力解析,4、,龙湖 北城天街购物广场经营模式,只租不售；统一招商；统一经营管理；统一宣传推广。,北城天街不定期举行主题活动，并在节假日进行精致的现场包装，吸引消费者的同时，邀请商家参与，给购物中心营造一个共赢的平台。,5、与商家构建共赢活动空间,6、特色宣传 构建强劲推广动力,统一宣传推广构筑强大的推广动力,北城天街利用媒体的优势，在各大报媒、购物地图、天街时尚风、,龙湖网站等媒体上对商家进行强力推广宣传。,区域写字楼&公寓物业调研,区域写字楼市场概述,江北商圈随着重庆的中央商务区、现代物流中心和商贸中心的向北回归，重庆北部将成为长江上游经济中举足轻重的核心功能区和经济社会协调发展的先进示范区，那么写字楼的市场成为投资的热点。,区域写字楼竞品研究,项目名称,物业档次,占地面积,总建筑面积,容积率,总,栋,数,物业类型,主力店,酒店星级,万平方米,万平方米,重庆国际商会大厦,中档,0.4,5.2,13,1,写、商,商社建材,-,龙湖北岸星座,中档,0.3,3.5,11.6,1,公寓、商,香港城,-,茂业东方时代,中档,0.75,14.8,19.7,1,公寓、商,茂业百货,-,同聚远景,中高档,0.2,4.8,19.8,1,写、商,两岸咖啡,-,嘉年华大厦,中高档,0.78,5.9,7.6,1,写、商,苏宁电器,-,未来国际,高档,1.08,12.6,11,1,写、商,新世界百货,-,重庆总商会大厦,中高档,0.55,4.9,8.96,1,写、商,-,-,世纪英皇写字楼,高档,1.54,16,10.52,1,写、公寓,君临酒店,五星,协信丹枫白露,中高档,1.267,14.7938,11.67,1,写、公寓、酒店,锦江酒店,五星,财信弗瑞登写字楼,中档,0.47,8,3,1,写、公寓,国美电器,-,分析：,观音桥区域写字楼物业以中、高物业档次为主，大多具有商业和酒店配套，商务及配套功能体现为互补但达不到多元互补，高档物业较少，存在一定市场空间。,区域写字楼竞品研究,项目名称,写字楼,建筑面积,写字楼,配比,写字楼楼层数,写字楼栋数,公摊,系数,入市,时间,物业,档次,标准层,建筑面积,标准层层高（米）,装修后层高（米）,万平方米,%,层,平方米,重庆国际商会大厦,2.6,50,20,1,35,2000,中,1100,3.3,3.0,龙湖北岸星座,2.1,60,25,1,25,2002,中,702,2.8,2.8,茂业东方时代,6.9,47,28,1,30,2004,中,2478,2.9,2.9,同聚远景,3.3,69,29,1,40,2004,中高,1300,3.6,3.2,嘉年华大厦,1,17,6,1,26,2004,中高,1631,4,3.5,未来国际,7,56,38,1,40,2005,高,1350,3.8,-,重庆总商会大厦,3.1,63,22,1,30,2005,中高,1000,3.8,3.2,世纪英皇写字楼,2.3,29,1,36,2007,高,3.6,3.5,协信丹枫白露,147938,50,24,1,2007,中高,621,3,3,财信弗瑞登写字楼,1,26,1,2005,中,3.6,分析：,观音桥区域写字楼楼层多数在20-30之间，入市时间均在2000年以后，中高端写字楼如“未来国际”、“茂业东方时代”。在2004年以后陆续入市，装修后层高3.5米，这个高度可为以后修建写字楼作为参考。,区域写字楼竞品研究,项目名称,柱间距（米）,走廊宽度（米）,主采光面,距筒体距离（米）,物业,档次,单户最大建筑面积,单户最小,建筑面积,开间,区间,（米）,进深,区间（米）,平方米,平方米,重庆国际商会大厦,8.4,2.2,15,中,800,230,6.12,10-16,龙湖北岸星座,无,1.8,12,公寓,48,41,3.6-3.9,8-10,茂业东方时代,无,1.8,10,公寓,222,42,3.6-4.2,8-10,同聚远景,8.1,2,15,中高,688,274,8-16,16-20,嘉年华大厦,8.4,2,10,中高,370,142,8-20,16-20,未来国际,8.1,1.5,10.6,高,204,97,16-20,7.89,重庆总商会大厦,8.1,2,8,中高,210,80,10-16,12-20,世纪英皇写字楼,-,1.7-2.2,-,高,300,68,-,-,协信丹枫白露,-,1.6,-,-,65,45.82,-,-,财信弗瑞登写字楼,-,-,-,-,-,-,-,-,分析：,写字楼在开间和进深的设计上。其合理的空间搭配决定其品质。表中，未来国际等高档写字楼其开间区间在16-20米之间，进深在7.8-9米之间，不论是视觉感受还是功能分区都可以为办公提供良好的环境。,区域写字楼竞品研究,项目名称,客梯,部,货梯,部,观光梯,部,电梯,品牌,速度,承载人数,电梯功能分区,层梯,面梯比,（人）,比,重庆国际商会大厦,4,1,-,三菱,3,15,高低,5,5200,龙湖北岸星座,2,1,-,迅达,2.7,13,无,8.3,7000,茂业东方时代,8,2,-,日立,2.7,13,高低,3.57,8600,同聚远景,3,1,-,三菱,3,15,高低,7.14,8250,嘉年华大厦,3,1,-,日立,3.2,18,无,1.49,2500,未来国际,7,1,-,三菱,3.8,18,高低,4.76,8800,重庆总商会大厦,5,1,-,三菱,3,14,高低,3.7,5000,世纪英皇写字楼,7,-,三菱,3,15,高低,-,-,协信丹枫白露,3,1,-,芬兰的TONY,2.5,13,IC卡接到系统,-,-,财信弗瑞登写字楼,4,1,-,三菱,2.5,14,-,-,-,分析：,写字楼的电梯配置。均在3部以上，早期修建的北岸星座仅配置2部电梯，在使用上已出现拥堵情况，因此，写字楼在选择电梯数量的配置上一定与其人流量匹配，并要有一定的前瞻性。,区域写字楼竞品研究,项目名称,车库总建筑面积,总车位数,层高,出入口,总建筑面积,与车位数比,属性,中央空调,分户,空调,（平方米）,（个）,米,集中式,分层,分户,重庆国际商会大厦,0.48,165,4.6,单向,160,中,龙湖北岸星座,0.35,120,4.8,单向,175,公寓,茂业东方时代,0.9,400,4.6,单向,170,公寓,同聚远景,0.76,250,4.8,双向,130,中高,嘉年华大厦,1.9,670,4.6,双向,150,中高,未来国际,2.4,800,4.8,双向,870,高,重庆总商会大厦,0.8,250,4.6,双向,125,中高,世纪英皇写字楼,520,双向,-,高,协信丹枫白露,-,-,4