2023中国办公楼租赁指南.pdf

中国办公楼租赁指南上海香港深圳北京广州成都重庆武汉长沙南京 郑州杭州西安苏州天津沈阳宁波无锡青岛仲量联行办公楼租赁服务2中国办公楼市场摘要及展望4主要城市速览8办公楼租赁指南31关于仲量联行36目录仲量联行办公楼租赁服务业务能力 在中国拥有超过190名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信息和专业服务 我们的细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、商务中心和联合办公等 拥有超过236年的全球房地产经验和最佳实践经验 凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建立起牢固的合作关系 连续3年荣获RICS中国年度最佳交易冠军奖 连续16年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（2008-2023）核心服务租户代表无论您的企业是计划进行单一办公室搬迁，还是寻求购买办公空间以满足全球扩张的统一战略，您都需要一个拥有本地市场专业知识的商业地产租户代表为您服务。物业选址 物业搜索及研究 商业条款谈判 租赁/购买策略调整 财务分析及定性分析 租赁/购买战略评估与总体规划：增减面积搬迁新址物业整合优化物业空间使用项目租赁我们将结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和保留重要租户，确定最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策略，为您最大限度地创造价值。项目总体战略规划 项目营销与推广 租赁代理 租务管理办公室设立或搬迁将直接影响公司的业务运作，整个过程复杂且耗时耗力，因此选择一家专业的房地产顾问很有必要。我们在商业地产领域拥有丰富的经验和专业的见解，可提供一站式办公楼租赁服务。2仲量联行中国商业地产部市场份额占主导地位联系人中国区/上海 张静18年从业经验香港 鲍雅历17年从业经验北京刘骁18年从业经验白路17年从业经验成都 邓艳萍15年从业经验重庆 刘洋13年从业经验广州 马炜图28年从业经验杭州尤培荣17年从业经验南京陈明哲12年从业经验西安何娜11年从业经验青岛曲岩萍19年从业经验天津及沈阳高云鹏16年从业经验深圳李文杰11年从业经验武汉刘宁27年从业经验2022年 拥有190+位地产专家 完成1,200+办公楼租赁交易 覆盖120万+平方米租赁面积 哈尔滨大连长沙天津北京 青岛上海福州苏州南京南宁三亚武汉广州 深圳香港珠海澳门重庆西安济南石家庄洛阳唐山沈阳长春吉林秦皇岛威海烟台潍坊呼和浩特廊坊鄂尔多斯太原邢台郑州扬州句容常州无锡盐城昆山嘉兴绍兴金华温州泉州厦门潮州汕头河源汕尾揭阳中山东莞梅州韶关清远肇庆云浮阳江茂名湛江海口南昌南通开封徐州临沂杭州海宁湖州昆明顺德佛山西宁兰州绵阳德阳甘孜雅安眉山广元资阳自贡丽江拉萨攀枝花宜宾毕节昭通凯里贵阳安顺南充广安达州汉中延安渭南襄樊台北惠州泸州乌鲁木齐成都内江遂宁3办公楼业务覆盖32个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过80个大中小城市一线城市 租赁团队领跑市场重点二三线城市市场占有率排名第一 青岛/济南/天津市场占有率80%以上 沈阳/西安/重庆等市场占有率都超过60%武汉市场占有率超过50%成都/南京等市场占有率超过40%偏远地区资源积累极为丰富 如乌鲁木齐，我们曾为EMC,Cisco,Philips,UTC,MSD,GE,Bayer等完成选址工作万平方米0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.01800.02000.0无锡青岛宁波天津沈阳郑州苏州西安长沙南京厦门武汉杭州重庆成都广州北京香港深圳上海2022年总体量2023年新增供应2024年新增供应量2023年上半年，中国20个重点城市的甲级办公楼总体量录得9,447万平方米，其中一线城市(北上广深以及香港)总体量，共计5,220万平方米。至2024年年末，20个城市合计将有近1,445万平方米的新增供应，约占目前总体量的15%。其中，深圳、上海、广州、杭州的未来供应量较为显著，而北京、天津、青岛、无锡、郑州的未来供应量较为有限。由于短期内整体经济复苏的内生动力尚未完全释放，大多数企业依然倾向于采取相对谨慎的房地产策略，对租赁成本较为敏感，这在一定程度上延缓了租赁需求的快速恢复。于此同时，新增供应的压力进一步地推升了市场平均空置率水平。全国甲级办公楼重点城市总体量中国办公楼市场 摘要4在2023年上半年，全国20个重点城市的甲级办公楼租金均呈现不同程度跌幅，基于市场需求的弱复苏态势加之新增供应的影响，市场租金持续承压。众多业主调整租赁策略以期保持其入驻率水平。与此同时，一些租户也在借助有利的市场环境以相对可控的成本，完成其办公空间的扩张、升级或整合的需求。值得注意的是，在整体租金表现承压的情况下，不同板块以及板块内不同项目的租金表现持续分化。5全国甲级办公楼重点城市租金和同比变化租金同比变化租金同比净有效租金(人民币/平方米/天)2Q23净有效租金(人民币/平方米/天)-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-25.0-15.0-5.05.015.025.0香港 北京 上海 深圳 广州 杭州 青岛 南京 武汉 成都 西安 苏州 宁波 长沙 天津 重庆 厦门 沈阳 郑州 无锡中国办公楼市场 观点“三大细分领域重振科技企业办公楼市场需求2023年，我们预计在商业地产领域将继续看到科技行业有效支撑市场需求。通过深挖科技行业细分领域发展逻辑以及政策风向，我们认为游戏、AIGC以及教培行业将在下一个时期引领科技行业在办公楼市场的扩张。1.游戏行业：2023年前三个月已下发的游戏版号数量已超过2022年全年水平的一半。有机构预计，2023年全年版号发放数量将超过1,000个。近期我们已在全国办公楼租赁市场中观察到游戏行业办公需求的显著提升。我们认为，游戏企业在2023年将会着重发力，未来将为办公楼市场贡献显著的需求增量。2.AIGC行业：AIGC是具备潜在扩张空间的另一科技行业细分领域，有望成为商业地产市场中的下一轮机遇。近十年来，我国新增人工智能相关企业注册量呈逐年攀升趋势，年增速已实现连续9年正增长。我们认为，虽然现在AIGC行业的人力规模和办公楼使用面积相对较小，但依托国家政策的大力支持和自身市场规模的迅速扩张，AIGC行业有望在未来成为办公楼新租需求的核心来源之一。3.教培行业：经历“双减”政策出台之后，头部在线教育企业积极调整自身战略，开始大力推进其素质教育业务。近期，深挖职业教育方向的数家企业引领了整个教育行业信心的修复。从办公楼市场角度而言，2022年末至今，我们观察到多家教培企业重新出现在了办公楼寻租的队伍中。我们预计，政策支持其行业有序发展的基础上，教育行业中的办公需求将会呈温和增长。“中国新能源汽车全产业链企业抢滩上海办公市场新能源汽车是我国战略性新兴产业里的重点行业之一；它的大力发展不仅推动了制造业结构优化升级，也是中国实现“双碳”目标的战略举措。历经多年的发展沉淀，我国新能源汽车产业取得了举世瞩目的成就，其销量多年稳居全球第一。2022中国新能源汽车销量突破567万辆，占全球市场份额超过50%。此外，上海凭借深厚的汽车制造史和众多前沿科技产业集群，引领着中国新能源汽车转型。上海依托其集成电路和人工智能等方面根深蒂固的产业基础，汇集了行业内众多人才，拥有丰厚的研发资源和实力。结合新能源汽车车载系统、智能驾驶等应用场景，众多零配件企业、AI智能技术公司、以及整车品牌研发机构，相继选择进驻上海，以求创新突破，引领行业发展。上海产业园区内承载了众多此类企业的租赁需求，以整车品牌商为例，许多公司选择在漕河泾、张江等产业园区板块内的独栋项目作为其总部与研发中心。这些独栋项目不仅为汽车制造商提供了充足的扩租空间，而且满足了制造商在研发功能上对物业的规格要求，包括楼层净高、地板承重、电力荷载和装配平台。张江集成电路半导体等产业基础成为车载芯片以及造车品牌研发的办公首选地之一；金桥板块借助其传统制造业的优势，吸引了众多新势力品牌以及智能技术公司。“全景数据，重新解读成都产业全貌截至2023年，成都工业及科研用地开发的产业办公楼存量高达1,187.7万平方米；再加商业办公楼存量，成都产办加商办总样本高达2,331.9万平方米。两千多万平方米的办公空间承载成都经济的可持续增长与产业的高质量发展路径。6成都全口径办公数据显示，科技互联网行业占比29.6%，稳居各产业首位；在优质产办样本中，其占比更是高达42.0%。科技互联网的绝对优势再次彰显成都作为中国西部的科技之都、互联网之城的发展优势。相较而言，游戏公司、软件企业及后台中心构筑成都商办需求核心基石；通讯智能制造与互联网总部则多数落户产办项目。拥有超两千万常住人口的成都，住宅市场表现在当今市场中更具韧性。商业地产开发端，甲级办公楼存量全国第五，优质零售商业存量全国第三，基本盘规模支撑成都地产建筑业发展。就办公需求分析，地产建筑存量需求优势仍在，在全口径样本总需求的占比高达16.4%，位居各行业第二；在优质产办样本的需求占比为13.7%。出于成本考量，建筑、装修类企业多选址于产办或乙级商办楼宇，甲级商办楼宇更常见的是地产开发商。金融业与专业服务业是甲级商办楼宇优质租户的代表，承租能力更高，其聚集度往往也是衡量一个商务区是否成熟的重要指标。成都三产在GDP占比高，在全国主要城市名列前茅；两大产业亦常年位居甲级商办增量需求的前三位。在全口径办公样本数据中，二大产业的占比分别为13.0%、7.1%，分列三、四位。近年来，成都生物医药快速发展，在全口径样本需求中脱颖而出，排名第五，在优质产办样本中排名第三。成都生物医药科研力量雄厚，四川大学生物医药工程学科位列全球前十，华西医院在全国综合排名第二。尽管进驻商办楼宇的生物医药企业需求面积并不大，企业多以前台销售或行政办公室为主，其占比仅为3.5%；但在优质产办样本中，其需求占比高出一倍，达到7.4%。产办市场更能凸显成都医药产业的集聚规模与产业链附加值，未来将持续引领成都高质量产业发展。“华南企业对于年内经济展望较为审慎2023年以来，随着各类社会活动逐步回复正常化，交通流量、社会消费等领域均实现较快回暖，华南地区经济增长亦逐渐步入常态化。同时，内地与港澳地区重新通关，也为本地经济带来更多活力，并在一定程度上提振了企业信心。在新一年的经济发展形势下，为分析年内华南地区办公楼租赁需求前景，仲量联行华南区研究部调研了广深两地约100家企业，以进一步了解这些企业的短期经济展望以及对办公空间的需求。调研数据显示，相当一部分受访企业对于2023年经济期望相对正面，约47%的受访企业对2023年经济发展给予乐观的答复；另外，亦有不少企业保持观望，约46%的企业对于今年经济发展前景持中性意见；对于今年发展前景较为悲观的受访企业则占比不足10%。对今年经济发展较为乐观的受访企业中，超30%表示将在年内扩充公司人员规模；此类企业多数倾向于原项目扩租，但也有部分企业出于成本控制的考量，选择保持现有办公面积或搬迁至成本更低的办公楼项目。值得关注的是，在各受访行业之中，专业服务业企业对于年内经济展望给予相对正面答复的占比超60%。其中，对于今年经济前景较为积极乐观的内资专业服务业企业占比高达80%，此类企业中超60%预计将在年内扩充企业人员规模及办公楼面积。但是，外资专业服务业企业对2023年国内经济展望则明显更为保守。7KowloonHong Kong Island香港办公楼具体 分布在哪些区域？中环是香港著名的中央商务区。除此之外，湾仔/铜锣湾和尖沙咀分别是香港岛和九龙的传统核心细分市场。港岛东和九龙东为成本敏感的租户提供了更为合算的选择，因此成为较受欢迎的非核心细分市场。港岛东九龙东尖沙咀湾仔/铜锣湾中环主要城市速览2019年的社会动荡和新冠疫情引发了香港的重大经济衰退，过去四年中的三年，香港GDP均显示收缩。在2023第一季度，随着疫情相关限制的取消和与内地关口的重新开放，社会生产活动开始恢复正常，并将在未来一段时间为经济增长提供动力。由于疫情促使企业更加重视员工的福祉并重新思考其房地产需求，租赁活动主要涉及整合或升级。更多的租户寻求工作场所的灵活性和康体设施，近几个季度向优质办公室升级的趋势较明显。整个市场中，租金下滑的趋势已经开始逐渐放缓。截至2023年上半年末，香港整体净有效租金为每平方尺每月54.1港元，同比下降5.5%，市场整体空置率为12.6%。香港是全球金融中心和世界顶级城市之一。其主要优势包括良好的商业环境、健全的基础设施以及深厚的专业服务和创业网络。这座城市应继续从其作为内地和世界其他地区之间门户的地位中获益。总体量104.6 百万平方尺净吸纳量-327 千平方尺空置率12.6%平均租金54.1 港元/平方尺/月地方生产总值27,800 亿港元第三产业增加值26,000 亿港元常住人口730 万人世界500强450+个2022年 宏观经济 指标2023年 上半年 甲级办公楼 指标 核心细分市场 非核心区细分市场8千平方米-400-2000200400600201520162017201820192020202120222023*2024*核心细分市场供应量非核心细分市场供应量核心细分市场净吸纳量非核心细分市场净吸纳量港元/平方尺/天核心细分市场（净有效）租金（左轴）核心细分市场空置率（右轴）非核心细分市场（净有效）租金（左轴）非核心细分市场空置率（右轴）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5201520162017201820192020202120222023*2024*59%金融、保险、房地产与专业服务(FIREBS)12%政府、社团、协会、领事馆与教育10%制造贸易5%其他4%科技新媒体2%医疗诊所2%矿业与能源2%运输与仓储2%医药2%建筑、建造与工程香港甲级办公历史供应及需求香港甲级办公历史租金及空置率香港甲级办公需求行业分布(2022年下半年-2023年上半年)市场份额占主导地位2022年拥有41位地产专家完成413个办公楼租赁交易覆盖317.4万平方尺租赁面积团队负责人鲍雅历香港及澳门董事总经理/香港商业地产部总监+852 2846 5125 仲量联行中国商业地产部香港9北京是中国的政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，并正在建设成为一个国际金融中心。2022年，北京实现GDP增速0.7%，地区生产总值录得超4.16万亿元。其中，第三产业比重稳保高位，占比高达83.8%。截至2023年上半年，北京甲级办公楼总存量为1,097万平方米。北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区域边界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚区域，金融街则为金融业聚集区域，而中关村则是全市的IT行业聚集区域。北京市场的优异表现源自于充足的需求支持，来自金融和IT行业的需求和北京市强劲的基本面，不断推动市场稳健发展。除北京成熟子市场外，北京规划并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格局。如丽泽等新兴办公子市场在政府的政策引导和大力支持下，部分内资IT和金融巨头已率先进驻该区域，区域整体吸引力上升。2023年上半年，年初短暂冒头的市场复苏趋势并未延续，租赁需求整体偏弱。内资租户仍为当前市场中的绝对主力，连续两个季度占总租赁成交量的80%以上。全市办公楼市场承压的情形下，平均租金在近期持续处于下行通道。总体量1,097 万平方米净吸纳量3.0 万平方米空置率10.3%平均租金10.4 元/平方米/天地方生产总值41,611 亿元第三产业增加值34,894 亿元常住人口2,184 万人世界500强450+个2022年 宏观经济 指标2023年 上半年 甲级办公楼指标北京办公楼具体分布在哪些区域？北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子市场，以CBD和金融街为代表，市场表现较为突出，租金也在全球范围内占据一席之地。其中丽泽为北京较为新兴的子市场，在轨道交通和城市航站楼的建设完善下，区域逐渐发展成熟，吸引市场目光。丽泽 东长安街金融街 中关村 奥林匹克 东二环路 望京第三 使馆区CBD10新增供应净吸纳量020406080100120201520162017201820192020202120222023*2024*万平方米36%金融19%科技互联网19%专业服务5%生命科学2%制造贸易2%零售17%其它元/平方米/天全市租金（净有效）（左轴）全市空置率（右轴）2.00 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0201520162017201820192020202120222023*2024*0%10%20%30%40%50%60%70%市场份额占主导地位2022年拥有30+位地产专家完成150个办公楼租赁交易覆盖17万平方米租赁面积团队负责人刘骁北京商业地产部租户代表业务负责人+86 10 5922 1279 白路华北区商业地产部业主代表业务负责人+86 139 1041 8259 北京甲级办公历史供应及需求北京甲级办公历史租金及空置率北京甲级办公需求行业分布(2022年下半年-2023年上半年)仲量联行中国商业地产部北京11截至2023年上半年，上海甲级办公楼总体量录得1,675万平方米。上海持续吸引聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入驻及设立总部。其中金融服务业、专业服务业以及零售业为中央商务区办公楼的主要需求来源。而随着近年非中央商务区大量优质新增供应，交通路网日益成熟以及零售配套愈发完善，越来越多的企业选择搬迁扩张至非中央商务区，前滩、北外滩等新兴板块蓬勃发展。总体量1,675 万平方米净吸纳量21.5 万平方米空置率20.4%平均租金7.3 元/平方米/天地方生产总值44,653 亿元第三产业增加值33,097 亿元常住人口2,476 万人世界500强450+个2022年 宏观经济 指标2023年 上半年 甲级办公楼指标上海是中国最大的经济中心，并正在建设成为一个国际金融中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业比重继续提高。南京西路淮海路人民广场新江湾城/五角场四川北路苏河湾长寿路徐汇滨江浦西世博浦东世博后滩前滩莘庄虹桥交通枢纽吴中路徐家汇虹桥中山公园长风真如大宁花木新民洋大连路杨浦滨江北外滩竹园陆家嘴新天地外滩上海火车站商务区范围：中央商务区非中央商务区商务区类别：核心成熟中央成长上海办公楼具体分布在哪些区域？黄 浦 江 将 上 海 市 中 心 为 两 个 区 域：浦 西（黄浦江以西）和浦东（黄浦江以东）。上海的办公楼市场则可分为中央商务区和快速崛 起 地 集 合 优 质 甲 级 办 公 楼 的 非 中 央 商务 区。在 城 市 地 铁 快 速 扩 张 的 驱 动 下，中央 商 务 区 和 非 中 央 商 务 区 细 分 成 四 个 类别：核心商务区、中央商务区、成熟商务区、成长商务区。12中央商务区供应量非中央商务区供应量中央商务区净吸纳量非中央商务区净吸纳量050100150200250201520162017201820192020202120222023*2024*万平方米22%金融业16%专业服务18%科技互联网10%零售15%制造贸易7%医药及生命科学12%其它上海甲级办公历史供应及需求上海甲级办公历史租金及空置率上海甲级办公需求行业分布(2022年下半年-2023年上半年)元/平方米/天中央商务区租金（净有效）（左轴）中央商务区空置率（右轴）非中央商务区租金（净有效）（左轴）非中央商务区空置率（右轴）0%10%20%30%40%50%60%70%0.02.04.06.08.010.012.0201520162017201820192020202120222023*2024*市场份额占主导地位2022年拥有53位地产专家完成328个办公楼租赁交易覆盖59万+平方米租赁面积团队负责人张静商业地产部中国区总裁/华东区董事总经理+86 21 6133 5427 仲量联行中国商业地产部上海13广州办公楼具体分布在哪些区域？广州办公楼市场可分为核心区域以及新兴区域，主要有10个细分市场。其中核心区域包括珠江新城、天河北以及越秀，其办公楼市场配套完善、交通便利、客群稳定。而新兴区域以琶洲与广州国际金融城为首，近年来吸引了不少国内TMT和金融企业入驻及设立总部；而相对较远的新兴市场也在不断发展，未来将有更多甲级办公楼相继落成。白鹅潭越秀白云新城 天河北珠江新城广州国际金融城起步区汉溪-长隆-万博广州南站核心区鱼珠琶洲截至2023年6月底，广州甲级办公楼总体量录得839万平方米。作为华南地区核心城市之一，广州核心区域吸引了众多世界500强企业以及国内外优质企业进驻，而核心区域内办公楼租户主要以金融、科技互联网和专业服务业企业为主。另外，随着其他新兴区域的不断成熟，越来越多的企业选择在这些新兴区域扎根发展，其中琶洲作为互联网创新集聚区，科技互联网企业入驻意愿最为踊跃。2023年上半年，得益于社会生产生活秩序回归正常，广州经济有所修复；但是，各经济部门复苏仍不均衡，短期内经济恢复和企业扩张的不确定性仍然存在。因此，虽然租赁市场问询活跃度与2022年下半年相比有所回升，但多数企业当前对租赁成本仍较为敏感，依然倾向于采取相对谨慎的房地产策略，这在一定程度上延缓了租赁需求的恢复和释放，办公楼市场租金亦未止跌回升。总体量839 万平方米净吸纳量14.9 万平方米空置率21.8%平均租金4.8 元/平方米/天地方生产总值28,839 亿元第三产业增加值20,611 亿元常住人口1,873 万人世界500强300+个2022年 宏观经济 指标2023年 上半年 甲级办公楼指标广州是国家中心城市、国家综合性门户城市和广东省省会，被誉为中国通向世界的南大门。2022年，广州GDP体量已达到2.88万亿元的规模。近年来，随着广州经济发展新旧动能转换加速，其逐步建立起以高端服务业和高技术制造业为主导的本地产业发展体系。核心区域 新兴区域1417.9%金融业34.3%科技互联网11.6%房地产/建筑14.4%其他4.4%零售业17.4%专业服务租金（左轴）空置率（右轴）0%5%10%15%20%25%4.05.06.07.08.0201520162017201820192020202120222023*2024*元/平方米/天仲量联行中国商业地产部广州广州甲级办公历史供应及需求广州甲级办公历史租金及空置率广州甲级办公需求行业分布(2022年下半年-2023年上半年)020406080100120140160201520162017201820192020202120222023*2024*万平方米新增供应净吸纳量市场份额占主导地位2022年拥有15+位地产专家完成100+个办公楼租赁交易覆盖10万+平方米租赁面积团队负责人马炜图华南区商业地产部总监+86 139 0301 3011 15深圳办公楼具体分布在哪些区域？核心商务区自东向西发展，包括蔡屋围、华强北、福田CBD、车公庙、科技园以及后海片区，该区域相当于“内环”。而前海、宝安中心、留仙洞总部基地、北站商务区以及笋岗片区属于新兴商务区，它们大多分布在深圳地铁5号线沿线，5号线沿线因此相当于“中环”。宝安中心前海蛇口科技园深圳湾超级 总部基地车公庙福田CBD华强北蔡屋围笋岗留仙洞总部基地北站 商务办公区地铁5号线截至2023年中，深圳甲级办公楼总体量录得1,232万平方米。高新技术企业是深圳办公楼市场中的重要租户之一，由于相关产业主要集聚在南山区，该区域也成为此类企业选址时的首选。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中心区。从地域层面上看，深圳办公楼市场的发展呈自东向西、由中央商务区向新兴商务区转移的趋势；随着新兴商务区内更多交通干线的落成，更多企业将迁往这些商务区的新建楼宇，并带动此类区域的日渐成熟。2023年，深圳经济恢复步入后疫情时代的新常态。与2022年底相比，深圳市办公楼租赁市场活跃度逐步回升，但多数企业仍以合理控制成本为第一要义。因此，虽然成交面积实现上升态势，但平均租金水平持续下挫。另外，在上半年新增供应体量较小的情况下，全市空置率较年底小幅下降0.5个百分点至22.6%。总体量1,232 万平方米净吸纳量19.0 万平方米空置率22.6%平均租金5.7 元/平方米/天地方生产总值32,388 亿元第三产业增加值19,956 亿元常住人口1,766 万人世界500强290+个2022年 宏观经济 指标2023年 上半年 甲级办公楼指标深圳是全国性经济中心城市和国家创新型城市，也是我国重要的经济特区。2022年，深圳地区生产总值32,388亿元，年增速为3.3%。近年来，深圳持续提升先进制造业竞争力、加快建设国际金融创新中心，初步构建了以高新技术产业、金融业、物流业、文化产业为支柱的现代产业体系。核心区域 新兴区域后海16050100150200250201520162017201820192020202120222023*2024*万平方米新增供应净吸纳量38%金融业26%科技互联网9%房地产/建筑8%专业服务7%贸易/零售12%其它元/平方米/天租金（净有效）（左轴）全市空置率（右轴）0%5%10%15%20%25%30%4.04.55.05.56.06.57.07.58.08.59.0201520162017201820192020202120222023*2024*仲量联行中国商业地产部深圳市场份额占主导地位2022年拥有20+位地产专家完成150+个办公楼租赁交易覆盖16万+平方米租赁面积团队负责人李文杰深圳商业地产部总监+86 13512731752 深圳甲级办公历史供应及需求深圳甲级办公历史租金及空置率深圳甲级办公需求行业分布(2022年下半年-2023年上半年)17成都办公楼具体分布在哪些区域？成都市甲级办公楼市场呈现“1+1+1”格局的分布特征，即传统商务区（市中心和人民南路）+高新南区（金融城和大源）+天府新区。当前市场已日臻成熟，进入“增量开发与存量盘活”并举阶段。截至目前，市中心和金融城区域发展成熟，聚集大型内外资机构及开发商，形成以金融、科技互联网、金融、贸易为主导产业的中央商务区。而城东与天府新区区域则为成都未来主要增量市场。截至2023年上半年，成都甲级办公楼总体量达475.7万平方米，居全国第五。需求方面，长期经济稳健增长驱动办公楼宇去化，2018-2022年均净吸纳量达20.0万平方米。步入2023年后，经济内生驱动转型催化办公楼需求端步入结构调整期，企业决策周期延长，租赁需求短期走弱，叠加项目集中供应，市场租金下行压力不断上升。行业结构上看，金融与科技互联网双轮驱动特征明显，两大行业常年贡献增量需求占比近50%。尽管科技行业于今年上半年有所回落，但其存量优势仍然存在。新兴战略领域如高端制造业、芯片以及新能源领域均呈现上涨机遇。其次，在疫情政策放开后，成都作为中国西部消费中心，线下消费活动高速恢复，办公楼中消费型服务业、零售贸易行业租赁复苏明显。总体量475.7 万平方米净吸纳量6.5 万平方米空置率29.5%平均租金2.9 元/平方米/天地方生产总值20,818 亿元第三产业增加值13,825 亿元常住人口2,127 万人世界500强315 个2022年 宏观经济 指标2023年 上半年 甲级办公楼指标成都作为中国西部地区的经济中心，是1.5线城市中的领军城市。2022年，地区生产总值跨越2万亿台阶，其中，信息传输、软件和信息技术服务业增加值增长6.8%；金融业增加值增长6.6%。国际门户枢纽能级持续提升，全年航空旅客吞吐量居全国第一，中欧班列（成渝）开行量居全国前列。中央商务区 非中央商务区18010203040506070802017201820192020202120222023*2024*新增供应量净吸纳量万平方米19.7%互联网19.5%专业服务17.8%金融业14.7%地产建筑4.2%零售3.9%贸易3.2%酒店餐饮3.0%能源、环保及公共事业2.9%医药及生命科学11.1%其它租金（净有效）（左轴）空置率（右轴）元/平方米/天0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2.52.72.93.13.33.52017201820192020202120222023*2024*仲量联行中国商业地产部成都市场份额占主导地位2022年拥有11位地产专家完成66个办公楼租赁交易覆盖近6万平方米租赁面积团队负责人邓艳萍华西区商业地产部总监+86 28 6680 5009 成都甲级办公历史供应及需求成都甲级办公历史租金及空置率成都甲级办公需求行业分布(2022年下半年-2023年上半年)19团队负责人刘洋重庆分公司总经理/重庆商业地产部总监+86 136 3777 3054 元/平方米/天租金（净有效）（左轴）空置率（右轴）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.01.02.03.04.05.02017201820192020202120222023*2024*重庆甲级办公历史供应及需求重庆甲级办公历史租金及空置率新增供应量净吸纳量-1001020304050602017201820192020202120222023*2024*万平方米重庆重庆是中国内陆地区唯一的直辖市，是长江上游的经济金融中心，以及长江经济带和西部陆海新通道的战略支点，同时也是中国经济第四极-“成渝经济圈”的中心城市。“十四五”时期，重庆将围绕新一代信息技术、新能源及智能网联汽车、先进材料、生物医药和节能环保等方向，布局一批优势产业链。重庆产业的良性发展奠定办公楼市场需求基础。截至2023年上半年，重庆甲级办公楼总存量达到370万平方米，位列中国第六。重庆世界500强企业超过300家，成为办公楼市场重要的租户构成。金融业、服务业以及房地产建筑业长期以来是重庆办公楼需求的主要来源。在“智慧城市”战略的带动下，科技互联网产业快速崛起，成为办公楼需求的重要增量来源。重庆办公楼具体分布在哪些区域？随着“成渝地区双城经济圈”规划出台，重庆正携手成都打造中国经济第四极。解放碑CBD、江北嘴CBD、照母山板块将构筑重庆三大核心办公区。解放碑CBD是重庆外资企业最集中的区域，江北嘴CBD是中国内陆地区金融产业集中度最高的商务区，照母山板块则是重庆科技互联网产业的战略发展区域。未来，重庆核心商务区将在城市更新中焕发生机，同时办公楼版图将进一步向北向西延伸，在未来三至五年内形成中央公园与西部科学城等新兴商务区。照母山新牌坊观音桥大石化解放碑江北嘴南坪杨家坪西部科学城中央公园 核心商务区 非核心商务区200%10%20%30%40%50%0.01.02.03.04.05.0201520162017201820192020202120222023*2024*元/平方米/天租金（净有效）（左轴）空置率（右轴）武汉甲级办公历史供应及需求武汉甲级办公历史租金及空置率武汉办公楼具体分布在哪些区域？武汉共有七大甲级办公楼子市场。长江北侧的汉口区域办公楼市场较为集中，包括汉口沿江、解放大道、建设大道、王家墩。而长江南侧的武昌区域市场更加分散，分别为武昌沿江、中南中北路以及光谷，这与武昌独特的地理环境有关，沙湖、东湖、南湖将武昌的几大甲级办公楼市场进行了分割。团队负责人刘宁武汉商业地产部总监+86 27 5959 2128 新增供应量净吸纳量万平方米010203040506070201520162017201820192020202120222023*2024*武汉截至2023年6月底，武汉甲级办公楼总体量录得285万平方米。“两江交汇、三镇鼎立”的独特地理环境使得武汉呈现“多中心”格局，并随之形成了七大甲级办公楼市场，他们所在区域的发展规划不同、产业背景各异，经过多年的发展，各具特色。总体看，武汉甲级办公楼的租户结构中，金融业、科技互联网以及地产建筑行业是主要的需求来源。细分市场看，位于汉口的建设大道是传统的金融聚集区，而武昌的中南中北路定位华中金融城，因此这两个片区主要以金融类租户为主。光谷作为国家级高新区，产业基础牢固，科技企业云集，“双创”氛围浓厚，更受科技互联网企业的亲睐。王家墩 建设大道 汉口沿江武昌沿江中南中北路光谷解放大道 21元/平方米/天租金（净有效）（左轴）空置率（右轴）0%10%20%30%40%50%0.01.02.03.04.05.020162017201820192020202120222023*2024*南京甲级办公历史供应及需求南京甲级办公历史租金及空置率鼓楼新街口南站河西新增供应量净吸纳量万平方米-10 20 30 40 50 6020162017201820192020202120222023*2024*南京办公楼具体分布在哪些区域？南京甲级办公楼主要分布在四个核心板块，包括新街口及鼓楼两个传统中央商务区、发展趋向成熟的河西中央商务区以及加速开发的南站板块。未来几年，各个板块均有优质楼宇入市，其中河西板块将迎来集中供应期。南京截至2023年上半年，南京甲级办公楼总体量录得253万平方米。从全市来看，南京已经形成以新街口，河西为首的四大核心商务区格局。其中新街口及鼓楼为传统核心商务区，发展较早，也较为成熟，租户结构多元化，以传统金融业和专业服务业为主；河西为南京的金融核心功能区，近年来高品质楼宇持续供应，不仅有许多内资金融总部设立于此，众多科技类企业总部也陆续落户河西。南站板块作为高铁枢纽的南部新城，主要发展商务商贸业、健康休闲和文化创意产业。团队负责人陈明哲南京商业地产部总监+86 8966 0660 220%10%20%30%40%50%0.01.02.03.04.05.06.0201520162017201820192020202120222023*2024*元/平方米/天租金（净有效）（左轴）空置率（右轴）杭州甲级办公历史供应及需求杭州甲级办公历史租金及空置率0204060201520162017201820192020202120222023*2024*新增供应量净吸纳量万平方米23杭州办公楼具体分布在哪些区域？按发展时间序列划分，杭州可分为以黄龙、武林为代表的围绕西湖发展的传统核心商圈，以钱江新城为代表的拥江发展核心商圈，以及以未来科技城为代表的响应产业大走廊的一众新兴商圈。从楼宇属性来看，杭州办公楼市场可分为以商务办公为属性、金融与专业服务主导的优质办公楼市场，及以创新研发为主要属性、科技新媒体行业占主导的优质商务园区市场。在杭州，主要有6个优质办公楼细分板块及6个优质商务园区细分板块。黄龙未来科技城滨江钱江 世纪城拱北 运河商务区 武林钱江 新城九堡下沙杭州截至2023年上半年，杭州甲级办公楼总体量录得280万平方米。金融行业及科技新媒体企业依旧占据租赁需求主导地位，专业服务业的租赁需求活跃度有明显回升。回顾2022年，杭州持续推动数字经济和实体经济加速融合，全年数字经济核心产业实现增加值5076亿元，占GDP比重为27.1%。同时，先进制造业快速发展，传统制造业改造提升持续推进，工业产业结构转型升级迈出了新的步伐，先进制造业规模持续发展壮大。随着亚运会的临近，杭州的城市交通路网和基础设施建设更趋完善，不断加大对外开放水平，推进城市经济高质量发展，城市对外资企业的吸引力正不断加大。办公楼市场 产业园区团队负责人尤培荣杭州商业地产部总监+86 571 8196 5968 城北市中心高新北高新南南二环及小寨曲江国际港务区西咸新区西安办公楼具体分布在哪些区域？西安主要有6个办公楼子市场。出于对西安市中心古建筑的保护，市内对于新建建筑物有着限高的要求，因此市中心的办公楼存量仅占全市的约3%。南二环及小寨区域是市里发展最早的商业区域，随着城市的发展，目前优质办公楼存量约3%。而西安高新技术产业开发区作为西安最核心的商务聚集区，经过近三十年的发展，已经形成了高新南、高新北两大办公楼子市场，承载全市超过50%的办公需求。随着城市版图的扩张，城北和曲江板块也逐渐发展成为了产业聚集度较高的办公楼子市场，承载近四成的办公需求。未来，随着西安市的进一步发展，西咸新区及国际港务区等区域也将逐渐形成新的产