房地产经营管理第五章-房地产价格评估.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房地产经营管理,第五章 房地产价格评估,5.1 房地产估价概述,5.11房地产估价的概念,房地产估价是专业房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格的因素基础上,对估价对象在估价时点的客观合理价格(或价值)进行估算和判定的活动。,5.1.2,房地产估价原则,1.合法原则,2.最佳使用原则,3.替代原则,4.估价时点原则,5.1 房地产估价概述,5.1.3,房地产估价程序,1.明确估价基本事项,2.拟定估价项目的工作方案,3.搜集估价所需资料,4.实地勘察估价对象,5.进行最佳利用分析,6.选定估价方法并进行估算,7.选定估价结果,8.撰写估价报告,9.估价资料归档,5.1 房地产估价概述,5.1.4 价值思想对房地产价值及估价理论发展的影响,影响,1.价值思想概观,2.20世纪以来西方房地产价值理论的发展,3.现代估价理论的形成,4 价值类型,5.2 成本法,5.2.1 成本法基本理论,基本原理,成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和。即：,MV=LV+IV,式中，MV是市场价格；LV是土地价格；IV是改良物残余价值。IV可分成重置成本RCN（即建一同等功能建筑物的成本和）折旧D两部分。上述公式可表示为：,MV=LV+（RCN D）,5.2 成本法,5.2.1 成本法基本理论,成本法估价步骤,（1）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等方面的资料。,（2）估算土地价格。,（3）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本。,（4）估算建筑改良物的折旧。,（5）估算附属改良物的重置成本及折旧。,（6）求出房地产价格。,5.3 市场比较法,5.3.1 市场比较法基本理论,市场比较法又称交易实例比较法、现行市价比较法等，它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值的方法,。,在房地产市场发育程度较好，交易实例资料比较丰富的地区，市场比较法除了可直接用于评估房地产价格外，还可用于其他评估方法中有关参数的求取。,5.3 市场比较法,5.3.2 市场比较法估价步骤,1.搜集交易实例,2.选取可比交易实例,3.建立价格可比基础,4.进行交易情况修正,5.进行交易日期修正,6.进行区域因素修正,7.进行个别因素修正,8.确定比准价格,5.3 市场比较法,5.3.3 回归分析法,其基本公式为,：,Y=+1X1+2X2+3X3+NXN+,式中，Y为价格或租金；为常数；为系数；X为影响价值的因素变量；为因素变量不能解释的价格差异。,5.3 市场比较法,5.3.4 基准地价修正法,基准地价修正法是将,基准地价作为市场比较法中的“可比,交易实例”，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、,个别因素修正，得到某一宗地价格的,评估方法。基准地价水平和基准地价,修正系数，应以当地政府公布的标准作为,估价依据。,5.3.5,应用举例,5.4 收益法,5.4.1 收益法基本理论,1.原理及适用范围,收益法又可称为收益资本化法或投资法。它是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率（也称资本化率）折算到估价时点价值的方法。,2.收益法估价步骤,（1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（2）估算估价对象预期每年的潜在毛收入；（3）估算每年的有效毛收入；（4）估算年经营费用；（5）估算年净收益；（6）估算适当的折现率；（7）选用适宜的计算公式，求出收益价格。,5.4 收益法,5.4.2 净收益估算,净收益估算,1.潜在毛,收入估算,2.,有效毛,收入估算,3.经营费,用估算,4.净收益,估算,5.4 收益法,5.4.3 折现率估算,1.市场比较法：也称市场提取法，是通过在市场上搜集3个以上类似房地产的价格、净收益资料，选用相应的公式计算求出折现率,2.资本资产定价模型：该模型认为折现率等于无风险利率加风险报酬率。用公式表示为：,r=rf+（rm-rf）,式中，r为折现率；rf 为无风险利率；为投资估价对象房地产的不可分散（系统）风险系数；rm为社会投资平均报酬率。,3.投资资本结构法：即将购买房地产的抵押贷款的利息率与自有资本（或称权益资本）所期望的投资回报率，按照资金构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为：,r=rmm+re（1-m）,4.债务保证率法,该方法最早由盖特（1978）提出，其公式为：,r=DCRrmm,式中，DCR为债务偿还保证率，等于年净收益（NOI）与年债务偿还额（Im）的比值；rm、m的含义同前面的公式。,5.4 收益法,5.4.4 收益法计算常用公式,在收益法公式中，我们用V表示所估算的收益价格；Ai表示第i年的净收益，在各年净收益相等时以A表示；r表示折现率；n表示估价对象的收益年限；b为等额递增时的年递增额（递减时将公式中的b换为“-b”）；g为等比率递增时的递增比率（递减时将g换为“-g”）。,（1）收益法基本公式。,V=Ai/（1+r）i i=1，2，n,（2）在年净收益不变时。,V=A（1+r）n-1/r（1+r）n,（3）在年净收益等额递增时。,V=A（1+r）n 1/r（1+r）n+b（1+r）n-1/r2（1+r）n-bn/r（1+r）n,（4）在年净收益等比率递增时。,V=A（1+r）n（1+g）n/（rg）（1+r）n,（5）预期将在估价时点后第j年末以价格Vj出售时。,V=Ai/（1+r）i+Vj/（1+r）j i=1，2，j,Vj=Ax/（1+r）x-j x=j+1,j+2,，n,5.4 收益法,5.4.5 收益年限的确定,5.4.6 残余法,A=VLrL+Vbrb,式中，A为土地和地上建筑物共同产生的净收益；VL为土地价值；Vb为建筑物价值。因而，我们可以进一步将上式写为：,VL=（A Vbrb）/rL,或,Vb=（A VLrL）/rb,5.4.7 应用举例,5.5 假设开发法,5.5.1 假设开发法基本理论,1.原理及适用范围：,又可称为剩余法、倒算法等。假设开发法是将估价对象,房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望,利润后的所得剩余额作为估价对象房地产的评估价格。假设开发法的基本理,论依据是古典经济学的地租剩余理论。,2.假设开发法估价步骤,：,（1）调查估价对象的基本情况，包括估价对象的区位、宗地面积及形状等特征，以及土地利用的规划限制、产权状况。,（2）选择最佳开发利用方式。,（3）估计开发周期，包括建设期估计、租售期估计。,（4）预测开发完成后的房地产价值。,（5）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费。,（6）进行具体的计算。,5.6 不同估价目的下的价格评估,5.6.1 土地使用权出让价格评估,5.6.2 房地产转让价格评估,5.6.3 房地产租赁价格评估,5.6.4 房地产抵押价值评估,5.6.5 房地产保险估价,5.6.6 房地产课税估价,5.6.7 房地产征收价值评估,5.6.8 房地产分割及合并估价,5.6.9 房地产纠纷估价,5.6.10 房地产拍卖底价评估,5.6.11 企业各种经济活动中的房地产估价,5.7 估价报告的编写要求和内容,5.7.1 编写要求,（1）全面性,（2）公正性和客观性,（3）准确性,（4）概括性,（5）规范性,5.7.2 编写内容,关键术语,价值类型 成本法,市场比较法 收益法,假设开发法 估价目的,复习思考题,1.待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积为2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率50，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60的总建设费，第二年投入40的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费为总建设费的6，利息率为10，利润率为20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元平方米,折现率为10。,2.投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者选择哪一幅土地进行投资更为经济?,Thanks!,