2023年全国产城形势发展年度报告.pdf

克而瑞克而瑞产城发展部产城发展部20242024-0101-1111增速高于目标，经济持续向好，三产重新成为最大推动力近5年GDP规模及增速情况数据来源：国家统计局预计全年增速，高于预期目标近18个季度GDP环比增速变化环比持续增长，整体呈现波动弱复苏3.9 10.4 6.4 10.5 5.0 32.6 43.3 38.9 47.7 31.9 63.5 46.3 54.7 41.8 63.1 20192020202120222023Q1-3一产二产三产近5年三次产业对GDP增长的贡献率三产贡献率已恢复到疫情前水平98.65 101.36 114.92 120.47 126.66.0%2.2%8.4%3.0%5.2%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0.020.040.060.080.0100.0120.0140.020192020202120222023E国内生产总值（万亿）可比价增速（%）1.5%1.4%1.3%-10.4%11.5%3.4%2.6%0.7%1.2%1.7%0.8%-2.3%3.7%0.8%2.3%0.5%1.3%2019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3工业消费拉动增长，是经济“压舱石”，制造业和基建将继续带领投资复苏近5年三大需求对GDP增长的贡献率数据来源：国家统计局消费拉动个百分点增长贡献率高于疫情前水平2023年社会消费品零售总额同比增速2023年固定资产投资同比增速工业投资引领（），房地产投资拖后腿（），基建投资仍有余力（）58.6(6.8)58.3 32.8 83.2 28.9 81.5 19.8 50.1 29.8 12.6 25.3 21.9 17.1(13.0)20192020202120222023Q1-3最终消费支出资本形成总额净出口-5.9-1.8 3.5 10.6 18.4 12.7 3.1 2.5 4.6 5.5 7.6 10.1(10)(5)051015202022年11月2022年12月2023年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月社会消费品零售总额同比增长，今年有望持续恢复5.3 5.1 5.5 5.1 4.7 4.0 3.8 3.4 3.2 3.1 2.9 2.9 0123456工业制造业加速恢复，高技术制造业全球市场竞争力增强2023年规上工业增加值同比增速数据来源：国家统计局、中国海关总署规上工业增加值同比增长，下半年环比持续增长，制造业增速更快不同年份中国前10大重点出口商品变化技术密集型产品出口占比显著提高，表明高技术制造业竞争力显著提升，有能力争夺全球市场工业2.2 1.3 2.4 3.9 5.6 3.5 4.4 3.7 4.5 4.5 4.6 6.6 012345672013年商品金额（亿美元）服装及衣着附件1770.891770.89自动数据处理设备1199.691199.69笔记本电脑1107.951107.95纺织纱线/织物及制品1069.821069.82集成电路877.25877.25农产品671.13671.13家具及其零件518.34518.34液晶显示板358.60358.60塑料制品353.01353.01贵金属或包贵金属首饰289.00289.002018年商品金额（亿美元）自动数据处理设备及零部件1719.751719.75服装及衣着附件1576.331576.33电话机1421.991421.99纺织纱线/织物及制品1190.981190.98运输工具1181.081181.08金属制品1024.111024.11农产品793.23793.23仪器仪表714.75714.75钢材606.01606.01汽车零部件550.23550.232023年1-11月商品金额（亿美元）电子元件2300.822300.82自动数据处理设备及零部件1703.451703.45电工器材1672.201672.20服装及衣着附件1451.981451.98文化产品1332.961332.96手机1256.241256.24纺织纱线/织物及制品1233.631233.63汽车927.06927.06塑料制品910.73910.73农产品895.44895.44制造业企业亏损收窄，生产延续扩张，整体好于去年同期规上工业企业各月累计营收与利润总额同比增速数据来源：国家统计局营收保持微增，亏损幅度持续收窄月单月份利润增幅接近制造业PMI指数景气水平有所回落，但高技术制造业和装备制造业高于临界点生产指数生产指数仍高于临界点，新订单指数明显好于去年同期(25)(20)(15)(10)(5)05102022年1-11月1-12月2023年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月营收同比增速利润总额同比增速47.0 49.0 46474849505152532022年12月2023年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月44.6 50.2 4045505560新订单指数43.9 48.7 40455055工业重资产业务，开发运营商愈发不敢拿地，投资加速回归一二线园区开发运营商拿地量（亩）数据来源：克而瑞产城数据库473,864 414,844 2000002500003000003500004000004500005000002022年2023年成交量上，拿地规模同比下降21.57%75.04%18.49%79.61%产业运营商产业企业其他园区开发运营商拿地占比内圈为2022年工业用地拿地占比，外圈为2023年拿地占比上，下降 个百分点51%46%49%54%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022年2023年其余城市一二线城市园区开发运营商拿地占比城市选择上，一二线是主阵地回顾划出重点展望轻资产业务，以委托运营模式为主，头部企业加快全国布局园区开发运营商开展轻资产业务占比数据来源：克而瑞产城数据库、上市企业年报56%81%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2022年2023年超企业拓展轻资产业务，民企更为热衷，比重高达29.60%37.10%33.30%一二线城市三线城市四/五线城市园区开发运营商参与轻资产业务方式委托运营是主流服务模式，风险相对更低，双方认可度相对更高某头部园区企业轻资产进入城市能级占比投入成本低、进入门槛低，城市进入没有明显限制27.3%44.0%24.2%4.5%0%10%20%30%40%50%全流程服务委托招商运营品牌管理输出承租运营“二房东”回顾划出重点展望市场表现，出租率与租金双降，但厂房产品整体更抗跌2022-2023年三季度典型城市研办类园区空置率与租金数据来源：克而瑞产城数据库研办类园区空置率较厂房类高 个百分点，租金下滑趋势更为明显2022-2023年三季度典型城市厂房类园区空置率与租金上海、深圳、苏州等制造业大市的厂房类项目出租率、租金抗跌能力更强0.000.501.001.502.002.503.003.500.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%北京上海广州深圳南京武汉杭州苏州2022年空置率2023年空置率2022年平均租金（元/天）2023年平均租金（元/天）0.000.200.400.600.801.001.201.401.600.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%北京上海广州深圳南京武汉杭州苏州2022年空置率2023年空置率2022年平均租金（元/天）2023年平均租金（元/天）回顾划出重点展望企业经营，租售收入大减，整体营收由增转降2019-2023年上市园区开发运营企业整体营收及增速整体营收迎来近五年的首次下滑预期同比大幅下降2019-2023年上市园区开发运营企业租售、服务收入变化情况尽管服务收入仍处在增长势头，但租售收入大幅下降，是收入有增转降的主要原因1453 1821 2198 2466 2130-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%05001,0001,5002,0002,5003,0002019年2020年2021年2022年2023年E企业营收（亿元）增速-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2019年2020年2021年2022年2023年租售收入增幅服务收入增幅数据来源：克而瑞产城数据库、上市企业年报回顾划出重点展望“产业保障房”即将上市，但过量供应将严重冲击原有市场部分城市“产业保障房”建设目标数据来源：克而瑞产城数据库、政府官网“产业保障房”的出现反映地方政府留住优质企业的迫切心情，也让园区开发商追求单项目高利润变得更为困难珠海、深圳、东莞“产业保障房”供应量与全市产业载体整体供应（万）年均目标供应量至少达到当地产业载体全年供应量的，最高达到城市产业保障房建设目标珠海两年内统筹建设2000万的产业发展新空间，同时控制租金东部片区20元/月/，西部片区15元/月/深圳将连续五年每年提供不少于2000万“高品质、低成本、定制化”厂房空间，同时租赁价格年涨幅5%，并控制租金35元/月/东莞五年内打造不少于5000万“高品质、低成本产业空间”，“成本+微利”确定租售价格838 1350 667 1000 1000 400 0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%02004006008001,0001,2001,4001,600珠海东莞深圳全市整体供应量保障房年均供应量保障房供应量占全市比重划出重点回顾展望园区要求“主题化”，但“主题跟风”一样面临同质化竞争数据来源：克而瑞产城数据库、企查查全国生物制品企业每年新增注册量统计疫情三年推动生物医药产业成为热点，每年新增企业注册量均超过万家上海生物医药产业园区市场统计生物医药主题产业园跟风大量上市，造成空置率迅速提升至上海生物医药园区租金统计“主题跟风”反映出短期投机思维，而非长期产业思维-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%6789101112132017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年新增企业注册量（万家）增长率0%5%10%15%20%25%30%01002003004005006007008009001,0002018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年市场总建面（万）新开园建面（万）空置率0.01.02.03.04.05.06.02018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年研发办公租金生产厂房租金划出重点回顾展望“工业上楼”全面铺开，产品、招商、运营都须解决新课题数据来源：克而瑞产业研究院、政府官方网站华东“工业上楼”开始加快实施华北“工业上楼”也进入到标准制定阶段七大战略性新兴产业“工业上楼”适合度工业要实现真正上楼，产业条件是基础，产品要素是前提运营须解决垂直空间内的交通秩序、三废处理等新问题上海市关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持各类经营主体建设万平方米“智造空间”项目适用产业综合用地（）政策，允许混合配置工业、研发、仓储、公共服务配套用途等功能，主导功能以工业、工业和研发混合为主。2023年重点城市发布的“工业上楼”政策汇总上海关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施苏州鼓励“工业上楼”工作试点方案深圳“工业上楼”项目审批实施方案佛山鼓励“工业上楼”十条措施青岛崂山区推动“工业上楼”工作的指导标准及政策措施新一代信息技术数字与时尚高端装备绿色环保新材料生物医药与健康海洋产业首层21%0%73%32%15%25%71%低楼层（2-4层）27%0%17%13%33%45%15%能上楼（5-15层）52%100%10%55%52%30%14%环保安全“工业上楼”产品五大要素减震隔震工艺要求垂直交通设备载重划出重点回顾展望绿色低碳产业园将成标配，未来需要算好“三本账”数据来源：江苏省自然资源厅、上海市节能环保服务业协会政府已经开始将生态保护与土地使用权出让挂钩，“绿色低碳”将是园区必选项江苏省工业用地配置政策使用指引探索附带生态保护修复条件供地，采取“生态保护修复土地有偿使用 产业导入”的方式，将生态保护修复方案、相应的土地供应方案和支持政策等一并公开，通过竞争方式确定生态保护修复主体暨土地使用权人，并签订生态保护修复协议和土地有偿使用合同，明确修复要求、各方权利义务和违约责任。对社会资本投入并完成修复的，在同等条件下，该生态保护修复主体在土地使用权公开竞争中具有优先权。各地将加速编制零碳园区标准和规范园区需要兼顾财务账、产业账、生态账一级指标二级指标三级指标基础设施与产业交通系统低碳公共交通比例二选一充电桩设施比例低碳物流运输比例低碳出行比例建筑系统绿色公共(工业)建筑超低能耗建筑二选一零碳(近零碳)建筑低碳产业绿色产品二选一节能产品资源再利用企业绿色工厂比例零碳工厂比例一级指标二级指标三级指标能源与循环利用能源系统可再生能源占比分布式供能系统余热/余冷/余压利用率循环再利用产品再生利用率固废资源化再利用率低碳管理与技术碳管理零碳园区推进工作机构零碳发展相关专项资金/政策企业温室气体盘查比例碳汇技术采用CCUS技术二选一建设生态碳汇绿化率碳信用与绩效碳信用自主开发项目抵消量购买碳信用抵消量碳绩效年碳排放强度下降率单位碳排放产值贡献上海零碳园区评价指标体系划出重点回顾展望分割销售政策放宽，但政府用四道保险确保“不是一锤子买卖”2023年部分城市新出台工业生产用房产权分割转让政策数据来源：各地方政府官网部分城市对于工业生产用房的分割销售比例有所放宽，最高可达政府对于工业生产用房分割转让限制和要求政策放宽不意味着回归传统“销售时代”四道保险让分割转让变为全周期监管的资产多次转移城市政策名称分割转让政策要点成都关于推动“工业上楼”的实施意见企业新建成并持有的标准厂房以及“链主”企业自建的多层或高层厂房，自持比例原则上不低于30%广州关于支持工业厂房建设的若干措施（征求意见稿）产业用房分割转让比例可在不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%基础上适当放宽东莞“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）现代化产业园区内“工改M1”项目工业生产用房最高分割转让比例为100%。存量“工改M1”项目最高分割转让比例为70%郑州关于进一步加快小微企业园高质量发展的实施意见在工业地上新建的小微企业园开发主体自持比例不低于20%1开发商要求总资产产业园项目开发运营经验标杆项目税收产值水平2销售对象郑州市对销售对象限定为同行业企业、产业链上下游企业和生产性服务配套企业3销售方式采取先租后售、弹性租期出售等方式出售给优质制造业企业4强制回购购房企业具备违约行为的，开发运营单位有权按原购房总价的XX%回购总部用房。划出重点回顾展望产业园RETIs市场表现不佳，园区资管模式短时间难成主流各产业园REITs产品2023年二级市场收益率对比数据来源：WIND，克而瑞产城整理受底层资产项目出租率和收入下行影响，产业园累计收益率集体转负，未能体现抗通胀、抗周期价值不同REITs产品2023年二级市场收益率对比保障房、清洁能源表现明显优于产业园，随着消费类基础设施上市，产业园将面临更多竞争-42.91%-23.23%-25.68%-31.48%-17.64%-11.80%-28.38%-13.34%-45.70%蛇口产园合肥高新和达高科张江REIT湖北科投临港REIT东吴苏园东久REIT中关村-28.97%-28.04%0.00%-15.64%-0.79%-19.73%产业园REITs仓储物流REITs保障房REITs生态环保REITs 清洁能源REITs 高速公路REITs划出重点回顾展望经济向好，需求回暖，园区市场将触底反弹未来3年全国产业园区累计开发体量预测未来 年全国产业园新增开发面积预计超过亿方累计开发面积达到亿方未来3年全国产业园区租售市场规模预测未来 年一手销售市场规模稳定在亿元左右租赁市场将成为主流，市场总规模将超万亿元47.50 51.52 55.65 59.90 3.90 4.02 4.13 4.25 0102030405060702023E2024E2025E2026E产业园累计开发面积（亿）产业园新增开发面积（亿）4007.67 4524.92 5104.76 5763.26 4617.13 4595.37 4560.10 4418.00 02,0004,0006,0008,00010,00012,0002023E2024E2025E2026E租赁市场规模（亿元）一手销售市场规模（亿元）展望回顾划出重点轻资产市场将是争夺重点，但不能因此降低对重资产的关注度未来3年全国园区轻资产服务市场规模预测（亿元）园区轻资产市场整体规模预计超过亿元，未来 年市场竞争将会更加激烈。同时，低门槛、高人力投入的特点造成利润贡献能力有限。“轻重并举”是未来更可靠的发展方向862.88 936.65 1016.12 1100.72 989.20 1073.10 1163.81 1260.16 1115.531209.561311.511419.6102004006008001,0001,2001,4001,6002023E2024E2025E2026E悲观理性乐观注：轻资产服务市场规模包含招商运营、园区代建和基础物业管理服务等核心环节。展望回顾划出重点政府产业扶持开始要结果，园区需多关注有效益的产业数据来源：克而瑞产城数据库今年政府将会对已经产生良好效益的科技创新产业有针对性的投入，加速行业发展，加快形成全球市场竞争力工信部重点行业2023-2024年稳增长工作方案2023中央经济工作会议产业部分解读当前经济形势：存在大堵点，表现为部分新兴行业存在重复布局和内卷式竞争；要求：扩大有效益的投资原则：“先立后破”策略：巩固增强有效益的新兴产业，改造提升传统产业政策举措：科技创新引领，大力推进新型工业化，增强产业核心竞争力重点产业领域：人工智能、商业航天、低空经济、锂电池、光伏、新能源汽车等产业类型重点发展/培养领域机械行业工业母机、仪器仪表、农机装备、高端医疗/制药装备、智能检测装备、机器人电子信息制造业虚拟现实、视听产业、先进计算、北斗应用、新型显示、智能光伏汽车行业新能源汽车下乡/出口，车用芯片、固态电池、操作系统、高精度传感器等领域研发轻工业家居用品智能化柔性化生产、先进塑料制品、电池、生物制造、预制化食品有色金属新能源汽车、新一代信息技术、航空航天、节能降碳等领域关键材料建材行业新型显示、航空航天、生物医药、环境治理、新能源、宽禁带半导体等领域新材料石化化工航空航天、电子信息、新能源、节能环保、氢能、医疗健康等领域的专用化学品、化工新材料及关键单体原料电力装备风电核电装备研制与产业化、电力装备数字化、电力装备先进制造业集群培育钢铁行业先进电炉、特种冶炼、高端检测等高端装备，航空航天、船舶与海洋工程装备、能源装备、先进轨道交通及汽车、高性能机械等关键领域钢铁新材料展望回顾划出重点重点关注人工智能，园区需形成专项规划建设和运营服务能力数据来源：克而瑞产城数据库、2023中国AI技术变革白皮书“以科技创新推动产业创新，推广应用新一代信息技术，以人工智能赋能全产业体系，加快制造业数字化转型年工业级经济发展重点任务”1370 1860 2600 3720 5320 7520 10540 14730 1000 1390 1980 2850 4130 5900 8370 12080 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00020192020202120222023E2024E2025E2026E中国人工智能市场中国企业级客户人工智能市场2019-2026年中国人工智能市场规模（亿元）占全球市场份额29.6%人工智能产业专项建设和服务案例：苏州国际科技园智慧机房整体托管解决方案托管私有云计算解决方案数据中心全流程解决方案云服务智能超算共享云智能超算私有云智能超算混合云智能超算+联合实验室Tier IV标准认证的数据中心以GPU为核心的超算中心解决大数据问题解决算力问题展望回顾划出重点一二线城市厂房类产品机会更大，但须关注本地“产业保障房”进展2023年一线典型城市不同类型产品出租率数据来源：克而瑞产城数据库、各产业园REITs基金三季度报厂房类产品出租率表现更佳表明市场更需要此类产品已上市园区公募REITs产品中研办类与厂房类底层资产的出租率表现研办类产品不仅与同类型园区竞争，还与办公写字楼竞争入驻企业搬离成本更少，粘性更低78.30%79.10%77.50%84.16%86.44%84.27%60%65%70%75%80%85%90%上海北京广州研办类项目出租率厂房类项目出租率底层资产项目类型年出租率年出租率所在城市建信中关村产业园REIT互联网创新中心5号楼研办81.29%63.73%北京协同中心4号楼孵化加速器华安张江光大园REIT张江光大园研办92.6%80.39%上海张润大厦96.32%57.19%国泰君安临港创新产业园REIT临港奉贤智造园一期厂房100%100%上海临港率贤智造园二期99%96.23%国泰君安东久新经济REIT东久(金山)智造园厂房100%100%上海展望回顾划出重点加速拥抱技术，通过数智创新构建绿色生态产业园数据来源：中国信通院数字技术赋能碳中和案例汇编案例：上海临港桃浦智创城场景1：数字融合能源精细化管理场景2：基于人工智能与机器学习能效智控场景3：数字孪生空间技术驱动节能智控全局优化场景4：大数据驱动能源设备运维管理场景5：AI融合多要素跨系统运营综合节能场景6：综合能源管理平台综合建筑单位面积能耗节约，降低人工运维成本，人工运维效率提升案场节能10-20%，节省20元/年能源费用综合降低电梯能耗30%减少保安巡逻岗位约50%工作量暖通空调综合能效整体节约10-15%展望回顾划出重点轻舟已过万重山轻舟已过万重山20242024，相信会更好，相信会更好Thanks!Thanks!欢迎关注右侧微信账号欢迎关注右侧微信账号