村证房过户贷款市场调研报告.doc

村证房过户贷款市场调研报告一、 目标客户群体 1、石家庄城中村村民，名下有村证房2、 非城中村村民，已购得村证房 二、过户步骤 1、村委会出具加盖公章的文件，证明房屋所有人是借款人 2、出借人与借款人签署房屋买卖合同（已婚的须夫妻双签） 3、将回迁协议等与房屋有关的全部资料一律留存公司 三、石家庄村证房概况近几年来随着石家庄城市化进程的加快，绝大多数的城中村都已拆迁改造完毕，一位城中村村民名下拥有两套、三套甚至更多套房产的现象已经十分普遍，大量的城中村村民因为拆迁改造而失去了其赖以生存的耕地、宅基地，失去原来的自建房（很多村民的自建房临街，在拆迁之前都是商铺，租金收入十分可观），很多城中村村民因此而失去了收入来源。在石家庄经济不断发展的背景下，许许多多的城中村村民都想投资经商，但是他们手里没有充足的资金，而村委会每年给村民分的钱更是杯水车薪，此时村民们仅仅是拥有多套因拆迁改造而分配的村证房，由于村证房无法像市证房一样在银行获得房产抵押贷款，于是“村证房过户贷款”这一民间借贷产品应运而生。村证房在二手房市场上可以正常的交易、流转，村证房的变现能力较强、变现速度很快。城中村拆迁改造后，房地产开发商会按照行业惯例将其中的几栋楼作为安置村民的村证房，剩下的则作为市证房进行出售，所以村证房与市证房从地理位置、小区环境、周边配套方面毫无差别，不仅如此，作为村民的福利，很多村证房都不收水费、物业费、卫生费等费用，与此同时，村证房在交易时没有契税、营业税、个人所得税等税费，因而大大降低了买方的购房成本，所以购买村证房的买家很多，并且村证房的价格并不便宜。有多少市证房，就会有多少村证房，因为石家庄的城中村太多了。纵观石家庄市区的村证房市场，不乏诸多优质楼盘，举例如下：万达广场（尖岭村改造项目）、谈固国瑞城（谈固村改造项目）、恒大名都（南王村改造项目）、北城国际（小沿村改造项目）、藏龙福地（大马村改造项目）、世奥湾（东王村改造项目）、锦城（白佛村改造项目）、剑桥春雨（方北村改造项目）、柏林春天（柏林庄村改造项目）、雍雅锦江（中仰陵村改造项目）、想象国际（周通村改造项目）、红石原著（南豆村改造项目）、弘达明尚（南辛庄村改造项目）、同祥城（赵村改造项目）、正缔景城（东里村改造项目）、国仕山（位同村改造项目）、紫晶悦城（南翟营村改造项目）、恒大御景半岛（南高营村改造项目）上述楼盘，开发商都是将其中的几栋楼作为城中村村民的回迁楼，其他的楼作为市证房进行出售。只要是涉及城中村的拆迁改造项目，都是按照此行业惯例进行操作的，因此村证房目前在二手房市场上大量存在，由于村证房不需要交纳任何税费，交易成本低廉，价格比市证房低，因此村证房销售十分火爆。四、村证房过户贷款与市证房抵押贷款之比较村证房过户贷款市证房抵押贷款利率 3%起中弘和信1.5%，大多数民间借贷在2.3%左右，甚至更低。放款期限三个月半年以上放款手续去村委会办理过户去房管局办理抵押登记，去公证处办理强制执行公证收款流程直接出售房屋（实现真正意义上的“到期不还，直接卖房子”）1、 先去公证处申请执行证书2、 再去法院执行庭申请法院执行3、最后由法院执行庭对房产进行拍卖、变卖利润点1、 利息收入2、 违约金收入3、 出售房屋产生的差价收入1、 利息收入2、 公证处、法院认可范围内的违约金收入由此可见，与市证房抵押贷款相比，村证房过户贷款的优势体现在以下五个方面：1、 村证房利率比市证房高。村证房过户贷款不像市证房抵押贷款竞争那么激烈，村证房是民间借贷所独有的贷款产品，银行、小额贷款公司、典当行及其他诸如中弘和信等大型民间借贷公司均不涉足，因此，在利率上，村证房过户贷款可以达到3%起。而对于市证房抵押贷款，由于有大量的公司与个人都在争抢市场，导致供求失衡，形成买方市场，利率逐年下降，利润越来越薄，优质的客户资源都被银行抢走，中等的客户资源被中弘和信、陆金所、融金所等资金庞大的民间借贷机构抢走，剩下的客户资源基本上都是质量一般或较差的，都存在着这样或那样的瑕疵和问题。2、 村证房放款期限比市证房短。村证房过户贷款主要针对有短期资金周转需求的客户，期限最长三个月，到期不还款我们就可以直接卖房子。由于放款期限较短，可以提高我们的资金周转率，提高资金使用效率，并大大减少了我们资金占压的时间，进而提高我们的放款利润率。而市证房抵押贷款的借款期限一般都是半年起，因为银行、小额贷、典当行都可以用一到两年，所以在民间借贷市场上，一般都是半年，如果期限短，则无法吸引到客户，又由于市证房抵押贷款一般金额较大，上百万的单子满天飞，做市证房抵押贷款将会占压较多的资金、占压较长的时间，增加了我们的资金成本，因此利润很低。而村证房的放款金额一般都是控制在五十万元左右，分散投资，分散风险，同时放款周期限定为三个月，因此利润较高。3、 村证房放款手续比市证房简便快捷。村证房过户贷款只需要去村委会进行过户更名，将原来房主的名字变更为出借人的名字，在法律角度上，我们在放款之前就已经取得了该房屋的所有权，我们有权支配、占有、使用、受益、处分该房屋。实践证明，“过户”是最安全的风险控制措施，而抵押则是相对被动的，抵押的安全指数远低于过户。市证房抵押贷款，需要去房管局先办理抵押登记手续，再去公证处办理强制执行公证，办理完毕后，我们只是取得了该房屋的抵押权，抵押权是担保物权，而不是所有权，因此我们虽然办理了抵押和公证，但是当客户不还款的时候，我们并不能直接去出售该房产，我们还要经过公证处、法院、拍卖机构，这是一个较为繁琐的流程，势必会占用我们的宝贵时间。但是对于村证房，由于我们已经将村证房过户到了我们名下，因此我们取得的是所有权，简而言之我们就是房屋的主人，我们可以随时去出售该房产，我们出售该房产不需要经过公证处和法院的授权，这就是所有权与抵押权的根本区别。4、 村证房收款流程快速直接，其变现能力强于市证房。对于民间借贷而言，放款是收款的前提，而收款是放款的目的，收款决定一切，收款速度决定着民间借贷公司的生存发展、兴衰成败，收款慢，就意味着资金链面临断裂的危险，收款快，则资金链可以高速运转、反复利用，进而产生较高的利润。在收款环节，步骤越少，涉及的机构与人员就越少，收款速度就越快，我们就越容易收回借款从而盈利，反之，在收款环节步骤越多，则涉及的机构与人员就会越多，如果我们收款需要经过很多部门和人员的审核、签字、讨论、审批、授权，那么我们的收款速度就会减慢，我们就会越难收回借款，进而无法盈利导致经营亏损。由于在放款之前已经将房子过户到了我们的名下，因此客户一旦出现不还款，我们可立即出售该房屋，快速回笼资金。然而相比之下，市证房抵押贷款从表面上看虽然办理了抵押登记并办理了强制执行公证，我们手里握有他项权证、公证书，我的此时的优势在于我们获得了第一顺位抵押权，客户在借款期限内不能出售房子，同时我们不需要用诉讼方式实现债权，因为我们办理了强制执行公证，但是在客户不还款时，我们并不能直接去卖房子，而是要经过一个较为繁琐的法律程序：我们需要先去公证处申请执行证书，然后再去法院执行庭去申请执行，由法院去拍卖、变卖该房产，这个法律程序涉及公证处、法院、拍卖机构三个单位里的多个工作人员，完成此法律程序需要一个漫长的等待时间，无形之中增加了时间成本和资金成本。市证房抵押贷款与村证房过户的贷款在收款上的核心差别就在于，村证房可以直接卖，不需要经过任何机构的授权和许可，而我们如果对市证房行使抵押权并最终变卖则需要经过公证处、法院、拍卖机构的配合与协助，回款速度明显慢于村证房。可见，在收款速度上，村证房明显快于市证房。5、 村证房的利润点多于市证房。村证房过户贷款的利润点有三大项，一是利息收入，二是违约金收入，三是在出售村证房时产生的差价收入。其一，村证房利息高于市证房，其二，村证房过户贷款所收取的违约金在比例和金额上与市证房抵押贷款悬殊巨大，原因在于市证房抵押贷款的违约金是要以公证处出具的公证书为准，而公证处对违约金的比例、数额是有限制的（公证处对强制执行公证关于违约金和利息的规定：每月连本带息加违约金不能超过2%，对利息的认可范围是最高1.8%，这样算下来基本上就没有违约金了，因为我们的利息是2.5%），所以房产抵押贷款能实际收到的违约金数额很少。村证房过户贷款由于不经过公证处和法院，因此在违约金上我们可以实现利益最大化的目标，我们完全可以约定较高比例的违约金，在最终客户出现不还款的情况时，我们通过卖房子，从售房款中实现我们的违约金。而市证房在处置时国家会收取契税、营业税、个人所得税，这无形中增加了处置成本。其三，因为村证房已经过户到我们的名下，因此我们对该房屋有绝对的处置权，我们在卖房子时，无需经过借款人的同意，更无需经过公证处、法院、拍卖机构，我们可以自行寻找买家或者“房倒（专门倒房子赚钱的人）”或者房屋中介，直接按照我们确定的对我们有利的价格进行出售，超出借款本金部分的差价均归我们所有，这是很大的一块利润点。村证房过户贷款利润举例：以价值100万元的房子为例，借款金额为60万元，月利息3%，三个月利息合计9万元，违约金20%，违约金为12万元，假设客户到期违约不还款，我们为了尽快收款，以80万元价格出售，收回本金60万，收回违约金12万元，赚取售房差价8万元，毛利润总额为：9万+12万+8万=29万元。 五、村证房如何把控风险1、 选择地理位置优越、周边生活配套齐全的村证房。房屋的价格，不论是市证房还是村证房，主要是看地理位置，我们前期先以东开发区为基点启动市场，等运作成熟之后再逐步扩张。东开发区目前人口密度逐年增多，医院、学校、超市也十分齐全，绝大部分都是成熟社区，房价稳步上升，房屋的变现能力较强，变现速度较快。2、 将房价核实清楚，将放款额度控制在房价以内，并留出一定的差价空间。通过中介、房倒、村委会、当地村民等多项渠道核实房屋的市场价格。在确定放款金额之前，留出差价空间，作为处置房屋时我们的一项主要利润点。3、 去村委会办理过户手续，将房屋过户到我们名下。将房屋过户到我们名下后，如果客户仍在房屋内居住，则与客户另行签署一份房屋租赁合同，租赁期限以借款期限为准。客户到期不还，即腾空房屋直接出售，我们有合法的理由要求客户搬出房屋，因为租赁期限已经届满，租赁合同自动解除。4、单笔放款金额控制在50万左右，放款期限控制在3个月左右。8