存量房招标文件技术材料.doc

XX市存量房交易价格评估机构入库备选1包投标文件（技术部分）目 录l 房屋评估工作总体实施方案；l 房屋评估工作的组织与实施；l 房屋评估报告编制及质量保证措施；l 项目进度保证措施；l 评估组织实施方案；l 评估流程；l 责任承诺；l 需业主协调的工作及双方的权利和义务；l 自身的有利条件和优势的说明；l 合理化建议。17XX市存量房项目评估组织机构实 施 方 案为了响应XX市地税局关于XX市存量房交易计税价格评估评估机构入库备选项目竞争性谈判的要求，我公司进行了大量的前期调研及资料准备工作，根据采购方对本次项目的服务需求及技术要求，结合XX市存量房市场的规模、数量、分布特点，制定本项目的工作方案。一、 项目要求：根据中华人民共和国税收征收管理法及相关税收法规的规定，按照财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知（财税字201161号）和XX市地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作方案的规定，依据XX市人民政府存量房计税价格评估服务竞争性谈判的要求，应用房地产估价技术手段，对XX市城区范围内存量房进行计税价格评估，评估数据符合XX市地税评估软件模板要求，并导入地税存量房交易价格评估系统，确定最低计税价格。二、工作原则：（一）合法原则。房地产评估应按国家法律、法规的规定进行，评估所依据的数据和资料必须合法有效，评估的方法必须符合国家的有关规定。（二）公平原则。房地产评估的标准、评估的时点要一致，评估的结果要客观公正。（三）效率原则。坚持房地产评估方法与现代化技术手段相结合，使应用房地产评估技术核定交易环节计税价格具有标准化、批量化和科学化的特点，简便快捷地进行房地产批量评估。（四）保密原则：存量房交易评估工作中涉及的申报信息，评估结果数据，相关部门提供的资料信息要保证数据的安全，为纳税人保密。三、总体实施方案（一）组建强有力的项目部，把项目管理的理念引入到本次评估中来，由xx任项目经理，下设四个评估小组；（二）对参评人员进行统一培训，明确任务，统一工作程序和方法，把目标分解，各负其职；（三）根据评估项目的具体情况合理划分评估阶段；（四）加强风险管理，保证评估质量。四、评估工作的组织与实施（一）准备阶段：1、对参评人员进行统一培训，统一工作程序和方法；2、数据采集。收集XX市存量房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、朝向、面临景观、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、容积率、采光状况、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、建筑密度、绿化率等指标，调查分析XX市房地产市场的状况，分布的特点及规律，房地产价格，按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分评估分区，以区片、住宅小区为单位进行评估分区划分。3、确定评估方法。房地产评估主要有三种方法，分别是成本法、市场法、收益法，考虑到XX市住宅类房地产市场化程度较高，市场交易案例充足，评估价格接近市场价容易被纳税人接受，因此，评估方法的选取上以市场法为主，其他方法为辅测算房地产评估价值，据此作为房地产交易计税核定价格。4、制定评估技术标准。通过市场调查与分析，对XX市房地产交易市场形势及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，制定XX市的评估技术标准。（二）评估实施阶段1、建立评估分区。第一层面按行政区划进行分区，即城区、高新开发区、乡镇等。第二层面以城市规划的功能分区，结合行政辖区、规划道路网等划分。2、在评估分区内，通过现场踏勘和市场分析，确定评估分区内各住宅小区、小区各楼幢之间标准房，楼幢内部房屋与标准房的比价关系体系。3、由采购方提供XX市房地产信息系统有关数据，制作全市房屋坐落测绘地图标注，对全部存量房进行拍照。4、评估每幢楼标准房在估价时点的价格。基于前期建立的比价关系和标准房市场评估价格，批量计算出所有房屋的评估价格。5、评估结果检验与校核。组织参与估价人员对评估结果进行审核、修正。（三）信息录入。集中组织人员采取边录入、边审核的办法，确保数据准确全面。构建完整有效的数据平台，在相关职能部门的指导下完成。（四）按规范要求出具评估报告。五、组织实施方案依据XX市存量房交易计税价格评估评估机构入库备选项目竞争性谈判的要求，计税评估价格工作60天内完成。此次工作范围包括XX市城区范围内存量房，划分2个区，每区预计5万套，具体工作安排如下：（一）数据采集及评估准备（15天）。采集相关数据。按照房地产评估的统一要求，运用评估方法确定收集数据的项目，按类别编制表格，各评估小组成员单位组织信息普查，获取评估所需基础数据。（二）评估实施阶段（20天）。 （三）数据录入阶段（15天）。 （四）系统交付，成果校验。六、项目质量保障措施1、建立项目负责人管理制度，进行三级复核。成立项目工作组，由注册评估师牵头组成各评估小组。项目组负责人统一进行工作调配，具体负责资产评估中控制的实施，确定目标控制的方法和手段，制订控制措施。负责整个项目的人员安排、与招标人的沟通、报告签发；项目小组经理负责整个评估项目评估计划的制定、评估思路、评估方法选择、评估结果确认；项目复核人负责整个评估文件文字材料和评估明细表数据的复核；监管部经理负责评估报告、评估工作底稿合法性审核和监管。2、合理安排各作业小组。由具有资格证书的评估专业人员和专业技术人员组成。具体负责各项房产的审核鉴定；对房产评估过程情况进行详细记录；搜集详细的评估资料，为控制层提供决策的第一手材料。通过建立责任制，层层把关，分工负责，为搞好评估阶段目标任务控制提供严格地组织保证和制度保证。3、遵守职业道德准则，做到诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。加强对员工的职业道德和行为守则教育放在工作的首要位置，把遵守房地产评估师职业道德准则视作机构生存和发展的前提条件。通过强化员工职业道德规范教育，保证在专业工作上维护注册评估师的执业形象，更好的促进评估工作扎实有效进行。七、项目进度保证措施加大对在控制措施和手段的执行力度，我们严格执行房地产评估的各项业务操作指导规程。1、为了保证项目进度，配备轿车两辆，笔记本电脑五台，复印机一台，数码相机四部，其他根据需要及时采购；2、用严格的制度保证评估工作的规范性。我们在多年的评估工作中形成了严格有效的规章制度，主要包括关于劳动纪律、档案管理制度、三级复核制度等规定，我们将把人员的职责分工进行细化分解，由项目经理带领评估团队做到内勤外勤协调统一，协调好与各有关单位各层面的工作关系，使团队可以围绕为委托方提供优质服务的精神下全心全意地作好本职工作。我们强调工作纪律，进行工作时间考核，要求人员紧盯各自分3、实行进度情况调度制度，要求项目组每天向负责人汇报业务进度情况，对出现的问题及时提出处理意见，对公司无法协调解决的重大问题，由项目负责人及时与招标方进行沟通与协调并及时解决。4、实行项目人员单独进行绩效考核，对按时完成项目并受到招标单位满意的，兑现相关业务提成。表现突出的，再给予相应奖励；对在未按时完成项目或虽完成项目但未达到招标单位满意的，取消相关业务提成。情节严重的，按单位责任制度追究相关责任人，承担相应处罚责任。评估技术工作管理制度第一条 为保证评估工作的客观公正,防范技术风险,规范评估人员 的行为，使评估工作保证做到客观、公正、公平，特制定本制度。第二条 评估公司是从事评估工作的专业公司，公司实行董事会领导下的总经理负责制，技术管理实行三级审核制度。第三条 评估项目确定后，公司即成立专门工作小组，小组至少有两名估价师参与。地上有附属物的，应有造价师及审计师参与项目评估。第四条 认真做好标的物现场勘察，并作好记录，其内容：1、评估标的物界定房产、地产或房地产综合；2、评估标的物坐落、四至、面积、区域市场环境；3、拍照：A外观 B内部状况 C对标的物价格有重要影响的配套设施及装修 D周边环境状况。第五条 进行标的物实地测量并作记录。1、长度、进深、层高等；2、对于群体标的物分栋、分块测量；3、装修面积、材料、档次等4、填写查勘表，要求文字清楚、数据准确、领测人签字。第六条 搞好相关的市场调查、不搞调查不准编写评估报告。内容主要包括：1、 标的物周边的土地及房地产价格、销售情况、市场需求、发展趋势等；2、标的物所在区域的房地产二级、三级市场价格情况，商业店面的租金水平，基准地价，相关税费的标准以及与汽车站、高速公路、铁路客货站、码头的距离；3、当地政府主管部门的政策文件、基准地价、报建规费、房地产交易税费及工商税务部门规定应交的其他费用以及招商中的各项优惠政策。第七条 土地、房地产评估办法主要包括收益法、市场比较法、成本法、假设开发法、路线价法和基准地价修正法等。对不同的情况使用不同的方法，并对选用的方法进行说明。第八条 撰写评估报告1、严格遵守房地产估价规范、土地估价技术规程，做到客观公正公平；2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为准，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露； 3、报告的估值要有充分的依据，特别是涉案评估、拆迁评估。4、评估报告完成后，按要求由注册估价师签字。第九条 评估报告的审定评估公司实行分级审核制度各级审核必须认真填写报告审核意见表。1、评估报告审查分为撰写人自审、一审、二审、终审；2、自审要求：语句通畅，无错别字，排版整齐，字体规范，编号统一，评估方法正确，核实报告内容与委托方提交的各项资料等并对报告风险进行评价；3、一审要求：一审由评估技术人员执行。评估技术人员要求对自审中存在的错误作出标记以备汇报，特别注意审查报告中的区域的自然形态的描述是否准确，报告中专业术语是否洽当，报告排版、错别字及附件资料是否齐全及、核算评估结果等；同时对报告风险进行评价；4、二审要求：二审由本部门技术经理负责，要求：对自审、一审中是否有语言、文字、技术描述和评估计算过程等方面的误差并及时纠正。特别复核评估方法的选用及计算以及计算依据是否正确，基础数据的取值是否符合相关政策、法律、法规的要求，评估结果是否合理并对报告进行风险评价；5、终审要求：终审由公司技术总监负责，要求是确认评估报告的合理、合法性，并对整体风险进行评价，并代表公司签发，经审不合格评估报告不得出具。6、加大技术经理二审及技术总监终审责任。对重大评估报告实行技术总监、总经理联审制，公司作出风险评估，出现问题由技术总监、总经理联合承担领导责任。具体处罚根据问题严重性酌情处理；7、报告转送由业务人员负责；业务人员应对报告中的证件、盖章、签字、页码、附件等进行核对，并填写报告审核意见表中的转送栏。第十条 评估报告存档评估报告存档由报告人、技术经理和文员完成。技术总监和总经理定期检查。第十一条估价人员的职业道德1、遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则；2、 与委托方保持正常的业务来往，不向相关人员提供不正当的利益；3、 严格执行采购合同，完成合同要求；4、自觉接受政府采购部门的监管。第十二条 本制度的解释权归本公司。存量房评估作业流程获取评估任务，接受委托签定评估委托合同书委托方提供资料制定评估作业计划审核委托方提供资料评估数据的采集选择评估方法、测算价格撰写评估报告成果校验数据更新是否合格内部三级审核评估报告是否数据录入评估准备现场勘察明确评估技术标准存量房评估成果保密管理制度为切实保障存量房评估成果的安全，特制定存量房评估成果保密管理制度。一、本单位工作人员须严格遵守国家保密法律法规的规定，切实做好存量房评估成果的保密工作。二、建立存量房评估成果保密管理责任制，项目主要负责人承担存量房评估成果保密管理领导责任，保密管理人员承担存量房评估成果的保密管理责任。三、成果档案管理机构和档案管理人员承担涉密存量房评估成果保密的日常管理工作。设立专门的存量房评估成果保密保管库房，建立涉密存量房评估成果保密存放设施，配置必要的监控、防火、防潮等设施。档案管理人员离开时应关门落锁，发生工作调动时应办理资料管理交接手续。四、对存量房评估成果的使用、传递、复制、保存等情况实行登记管理制度。凡使用存量房评估成果须经主管领导批准，并予登记后，方可提供。存量房评估成果使用后应及时归档。登记清册须存档保存，要求帐物相符、记录清晰。任何个人不得擅自复制、转让或转借存量房评估成果保密，不得拷贝、对外传送存量房评估成果保密数据。确需复制的，应报原提供成果的评估行政部门批准，并向原存量房评估成果保密提供部门登记备案。 五、使用基础信息数据，须严格遵守计算机信息系统保密管理暂行规定、计算机信息系统国际联网保密管理规定等计算机信息系统保密管理的有关规定，杜绝外传、丢失、泄密事件的发生。六、处理、传输、存储存量房评估成果保密数据的计算机软件和硬件系统必须采取安全保密防护措施，设置进入登陆密码和屏幕保护密码，密码应超过八位；安装加密防毒软件。涉密计算机及信息系统应采取物理隔离措施，不得与互联网、外部网络相联，不使用无线网卡等无线联网装置。涉密计算机和载体介质未经批准不得带出保密档案室。使用和维修涉密计算机系统，须有成果资料专管人员监督。七、存量房评估成果只能用于被许可的使用目的和范围。因使用目的或应用项目结束等原因，须销毁存量房评估成果的，必须报本单位主要领导审批，并报原存量房评估成果提供单位备案。八、销毁涉密存量房评估成果保密须经专人清点、核对、登记、造册，由本单位主管领导和成果资料档案负责部门派员销毁。对销毁的时间、地点、方式及销毁过程中存在的问题进行记录，与销毁清册、领导批示一并存档。九、如发现涉密存量房评估成果泄密、失密事件，应及时报告单位主管领导和国家保密管理部门，及时查清事件发生的原因及责任，将事件调查处理到位。十、本管理制度应根据国家规定的新要求和新情况作必要补充和修订。需业主协调的工作及双方的权利和义务委托人的权利和义务 1、按约定的日期为评估人提供与评估相关的文件、资料，并对提供的文件、资料的真实性，准确性和合法性负责。 2、委托人为评估人在工作过程中协调与评估有关的事宜，为评估工作创造良好条件。评估人的义务与权利 1、在估价工作执行过程中，坚持独立、客观、公正在的原则进行评估，认真执行有关法律和法规，对出具的房地产评估结果负相应的法律责任； 2、遵守职业道德，对委托人提供的内部资料和评估结果，严守秘密； 3、评估人必须制定详细的实施计划，包括人、财、物的投入计划、质量、进度控制计划、评估报告格式、工作实施大纲、细则、验收标准等，并经委托人同意后才能实施。 4、评估人按约定时间提交房地产评估成果。合理化建议存量房计税价格评估工作量大，涉及面广，做好这项工作，需要上级相关部门的协助和指导，为项目顺利实施，建议：（一）加强组织领导。市政府成立应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作领导小组。市财政局、市地税局、市住建局、市规划局、市国土局、市房产局、市物价局、市民政局、市工商局、市公安局等部门负责人为成员，负责全面指导和协调工作的开展。（二）明确部门职责。在市政府领导下，建立部门配合协调机制，明确各自职责，形成工作合力。（三）强化业务培训。聘请房地产评估、计算机、财税等领域的专家，组成评税工作专家组，负责指导评税指标的确定和评税系统的研发。从财政、地税、住建、国土、房产、物价等职能部门抽调业务技术人员从事具体评税工作。不定期举办房地产评估知识培训班，对参与的工作人员进行培训，明确工作的业务流程及工作方法。（四）营造社会氛围。通过电视、电台、报纸、网络等途径宣传房地产税征收的意义、标准、范围等内容，为工作顺利开展营造良好的社会氛围。