房地产企业税收风险内控管理的有效措施.pdf

2023.46商情1 房地产企业涉税分析及税收风险主要表现1.1 涉税分析房地产企业土地获取期间需以国土部门土地信息为依据进行分析，主要用于识别土地获取期间可能存在的印花税、土地转让契税风险，同时及时申报与审核土地使用税。当房地产企业经营开发环节进入到开发建设环节后，则应做好开发项目的登记管理，基于当地建设成本设计风险预警值，为税收风险把控奠定基础，通过事前预警而减少涉税风险。房地产企业获取房屋预售许可后所面临的税种增多，且资金流动量较大，是房地产企业税收风险主要的发生阶段。当房地产企业的开发项目结项后，则需进行项目清算，结合经验来看，该阶段所涉及的税收风险主要为企业所得税、土地增值税，此时需做好上述税种的清缴及汇算工作，在整个房地产企业开发项目中，该阶段所涉及的税种虽少，但资金规模较大，故风险隐患较高。对房地产企业经营开发中的税种进行总结，主要存在城建税、增值税、印花税、房产税、土地使用税、土地增值税、个人所得税、企业所得税、契税等，具体可见表 1。表 1 房地产企业经营开发阶段中的税种1.2 风险表现房地产企业中涉及诸多税种，基于税种总结相关税收风险的具体表现后，发现房地产企业税收风险主要体现在三个方面，具体如下：1.2.1 经营收入相关税收风险表现以预收账款形式销售商品房时，销售收入、预收账款核算时应用往来科目，而在账款审核期间可能出现遗漏，未按规定而及时申报，由此引发税收风险。经营开发项目所产生的报废材料售卖、材料解决款项若未将其计入营业外收入、其他营业收入科目内，则会影响税收审核与申报。房地产企业若以低价格将商品房转让至个人、关联企业、股东，若未基于确认销售收入，则可能引发涉税风险。若存在商品房存在抵偿债务、对外投资、股东分配、捐赠、职工福利等用途，需遵守视同销售原则将其计入销售收入内，若忽视该原则将会引发税务风险。1.2.2 成本费用相关税收风险表现若园林绿化费用、原料采用成本等存在虚假虚增现象，则会引发涉税风险，出现企业所得税、土地增值税少缴现象。若建筑安装项目中存在过多预提成本费用，则会产生建筑安装材料虚增增值税进项的情况，继而引发税收风险。提前列支开发成本、开发成本重复、成本费用虚增等现象会引发企业所得税、土地增值税、增值税少缴的情况，造成风险问题。低估销售单价、虚增建筑面积、经营成本费用结转过多则会引发企业所得税、土地增值税少缴纳问题，造成风险问题。1.2.3 融资环节税务风险点房地产企业融资环节的税务风险主要包括：向金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账。从信托或基金公司“明股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据。现金收款所形成的小金库现金往往不够支付利息或其他费用。支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行。与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在头套税金问题。借给自然人股东超过一年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配，需要缴纳 20%的个人所得税风险。1.2.4 其他相关的税收风险表现土地使用权获取后尚未开发同样需缴纳土地使用税，但房地产企业税收管理期间可能对此忽视，出现风险隐患。若房地产房地产企业税收风险内控管理的有效措施范红雷（河北广瑞房地产开发有限公司）【摘要】房地产企业在经营发展期间涉及诸多税种，如增值税、企业所得税、城建税等，受到各类因素制约导致房地产企业面临一定的税收风险，需借助内控管理手段加以管控。基于此，本文首先简要分析了房地产企业涉税分析及税收风险主要表现，然后站在内控管理角度上分析房地产企业税收风险的成因，并有针对性地提出房地产企业强化税收风险内控管理质量的控制措施，以供参考借鉴。【关键词】房地产企业 税收风险 内控管理企业成长97商情2023.46企业在履行购销合同、建筑安装合同、商品房销售合同期间需按税收政策对印花税进行申报并缴纳，若忽视则引发税收风险。房地产企业商品房自用或出租后，若未及时结转成本，并将其核算为投资性房地产、固定资产，则会在房产税、土地使用税缴纳时出现税收风险。2 基于内控管理角度分析房地产企业税收风险的成因2.1 税收风险识别不当经上述分析后不难发现，房地产企业经营开发的各个环节均含有不同的税收风险，房地产企业需及时识别潜在税收风险，以此方可营造稳定的企业发展环境。但结合当前情况进行分析后，部分房地产企业虽重视税收风险的识别，但识别角度单一，仅从税务管理方向分析房地产企业是否在经营开发环节中存在税收风险。而税收风险不仅可借助传统化税务管理手段进行识别，还可基于主体税种指标、财务指标、业务单项指标而精准识别潜在税收风险问题。但现阶段房地产企业仅从税务角度进行风险识别，这就导致房地产企业无法全面识别所有风险，继而产生了税收风险识别不当问题。在房地产企业税收风险内控管理期间，风险识别属于重要部分，若识别不当则会直接降低税收风险内控管理质量，因此，房地产企业在后续发展期间，必须针对该问题进行解决。2.2 政策调控引发风险房地产行业对社会民生影响较大，因此，在房地产行业发展期间，政府多结合行业形势而出台政策法规，如税收制度，用于宏观调控，使房地产行业能够在新时代背景下实现可持续发展。结合近几年房地产行业政策法规背景来看，“减税降负”相关政策持续化落实，相较于其他行业，房地产项目的开发建设周期较长，面对该形势，政府政策法规要求在房地产项目过渡期间尽可能应用简单计税方式与常规计税方式进行计算，在一定程度上影响税收风险的内控管理。除此之外，为遏制房价，践行“房住不炒”理念，近几年政府从税收、土地、金融等方面对房地产行业进行调控。各类政策法规的不断实施，要求房地产企业税务人员紧跟时代步伐而不断更新自身税收知识，继而更好地处理房地产企业税收问题，避免税收风险。但结合实际情况来看，房地产企业对税收管理看重但政策法规的解析与践行存在滞后问题，当政策法规下发后通常无法及时响应与落实，受到政策法规解析不全面的影响而出现税收风险问题。2.3 税收风险审计不足税收风险内控管理是房地产企业重要管理内容，若出现税收风险，不仅会阻碍房地产企业的可持续发展，还会降低房地产企业经济效益，并影响房地产企业信誉及美誉度。在房地产企业实施税务管理工作期间，部分企业在税收风险审计方面存在不同，仅强调财务风险，尚未结合税收风险具体表现情况而构建行之有效的税收风险审计机制，继而导致房地产企业在经营开发期间易出现各类税收风险问题，影响房地产企业的可持续发展。因此，房地产企业在后续发展期间，应从税收风险审计角度而强化税收风险内控管理工作。3 房地产企业强化税收风险内控管理质量的控制措施分析3.1 多角度识别税收风险税收风险识别是否精准直接影响风险内控质量，若于税收风险发生之前完成识别并提前管控，则可实现税收风险规避，降低税收风险对房地产企业的影响。仅从税务管理角度识别税收风险引发了风险识别不当问题，为强化税收风险内控管理，应从多角度出发提高税收风险识别效果。3.1.1 基于主体税种识别税收风险为精准识别房地产企业中的税收风险问题，可引入关键指标分析法，定位查找经营开发阶段的主体税种的风险点，有针对性地进行识别，辅以计算方式判断税种税负率，根据税负率波动区间范围而确定是否含有税收风险隐患，若税负率超出警戒线则及时核查数据，针对异常数据进行有效管控。从主体税种税负率角度识别税收风险时，以 20%40%为标准确定税收风险权重值，结合税种税收指标确定分值，在此基础上将分值分解至各个指标，对指标赋值，以便进行税收风险识别。对房地产企业经营开发环节中的税种税收风险识别指标及识别要素进行总结分析，具体如下：总体税负率。房地产企业所得税与增值税相加后除以营业收入并乘以 100%，若计算所得总体税负率参数低于预警值下限，则可能存在成本费用虚列、进项虚增、收入少记的现象，此时则可能存在税收风险而少缴企业所得税、增值税。总体税负变动率。运用房地产企业当期总体税负减去基期总体税负，随后除以基期总体税负并乘以 100%，若计算所得总体税负变动率变化趋势与行业整体形势一致，则无税收风险隐患，若变化趋势相反，则意味着该房地产企业存在税收风险。增值税税负率。运用房地产企业当期增值税税额除以销售收入并乘以100%，若计算所得增值税税负率低于预警值下限，则存在税收风险隐患，主要表现为进项虚增、收入少记。增值税税负变动率。运用房地产企业当期增值税税负减去基期增值税税负，除以基期增值税税负并乘以 100%，若计算所得增值税税负率变动率较低，且低于预警值下限，则需重点关注增值税审计核查工作，可能存在税收风险隐患。企业所得税税负率。运用房地产企业应缴所得税额除以利润总额，在此基础上乘以 100%，若发现企业所得税税负率低于预警值下限，则可能存在税收风险，具有成本费用虚列、营业收入少计的现象。企业所得税税负变动率。运用房地产企业所得税税率减去基期所得税税负后，除以基期所得税税负并乘以100%，若经计算后发现企业所得税税负变动率参数较低，且低于预企业成长982023.46商情警值下限，此时则需重点针对该指标进行检查核实，以免产生税收风险。土地增值税税负率。运用房地产企业实缴土地增值税除以应税销售收入，随后乘以 100%，经计算后将其对近几年指标进行对比，若发现相差较大在，则意味着存在税收风险隐患，需对成本费用、销售确认进行审核。税收收入系数。运用应纳税额变动率除以销售收入变动率，并乘以 100%，经计算后若发现税收弹性系数处于 0.8 至 1.2 之间，且趋近于 1 时，则意味着税收弹性系数科学合理，与之相对，若税收弹性系数偏差较大，则代表存在税收风险。3.1.2 基于财务指标识别税收风险借助财务指标识别分析房地产企业税收风险时，为避免多计成本、少计收入而引发税收风险问题，则需重点分析费用与收入之间的配比关系，继而精准定位税收风险点。通常情况下，基于财务指标所识别出的税收风险权重多位于 20%30%之间，结合财务指标完成分值确定后，将其逐项分解，为税收风险的精准识别奠定基础。从财务指标角度分析房地产企业经营开发环节中的税收风险指标及识别要素，具体如下：销售利润率。计算公式为利润总额/销售收入100%，若销售利润率低于预警值，则容易引发税收风险，在内控管理期间，一旦发现该现象则重点审查营业收入及费用成本支出数据，以免陷入企业所得税税收风险中。销售收入变动率。计算本期与基期的销售收入差值，将其除以基期销售收入并乘以 100%，完成计算后，若发现销售收入变动率低于-10%，则意味着销售收入下降程度过高，超出行业均值，此时需根据现阶段宏观调控政策进行税收风险识别分析。销售成本率。计算公式为销售成本/销售收入100%，若销售成本率参数超过预警值上限，则房地产企业存在成本虚列的情况，极易引发税收风险。期间费用率。计算公式为期间费用/主营业务收入100%，若期间费用率超过预警值上限，则存在营业收入少计、成本虚列的问题，房地产企业易发生税收风险。销售成本变动率。运用本期与基期的销售成本的差值除以基期销售成本，并乘以 100%，完成计算后若发现销售成本变动率变化幅度过大，房地产企业则可能出现进项虚增、收入少计的现象，易滋生税收风险。3.1.3 基于单项指标识别税收风险借助关键性指标、财务指标分析与识别房地产企业的税收风险，判断是否存在异常指标，继而实现对税收风险点的精准定位。基于单项指标识别税收风险权重设置在 10%20%之间，结合财务指标完成分值确定后，将其逐项分解，为税收风险的精准识别奠定基础。从单项指标角度分析房地产企业税收风险，具体如下：预收账款变动率。运用本期与上期的预收账款差值除以上期预收账款差值并乘以 100%，经计算后若发现预收账款变动率超过 20%，且具有较大的增长幅度，此时则意味着房地产企业存在较大税收风险。营业外支出变动率。运动本期与基期营业外支出的差值除以基期营业外支出并乘以 100%，经计算后若发现营业外支出变动率超过 20%，且具有较大的增长幅度，房地产企业在可能存在较大税收风险问题。资本公积变动率。运用资本公积期末数与期初数之间的差值除以资本公积期初数并乘以 100%，经计算后若资本公积变动率大于 0，则表示房地产企业具有税收风险，在债务重组、税收返还、接受捐赠等方面存在隐患，需有针对性地进行内控管理。销售面积差。运用申报已售面积除以实际已售面积，若销售面积差低于 0，则代表房地产企业部分房屋面积尚未纳入已售面积内，可能因销售收入未纳入而引发税收风险。单位面积销售价格。运用主营收入除以项目总建筑面积并乘以 100%，将所得结果与房管网数据信息进行对比，若单位面积销售价格较低则房地产企业可能存在销售收少计的情况，具有税收风险隐患。开发费用率。计算公式为开发费用/（土地使用权获取所支付的资金+开发成本）100%，若发现开发费用率超过 100%，则需对开发项目进行强有力的内控管理，以免因土地增值税异常而引发税收风险。3.2 税收法规管理与解析3.2.1 加强税收法规管理对于房地产企业而言，其在经营期间必须结合现行宏观调控措施及税收政策而实施税务管理工作，增强税收风险内控质量，统筹内外部资源而汇集并解读税收法规，在房地产企业内部营造浓厚的依法纳税氛围，通过加强税收法规管理而避免税收风险的发生，并基于现行政策法规而科学制定税务筹划方案，做好各个税种的税务测算工作，使房地产企业的税务筹划方案能够与当前行业形势整体匹配。除此之外，在税收风险内控管理期间，需全方位分析与总结税务筹划方案内可能存在的税收管控难点，并基于此由房地产企业结合当前税收法规实际情况而优化调整税务筹划方案。总而言之，对于房地产企业而言，税务筹划应以经济政策、税收法规为基本依据。在市场经济迅速发展的时代背景下，房地产企业实现可长效化发展，为提升行业发展质量，政府先后出台各类政策法规用于强化税收监管，并引导房地产行业能够良好顺应新经济发展态势。经上述分析可知，房地产企业经营开发期间相关的税种较多，为渲染依法纳税氛围，强化对房地产企业的税收管控，以税收政策法规的形式精细化说明各个税种缴纳计算方式，对房地产企业实施税务筹划及税收风险内控工作提供了一句。在该政策形势下，则要求房地产企业严格落实政策法规要求，基于税收政策法规而及时纳税申报。例如：“营改增”税收政策现已全面落实，而对于税收政策变革前后，待抵扣增值税、计税方式过度选择在符合条件情况下可促企业成长99商情2023.46进房地产企业资金回笼，并引发了税率调整，该类新税收政策及变化均对房地产企业的税收风险内控管理工作做出了指引，要求房地产企业积极学习新税收政策法规，以此方可保障房地产企业税务筹划及税收内控的有效性，规避税收风险，还可帮助房地产企业实现合理节税。因此，对于房地产企业而言，为更好地落实税收风险内控管理工作，必须加强对税收法规管理工作的重视，针对税务人员组织政策培训活动，必要时可搭建继续教育平台，使房地产企业税务人员能够在熟悉与了解最新税收政策法规情况下开展工作，切实发挥出房地产企业税收风险内控管理工作的价值。3.2.2 落实税收法规解析税收法规能够直接影响房地产企业的税务筹划及税收风险内控工作，为有效的规避税收风险，要求房地产企业加强对税收政策法规的重视，全方位解读与分析新时代税收政策法规，按照最新税收政策法规要求而实施内控措施，继而良好规避税收风险。从房地产企业角度来看，其应于企业内部营造浓厚的税收政策法规学习氛围，在潜移默化中引导企业员工均形成税收风险防范意识，降低税收风险发生概率，减少税收风险所造成的损失。例如：房地产企业可采用培训方式引导相关人员学习税务筹划、税务风险内控管理要点，并将最新税收政策法规视为重要培训内容，同时结合税收政策法规培训内容而制定考核方案，用于检测与督促税务人员学习与掌握最新税收政策法规。当政府部门顺应市场经济发展态势而出台并实施新税收政策法规后，为保障税收法规解析学习效，避免产生政策滞后问题，要求房地产企业技术更新税收政策法规相关培训内容。此外，最新税收政策法规颁布初期，房地产企业内部税务人员及风险内控人员应针对最新税收政策法规内容进行解析研讨，若存在理解偏差现象，则需及时沟通税务机关，用于把握最新税收政策法规要点，或聘请税务专家举办专题讲座，突出新旧税收政策法规的变动与差异。在此基础上，房地产企业在实施税务风险内控管理工作期间，税务人员通常会参考类似风险案例素材进行审核分析，力图最大限度遏制风险问题的发生，因此，为避免老旧的税收风险案例素材对税务人员作出错误引导，则应及时更新税收风险案例素材。例如：采用税务知识竞赛、税收风险案例辩论等方式引导房地产企业相关人员积极学习与更新税务知识，此外，税收风险内控管理具有全员性，即要求房地产企业员工均具备严谨的税收意识，践行依法纳税原则，因此，房地产企业还可组建互助小组，由互助小组帮助税收政策法规理解较弱的部门进行学习与解析，继而实现税收风险内控管理工作的全员覆盖，最大限度提高房地产企业税收风险管控效果。3.3 税收风险内控审计审计工作具有监督监管的作用，房地产企业在强化税收风险内控管理期间，应在财务审计基础上，加设税收风险内控审计工作。房地产企业可基于现有组织架构而健全内部组织，于企业组织架构内单独设置税收风险内控审计部门，用于保障税收风险内控审计工作的独立性，继而使审计工作能够切实发挥出其监督监管的作用。房地产企业应选择税务技能熟练、风险意识强、自主学习能力高、税法法规熟悉的人员纳入税收风险内控审计部门，或可引入第三方高级专家，通过保障税收风险内控审计人员专业性而强化风险管控。除此之外，还可基于现有税收风险管控措施而落实税务风险评估工作，并以此为依据确定税收风险审计监督重点，采用分级管理、动态管理的方式监督监管税务筹划工作，从高风险节点出发逐步蔓延，继而将税收风险内控审计工作全面覆盖整个企业。房地产企业在构建税收风险内控审计部门的同时，还需优化风险监督监管程序，定期检查与核实房地产企业税收数据信息，及时发现潜在税收隐患并加以处理，继而起到控制税收风险发生率的作用。4 结束语综上所述，房地产企业在各个经营开发环节中存在较多税收风险点，为推动房地产企业可持续发展，营造严谨可靠的税收氛围，应从主体税种、成本费用、单项指标三个方面精准识别房地产企业中存在的税收风险隐患，以便提前处理，遏制税收风险的发生，此外，应强化对税收政策法规的重视，并强化税收风险审计工作，从不同角度入手而降低税收风险发生概率。参考文献：1徐点超.智慧税务新征管模式下房地产企业税收风险的形成及防控措施J.中国市场,2023(06):182-184.2罗志华.金税四期下房地产企业税收风险及管控措施探究J.会计师,2022(24):25-27.3李晓红.基于“营改增”背景下房地产企业税收风险管理的探讨J.财经界,2022(08):134-136.4李瑞萍.“营改增”背景下房地产企业税收风险管理的研究J.中国集体经济,2021(18):92-93.5王金震.后“营改增”时代房地产企业税收风险分析与管控J.企业科技与发展,2021(01):223-224+227.6李珂.房地产企业税收风险评估研究D.河南大学,2020.7 王红霞.浅析房地产企业涉税风险及管控措施 J.商讯,2020(24):124-125.企业成长100