商贸物流地产开发模式与发展趋势.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,龙岩象屿物流园区有限公司,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,龙岩象屿物流园区有限公司,*,Click to edit Master title style,龙岩象屿物流园区开发有限企业,商贸物流地产解析,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第1页,目录,商贸物流地产开发模式,商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势,商贸物流综合开发模式价值及竞争性,物流商贸城表达形式,案例分析,龙岩物流发展现实状况,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第2页,序言,近年来，物流地产因为,稳定投资回报率及资产稳步升值,受到了市场关注，被纳入到开发商和投资商发展计划中，参加者主要是政府下属企业和外资专业物流企业。前者是将物流看成政府职能一部分，后者则是将国外模式复制到国内，使国内市场进入其全球物流网络。但这两类型开发都是较为简单进行纯物流物业开发。在物流资源相对分散且不足三四类城市，怎样将分散资源进行整合集中成为新物流地产发展探讨方向。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第3页,第一章 商贸物流地产开发模式,商贸与物流叠加开发模式是近年来逐步发展起来新型物流地产开发模式。,其主要操作模式是物流地产平台开发运行商经过物流、商贸平台开发，整合分散物流量与市场资源，以信息技术为伎俩，形成商贸与物流良性互动，组成整个平台友好发展。物流商贸地产经过前后端平台建设，引进前后端有经验实力经营者，后端物流直接服务于前端市场，形成综合外向竞争实力。在整个体系中，平台开发商是前后端市场整合者，前后端营运者是各自领域内专业者，三方能够形成强势互补。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第4页,商贸物流各方关系简图,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第5页,商贸物流叠加开发详细模式在国内主要表达为物流商贸城。物流商贸城有别于国外,Shopping,Mall,以及,Outlets,形式，,实质是一个多元专业市场复合,，经过前后端互动将商业与物流更加好地融合在一起，主要分布于城市中心区以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住组团、工业区、交通枢纽等附近，兼顾批发和零售，多栋物业按照不一样专业市场类别分成若干片区，每个片区内又具备交易、展示、仓储、运输、信息处理、办公、营销及休闲等功效，能够被看成是专业市场最终形式。深圳华南城就是比较成功案例。,商贸物流城应该能够视为物流地产机会，现实中企业物流成本占销售额比重还是比较大，尤其是终端零售。假如能够有效降低成本，对于吸引客户是有很大竞争优势。简单来说，经过建立商贸与物流叠加组合，降低商品在物流步骤成本，给入驻企业带来价格优势，并经过商贸城规模效应吸引更大范围客户，到达多方共赢,。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第6页,发展商贸物流城，除了需要专业市场需求支持，还要有很好物流基础，即有很好区位优势、便利交通运输和物流处理方案，不然不但会增加商家物流成本，而且会增加消费者交通和时间成本。好物流支持能够消除其它影响，不过即使有了物流支持，假如所产生需求不足以支撑所开发体量，那么物流商贸城还是难以维系，所以必须事先对市场方向和需求进行准确预测和定位；另外还需要开发商良好连续运行能力，需要涵盖商贸与物流两个领域专业能力，不停给项目注入新元素，使整个园区能够保持良好增加态势，有调整和升级潜力。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第7页,第二章 商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势,市场经济低迷大环境下集合式规模化综合卖场应势而生，促进物质流量相对集中，而直接影响企业成本物流基础确相对微弱。前端市场主动寻求后端物流配套有力支持，使其能专注主营业务，提升运行管理水平、降低物流成本提升品牌竞争力；后端依靠前端流量生存发展，且经过优胜劣汰资源整合后提供完善规范优质服务。单个或多个商贸型专业市场带动流体流量，后端综合物流作为完善配套商贸物流综合开发模式完全顺应商贸物流市场发展趋势，当前在国际国内已经有成熟运作案例，但在龙岩尚属空白。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第8页,第三章 商贸物流综合开发模式价值及竞争性,商贸物流综合开发模式竞争性表达在“融合、集聚、网络、增值”方面。,融合,：整个商贸物流平台是物流、商流、信息流、资金流等价值链载体，经过产品交易、物流、将信息、金融、商业等经营融为一体，促进商业与物流业相互渗透与产业融合，从而创造新市场需求与价值增值。,集聚,：以市场为导向，将运输、仓储、包装、装卸、销售、配送等步骤进行整合集聚，产生市场和物流基地集聚效应。,网络：,以综合性信息管理系统专业化管理商贸服务型物流园区，具备运输、保管、装卸、包装、信息、交易、展示、保税等各种功效，不但可满足市场各类需求，且可形成区域信息流有利于市场信息向外辐射。并培育城际物流配送资源，最终形成区域性配送网络。,增值,：开发商不但能够出众取得商业部分物业收入、第三方物流整合中获取利润，同时经过信息化系统引入，取得增值收益。更主要是经过该模式运作，赢聚人气做旺市场，实现项目全方面升值。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第9页,第四章 物流商贸城表达形式,表达为,当代多功效商贸服务型物流园区，集合多个专业市场集聚流体和流量，嫁接物流体系带动综合物流服务，,经过先期运行带动后期商业配套，打造区域性高标准高端多元化物流商贸园区。,经过搭建商贸平台、仓储平台、信息化平台，以信息化技术为伎俩，经过资源、信息、物流整合，打破传统交易市场经营方式与物流运作陈规，以全新理念缔造一个新模式将前后端两个市场紧密结合。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第10页,物流商贸城业务结构示意图,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第11页,第五章 案例分析,深圳华南城,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第12页,深圳华南城概况,华南国际工业原料城（深圳）有限企业，位于国内唯一一个国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地园区，规划占地面积超出100万平方米，总规划建筑面积超出220万平方米，总规划投资约60亿元人民币。,华南城项目是深圳市唯一一家连续6年（、年、20、20、20、20）均被列为“深圳市重大建设项目”大型物流企业。,交通条件,华南城这个小区域拥有便捷交通运输服务网络：广深、莞深、深惠等高速公路就在附近，京九铁路近在咫尺，与世界第一大货柜码头香港葵冲港、第四大码头盐田港及深圳赤湾港，以及广州、深圳、珠海、惠州等机场有便捷交通运输条件而具备海陆空立体交通网络优势。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第13页,开发商相关信息,华南城由香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂有限企业、力嘉国际集团及京晖国际五家企业主席、董事长携手创办。,建筑形态,华南城分为五大专业交易中心、一个展览中心和五大功效分区，在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。,华南城一期建筑面积约47万平方米，已于12月6日投入运行。第二期建筑面积约170万平方米，年7月已开工建设。深圳市最大单体建筑，以及深圳市第二大单体建筑，单体建筑面积达33万平方米纺织服装二期交易中心，预计20初投入运行。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第14页,盈利模式,华南国际工业原料城采取,租卖结合、企业管理、政府服务,经营管理模式,。,主营业务,华南城主要经营纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料等原材料及成品。,运行现实状况,是一个集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功效于一体超大规模工业原材料及成品交易中心，也是集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体当代综合商贸物流城。制订出“,30%,展示位出售，,70%,展示位只租不售”战略布局。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第15页,经营理念,本着“寻求共赢、分享成功”经营理念，经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营伎俩当代化、经营空间国际化、经营环境规范化超大规模制造业原材料专业交易中心。,配套服务,建立电子商务系统，交易双方可全天进行远程,B2B,交易，信息系统不停更新各种原材料行业动态、价格行情、供需情况及产品信息，从而将“有形市场与无形市场”结合；组建覆盖全国物流企业，为客户提供物流咨询、物流方案设计、装卸与搬运、远程代收货款等服务；提供宣传、信息、政策咨询、仓储、代办工商税务手续等各种服务；引进专业搬运、装卸、运输、银行、保险、信息咨询等机构，同时还设置餐饮、宾馆、会所等生活配套服务，为原料城经营者及客商提供各种专业化服务以及个性化营商环境,.,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第16页,辐射范围,华南工业城立足于深圳、依靠珠三角、辐射全国。,品牌推广依靠伎俩,先后在华南城举行各类商务和会展活动达,200,余场次，新闻媒体先后报道华南城方面文章达,600,余篇次，先后同世界多个行业协会、商会组织和多个国家驻港领事、商务机构建立了联络，先后接待各国和地域领事、驻华大使、商会等达,60,余次，先后有香港尤其行政区行政长官曾荫权、广东省省长黄华华、深圳市市委书记刘玉浦、市长许宗衡等各级领导先后,80,余次莅临华南城参观考查。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第17页,华南城配套示意图,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第18页,第六章 龙岩物流发展现实状况,一、地方经济发展水平,十一五产业导向是做大做强“10+3”产业，即机械、铜、建材、钢铁、烟草、煤炭、电力、旅游、纺织和农副产品加工等十个重点产业集群，培育壮大医药化工产业、电子信息、物流产业三个新兴产业集群；其中机械、铜、建材、钢铁、烟草规划发展为五个100亿产业集群，煤炭、电力、旅游、纺织和农副产品力争实现50亿产值。从龙岩市各项指标统计数据可知龙岩市经济发展态势连续旺盛，经济总量壮大，增加提速，结构优化，民生改进，居民人均消费水平稳步提升，消费能力逐步提升。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第19页,二、区域产业规划与布局,依据龙岩市委提出规划方向，中心城市建设要围绕做大做强中心城市两个开发区，围绕打造商务、物流商贸、人居三大板块，,着重推进物流商贸板块建设,，策划园区项目、城建项目、物流项目，建设闽粤赣边区域中心城市。物流商贸板块建设与产业集群发展相配套，表达龙岩特点，突出物流与产业、交通相结合，与龙岩中心城市总体发展定位和规划相结合，扩大辐射半径，努力建设区域性物流中心，提升中心城市对周围城市、对县域经济发展集聚、吸纳、辐射与扩散能力。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第20页,三、,龙岩物流园区发展趋势分析,龙岩市政府“十一五”专题规划明确,以前端市场流量带动后端物流发展,，如依靠闽西交易城、闽西粮油饲料城等综合或专业批发市场，大力发展物流中心；依靠米兰春天、新华都辉业购物、闽西农资等连锁企业，着力发展配送中心；依靠龙岩经济开发区、各县,(,市、区,),工业园区和工业集中区以及重点产业、重点企业发展为其服务专业性物流；依靠龙岩邮政等生产性服务企业发展第三方物流。,相关物流体系和物流园区规划建设滞后，辐射力不够强；社会物流有效需求不足，经营形态档次偏低；第三方物流发展迟缓，没有能够提供综合性物流服务当代物流企业，整体经营方式、管理水平和技术装备落后。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第21页,四、龙岩物流市场需求调研,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第22页,分析：,经过对龙岩市生产型企业、含有区域经销权及大宗产品代理贸易型企业、属地化含有城际物流需求商贸型企业、能形成中转集结货运型企业需求分析调研，得出当前龙岩商贸物流市场体量相对分散，赢利模式单一、赢利能力弱，整合难度大。所以，假如单纯专注于物流运行，其市场培育期与回收期将及其漫长。,必须将物流与商贸结合进行开发，引进充分市场流体流量，经过龙岩物流市场整合与深度挖掘，并主动引进异地优质物流服务商培育新物流量与增加点，实现宗地可利用价值最大化。,龙岩象屿物流园区有限企业,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第23页,龙岩象屿物流园区开发有限企业,Thank You!,商贸物流地产开发模式与发展趋势,第24页,